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Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?


Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

 

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

 

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire, et la maladie grave n'est pas forcément une excuse admise. Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.
Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis-à-vis des acquéreurs du bien. Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral. (Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

 

Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente.

Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation.

La justice avait été saisie par un vendeur parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire bien qu'il n'y ait plus aucun obstacle à la vente, la date limite de signature ayant été atteinte et toutes les conditions suspensives du compromis de vente ayant été réalisées.

Ce vendeur pouvait, au choix, demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c'est-à-dire son annulation assortie d'indemnités à verser par l'acquéreur défaillant, ou demander au juge de prononcer la réalisation forcée de la vente puisqu'elle était juridiquement devenue « parfaite ».

Ayant choisi la première solution, le vendeur faisait valoir que la vente était faite dès lors que les deux parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que toutes les conditions suspensives avaient disparu, et il en réclamait donc l'annulation, avec une indemnité pour la dérobade injustifiée de son acquéreur.

Mais pour exercer cette action en justice, pour formuler cette demande, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de signature, il faut apporter la preuve que l'autre partie s'est bien dérobée sans raison valable et définitivement, a expliqué la Cour.

Il s'ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge ne court pas du jour prévu pour la signature et non respecté mais du jour où l'un des cocontractants a appris que l'autre ne respecterait pas son engagement, a conclu la Cour de cassation. (Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

 

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/regine-vanitou-avocat-...
http://lacan-avocat.com/que-faire-quand-lacquereur...

 

Le 12 mars 2019

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Commentaires

03/05/2021 par SOLANGE GUITARD

j'ai signé un compromi0s de vente immobiliere puis je me suis rétractée des la réception de la lettre recommandée donc dans les délais, hélas j"ai ensuite envoyé un mail au commercial lui disant que je regrettais et que je souhaitais poursuivre la vente je dis bien un simple mail au commercial le lendemain je me suis apercue que le pré état daté faisait de dettes de la co-propriété astronomiques et des charges impayées d'un très gros montant alors là deuxiéme édition j'ai fait savoir au notaire que pour cette histoire je renoncais catégoriquement et définitivement à cet achat peut on me forcer à acheter car bien évidemment je ne signerai jamais ce deuxième compromis

03/05/2021 par fab

Selon la jurisprudence, la rétractation a un caractère irréversible : l'acquéreur ne peut pas rétracter sa rétractation, même si le délai de rétractation n'est pas expiré (Cass. 3e civ. 13-2-2008 n° 06-20.334 : RJDA 7/08 n° 789 ; Cass. 3e civ. 13-3-2012 n° 11-12.232 : RJDA 6/12 n° 581). Si les parties décident de réaliser la vente malgré la rétractation intervenue, le vendeur prenant en compte le repentir de l'acquéreur, la vente procède d'un nouvel accord et l'acquéreur dispose logiquement de nouveau d'un droit de rétractation ou de réflexion selon que l'acte authentique est précédé ou non de l'établissement d'un avant-contrat. Contactez votre notaire, ne connaissant pas la situation, je ne peux vous répondre.

04/05/2021 par thenard jeremy

Bonjour, j'ai signé un compromis de vente le 03 février, tout a été signé et accepté, le crédit aussi, cependant on devait signer l'acte authentique le 3 mai, mais la vendeuse ne donne plus de nouvelles et ne veux plus vendre (elle n'a rien notifié par écrit, juste a l'oral au téléphone a sont agent immobilier avant de lui raccrocher au nez). Le notaire attends un dernier document pour effectuer la mise en demeure, en espérant que sa la réveille, cependant je voulais savoir après avoir fait la mise en demeure, quelles étaient les démarches a suivre?

04/05/2021 par fab

Bonjour, Si le vendeur ne se présente pas vous pourrez saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

06/05/2021 par H Gourtay

Bonjour nous ( vendeur)avons signé un compromis de vente sans condition suspensive via une agence immobilière pour la vente de notre bien . L'acheteur a déclaré qu'il n'avait pas besoin de pret pour l'achat . Dans le compromis l'acquéreur devait nous verser une somme , ce qu'il n'a pas fait . Celui ci ne donne pas d'informations claires a mon notaire mais maintient son intention d'acheter dans le respect de la date de signature prévue le 28 Mai 2021 .Quelles sont les options qui se présentent a nous . merci de vos retours / conseils

06/05/2021 par RALITE

Bonjour, nous avons signé un compromis de vente en octobre 2020. La vente devait se faire ce mercredi mais la vendeuse n’est pas venue. Avant cette date elle avait envoyé 2 courriers recommandés avec AR stipulant qu’elle ne voulait plus vendre. A ce jour nous avons déjà dépensé 10000€ (plans de construction + permis de construire + assurance dommage ouvrage) la clause pénale est de 7500€. Pouvons nous allez au tribunal dans le but de récupérer la clause pénale + des dommages et intérêts sans demander la réalisation forcé de la vente (donc ne plus acheter le terrain) ? Je vous remercie pour votre réponse

07/05/2021 par fab

Bonjour, A priori, vous devez attendre l'arrivée de la date butoir, ensuite vous pourrez agir. Cordialement

07/05/2021 par fab

Bonjour,, Il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles. À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables : - La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence, - La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés. L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée. Cordialement

15/05/2021 par Allegrucci

Bjr jai signer un compromis le 22 novembre et devais signer l'acte le22fevrier depuis plus de réponse de l'acheteur et du notaire il repousse chaque fois sachant quil nas pas de prêt banquerre merci

15/05/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à consulter un autre notaire avec l'ensemble des pièces du dossier et à saisir le médiateur désigné par le notaire en charge du dossier. Cordialement

07/06/2021 par Pilen

Bonjour, je dois signer un acte définitif dans 10 jours mais je viens d'apprendre que l appartement t que j'aurais voulu acheter il y a 6 mois et les propriétaires avait retiré de la vente est retourné à la vente. Qu est ce qui il va se passer si je décide d annuler la vente? Je dois payer 10% du prix au vendeur et les frais d'agence ? Je dois payer aussi les frais de notaire? Je suis triste

07/06/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre notaire qui sera plus à même de vous répondre, tout dépend de la rédaction du compromis.Cordialement

13/06/2021 par le page

Bonjour Vendeur d'un terrain à un promoteur, j'ai signé un compromis de vente il y a 8 mois. Or, aujourd'hui, je ne souhaite plus vendre. La situation a changé : - le terrain qui était enclavé ne l'ai plus. Le lotissement privé d'à côté vient d'être retrocédé à la commune qui accepte de prolonger la voirie. - de plus, je viens d'apprendre que le prix de vente que j'ai accepté était 3 fois inférieur à celui du marché Je ne sais pas ce que je dois faire ? Merci de m'aider.

14/06/2021 par fab

Bonjour, Vous êtes obligé de signer, voyez avec votre notaire ou votre avocat si vous ne pourrez pas invoquer la rescision pour lésion. Cordialement https://immobilier.avocats-picovschi.com/la-rescision-pour-lesion-quand-evaluer-le-desequilibre.html

08/07/2021 par THO

Nous avons signé une promesse de vente chez un notaire qui est amie de l’agent immobilier.(pas trop de réponse…) nous sommes le vendeur. La promesse a été signée le 8 mars, nous avons fait 2 avenants Le dernier délai de levée des réserves de prêt le 25 juin 2021 et signature le 8 juillet 2021. Hors ne voyant rien le 26 juin nous avons mis en demeure les acheteurs de réalisation comme stipuler dans la promesse. Le 2 juillet nous avons reçu seulement la levée de garantie donc pas d’offre . Nous sommes le 8 juillet pas de signature prévue. La promesse de vente est-elle caduque ? et si oui quel document faut-il faire sinon ? et pouvons-nous la remettre en vente ?

09/07/2021 par fab

Comme indiqué dans l'article, tout dépend de la rédaction de la clause. Je vous invite à contacter votre notaire. Cordialement

09/07/2021 par Brise

Bonjour j’ai signé avec l’acheteur de ma maison un compromis il avez 2 mois pour faire sa demande de credit il a dépassé cette date d’une semaine et depuis aucune nouvelle de sa part J’ai contacté le notaire il m’a malheureusement dit qu’il peut rien faire il faut que je prenne un avocat j’aimerais savoir l’acheteur me doit les 10%? Est ce que je peut mettre ma maison en vente? Salut

10/07/2021 par fab

Bonjour, Voici un article sur les conditions suspensives. https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/quest-ce-quune-condition-suspensive- Je vous invite à suivre les conseils de votre notaire qui connaît le dossier. Cordialement

12/07/2021 par Bodinier

Bonjour la vendeuse était toujours dans la maison le jour de la date définitive de la vente et n est parti que le lendemain. De plus elle a quitté la maison sans nettoyer l intérieur et l extérieur et trouvé des vises caché comme blaco humide et noir et a laisser des meubles . Mon fils veut annulé la vente et se rétracter. A t il le droit et dois t il payer des frais. Merci

13/07/2021 par fan

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat qui après lecture des différents éléments du dossier, vous indiquera la marche à suivre. Cordialement

20/07/2021 par Nad

Bonjour , Nous avons signé un compromis de vente le 22 avril signature 16 juillet reporté au 23 juillet 2021 acte définitif . La vendeuse ne veut pas quitter les lieux et veut faire sont déménagement le 24 juillet , après remise des clés , alors que cette dame avait 3 mois pour stocker s’est affaire , la propriétaire nous a mentis à plusieurs reprise , nous avons laissé passer beaucoup de chose . Nous ne pouvons pas signer si elle reste dans les lieux . Le notaire lui a dit de quitter les lieux et de déménager ses affaires , elle me contact chez mes parents pour me dire si elle fera sont déménagement au 24 juillet le lendemain si elle casse quelque chose , si elle tombe des escaliers , s’est collègue abime la maison ect... en plus de cela je ne pourrai pas entreposer m affaire je devrais attendre qu’elle libère les lieux , La vente peut elle être annuler si je ne signe pour faute de la partir a déversé ? Est elle en faute ? Cordialement

21/07/2021 par fab

Bonjour, Vous devez contacter votre notaire. Refusez de signer n'annulera pas la vente dans la majorité des cas. Cordialement

21/07/2021 par Nad

Bonjour Je vous remercie de votre réponse rapide , le notaire lui a imposer de vider les lieux , m cette dame ne veut déménager que le lendemain de la signature de l’acte définitif malgré l’insistance du notaire , elle lui a dit oui , m l’agent immobilier nous a prévenue qu’il fallait nous méfiez car elle ne va pas respecter cette ordre , sauf que je ne suis pas disponible le lendemain de l’acte définitif pour réaliser son déménagement . Nous avons rendez demain devant le notaire puis je refuser la signature car cette dame car elle ne respecte pas notre contrat . Et repousser la signature , puis je demander des Indemnités car j’ai quitter mon logement je serais chez la famille à l’hôtel . Cordialement

22/07/2021 par fab

Bonjour, Vous devez exiger une astreinte pour chaque jour de retard à compter de la date de prise en jouissance de l'acte authentique, cependant il appartient à votre notaire et à votre agent immobilier de vous conseiller. En ce qui concerne des indemnités non prévues au contrat, je vous invite à contacter un avocat, car je ne doute que la vendeuse accepte une telle solution à l'amiable. Cordialement

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