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Qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise ?

Les principes de la clause d’habitation bourgeoise sont indiqués dans le règlement de copropriété et définissent la destination de l’immeuble : habitation uniquement personnelle (clause exclusive) ou habitation avec la possibilité d’exercer une profession (clause simple). Mais qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise exactement et existe-t-il des exceptions à ce règlement ?

Cette clause, quand elle est inscrite dans le règlement de copropriété, permet de tolérer une activité professionnelle dans un lieu d’habitation. Il est possible, par exemple, d’ouvrir un cabinet d’avocat, de médecin, de psychothérapeute... Il s’agit d’une tolérance, ainsi des activités liées à l’artisanat, au commerce, à l’industrie, etc… peuvent très bien ne pas obtenir l’accord de la copropriété en raison du bruit, des nuisances, des émanations de produits, du  dérangement dû à la clientèle… et de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité des habitants. Il est toutefois possible de trouver un terrain d’entente si le lieu de l’activité se situe en rez-de chaussée, cet accord dépend du niveau de tolérance des habitants de l'immeuble.
Une clause d’habitation bourgeoise exclusive ne permet pas d’exercer une profession dans son logement. C’est l’une des seules restrictions permise par le droit dans le cadre de la copropriété. En effet dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux copropriétaires sauf dans le cas de la destination de l’immeuble.

Que l’on soit locataire ou propriétaire, il faudra donc bien consulter le règlement de copropriété afin de s’assurer de ses droits. Il existe une petite tolérance concernant la location saisonnière ou de courte durée permise par la décision 2014-691 du Conseil Constitutionnel mais à condition que l’intéressé en ait fait la demande préalablement et que la majorité des copropriétaires aient donné leur accord lors d’une assemblée générale.

La clause d’habitation bourgeoise étant définie par le règlement de copropriété, celui-ci peut changer, évoluer ou ne pas avoir prévu toutes les situations. C’est pourquoi il arrive que des conflits éclatent.

Par exemple, dans une clause d'habitation bourgeoise simple, le syndic de copropriété ou le conseil syndical établit généralement la liste des activités professionnelles permises. Mais un locataire ou un propriétaire peut faire valoir le droit à exercer une profession même si elle n’est pas dans la liste à partir du moment où elle n’engendre pas de nuisances particulières.
Les conflits sont alors jugés souvent au cas par cas, et il existe une jurisprudence. Le juge peut donner raison à un occupant d’établir le siège d’une société dans son habitation, si son activité ne gêne pas la copropriété.


Les règlements de copropriété prévoient souvent que ce sont des activités précises qui peuvent être autorisées : médecin, avocat … Dans ce cas, l'énumération qui peut figurer dans le règlement de copropriété ne doit pas être considérée comme limitative, et les tribunaux considèrent qu'il y a lieu de raisonner par analogie pour d'autres professions qui ne créent pas plus de nuisances.
Parfois les tribunaux vont même jusqu'à considérer que si certaines activités sont autorisées, d'autres, sans rapport avec celles-là, mais qui ne créent pas plus de nuisances doivent également être admises.


Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise simple : la location meublée saisonnière est possible puisque cela signifie que l'exercice d'une activité libérale est autorisé. Les autres activités sont exclues pour éviter les nuisances (va et viens) ; une tolérance est toutefois possible pour le rez-de-chausse et le premier étage, où pourront être exercée une activité professionnelle voire commerciale. Cette tolérance peut se justifier si l’activité n’est pas contraire à la destination de l’immeuble (le critère est souvent l’absence de nuisance). En conséquence, l’implantation d’une activité de location meublée saisonnière est libre si le règlement de copropriété permet l’implantation d’une activité libérale voire commerciale dans le bâtiment.

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise est exclusive, par principe il y a une prohibition de l’exercice de toute activité libérale ou commerciale, les lieux sont seulement à usage d’habitation. De ce fait, l’activité de location meublée saisonnière étant commerciale, son implantation est proscrite. Toutefois, par une décision du Conseil Constitutionnel du 20 mars 2014 (2014-961), l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser, à la majorité renforcée (art 25), de manière discrétionnaire, l’implantation et l’exercice d’une telle activité de location de courte durée dans l’immeuble. 


Le règlement de copropriété peut prévoir que des activités pourront être exercées sous condition de l’obtention d’une autorisation préalable des copropriétaires, et d’autres précisément identifiées comme interdites. Lorsque le règlement réglemente l’exercice de certaines activités, il peut procéder par énumération, sans que la liste ne soit considérée comme limitative. Les tribunaux ont tendance à considérer que l’on doit raisonner par analogie pour d’autres activités, qui de surcroît ne créent pas plus de nuisances que celles énumérées. L’autorisation peut donc être étendue à des activités sans rapport avec celles énumérées. Dans tous les cas, même autorisée, une activité professionnelle exercée dans la copropriété ne doit pas générer de troubles anormaux de voisinage.


Une clause « d'habitation bourgeoise » figurant dans le règlement de copropriété ne permet pas au syndicat des copropriétaires de s'opposer à la création de logements sociaux, juge la Cour de cassation. Dans l'affaire soumise à la haute juridiction, une commune propriétaire de 116 lots dans une copropriété avait décidé de les vendre à une société HLM, pour les transformer en habitat social. Le syndicat des copropriétaires demandait l'interdiction de la vente en invoquant une dépréciation de la résidence. Leur demande avait été rejetée par la cour d'appel de Paris, dont la Cour de cassation confirme la décision.
La clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne peut pas s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles (en fait, il s'agit d'une clause interdisant de manière plus ou moins strictes les activités commerciales, artisanales et industrielles dans l'immeuble, NDLR). Par ailleurs, l'action du syndicat des copropriétaires était irrecevable, faute de préjudice collectif. La dépréciation alléguée de la résidence est un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien. Il ne s'agit pas de « préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif ». (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20805).


Si un bail oblige à occuper «bourgeoisement» un logement, il n’est pas interdit pour autant d’avoir une activité professionnelle. Il n’est notamment pas interdit, précise la Cour de cassation, de domicilier dans son logement le siège d’une société commerciale. La Cour a rejeté l’argument d’un propriétaire qui reprochait à son locataire, gérant d’une SARL, d’avoir installé son bureau dans son logement. Le propriétaire en déduisait qu’il y avait violation de la «clause d’habitation bourgeoise» qui interdit toute activité professionnelle dans les locaux.
Cette clause peut être insérée dans un règlement de copropriété, à l’intention des copropriétaires, ou dans un bail, à l’intention d’un locataire.Les agents immobiliers distinguent la clause d’habitation bourgeoise simple, qui permettrait d’exercer certaines activités comme l’exercice d’une profession libérale, peu dérangeante pour les voisins, et la clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdirait absolument toute activité professionnelle.
La Cour de cassation n’est pas entrée dans une telle distinction. Elle explique que le seul critère à prendre en considération est la réalité de l’activité développée dans les locaux. La clause d’habitation bourgeoise est respectée, dit-elle, et le locataire n’est donc pas fautif, s’il n’y a ni secrétariat, ni clientèle, ni va-et-vient dans l’immeuble, ni machine, ni activité commerciale, c’est-à-dire s’il n’y a aucune gêne pour le voisinage.
La seule présence d’un bureau, la seule domiciliation d’une entreprise, même commerciale, n’est donc pas contraire à l’habitation bourgeoise et ne peut être interdite à un occupant. 


Source: https://pressfrom.info/fr/actualite/finance/immobi...


Le 7 mars 2019

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