SCI et vente

Un associé d'une SCI détient des parts sociales dans une société qui est propriétaire d'immeubles et s'occupe de leur gestion.

Dans ce contexte, on peut être amené à vendre 2 types de biens :

les immeubles détenus par la SCI,
les parts sociales possédées dans cette SCI.
En fonction du bien cédé, le vendeur n'est pas le même. Il s'agira de la SCI pour les immeubles et des associés concernant les parts sociales.

I. La vente de l'immeuble appartenant à une SCI

La vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI, n’est possible que si l’ensemble des associés sont d’accord pour vendre le bien. Pour cela, il convient, pour le gérant de la société, de convoquer une assemblée générale rassemblant l’ensemble des associés afin de décider de la vente d’un bien. Il peut s’agir d’une assemblée générale annuelle ou d’une assemblée générale extraordinaire en fonction du moment auquel a lieu la vente du bien immobilier. Toutefois, afin d’éviter de faire face à des risques juridiques, le gérant doit veiller à respecter l’ensemble des conditions entourant la convocation d’une assemblée générale ; ces conditions étant présentes dans les statuts de la société. À l’issue de cette assemblée générale, un PV d’assemblée générale est établi et signé par l’ensemble des associés.

Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier en SCI se fait obligatoirement devant un notaire.

La première chose à faire avant de vendre un immeuble en SCI est de relire les statuts de la société afin de comprendre en profondeur la procédure qu’il faut suivre dans le cas d’une vente.

En particulier, l’objet social de la société, présent dans les statuts, doit prévoir la possibilité de vendre. Dans une décision du 20 mai 2010, la Cour de cassation a ainsi annulé une vente d’un bien immobilier par une SCI au motif que l’objet social de la société ne prévoyait pas directement la vente. Si à la lecture des statuts, vous rendez compte que l’objet social de la société ne prévoit pas la possibilité de vendre un bien, vous devrez effectuer une modification des statuts, en suivant la procédure dédiée, avant de vendre tout comme la procédure de modification des statuts suite à une cession des parts. Prendre le temps de vérifier cet élément vous permettra de ne pas faire face à des risques juridiques au moment de la vente et de ne pas vous exposer à une annulation.

La vente d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles.

A l’inverse, la plus-value réalisée par une SCI transparente, autrement dit une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposable au niveau de chaque associé. Pour bien comprendre cette distinction, il est conseillé dans tous les cas d’étudier ces deux modes d’imposition.

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI transparente, soumise à l’IR, la plus-value fiscale est retenue par le notaire chargé de cette vente. Ce dernier :
 détermine le montant de cette plus-value imposable,
 calcule l’impôt correspondant et le verse au Trésor Public (impôt plus prélèvements sociaux),
 puis établit un chèque à l’ordre de la SCI correspondant au produit de la vente diminué de cet impôt sur la plus-value.

L’impôt dû est donc déterminé au niveau de la SCI, mais la plus-value correspondante demeure imposable au niveau de chaque associé. En particulier, lorsque le bien vendu par la SCI était la résidence principale de l’un de ses associés, ce dernier ne sera pas imposé sur la plus-value. Seules les plus-values dégagées par les autres associés seront alors imposables, proportionnellement au nombre de parts détenues. Bien évidemment, le notaire tiendra compte de cette particularité pour réduire l’impôt au niveau de la société. Il faut souligner que le gérant de la SCI joue alors tout son rôle en signant la déclaration de plus-value établie par le notaire.

Suite à la cession d’un immeuble, la SCI à l’IR reçoit un chèque de son notaire. L’impôt sur la plus-value a déjà été retenu.

Comptablement, cet encaissement est comptabilisé au débit du compte bancaire de la SCI. En contrepartie, au crédit, sont mouvementés les comptes courants d’associés. En effet, le produit de cette vente ne peut pas être considéré comme un produit imposable, puisque l’impôt a déjà été prélevé par le notaire.

Par conséquent, le gérant enregistre en comptabilité la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les différents associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Cette comptabilisation dans les comptes courants d’associés, contrepartie de la trésorerie reçue, est la constatation d’une dette de la SCI envers chacun de ses associés. A partir de là, chaque associé peut exiger le remboursement de son compte courant.

Ce détail des opérations comptables a pour but de montrer que le produit d’une vente immobilière réalisée par une SCI peut être distribué à tout moment aux associés, de la même façon que si ces derniers avaient avancé des fonds pour couvrir des frais non prévus. Or le gérant a la possibilité de décider seul du remboursement des comptes courants.

Lorsque les parts de SCI sont démembrées, et à défaut de stipulation contraire dans les statuts :

L’usufruitier est imposable à hauteur des bénéfices courants de l’exploitation (revenus fonciers, dividendes, intérêts des titres perçus ….
Le nu propriétaire est imposable à hauteur des bénéfices exceptionnels, qui incluent les plus-values de cession de l’actif immobilisé, tel que l’impôt sur la plus-value immobilière provenant de la cession de l’immeuble.
Ainsi, en cas de démembrement des parts sociales, la plus-value immobilière est imposable entre les mains du nu propriétaire.

Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier seront imposées comme des plus-values professionnelles et non comme des plus-values immobilières classiques :

Le montant de la plus-value sera calculé par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. C’est-à-dire que les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition et cela viendra considérablement augmenter le montant de la plus-value.
Il n’y a aucun abattement pour durée de détention dans le cas d’une SCI à l’IS pour les plus-values immobilières.
Le montant de cette plus-value sera directement ajouté aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’impôt sur les sociétés. Il est pour rappel de 15 % jusqu’à 38 120 € puis de 33,1/3% au-delà de cette limite.
Les associés pourront alors percevoir des dividendes sur les bénéfices après impôts de la société et ceux-ci seront alors imposés sur les revenus après un abattement de 40 % et sur les prélèvements sociaux (sans abattement) à 17.2 %. Une plus-value réalisée avec une SCI à l’IS sera donc calculée sur une base plus importante et sera plus fortement imposée.

II. La cession des parts d'une SCI

En cas de cession de parts, les article 1861 à 1863 du Code Civil stipulent que : les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’ils peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Ils peuvent également prévoir un système de double majorité (par exemple, la majorité des deux-tiers des voix des associés donnée par au moins la moitié des associés).

La cession à des ascendants ou descendants du cédant est libre et non soumise à cette autorisation, sauf si les statuts le prévoient.

Les statuts de SCI instaureront également la procédure à respecter. En général, elle respecte les étapes suivantes :

- Notification par l’associé souhaitant céder ses parts aux autres associés et à la gérance de la SCI. La notification devra comporter les informations nécessaires sur l’identité de l’acquéreur pressenti, le prix de cession, les conditions de la cession.
Cette notification peut le cas échéant déclencher un droit de préemption prévu dans les statuts de SCI ou dans un pacte d’associés.
- Le gérant doit alors convoquer (dans un certain délai) une assemblée générale extraordinaire, devant se prononcer sur l’acceptation de la cession.
- L’assemblée générale se réunit et se prononce sur l’agrément.
En cas d’agrément, alors la cession peut avoir lieu dans les conditions auxquelles elle a été notifiée. Si ces conditions changent, alors il convient en principe de lancer une nouvelle procédure d’agrément.
En cas de refus d’agrément, le gérant devra le notifier à l’associé qui souhaite céder ses parts. Les associés devront alors acheter les parts sociales concernées, dans un délai de 6 mois (sauf si les statuts de SCI prévoient un délai différent qui ne peut pas être supérieur à un an et inférieur à un mois). A défaut d’offre d’achat, l’agrément est acquis.

Fonction du type de SCI, mais également des revenus que ces dernières génèrent, ou pas, il convient, en matière d'évaluation de parts sociales, de privilégier une approche plus qu'une autre. D'éventuelles pondérations seront utilisées en ce sens. Il ne peut, en effet, être adopté le même raisonnement pour tous les types de SCI. Les approches visent à appréhender soit la valeur du patrimoine de l'entreprise, soit sa rentabilité sur la base de ses flux financiers. Les pondérations consacrées par la jurisprudence auront pour objectif de positionner au mieux le curseur.

La valeur mathématique

Elle est à privilégier pour les sociétés patrimoniales ou de « taille modeste » (Reims, 10 juin 2014, n° 12/02548).Ce point a été validé dans son principe en 1982 par la Cour de cassation (Com. 1er févr. 1982, n° 79-17.155) qui avait, à l'époque, considéré que cette méthode était la seule possible pour l'évaluation du capital foncier d'un groupement foncier agricole (GFA). Structure dont l'objet patrimonial est, en effet, pour le moins prééminent.

Cette valeur s'obtient par la somme des éléments de l'actif du bilan diminuée des éléments du passif réel (dettes à long,moyen et court terme) et des provisions. La VM résulte donc de la valeur nécessairement actualisée, au jour de l'expertise, des actifs moins les dettes (Com.16 sept. 2014, n° 13-21.222)et sur la base de la valeur vénale actualisée à dire d'experts du (des)immeuble(s), issue de la mise en œuvre des méthodes traditionnelles d'évaluation immobilière (comparative,financière ou professionnelle dans le cas d'un bien monovalent, selon la définition donnée à l'art. R. 145-10 du code de commerce)

.(+) Associée aux liquidités et créances.

(-) Diminuée du passif exigible, constitué par les emprunts bancaires et les comptes courants d'associés.

Citons parallèlement (CAA Nantes, 22 déc. 2004, n° 01NT01876) un arrêt plus ancien mais d'actualité qui retenait que, dans le cas où une SCI ne possédait pas d'autre actif que l'immeuble dont il était question, l'administration était par suite fondée, pour évaluer la valeur vénale de ladite société et donc des parts de son capital, à retenir la valeur vénale dudit bien.

La valeur de productivité

Il peut être considéré une approche reposant cette fois sur la rentabilité de la société pour définition de la valeur de ses parts. Il s'agira, par conséquent, de définir sa valeur de productivité.La méthode vise à capitaliser le résultat net que l'entreprise produit pour en définir la valeur ou, judiciairement exprimé, déterminer la valeur de l'actif par capitalisation des bénéfices » (CAA Nancy, 18 oct. 2012, n° 11NC01065).

L'administration fiscale (Com. 16 sept. 2014, n° 13-21.222) résume la méthode avec (valeur du titre) «V = R/i, R étant le résultat net par titre et i le taux de capitalisation ».Le taux de capitalisation et donc de productivité est d'usage fondé sur le taux de rendement des obligations publiques garanties par l'État (ou emprunts d'État à long terme - obligations assimilables du Trésor, ou OAT, à 10 ans) complété d'une prime dite « de risque ».Pour le choix de cette dernière, les services fiscaux préconisent de retenir la moyenne observée sur une période centennale, qui est pour rappel de l'ordre de 5 %.Cette prime sera ensuite affinée en lui associant un coefficient de risque lié au secteur nous intéressant :l'immobilier. Il pourra être retenu dans une fourchette de 0,3 à 0,5, caractérisant un secteur à risque faible, toujours selon notre administration fiscale

La cession des parts sociales ou actions n’emporte pas transfert de plein droit à l’acquéreur du compte courant du cédant. En effet, le compte courant d’associé ne résulte pas de la possession des parts sociales ou actions, mais trouve son origine dans le prêt fait à la société, lequel confère à l’associé la qualité de créancier social, distincte de celle d’associé.

La cession des parts d’une SCI peut être réalisée par :

acte sous seing privé ;
par acte authentique. Néanmoins, afin d’éviter tout litige, il est très fortement recommandé d’avoir recours à un spécialiste pour la rédaction de ce document.
Cette vente, peut en outre nécessiter la modification des statuts et l'enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce lorsqu'elle se fait à une personne non associée de la SCI.

Céder les parts d'une société civile immobilière (ou SCI) nécessite de payer un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est proportionnel au montant de la plus-value, laquelle bénéficie d'un abattement sur la durée de détention. L'abattement et le l'impôt sur les plus-values sont calculés différemment si on cède une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS).

- Cas où la société est soumise à l’IR (impôt sur le revenu)
C’est l’hypothèse la plus commune (l’option pour l’IS n’a généralement que peu d’intérêt). 

Dans cette hypothèse, on appliquera, sous réserve de certaines particularités, le régime de droit commun des plus values immobilières des particuliers, lorsque le cédant est une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine. 

Ainsi, le montant de la plus value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. 

Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, pris pour leur montant réel et doit faire l’objet des ajustements suivants (jurisprudence Quemener et Barradé) :

il doit être minoré des déficits que l’associé a effectivement déduits et des bénéfices ayant donné lieu à répartition à son profit,
et majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

 
- Cas où la SCI est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés)
Dans ce cas, les cessions de parts réalisées par des particuliers seront soumises au régime des plus values sur valeurs mobilières. 

Le gain constaté est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec toutefois, l’application d’un abattement pour durée de détention, composé de deux taux (50% si les titres sont détenus entre 2 et 8 ans et 65% s’ils sont détenus plus de 8 ans). 

Ces abattements ne concernent pas les prélèvements sociaux, qui ont pour assiette la totalité de la plus value réalisée. 

Ils s’appliquent en outre aux moins values, ce qui vient réduire celles-ci.

On doit appliquer, pour les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (catégorie dont font partie, en principe, les SCI ), un droit d’enregistrement de 5%, assis sur le prix de cession. 

Sources : Les cessions de parts sociales de SCI (lecoindesentrepreneurs.fr)

La vente d'un bien en SCI en 4 étapes (legalplace.fr)

Le 29 juin 2020