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Superficie Habitable & Loi Boutin


Dans un contrat de bail, une clause doit préciser la superficie habitable du bien mis à la location: c’est la surface loi Boutin. La loi du 25 mars 2009 concernant « la mobilisation pour le logement » impose dorénavant au bailleur de faire mention, dans le bail d’habitation, de la surface habitable du logement.


Cette obligation concerne toute location d’un bien immobilier dans le cadre d’une résidence principale non meublée. Les locations meublées et touristiques ne sont donc pas concernées par cette obligation. Ce document de diagnostic surface habitable est différent de celui de la loi Carrez qui concerne la mesure des superficies privatives dans le cadre d’une vente. Ce dernier est obligatoire pour vendre un logement, mais il ne dispense pas de fournir le diagnostic surface de la loi Boutin lors de la mise en location du logement. Les modalités de calcul ne sont pas les mêmes entre ces deux diagnostics immobiliers. La loi Boutin n'oblige pas d'avoir recours à un diagnostiqueur pour calculer votre superficie habitable. Depuis 1er avril 2017, le mesurage exact de la surface habitable réelle d’un logement loué vide doit figurer dans le libellé des annonces proposant ce bien à la location. En cas d’absence de cette mention aussi bien sur support numérique (internet) que sur papier (affichette d’agence, presse…) le bailleur ou l’agence est passible d’amende.


Le diagnostic Boutin mesure la surface habitable d’un logement. Il faut donc calculer la surface totale de plancher et en déduire différents éléments comme les parties occupées par les murs ou cloisons, les
marches, les cages d’escaliers, les gaines, etc... En effet, ces éléments réduisent la partie réellement habitable par les locataires et doivent donc être décomptés. Les parties des locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 mètre ne sont également pas retenues. Tous les éléments extérieurs ou non habitables à l’appartement ou à la maison tel qu’une cave, un garage, un balcon ou une terrasse, des combles non aménagés, etc. ne sont également pas inclus dans ce calcul des mètres carrés de surface habitable dit "en loi Boutin". Comme pour le diagnostic Carrez, celui sur les surfaces habitables de la loi Boutin a une durée de vie illimitée tant qu’il n’y a pas de travaux qui viennent modifier les superficies qui sont réalisés. En cas de travaux , il est nécessaire de faire réaliser un nouveau mesurage pour pouvoir louer à nouveau.


La surface habitable est une notion légale définie par le code de la construction et de l'habitation. Elle désigne la superficie totale d'un logement qui peut être consacrée à l'aménagement, directement habitable. Elle concerne tous les types de logement, soit aussi bien les maisons que les appartements. L'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable comme suit :
"La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres."
En d'autres termes, il s'agit de la surface d'un logement disponible pour l'habitation. Elle correspond à la somme de toutes les pièces qui composent un logement. Certains espaces sont exclus du calcul de la surface de la surface habitable : il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.


La surface en loi Carrez peut être plus importante que celle en loi Boutin. Cela s’explique par le fait que différents éléments du logement sont comptabilisés comme privatifs mais non comme habitables. Par
exemple, la superficie d’une véranda sera inclus dans la loi Carrez mais sera exclue pour la loi Boutin. Il en sera de même pour d’autres éléments comme des combles non aménagés, certains autres sous-sols, un grenier, une réserve, une remise ou encore une loggia privative à usage privatif.

Depuis la loi ALUR, en cas d'absence dans le contrat de location d'une des informations relatives à la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en casde refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

La loi ALUR apporte également une nouveauté, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
Les dispositions nouvelles apportées par la loi ALUR ne sont applicables que pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014.

Source : Le diagnostic Loi Boutin pour la surface d’une location Immobilier danger.com


Le 5 décembre 2017

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