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Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?


Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

 

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

 

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire, et la maladie grave n'est pas forcément une excuse admise. Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.
Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis-à-vis des acquéreurs du bien. Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral. (Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

 

Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente.

Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation.

La justice avait été saisie par un vendeur parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire bien qu'il n'y ait plus aucun obstacle à la vente, la date limite de signature ayant été atteinte et toutes les conditions suspensives du compromis de vente ayant été réalisées.

Ce vendeur pouvait, au choix, demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c'est-à-dire son annulation assortie d'indemnités à verser par l'acquéreur défaillant, ou demander au juge de prononcer la réalisation forcée de la vente puisqu'elle était juridiquement devenue « parfaite ».

Ayant choisi la première solution, le vendeur faisait valoir que la vente était faite dès lors que les deux parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que toutes les conditions suspensives avaient disparu, et il en réclamait donc l'annulation, avec une indemnité pour la dérobade injustifiée de son acquéreur.

Mais pour exercer cette action en justice, pour formuler cette demande, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de signature, il faut apporter la preuve que l'autre partie s'est bien dérobée sans raison valable et définitivement, a expliqué la Cour.

Il s'ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge ne court pas du jour prévu pour la signature et non respecté mais du jour où l'un des cocontractants a appris que l'autre ne respecterait pas son engagement, a conclu la Cour de cassation. (Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

 

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/regine-vanitou-avocat-...
http://lacan-avocat.com/que-faire-quand-lacquereur...

 

Le 12 mars 2019

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Commentaires

23/11/2021 par Hym

Bonjour, Merci pour cet article très intéressant. Je me trouve dans une situation analogue avec un acquéreur potentiel. Ma question est la suivante, En l'absence de séquestre le compromis de vente ne devient-il pas tout simplement caduque passé un certain délais ? On nous a expliqué que nous ne pouvons pas remettre en vente notre bien tant qu'un acte sous seing privé n'a pas été signé avec l'acquéreur nous engageant à renoncer à d'éventuelles poursuites. Résumé :Le compromis de vente a été signé il y a 6 mois, on a accepté une prolongation du délais en Juillet et signé un avenant (entre temps le nom de la SCI avait changé, le premier séquestre récupéré par l'acquéreur et aucun autre séquestre versé). Depuis, l'acquéreur ne répond plus ni a l'agence, ni à nos messages et ne va pas réclamer les mises en demeure de l'agence à la Poste ( avec accusé de réception). Il nous a communiqué des refus de prêts (le premier datant d'il y a 4 mois (nous ignorions ce refus jusqu'alors) l'autre refus d'un montant cette fois deux fois supérieur à celui indiqué sur le compromis de vente et datant des mois en cours).

24/11/2021 par fab

Bonjour, Le séquestre n'est pas obligatoire donc son absence n'a aucun impact sur la validité et la caducité de l'acte. Contactez votre notaire.

13/01/2022 par Yas

Bonjour, J'ai signé un compromis avec une agence et je viens apprendre que le terrain n'appartient pas à cette agence, appartient à un promoteur . Le délais de prêt reste moins d'un mois, qu'est ce que je dois faire ? Merci de votre retour

17/01/2022 par fab

Bonjour, Contactez votre notaire. Cordialement

20/01/2022 par Abella-Gallart Pascal

Bonsoir. A 8 jours de la date butoir de la signature de la vente de ma maison je n'ai toujours pas de confirmation de la part des Notaires de date définie. J'habite encore ma maison et hésite à déménager,vue les circonstances.Puis-je demander un report de cette date le temps d'organiser mon déménagement,et en cas de refus de la part des acquéreurs que puis-je faire ? Merci de votre réponse.

21/01/2022 par fab

Bonjour, Contactez votre notaire, mais si l'acte doit se signer dans les prochains jours et que les acquéreurs refusent de vous laisser dans la maison et c'est leur droit, vous n'avez aucun recours. Cordialement

05/02/2022 par philippe TRENULLE

Bonjour, Nous avons signé ( moi et ma soeur cadette ) une promesse de vente pour une maison héritée en indivision à 1 frere et 2 soeurs , avec date limite de signature de l acte authentique le 31 decembre 2021 Les acquéreurs ont reporté la date de l acte authentique au 18 janvier 2022 arguant le fait que le report de cette date ne pouvant constituer une clause suspensive ; de plus ils refusent de montrer la preuve du depot de garantie au 10 Aout 2021 Ils veulent une signature " forcée " par sommation d'huissier à comparaître le 21 fevrier 2022 Mon avocat affirme que la promesse est devenue caduque ... de plus ils ont dû faire un "appel de fonds" donc à une banque a dix jours de la date prévue alors qu' ils juraient avoir des fonds propres en juillet 2021. Que dit la jurisprudence dans un pareil cas ? Merci Je précise qu'ayant perdu ma soeur ainee le 29 mai 2021 nous n'avions pas le jour de la promesse signée le nouveau titre de propriété à nos 2 noms, car la succession de ma soeur decd n' était pas terminée ;

06/02/2022 par fab

Bonjour, Il est impossible de vous répondre sans étudier le dossier. Rapprochez vous d'un avocat, votre notaire peut également vous accompagner. Contactez votre protection juridique si vous en avez une. Cordialement

13/02/2022 par Breuillard

Bonjour Mes parents ont signer le compromis de vente avec le vendeur le 29 decembres Les deux parties sont d'accord .il y a quelque jours le vendeur a dit à mes parents " il n'est pas sur de vendre car il risque de paye plus value " .

14/02/2022 par fab

Bonjour, Vos parents doivent contacter leur notaire Cordialement

15/02/2022 par STEFANELLI

Bonjour, Je dois signer un compromis de vente, le vendredi, mais je n'aurai pas le temps de déménager avant cette signature, car j'avais prévu de le faire le samedi matin, est-ce que les acheteurs peuvent m'obliger à partir ?

16/02/2022 par gab

Bonjour, je ne comprends pas votre question, le vendeur déménage, au moment de la signature définitive chez le notaire, pas lors de la signature du compromis, si vous parlez de la signature de l'acte authentique tout dépend de ce qui é été prévu dans le compromis, tout peut être adapté, contactez votre notaire. Cordialement

08/03/2022 par Yann

Bonjour .. j'ai acheter une maison et je doit signer chez le notaire le 22 mars ...les vendeurs viennent d'informer le notaire qu'il n'avaient pas de logement avant le mois d'avril ...le notaire leurs a expliqué qu'il n'était pas possible de rallonger autant le délai...du coup on me propose une signature le 25 mars ...puis-je demander des dommages et intérêts vu qu'ils sont stipulé sur le compromis de vente à hauteur de 10 pourcent du prix de vente soit 25000 euros ?

09/03/2022 par fab

Bonjour, Non je ne le pense pas, une léger retard est relativement courant pour diverses raisons (déblocage des fonds tardif ...) Cordialement

13/03/2022 par DESIR

Nous sommes 5 héritiers, un des 5 se rétracte lors de la vente d'un bien. Comment procéder à la vente de ce bien?

13/03/2022 par fab

Un vendeur ne peut pas se rétracter une fois le compromis signé. Contactez votre notaire. Cordialement

21/03/2022 par Mmss

Bonjour, jai fait une demande de rachat de fond de commerce mon crédit a était accepter jai signer le compromis de vente seulement à deux semaines de la signature ue me retrouve sans l’apport personnel mon compte pro est actif et je reçois les cartes dans les prochains jours que faire ?

22/03/2022 par fab

Bonjour, Je vous invite à en informer le rédacteur de l'acte, le vendeur. Prenez contact avec votre banque. Cordialement

04/05/2022 par Perrillat

Bonjour, je dois signé l'achat définitif dans les prochain jour date butoir le 10 mai mais le notaire me dit qu il impossible et que le vendeur veut reculer la date au mois de septembre nous avons le même notaire quel est mon recours sachant que moi je vais me retrouver sans logement Cordialement

06/05/2022 par fab

Bonjour, Vous pouvez refuser a priori, je vous invite à contacter le notaire pour en discuter. Cordialement

12/05/2022 par Ramy

Bonjour, Voilà mon problème : j’ai conclu une transaction avec un vendeur pour l’achat d’un terrain nu il y a déjà 1 an sans passer directement chez le notaire. J’ai déjà versé au vendeur et heureusement par virement quasiment 90% du prix de vente. Ensuite nous avons entamé les démarches chez le notaire, mais aujourd’hui le vendeur refuse de signer la réquisition notariale et dit vouloir se rétracter car la promesse de vente existe par mail mais n’a jamais été signé. La promesse de vente signée est t’elle obligatoire alors que le vendeur a déjà accepté les virements sur son compte ? A t’il le droit de se désister après avoir reçu 90% du paiement même si il a pris le soin de ne pas signer la promesse de vente mais juste les échanges de mails, texto et appels font foie de son engagement ? Quel recours ai je droit ? Merci de votre aide et de votre retour

12/05/2022 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat. Cordialement

18/05/2022 par Petiot

Bonjour , je dois signer l’acte de vente demain , le problème est que l’on vient de m’envoyer l’acte de vente, qui a totalement changé (sans mon accord) comparé au compromis que nous avions signé. Changement sur les limites du terrain, droit de passage ect, cadastre faux ect .. mais je ne souhaite pas acheter le bien comme il est présente maintenant. Ont ils le droit de changer un acte de vente différent du compromis ? Sachant que l’étude notariale quelques jours avant nous a confirmer par mail avec les mesures écrites sur le plan cadastrale que les limites était bien comme énoncer dans le compromis ? Merci beaucoup de votre réponse si possible rapide .. je ne sais pas qui contacter , quel recours je peux avoir, et si je peux demander dommages et intérêts !

19/05/2022 par fab

Bonjour, Il y a des rectifications entre le compromis et l'acte définitif, vous devez en parler lors du rendez-vous et oui vous pouvez refuser de signer mais attention cela peut avoir des conséquences si plus tard votre refus est considéré comme abusif. Mais je ne peux pas vraiment vous aider car il faudrait être en possession de l'ensemble du dossier. Cordialement

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