Image

Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?


Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

 

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

 

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire, et la maladie grave n'est pas forcément une excuse admise. Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.
Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis-à-vis des acquéreurs du bien. Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral. (Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

 

Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente.

Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation.

La justice avait été saisie par un vendeur parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire bien qu'il n'y ait plus aucun obstacle à la vente, la date limite de signature ayant été atteinte et toutes les conditions suspensives du compromis de vente ayant été réalisées.

Ce vendeur pouvait, au choix, demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c'est-à-dire son annulation assortie d'indemnités à verser par l'acquéreur défaillant, ou demander au juge de prononcer la réalisation forcée de la vente puisqu'elle était juridiquement devenue « parfaite ».

Ayant choisi la première solution, le vendeur faisait valoir que la vente était faite dès lors que les deux parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que toutes les conditions suspensives avaient disparu, et il en réclamait donc l'annulation, avec une indemnité pour la dérobade injustifiée de son acquéreur.

Mais pour exercer cette action en justice, pour formuler cette demande, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de signature, il faut apporter la preuve que l'autre partie s'est bien dérobée sans raison valable et définitivement, a expliqué la Cour.

Il s'ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge ne court pas du jour prévu pour la signature et non respecté mais du jour où l'un des cocontractants a appris que l'autre ne respecterait pas son engagement, a conclu la Cour de cassation. (Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

 

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.


Sources : Que faire quand l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente … - Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN Avocat (lacan-avocat.com)

Compromis de vente : que se passe-t-il quand l’acquéreur refuse finalement d’acheter ? | par Me Louise BARGIBANT (consultation.avocat.fr)

Risques en cas de refus de conclure une vente après la promesse synallagmatique (derhy-avocat.com)

Le 12 mars 2019

0
Feed

Commentaires

12/05/2022 par Ramy

Bonjour, Voilà mon problème : j’ai conclu une transaction avec un vendeur pour l’achat d’un terrain nu il y a déjà 1 an sans passer directement chez le notaire. J’ai déjà versé au vendeur et heureusement par virement quasiment 90% du prix de vente. Ensuite nous avons entamé les démarches chez le notaire, mais aujourd’hui le vendeur refuse de signer la réquisition notariale et dit vouloir se rétracter car la promesse de vente existe par mail mais n’a jamais été signé. La promesse de vente signée est t’elle obligatoire alors que le vendeur a déjà accepté les virements sur son compte ? A t’il le droit de se désister après avoir reçu 90% du paiement même si il a pris le soin de ne pas signer la promesse de vente mais juste les échanges de mails, texto et appels font foie de son engagement ? Quel recours ai je droit ? Merci de votre aide et de votre retour

12/05/2022 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat. Cordialement

18/05/2022 par Petiot

Bonjour , je dois signer l’acte de vente demain , le problème est que l’on vient de m’envoyer l’acte de vente, qui a totalement changé (sans mon accord) comparé au compromis que nous avions signé. Changement sur les limites du terrain, droit de passage ect, cadastre faux ect .. mais je ne souhaite pas acheter le bien comme il est présente maintenant. Ont ils le droit de changer un acte de vente différent du compromis ? Sachant que l’étude notariale quelques jours avant nous a confirmer par mail avec les mesures écrites sur le plan cadastrale que les limites était bien comme énoncer dans le compromis ? Merci beaucoup de votre réponse si possible rapide .. je ne sais pas qui contacter , quel recours je peux avoir, et si je peux demander dommages et intérêts !

19/05/2022 par fab

Bonjour, Il y a des rectifications entre le compromis et l'acte définitif, vous devez en parler lors du rendez-vous et oui vous pouvez refuser de signer mais attention cela peut avoir des conséquences si plus tard votre refus est considéré comme abusif. Mais je ne peux pas vraiment vous aider car il faudrait être en possession de l'ensemble du dossier. Cordialement

08/06/2022 par mino

lors de la visite avant signature chez le notaire d'un bien immobilier, il s'avère qu'il y a un problème électrique. certaines prises ne fonctionne plus depuis ma 1ere visite. le vendeur ne veut rien entendre. et veut m'envoyer en justice si je n'achète pas. les notaires ont pas de solution à proposer à part que je n'achete pas et que je paie le dedit. que peut on fairefaire. personne ne semble vouloir trouver de solution.

09/06/2022 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat. Cordialement

23/06/2022 par Bial

Bonjour , J'ai signé un acte de vente sachant que c'est un bien acquis en couple . J'ai des enfants et je vie seul actuellement et paye seul le crédit du bien . Je refuse de signer acte de vente , du faite que je n'ai jamais vue acheteur ? (Je pense que c'est une personne a qui j'ai refusé la vente après visite.) Agent immobilier a t'il le droit ? Je soupçonne une tentative escroquerie de la par de mon ex compagne, l' agent immobilier m'avait promis Comme dans un accord Qu'il me va me relogé avant la date de signature Le 8/juillet 2022 s'qui n'est actuellement toujours pas le cas . (Faire gagner 7000 euros a agent immobilier Et se retrouve sans logement c'est pas légitime) Combien cela va me coûter si je ne signe pas? Esque mon ex compagne peut m'attaquer en justice ? Que peux faire l'Acquérir on cas de refus du vendeur ? Merci de m'aider svp

24/06/2022 par fab

Bonjour, Vous êtes engagé par le compromis, et vous ne pouvez pas refuser un acquéreur sur des critères subjectifs c'est discriminatoire. Votre notaire qui a le compromis, vous indiquera les risques et le coût d'un tel refus en fonction de ce qui a été convenu. Cordialement

27/06/2022 par Gay

Bonjour J acheté une maison le compromis est signé et la date définitive de l acte est prévue le 1 août 2022 le vendeur vient de faire savoir à son notaire qu elle souhaite un report de date. Nous ne pouvons accepter car j ai moi même vendu mon appartement que le déménagement est prévu et lui sans repport possible Puis je obliger le vendeur a signé le 1er ? S il ne vient pas que puis je faire ? Bien à vous

28/06/2022 par fab

Bonjour, Vous pouvez refuser a priori, contactez votre notaire qui vous expliquera la situation. Cordialement

29/06/2022 par Audrey

Bonjour, Je dois signer l'acte authentique demain chez le notaire pour la vente de mon appartement mais le vendeur (une société) vient de m'annoncer qu'il souhaite annuler la vente car n'a plus les fonds disponibles pour l'acheter. A t'il le droit de renoncer la veille de la signature? Quel recours puis-je avoir sachant que je dois rembourser le prêt relais à ma banque donc vendre à tout prix mon appartement? Il n'y a aucune condition suspensive et la "renonciation à l'imprévision" a été écartée dans le contrat. Aucune clause n'est prévue en cas d'annulation de la vente ni de dommages et intérêts, rien n'est stipulé. Merci d'avance pour votre aide

30/06/2022 par fab

Bonjour, Non, il n'en a pas le droit, à moins d'une condition particulière dans le compromis. Voyez avec le notaire qui vous expliquera la situation et vous accompagnera. Cordialement

24/07/2022 par Florean

Bonjour,je dois signé l'acte chez le notaire,après le compromis de vente,mais je suis dans une situation de séparation avec mon mari,et je veux me désolidariser, est il possible,et comment procéder

25/07/2022 par fab

Bonjour, Contactez votre notaire qui pourra vous aider et vous conseiller. Cordialement

05/11/2022 par Philoo

Bonjour. Le vendeur peut il rester dsns la maison jusqu’à la date de signature devant notaire ?

05/11/2022 par Rousselle

Bjr J ai vendu un bien avec mon ex celui à accepter le compromis mais maintenant il veut pu signé la vente car celui me devais pension compensatoire donc il va rien récupéré donc il me fait du cha'tage en me disant que si je veux qui signe je lui laisse sa part Que puis-je faire Car je lui laisserais pas sa part Et l 1cheteur cela fait 4 mois qui attens Cldt

06/11/2022 par fab

Bonjour, Le vendeur doit être parti le jour de la signature chez le notaire pas avant, sauf arrangements particuliers. Cordialement

06/11/2022 par fab

Bonjour, Il appartient à votre avocat et au notaire de vous accompagner. Cordialement

13/11/2022 par Fetis

Bonjour nous sommes 4 héritiers de la maison de nos parents 2y ont habites pendant 4ans . Nous avons mis la maison en vente par agence d un accord commun .trouver des acheteurs et signer un compromis de vente . Notre sœur nous a fait des histoires . Et 3 jours avant la signature définitive elle se fait internée en psychiatrie.la signature est bloquée. .elle pense que la vente peut-être annulée.

14/11/2022 par fab

Bonjour, Il faut en discuter avec votre notaire. Cordialement

24/11/2022 par Nono

Bonjour, Nous avons signé, à la demande des vendeurs, un avenant au compromis de vente pour l'acquisition d'une maison, afin de prolonger d' 1 mois le délai pour la signature de l'acte chez le notaire. Le délai est expiré, et les vendeurs ne peuvent pas signés car il s'avère que la maison est sous hypothèque du trésor Public. Nous n'en étions pas informé au préalable. Quel recours possible pour obtenir des dédomagements? Car nous sommes bloqué pour l'acquisition et nous ne souhaitons pas attendre indéfiniement que leur situation financiére s'arrange. Cordialement

25/11/2022 par fab

Bonjour, Il est rare d'être informé de ce genre de choses dès la signature du compromis, voyez avec votre notaire s'il a une idée des délais, mais en général, dans cette hypothèse s'il n'est pas possible d'obtenir la mainlevée le compromis est caduc et aucun dédommagement n'est possible. Cordialement

26/11/2022 par Boris

Bonjour, j'ai signé le compromis de vente de ma maison ,mais actuellement je rame pour trouver une location pour pouvoir quitter ma maison. Que se passe-t-il si je ne trouve pas de nouveau logement à la date butoir de la signature de l'acte ? Puis-je la reculer le temps de trouver un logement à louer ?

26/11/2022 par fab

Bonjour, Vous devez partir, sauf si l'acquéreur accepte que vous restiez plus longtemps, mais il vous faudra payer une indemnité d'occupation, c'est une option qui est déconseillée à l'acquéreur, tout comme il est déconseillé au vendeur de laisser les acquéreurs habiter de manière anticipée dans le bien. Vous devez contacter votre notaire. Cordialement

Laisser un commentaire