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Règlement de copropriété, état descriptif de division et tantièmes


La copropriété est l'organisation d'un ou plusieurs immeubles dont la propriété est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes. Chaque lot est composé d’une partie privative et d'une quote-part de parties communes. 

Un règlement fixe les modalités d'organisation et de fonctionnement de la copropriété. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants de l'immeuble.Un État Descriptif de Division (EDD) détaille les lots de la copropriété.



I. Le règlement de copropriété


Le règlement de copropriété est établi dès la création de la copropriété.Il contient les règles de fonctionnement de l’immeuble et organise la vie collective. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel (un notaire par exemple, ). Le règlement de copropriété s'impose aux locataires et aux copropriétaires de l'immeuble. Le syndic est responsable de son application.


Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l‘immeuble. Il indique par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membre du conseil syndical ou les conditions particulières de convocation à l’assemblée générale. Il comporte aussi des informations sur :

- les parties privatives et les parties communes,

- l'existence de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative
- leur destination (habitation et/ou professionnelle, commerciale), 

- leurs conditions d'utilisation et de de jouissance des parties privatives (par exemple, autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres,interdiction d’exercer certaines activités ou de faire des travaux à certaines heures, …) et leur administration (fonctionnement du conseil syndical de l’assemblée générale…) ;
- les charges auxquelles vous devez contribuer selon les principes de répartition établis par la loi.
- les conditions d'utilisation des parties communes (par exemples, usage du garage du local à vélo, jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux),

Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, notamment :
- la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
- les règles relatives à l'administration des parties communes,
- l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).

Les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes sont calculées et les charges réparties.


Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, …) au moment de sa construction ou au moment de sa division en lots.
Il est établi en tenant compte de la configuration et des particularités de la copropriété comme le nombre d’étages, l’existence d’équipements communs, la pluralité de bâtiments ou l’appartenance à un autre ensemble immobilier comme à un lotissement ou à une division en volume …

Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire au service de publicité foncière. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Le syndic assure le respect des dispositions du règlement de copropriété par les  occupants de l’immeuble. Par exemple, si un copropriétaire ou un locataire stationne abusivement sa voiture dans la cour commune de l'immeuble ou s’il encombre les passages ou les couloirs communs, il recevra un courrier du syndic lui rappelant les règles applicables. Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer.
Une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour autoriser la modification du règlement de copropriété à condition d’avoir inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le vote des copropriétaires intervient à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité selon l’objet de la modification du règlement de copropriété :

Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La question de la modification doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le vote des copropriétaires diffère selon la nature de la modification.


Pour une mise en conformité avec la loi : l'assemblée générale peut décider de mettre en harmonie le règlement de copropriété avec les évolutions de la loi à condition d’avoir obtenu un vote favorable à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

L'unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
- la réalisation de travaux,
- l'achat d'une partie privative,
- la vente d'une partie commune,
- le changement d'usage d'une partie privative
Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible : 

- à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
- ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.


L'unanimité est requise pour la modification de la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.


La double majorité est requise pour la modification de l'utilisation des parties communes et privatives.

Toutes les modifications du règlement doivent être publiées au service de publicité foncière du lieu de situation de la copropriété. A défaut, seuls les copropriétaires pourront s’en prévaloir (les modifications ne seront pas opposables au tiers).

Si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété, le syndicat doit voter son établissement par un vote favorable de l'assemblée générale à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
À défaut d'accord, le règlement de copropriété peut résulter d'une décision de justice. Dans ce cas, tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de grande instance. Les frais de rédaction et de publication sont partagés entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.En l’absence de syndic en fonction, il faut en désigner un en convoquant une assemblée générale. Des modalités s’appliquent.


Le règlement de copropriété s’impose à tous à condition d’être licite et de respecter l’ordre public. Dans le cas contraire, les dispositions illicites ou non conformes sont réputées non écrites et censées n’avoir jamais existé.


Certains règlements sont très anciens et n’ont pas été actualisés depuis leur établissement qui date parfois de la création de la copropriété. Or, depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le  règlement de copropriété doit être adapté en fonction des modifications légales et réglementaires. Cependant, la loi ne donne aucun délai pour opérer cette révision et ne prévoit aucune sanction si le règlement n’est pas mis à jour. Si bien qu’il n’est pas rare que des copropriétés disposent d’un règlement rédigé il y a plus de 50 ans non mis à jour.
Pour une meilleure information des copropriétaires et des occupants d’un immeuble et pour éviter d’éventuels litiges, la Commission relative à la copropriété recommande de procéder à une harmonisation du règlement, surtout s’il a été rédigé avant la publication de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété (n° 65-557). En effet, celle-ci étant d’ordre public, toute clause d’un règlement de copropriété contraire à ses dispositions est réputée non écrite (art. 43 de la loi de 1965).
Tant qu’un juge n’a pas reconnu une clause comme illicite (non écrite), elle continue de s’appliquer (cass. civ.3e du 21.6.06, n° 05-13607). En revanche, dès qu’un juge déclare qu’une clause est non écrite, elle est rétroactivement considérée comme n’ayant jamais existé (cass. civ. 3e du2.3.05, n° 03-16731).
Des adaptations permettront donc de supprimer d’un règlement des clauses devenues obsolètes, abusives ou illicites . Une actualisation des règles d’administration et de fonctionnement de la copropriété (tenue des assemblées générales, majorités requises et vote des décisions, pouvoirs et obligations du syndic, etc.) est également nécessaire. Par exemple, depuis la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, toute clause interdisant de conférer une délégation de vote à une personne qui n’aurait pas la qualité de copropriétaire doit être supprimée. De même, une clause qui proposerait un autre critère que celui de l’utilité pour répartir les charges d’un équipement de l’immeuble doit être corrigée.Dans certains cas, le texte doit être profondément remanié

La personne souhaitant procéder à la révision du règlement (syndicat des copropriétaires, syndic, copropriétaire lui-même) doit constituer un dossier avant de soumettre le projet à l’assemblée générale des copropriétaires
Pour une refonte en profondeur du règlement de copropriété, il est préférable de contacter un professionnel du droit (notaire ou avocat spécialisé). Les honoraires de ces derniers étant libres et variables
d’un cabinet à l’autre, des modifications substantielles peuvent représenter un coût de plusieurs milliers d’euros. Il est donc fortement recommandé de demander des devis auprès de prestataires différents.
S’il est question de modifier l’état descriptif de division, qui détaille le découpage en lots des parties privatives de la copropriété et détermine, pour chaque lot, la quote-part de parties communes, l’intervention d’un géomètre-expert est obligatoire. Les honoraires de ce professionnel sont également libres.
Le nouveau règlement doit être publié au Bureau des hypothèques

Quelle que soit la personne mandatée pour modifier le règlement de copropriété, le nouveau texte devra obligatoirement être publié par un notaire au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers. Si un copropriétaire demande une modification du règlement de copropriété pour son seul bénéfice, c’est à lui d’en préparer le projet et d’en payer les frais. Dans les autres cas, le coût de cette révision est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de charges générales.

Un règlement de copropriété ne peut être modifié que par une décision prise en assemblée générale. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt (cass. civ. 3e du 8.6.11, n° 10-18220). Même l’accord unanime des copropriétaires ne peut remplacer une décision d'assemblée générale.
La proposition de révision du règlement peut émaner du syndic, du conseil syndical, d’un ou plusieurs copropriétaires. À tout moment de l’année, des copropriétaires ou le conseil syndical peuvent, en effet, demander au syndic (idéalement par lettre recommandée avec avis de réception) de porter la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité de la question, il doit la faire figurer dans la liste des délibérations envoyée aux copropriétaires avec leur convocation à l’AG.



II. L’état descriptif de division (EDD)


Il a pour fondement juridique l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant sur la réforme de la publicité foncière qui instituait le fichier immobilier. Il est règlementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 qui précise qu’un lot est formé « par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».

L’état descriptif de division a pour objet :
- L’identification de l’immeuble.
- La division de l’immeuble en lots et l’attribution de numéro de lots.
- La définition de la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales.

L’état descriptif de division doit être dressé en la forme authentique. Le décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il peut être contenu « soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l’organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire ».
Aux termes de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 « chaque fraction de lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judiciaire ».

En ce qui concerne la numérotation des lots, il  y a lieu de se référer à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.
La structure des bâtiments doit orienter le mode de découpage du groupe d’immeuble en bâtiments distincts. L’analyse du gros œuvre et des toitures doit guider ce découpage : une lettre majuscule dans l’ordre croissant de l’alphabet (A, B, C..).

La désignation des lots comporte pour chacun d’eux le numéro du lot,  la situation du lot (bâtiment, escalier, niveau), la dénomination, la situation par rapport aux accès, l’indication des parties faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) pièce par pièce et la quote-part y afférent dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

Pour l’indication des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales, il convient de ne pas oublier de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer ces quotes-parts en application de l’article 76 de la loi S.R.U. Il n’est pas nécessaire d’indiquer les coefficients de pondération utilisés.

L’alinéa 2 de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 précise que l’état descriptif de division est résumé obligatoirement dans un tableau qui peut être, soit incorporé à l’acte lui-même, soit annexé à celui-ci.


À l’occasion d'un arrêt du 6 juillet 2017, la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation semble retenir la valeur contractuelle de l’EDD, et par conséquent revenir sur sa dernière position. Elle le considérait jusqu’alors comme un simple document exigé pour les besoins de la publicité foncière, sans lui conférer de valeur contractuelle (Cass. Civ III : 8.7.92, n° 90-11578).
En l’espèce, un copropriétaire contestait la décision d’assemblée générale lui ayant refusé d’apposer sa plaque professionnelle sur l’immeuble pour l’exercice de son activité au deuxième étage. Pour débouter sa demande, la Cour d’appel avait considéré que la disposition de l’EDD, qui prévoyait pour les lots situés au-dessus du premier étage, un usage d’habitation, s’imposait aux copropriétaires.
Le copropriétaire  lésé avait formé un pourvoi en cassation considérant qu’il y avait lieu d’appliquer le règlement qui affectait l’immeuble à un "usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation".

La Cour de cassation le déboute : en vertu du règlement de copropriété auquel l’EDD est annexé, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. Les clauses du règlement et de l’EDD ne sont pas en contradiction, celles de l’EDD étant "plus précises en ce qu'elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier". Il y a donc lieu de reconnaître une valeur contractuelle à l’EDD auquel les copropriétaires sont tenus.



III. Les Les tantièmes dans une copropriété


Chaque lot de copropriété est affecté de tantièmes de parties communes. En quoi consistent ces tantièmes et à quoi servent ils ? 

La division de l’immeuble en copropriété en lot entraine pour chaque copropriétaire l’identification de ses parties privatives et l’attribution de la quote-part des parties communes appelées tantièmes, associée à chaque lot. Les tantièmes sont ainsi calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble. C’est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Chaque copropriétaire dispose d’une jouissance absolue sur ses parties privatives et d’une jouissance partagée sur les parties communes.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de division. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont
répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés.
Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :
- La superficie ou surface utile de chaque lot
- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking
- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc.
- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc.
- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété.
Les tantièmes de parties communes ont deux utilités :

  •  Ils servent à déterminer le montant de la participation de chaque copropriétaire aux charges générales, c’est à dire à toutes celles concernant la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de la copropriété.

Exemple de calcul de participation à des travaux concernant la peinture du hall d’entrée :
Montant des travaux : 5000 euros
Tantièmes généraux de parties communes dans la copropriété : 1000
Tantièmes détenus par un copropriétaire X = 150 Tantièmes détenus par un copropriétaire Y : 350
Quote-part payée par X = 5000 x 150/1000 = 750 euros
Quote-part payée par X = 5000 x 350/1000 = 1750 euros

Selon l’exemple précédent :
Nombre de tantièmes de X : 150
Nombre de tantièmes de Y : 350
Nombre de tantièmes total dans la copropriété : 1000
Le copropriétaire X détient 15% des voix de la copropriété ; le copropriétaire Y en détient 35%


Il existe certains cas où les tantièmes de charges sont différents des tantièmes de copropriété. En effet, si les tantièmes généraux, c’est-à-dire ceux correspondant aux charges générales, sont identiques aux tantièmes de copropriétés, il peut exister au sein de la copropriété des parties communes spéciales qui sont alors soumises à un régime spécial avec des tantièmes spécifiques prévus par le règlement de copropriété : par exemple charge concernant l’escalier d’un bâtiment d’une copropriété en comportant plusieurs. Par ailleurs, les charges spéciales issues des services collectifs et des éléments d’équipement commun ne suivent pas la répartition des tantièmes généraux mais celles du critère de l’utilité, qui diffère de celui des tantièmes.

De nouveaux tantièmes peuvent être créés :
- en cas de division d’un lot : L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de la copropriété à la majorité simple de l’article 24.
- en cas de travaux : L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux (selon les cas à la majorité simple, absolue ou à la double majorité de l’article 26).
- en cas de vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers : L’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité si la modification entraine une affectation de la destination de l’immeuble.
(Pour en savoir plus sur les règles de majorité lire notre article).

En cas d’erreur, les tantièmes présents dans l’état de description ne peuvent être modifiés que par l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à l’unanimité. A défaut de cette décision, il reste possible de demander en justice la rectification du calcul des charges ayant pour fondement une erreur de calcul des tantièmes. Engagée par tout copropriétaire si, selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, l’action peut aboutir à l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges et un nouveau calcul des tantièmes, sans effet rétroactif toutefois.
L’action en justice doit toutefois intervenir dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans à partir de la première mutation à titre onéreux du lot depuis la publication du règlement de copropriété.

Sources : https://www.illicopro.fr/copropriete/tantiemes-mil...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.anil.org/jurisprudences-valeur-contrac...


Le 21 avril 2019

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