Image

Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?


Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

 

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

 

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire, et la maladie grave n'est pas forcément une excuse admise. Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.
Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis-à-vis des acquéreurs du bien. Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral. (Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

 

Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente.

Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation.

La justice avait été saisie par un vendeur parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire bien qu'il n'y ait plus aucun obstacle à la vente, la date limite de signature ayant été atteinte et toutes les conditions suspensives du compromis de vente ayant été réalisées.

Ce vendeur pouvait, au choix, demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c'est-à-dire son annulation assortie d'indemnités à verser par l'acquéreur défaillant, ou demander au juge de prononcer la réalisation forcée de la vente puisqu'elle était juridiquement devenue « parfaite ».

Ayant choisi la première solution, le vendeur faisait valoir que la vente était faite dès lors que les deux parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que toutes les conditions suspensives avaient disparu, et il en réclamait donc l'annulation, avec une indemnité pour la dérobade injustifiée de son acquéreur.

Mais pour exercer cette action en justice, pour formuler cette demande, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de signature, il faut apporter la preuve que l'autre partie s'est bien dérobée sans raison valable et définitivement, a expliqué la Cour.

Il s'ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge ne court pas du jour prévu pour la signature et non respecté mais du jour où l'un des cocontractants a appris que l'autre ne respecterait pas son engagement, a conclu la Cour de cassation. (Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

 

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/regine-vanitou-avocat-...
http://lacan-avocat.com/que-faire-quand-lacquereur...

 

Le 12 mars 2019

0 0
Feed

Commentaires

24/10/2019 par CAMUS

Merci pour cette info, ça m’a bcp aider. Je suis dans la situation que je ne sais pas quoi faire. Je vais bientôt déménager sauf que j’ai appris que cette maison n’as pas de « plan de maison » je suis un peu embêté car pour la modification / amélioration il faut demander chez l’urbanisme une autorisation et bien évidemment avec le plan de maison ce qui est dans mon cas, il y a pas mal de travaux à faire. L’agence m’a dit que ce n’est pas une obligation que le propriétaire me fournit ce document et surtout c’est une ancienne maison. Il y a des choses un peu bizarre car sont fais énormément de travaux de cette maison. L’agence m’a conseillé de payer un expert ou un architecte pour faire le plan. Pourriez-vous m’aider s’il vous plaît. Merci bien

24/10/2019 par fab

Bonjour Il est très rare que les vendeurs aient les plans et il n'existe aucune obligation d'en fournir. Effectivement, le seul moyen d'en avoir est de faire passer un architecte ou un géomètre expert. Si vous faites réaliser des travaux par un professionnel, il devrait pouvoir vous fournir le plan. Cordialement

22/05/2020 par Ben

Bonjour, pouvez me renseigner svp j'ai acheté une maison et on a signé le compris de vente le 07 novembre 2019. Sauf que on arrive à la date butoir et le propriétaire refuse de Signer s'il n'a pas trouvé de logement pour emménager. On est le 22 mai 2020 et la date butoir est le 09 juin 2020. Il faut savoir que ce propriétaire est gravement endetté donc c'est la banque de France qui lui ordonnée de vendre et en plus suite à un avc sa femme est sous tutelle... ils nous à clairement dit que si d'ici le 09 juin il n'a pas trouvé de logement, il ne partira pas. Pourront nous espérer des dommages et intérêts ? Et en plus cette maison on l'a visité en avril 2019 et on fait une offre et depuis on a attendu 6 mois pour avoir une première signature et la encore on attends 6 ou 7 mois en partie à cause du confinement mais sa la bien arrangé. Si on va devant un juge, celas prendra combien de temps pour avoir un jugement ? Merci beaucoup

23/05/2020 par fab

Bonjour, je ne sais pas combien de temps cela prendrait. Bon courage.

25/06/2020 par Sghaier

Bonjour, J'ai signé un compromis de vente le 18 Mars dans une agence immobilière (j'ai été le premier à la visité et j'ai tout se suite fait une offre au pris de l'agence) pour une maison sur Toulon venant de la succession de 2 garcons (demeurant en Maine et loire, j'ai effectué tout ce qu'il fallait de mon côté avec une offre de prêt accepté rapidement par ma banque. La date butoir pour signer l'acte authentique notifié dans le compromis de vente était le 6 juin. Les vendeurs ont eu pour excuse le confinement pour ne pas respecter le délai on est actuellement le 25 juin et les vendeurs souhaite signer le 15 juillet pour avoir le temps de récupérer les meubles et électroménager. En attendant je dois louer mon appartement 1 mois supplémentaire, mes artisans qui devait effectuer les travaux ne seront plus disponible à une date ultérieure, j'ai une cuisine en commande pour début juillet qui va être retardé, une commande de carrelage idem. J'ai demandé à l'agence d'accélérer la venue des propriétaires mais l'agence me dit qu'elle ne peut rien faire que ces les propriétaires qui décide. Puis demandé des pénalités au vendeur (prix de la maison 330000€)ou à l'agence ( frais d'agence 18000€) sans engager de frais supplémentaires ?

26/06/2020 par fab

Bonjour, Non, je ne crois pas, seule une action au tribunal vous le permettrez. Demandez son opinion au notaire. Cordialement

16/07/2020 par fab

Bonjour, Je vous invite à vous rapprocher de l'agent immobilier ou du notaire pour avoir un éclaircissement sur la situation. Cordialement

14/08/2020 par murielle

bonjour, si les acquéreurs ont obtenus 3 refus oraux. L'agent immobilier peut il les leur demander par écrit ? La réalisation de la condition suspensive est jusqu'au 30 août, l'agent immobilier, le courtier et le notaire me demandent 15 jours supplémentaires. Hors la réitération par acte authentique est jusqu'au 30 septembre, et le notaire m'indique que je ne peux pas revendre mon bien avant cette date à une tierce personne ? Pouvez vous m'éclairer car je ne comprend pas la prorogation de 15 jours puisque je suis "engagée" jusqu'à la fin de la date de la réitération.

15/08/2020 par fab

Bonjour, Un refus de prêt doit être écrit https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/quest-ce-quune-condition-suspensive- La prorogation doit concerner la condition suspensive et donc permettre aux acquéreurs de se rapprocher d'autres établissements. C'est à votre notaire de vous répondre et vous expliquer le mécanisme.

13/09/2020 par RAILLON france

Bonjour, j'ai signé un compromis avec pour date butoir le 25 aout, la date de préemption par la mairie est largement dépassée donc comme acquise, nous sommes le 12 septembre et le notaire, malgré mes relances pour signer la vente de me donne toujours pas de rendez vous, et surtout aucune explication alors que les 2 parties sont OK, quels sont mes droits pour finaliser cette vente au plus vite merci d'avance

13/09/2020 par fab

Bonjour, chaque partie a-t-elle son notaire ? Si oui, ils peuvent avoir des difficultés pour faire coïncider leurs emplois du temps respectifs. S'il n'y en a qu'un dites-lui que vous allez changer de notaire (cela ne vous fera sans doute pas gagnez du temps si vous devez en arriver à cette extrémité mais cela devrait faire bouger les choses). Vous pouvez contacter la chambre de notaires on ne sait jamais. Bon courage.

01/10/2020 par Getro

Bonjour à tous, jeudi 24 septembre j'ai été convoqué chez le notaire pour la signature d'un acte authentique de vente, mais à ma grande surprise le compagnon de la vendeuse ne s'est pas présenté. Alors celui-ci a signé le compromis de vente. Sa compagne me demande de forcer la vente. Pourrait vous me dire qu'elle est la procédure à suivre merci.

01/10/2020 par fab

Bonjour, Je ne comprends pas votre question, vous parlez d'abord d'acte authentique puis de compromis alors que ce sont deux choses différentes. Une procuration a dû être signé par le compagnon. Je vous invite à vous rapprocher du notaire pour en savoir plus, vous pouvez également consulter un autre notaire avec le document et voir avec lui ce qu'il en est, en effet vous pouvez changer de notaire si celui-ci ne vous convient pas. Cordialement

27/10/2020 par Frau

Je me sépare de mon concubin alors que nous avons signé le compromis de vente et avons l'accord de la banque. Je ne souhaite plus acheter avec mon concubin.. quelle recours au je?

28/10/2020 par fab

Je vous invite à contacter votre notaire.

14/11/2020 par BLOND

bonjour j ai signé un compromis pour la vente de ma maison en décembre 2019 aprés 2 rdv reculé pour des raisons bidon j ai demandé au notaire de les convoquer par recomandé ar troisieme echeque quel sont mes droits pour arreter cette vente,?

15/11/2020 par fab

Bonjour, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer. Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil. Je vous invite à consulter un avocat. Cordialement

30/11/2020 par GUILLOT

Bonjour , en instance de divorce , je dois signer l’acte authentique le 15/12/2020 mais je ne veux plus vendre .J’ai envoyé un recommandé pour dénoncer le compromis de vente car la date butoir était dépassé depuis 2 mois mais la notaire me dit qu’en raison de la crise sanitaire, les délais étaient prorogés... ( les acheteurs n’ont pas demandé d’avenant au compromis ) ! Merci de votre retour Suis je dans mon droit ?

01/12/2020 par fab

Bonjour, Non : Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente. Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation. Cordialement

04/12/2020 par Christine ALVAREZ

Bonjour, Nous avons signé un compromis de vente fin octobre pour l'achat d'une maison. Le notaire nous à contacté fin novembre pour nous informer que le vendeur ne souhaitait pas donner suite. Quels sont nos recours, car nous souhaitons finaliser cet achat. Cordialement

05/12/2020 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre notaire car tout dépend de la rédaction du compromis : clause de dédit ... de plus il lui appartient de vous informer à ce sujet, la marche à suivre généralement utilisée est indiquée dans l'article. . Cordialement

18/12/2020 par Thedub

Bonjour, Dans le cas où les acquéreurs ont un motif légitime de ne pas signer la vente définitive (ils se sont rendus compte qu’il y avait une voisine qui troublait de manière répétée la tranquillité de l’immeuble et ont des attestations dans ce sens), que se passe t’il s’ils décident de ne pas signer ? Le séquestre sera t’il immobilisé pendant la durée de l’assignation ? A t’on un risque de le perdre ? Et s’il y a une assignation, le propriétaire pourra t’il quand même vendre son appartement ou la vente sera bloquée pendant cette durée ? Merci

19/12/2020 par fab

Bonjour, Je vous invite à consulter un avocat qui sera plus à même de vous renseigner au vu des éléments du dossier. Vous ne pourrez pas vendre pendant toute la durée de la procédure. Enfin je vous invite à lire cet article qui pourra peut être vous éclairer : https://www.village-justice.com/articles/annulation-judiciaire-une-vente-immobiliere-raison-voisinage,27962.html Cordialement

Laisser un commentaire