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Surface minimale d'un logement et suroccupation


Dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne cadre, la loi impose de donner à la location un logement décent (cf. notre article sur le logement décent), lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire.

Le logement ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une taille suffisante. Au-delà des règles qui sont déterminées par un décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, il est nécessaire de se référer au règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.

Le logement doit disposer, au moins, d'une pièce principale qui aura :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface à prendre en compte est ce que l'on appelle la surface « loi Boutin », telle qu'elle résulte de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Toutefois, l’on ne doit pas prendre en compte :
- les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,
- les combles non aménagés,
- les caves et sous-sols,
- les remises et garages,
- les terrasses, loggias, et balcons,
- les séchoirs extérieurs au logement,
- les vérandas, et certains volumes vitrés,
- les locaux communs et autres dépendances des logements. 


Les mezzanines sont comptées si elles ont de véritables planchers. Sur ce point, la jurisprudence sur la surface habitable reste encore trop silencieuse, mais il est possible de raisonner par analogie avec des affaires de mesurages en loi Carrez. Il a été jugé qu’une structure légère et démontable ne pouvait pas être prise en compte comme un véritable plancher (cass. civ. 3e, du 22.11.06, n°05-1742).


S'agissant d'une petite surface et très souvent de chambres mansardées, la hauteur sous plafond est essentielle car on ne prend pas du tout en compte la surface de la pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Le règlement sanitaire départemental fixe généralement des règles plus sévères, qui doivent être respectées pour tous les logements, même s’ils ne sont pas la résidence principale du locataire. Les logements constituant une résidence secondaire ou une location saisonnière sont donc également concernés. Le règlement sanitaire départemental est propre à chaque département. Il est généralement disponible sur Internet.

Le logement doit enfin avoir une surface minimale en fonction du nombre d’occupants :
- 9 m2 pour une personne seule,
- 16 m2 pour deux personnes,
- on ajoute 9 m2 par personne supplémentaire.

Les 9m² concernent la surface de la pièce principale, et non du logement. Cela signifie notamment que si vous avez une pièce de 10 m² et que vous souhaitez installer une petite salle de douche ou des toilettes, vous risquez de ne plus respecter la surface des 9 m² pour la pièce principale : le WC ne compensera pas la surface perdue pour la pièce à vivre.


En ce qui concerne la ville de Paris, il convient de se référer au règlement sanitaire départemental de Paris tel que résultant de l’arrêté du 23 novembre 1979 qui précise, pour les logements loués meublés ou garnis, que chaque unité de location doit avoir une surface minimale au sol de 7m2 pour recevoir une personne, de 9m2 pour recevoir deux personnes, de 14 m2 pour en recevoir trois et de 18 m2 pour quatre personnes. Au-delà de quatre personnes, et par personne, la surface est majorée de 5 m2.
Ce règlement précise qu’il n’est pas tenu compte pour le calcul des surfaces des salles de bain, d’eau ou de toilettes, des combles non aménagées, des terrasses, loggias et balcons.
Lorsque la superficie du logement ne répond pas aux conditions requises et/ou que le logement n’est pas approprié à la composition familiale, le  Préfet rend un arrêté.

En règle générale, une visite du logement est effectuée par des agents de l’agence régionale de santé, tenu de déposer un rapport concluant ou non à l’insalubrité. Au regard de ce rapport, et si celui conclut à l’insalubrité, le Préfet est tenu de consulter dans les deux mois une commission départementale compétente.
Une fois cette commission consultée, le Préfet est tenu d’en informer le propriétaire par courrier recommandé. Il doit l’informer qu’une réunion se tiendra avec la commission et ce, dans ce courrier, qui doit être adressé au propriétaire au minimum trente jours avant la tenue de la réunion afin que ce dernier puisse faire état de ses observations. C’est après l’avis de la commission que le Préfet rend son arrêté d’insalubrité.

Dans cette hypothèse, le loyer versé cesse d’être dû dès le premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage en Mairie. Il sera de nouveau dû à compter du
premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’habiter. Surtout, l’article L.1331-23 du Code de la santé publique prévoit que le propriétaire bailleur est tenu d’assurer le relogement des occupants et ce dans les conditions prévues au II de l’article 521-3 du Code de la construction et de l’habitation.
La loi prévoit par ailleurs que si le propriétaire est défaillant dans cette obligation, le Préfet est alors tenu de prendre les dispositions qui s’imposent pour reloger les occupants et cela aux frais du propriétaire, cela majoré d’intérêts. Il convient de noter que le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.

Dans l’hypothèse où un arrêté d’insalubrité serait rendu et dont les termes seraient contestables, il convient, pour le propriétaire bailleur, de déposer un recours administratif, soit gracieux auprès du Préfet, soit hiérarchique auprès du Ministre chargé de la Santé, dans les deux mois de la notification. L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut rejet implicite.

En cas de recours hiérarchique, le rejet implicite est constitué en l’absence de réponse dans un délai de quatre mois.

Un recours contentieux peut également être déposé auprès du Tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification ou à compter de la réponse écrite de l’administration si un recours administratif a été déposé. La décision du Tribunal administratif pourra donner lieu à un appel.

Par ailleurs, et pour ce qui concerne la question du relogement, et dans l’hypothèse où des propositions de relogement auraient été faites aux locataires, le propriétaire bailleur a la possibilité de saisir le Tribunal d’instance en vue que celui-ci valide les offres effectuées et statue sur le refus des locataires.

Si le logement loué ne répond pas à ces conditions, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d'exécuter ses obligations en réalisant des travaux. Si rien n'est fait à l'issue d'un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance.
A l'issue du recours exercé par le locataire, une diminution du montant des loyers ou une suspension de leur paiement peut alors être décidée jusqu'à la réalisation des travaux par le propriétaire. Le locataire doit cependant continuer à payer ses loyers jusqu'à cette décision.


Attention à ne pas confondre avec les autres types de surfaces

  • La surface en loi Carrez

Si vous avez acheté le bien que vous donnez en location, le vendeur  vous a obligatoirement renseigné, au moment de la vente, sur la «surface privative» de ce lot au sens de la loi Carrez.

Différence entre la loi Carrez et la surface habitable

• Les deux surfaces (habitable et Carrez) ont en commun d’exclure les garages, les caves, les parties extérieures non couvertes (balcons, terrasses), les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m, les murs, les cloisons, les cages et marches d’escaliers, les gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
• Mais la surface habitable prend en considération les superficies inférieures à 8m² (annexes, placards, dressings…) dès lors que leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m, alors que la loi Carrez les exclut.
• À l’inverse, la surface habitable ne comprend ni les loggias, ni les vérandas, ni les combles non aménagés (même pour les parties supérieures à 1,80m de hauteur), alors qu’ils sont inclus dans la surface Carrez.

  • La « surface utile »

La «surface utile» sert à déterminer le loyer d’un logement locatif que son bailleur a placé sous un régime fiscal favorable (Scellier, Besson neuf, Besson ancien, Lienemann, Robien, Robien recentré, Borloo  neuf ou Borloo ancien). Si vous êtes propriétaire d’un tel logement, vous connaissez donc sa surface utile.

Différence entre la surface utile et la surface habitable

• La surface utile est la surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des annexes dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, et dans la limite de 8 m2 par logement.
• Les annexes comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas ainsi que les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
• La surface utile ne comprend pas les garages (pour les maisons individuelles, le fisc retient forfaitairement 12 m² affectés au stationnement du véhicule, et les exclut du calcul).
• La surface habitable quant à elle, ne compte comme annexe que les combles aménagés.

  • La Shob ou la Shon

Les surfaces hors œuvre brute (Shob) et nette (Shon) sont nécessaires pour toutes les démarches en matière d’urbanisme (demande de permis de construire, déclaration préalable…). Si vous avez fait construire ou bien si vous avez créé une extension, vous avez certainement fait procéder au calcul de ces surfaces.

Différence entre la Shob et la surface habitable

• Elle est considérable puisque la Shob est égale au total des surfaces de planchers de chaque niveau de construction (sous-sol, rez-de-chaussée, étages, combles, qu’ils soient ou non aménageables), y compris l’épaisseur des murs, les balcons, les loggias et les toitures-terrasses…
• En revanche, la Shob, comme la surface habitable, exclut les éléments ne constituant pas de surface de plancher (les ouvertures pour permettre le passage de l’escalier, les rampes d’accès…).

Différence entre la Shon et la surface habitable

• La Shon s’obtient en déduisant de la Shob notamment:
- les surfaces des garages, des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée ;
- les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment celles d’une hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80m).
• La surface habitable ne prend pas en compte les surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m. Alors que la Shon les inclut.


Sources : https://www.adil34.org/difficultes-de-logement/dal...
https://www.avocat-ponte.com/suroccupation---droit... 

https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement...


Le 30 août 2018

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