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Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?


L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la valeur d’un bien immobilier, encore faut-il préciser cette notion de valeur.


Les immeubles bâtis sont toujours constitués de deux éléments, un sol et un ouvrage ou construction. Le sol est l'élément  qui donne toute sa spécificité à l’immeuble et plus généralement aux immeubles.
En effet, l'emplacement est par définition immuable et, du moins dans la pratique courante, l’environnement de cet emplacement est considéré tel qu’il est et non modifiable par le propriétaire de l’un des immeubles composant ledit environnement. Il en est de même du devenir à court, voire moyen terme de cet environnement : aucun propriétaire particulier n’estime avoir prise sur le devenir de cet environnement. En outre, cet environnement est considéré comme d’autant moins modifiable du fait d’un seul qu’il est déjà très valorisé.
En pratique, le propriétaire d’un immeuble ne peut que subir l’environnement dudit immeuble, ou en profiter.


Parmi les valeurs généralement citées, on note:
- la valeur vénale
- la valeur de reconstruction
- la valeur incendie
- la valeur locative
- la valeur d'exploitation
- la valeur de convenance
- la valeur d'avenir dite aussi valeur spéculative
- la valeur fiscale
- la valeur d'expropriation.


La valeur de reconstruction ou de reconstitution est aussi appelée valeur intrinsèque. C'est une valeur qui peut être déterminée à n'importe quelques moments de son histoire en tenant compte de ses qualités intrinsèques. Elle correspond au prix du terrain nu plus le coût de la construction. Bien qu'apparemment objective, cette valeur est subjective puisqu’elle correspond à un état fictif : le terrain n'est
pas nu et le coût de la construction correspond à un élément fort mobile,
Il s'agit d'une valeur de reconstitution modifiée par deux coefficients. Le premier sera déterminé par l'évolution du prix du terrain sur le site où se trouve le bien et le deuxième par la vétusté réelle ou économique qu'aura acquis la partie bâtie du bien. C'est en résumé le coût actualisé du terrain augmenté du coût de la construction à l'identique mais diminué de la vétusté. On tiendra compte également en négatif du coût de réparation indispensable à la maintenance de l'immeuble.


La valeur locative est la valeur du capital produisant comme intérêt net la valeur du loyer que rapporte le bien, déduction faite des frais. Attention, il existe des loyers sous évalués ou réglementés par la loi (les fermages par exemple). De même, en matière de baux commerciaux, un loyer peut être revu à la baisse ou à la hausse si les circonstances économiques ont évolué dans le même sens. Avant cette révision, il peut donc y avoir une distorsion entre la valeur locative et le loyer.
La valeur de convenance est la valeur attribuée à un bien par une personne déterminée lorsque celle-ci a des raisons “personnelles” d'attribuer au bien une valeur supérieure à la valeur vénale.
- le locataire qui veut éviter un déménagement
- celui qui veut racheter la maison familiale ou encore se trouver près de connaissances ou de sa famille.
- celui qui veut étendre sa propriété pour une raison quelconque et qui s'intéresse aux propriétés adjacentes.
Il est évident que dans la pratique, il sera toujours malaisé à l'expert d'établir la valeur de convenance d'un bien. Cette valeur dépend de l'intérêt que l'acheteur peut retirer de son acquisition.


La valeur d'avenir ou valeur spéculative est la valeur vénale à laquelle on arrive lorsqu'on examine le bien; non sous l'angle de son utilisation réelle actuellement, mais sous celui des possibilités d'avenir suite aux modifications prévisibles de la conjoncture; comme le développement des agglomérations, la création de nouvelles voies de communication, de centres commerciaux ou d'industries,
etc. Il s'agit donc en fait d'une valeur d'attente.


La Charte de l’expertise en évaluation immobilière à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur  vénale, la définition suivante : La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des moyens adéquats ;
• l’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation.
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l’affectation juridique et de l’usage du bien au moment de l’évaluation…

Il faut encore ajouter une référence fiscale à la notion de valeur. L’article 666 du Code général des impôts précise en effet que les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs et non sur les prix mentionnés dans les actes.
La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien quel qu’il soit consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande.
La Cour de Cassation, dans un arrêt du 23 octobre 1984, retient que : La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation… et compte tenu des clauses de l’acte de vente.
La mesure de cette valeur vénale, ou plus exactement son estimation, résulte d’une comparaison qui peut être directe, ou indirecte (méthode dite par le revenu).


En pratique l’expert se heurte :
• à la difficulté de trouver des points de comparaison pertinents,
• au risque d’évaluer trop bas quand les prix montent et trop haut quand les prix baissent, car les points de comparaison sont obligatoirement des ventes passées,
• à une rigueur qui lui demande de se tenir à l’écart des phénomènes d’anticipation  alors que la financiarisation croissante de l’immobilier l’y pousse.


La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté ; ce dernier peut être :
• élevé : prix de convenance
• ou faible : prix de « nécessité » (nécessité de vendre)
• voire normal : il correspond à la valeur.

En l’absence de définition légale, la jurisprudence et la doctrine considèrent que la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel et compte tenu de l’état de l’immeuble avant la mutation (décès, donation ou vente). C’est ainsi que les juges ont validé le redressement notifié à un marchand de biens, qui avait vendu une maison 580 000€ alors que sa valeur vénale était de 1 296 000€. Ils ont toutefois ramené celle-ci à 1 000 000€, car la maison exigeait de gros travaux en raison de malfaçons et d’attaques parasitaires de la charpente (CAA de Marseille du 8.2.11, n°08MA00124). En revanche, si les travaux invoqués par le contribuable sont de pure convenance personnelle, ils ne sont pas pris en compte (CA de Versailles du 12.5.11, n°09VE02919).

Pour établir la valeur d’un bien, le fisc doit procéder par comparaison. Il ne peut pas se fonder sur de simples statistiques immobilières, jugées trop générales (CAA de Marseille du 8.2.11). Les biens de référence doivent être comparables.
Lorsqu’un redressement est contesté, les juges vérifient si les éléments sur lesquels le fisc s’est appuyé pour son estimation sont bien similaires. Ils ont ainsi validé la comparaison faite à partir des prix pratiqués pour des biens de même nature et de même état, situés dans les rues avoisinantes, les années au cours desquelles les déclarations d’ISF avaient été redressées (CA de Paris du 27.9.11, n°2010/15426). Ils ont aussi jugé valable le fait de fixer la valeur vénale d’un immeuble en se référant à la cession de 9biens similaires, avec leur adresse, leur description, leur prix global et leur prix au mètre carré (cass. com. du 24.5.11, n°10-15149). En revanche, le fisc ne peut pas se contenter de comparer le prix de parcelles inconstructibles à celui d’autres terrains inconstructibles, différents du point de vue de leur localisation, de la manière dont ils sont desservis et de leurs caractéristiques physiques (cass. com. du 6.12.05, n°03-18782).
L’administration doit notifier, en même temps que le redressement, les éléments de comparaison sur lesquels elle s’appuie afin que le contribuable puisse les consulter et les discuter. Les juges estiment toutefois que si le fisc fournit au contribuable des références cadastrales incomplètes, le redressement reste valable dès lors que tous les renseignements relatifs à l’adresse, l’implantation géographique, la superficie et le numéro cadastral d’origine lui ont été communiqués (cass. com. du 12.10.10, n°09-17099). De même, il importe peu que l’adresse des biens ayant servi à la comparaison soit précisée, si le redressement mentionne leurs caractéristiques physiques et juridiques, leur date de mutation et de publication, leur situation cadastrale, la nature et la superficie du terrain, et la superficie habitable (cass. com. du 15.12.09, n°09-11137).

Les juges sont plus souples s’il n’existe pas de biens similaires. Si les biens sont atypiques, la comparaison s’avère souvent difficile. Ainsi, dans une affaire concernant l’achat d’un ensemble comprenant un immeuble, des boxes et des parkings, les juges ont admis que le fisc ait évalué la valeur du tout en déterminant celle de chaque élément pris séparément, par rapport à d’autres biens similaires (cass. com. du 25.4.06, n°04-15096). Quand la comparaison est impossible, même en évaluant le bien par lots, la jurisprudence reconnaît le droit de recourir à une autre méthode. C’est ainsi que le fisc a estimé deux châteaux en se référant au prix moyen au mètre carré d’autres châteaux de la région, pourtant différents. Dans cette affaire, le fisc a appliqué la méthode de l’abattement, qui consiste à déterminer la valeur de référence, pour tenir compte des éléments spécifiques, notamment l’isolement, l’état d’entretien et les contraintes liées au statut de monument historique (cass. com. du 12.2.08, n°07-10242).

Le bien doit être estimé au moment de l’événement qui génère l’impôt. La valeur vénale d’un bien est déterminée soit à la date de l’événement qui déclenche le paiement des droits (décès, donation, vente), soit au 1er janvier, s’il s’agit de l'IFI.

Une vente postérieure ne peut pas servir de référence. Les transactions immobilières qui servent à déterminer la valeur vénale d’un bien doivent être contemporaines de l’événement à l’origine de l’impôt. Les juges acceptent que soient prises en compte des ventes ayant eu lieu à une date antérieure -la plus proche possible- mais rejettent celles qui sont postérieures. En 1983, une femme avait donné à ses quatre enfants la nue-propriété d’un domaine estimé à 15 000 000€ dans l’acte de donation. Elle s’était fondée sur ce montant jusqu’en 1985 pour déclarer l’ISF. Or le fisc avait réévalué la nue-propriété à 19 000 000€. La contribuable, qui avait contesté ce redressement, a obtenu gain de cause devant les juges, car le fisc s’était référé, notamment, au prix auquel le bien avait été vendu en 1987, soit 4 ans après la donation (cass. com. du 29.11.94, n°92-21898). 

Dans une autre affaire, un héritier avait été redressé pour absence de déclaration de succession dans les six mois suivant un décès intervenu en 1994. Le fisc avait évalué d’office deux immeubles en se référant, pour l’un, au prix stipulé dans une promesse de vente datée de décembre2001 et pour l’autre, au prix de la vente conclue en 2002. Ces références étant postérieures au décès, les juges ont censuré le redressement (cass. com. du 18.12.07). Ce principe vaut aussi pour les contribuables: pour contester le redressement effectué à la suite d’une déclaration de succession, ils ne peuvent pas s’appuyer sur le prix auquel le bien a été vendu ensuite (cass. com. du 27.9.05, n°04-12657).

Quand le logement est occupé, il peut faire l’objet d’une décote Le prix qui pourrait être obtenu, en cas de vente du bien, n’est généralement pas le même selon qu’il est vendu libre ou occupé. S’il est loué, le fisc et les juges admettent donc le principe d’un abattement (CA de Paris du 27.9.11, précité). Aucun barème ne permet au propriétaire de connaître le pourcentage d’une telle décote. Mais en pratique elle varie de 10à 40% selon l’importance des contraintes générées par le bail (un bail de la loi de 1948 est plus contraignant qu’un bail de la loi de 1989). Attention, les baux liés aux régimes spéciaux d’investissement (Scellier, etc.) n’ouvrent droit à aucune décote (rep. min. 28.10.08, JOAN n°25327).

Si le propriétaire occupe le bien, l’évaluation se complique. Lorsqu’un logement est occupé par son propriétaire, sa valeur vénale est, en principe, égale à sa valeur libre de toute occupation (art.761 du CGI). Cependant, dans le cadre de l’évaluation du patrimoine soumis à l’ISF, le propriétaire a le droit d’appliquer un abattement de 30%, si le bien occupé constitue sa résidence principale (art.885 S du CGI). Attention, il ne peut pas bénéficier de cette décote si le bien est sa résidence secondaire (cass. com. du 27.10.09,).


En matière de succession, l’héritier d’un bien immobilier peut également déduire un abattement de 20% sur la valeur vénale si, au moment du décès, ce logement constituait la résidence principale du défunt et qu’à la même date, il était occupé par son conjoint, son partenaire de pacs ou un ou plusieurs enfants mineurs, majeurs protégés ou infirmes, nés de l’un ou de l’autre des membres du couple (art.764 bis du CGI). Cette décote ne s’applique donc pas si le propriétaire était le seul occupant au moment du décès (cass. com. du 11.2.03, n°01-12301). 


Enfin, dans le cas d’une donation avec réserve d’usufruit, la valeur de la donation à retenir lorsque l’usufruitier habite dans le bien est très discutée: l’administration considère que la valeur de la nue-propriété est déjà diminuée par la réserve d’usufruit et qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement du fait de l’occupation par l’usufruitier. Mais la jurisprudence, elle, a jugé à plusieurs reprises que le fait que l’usufruitier réside sur place donnait lieu à un abattement supplémentaire (de 20%, par exemple ; cass. com. du 12.5.04, n°01-13697).

Une situation d’indivision permet au contribuable soumis à l’ISF d’appliquer une décote sur la valeur du bien indivis (cass. com. du 14.12.99, n°97-18810). Mais si l’indivision résulte d’une donation ou d’une succession, le fisc considère qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement dans l’acte de donation ni dans la déclaration de succession (instruction du 9.9.04, BOI 7G-6-04).
La jurisprudence récente semble pourtant contredire cette instruction. Les juges ont admis que des héritiers propriétaires d’un bien indivis puissent diminuer sa valeur de 20% dans leur déclaration de succession en raison de cette contrainte (CA de Chambéry du 22.3.11, n°10/00960). 

Dans une autre affaire où des parents avaient donné la nue-propriété d’une villa à leurs enfants, les juges ont estimé que cette situation d’indivision devait être prise en compte pour apprécier le prix du bien dans l’acte de donation (cass. com. du 15.12.09).


Source Expertise immobilière Polignac


Le 19 août 2019

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