Image

Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?


Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

Avant de conclure à la vente définitive d’un bien immobilier, il est de coutume que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis de vente. En vertu du compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien dont il est question et l’acheteur à accepter l’offre de vente. Pour qu’un compromis de vente soit valable, les deux parties doivent déterminer expressément la chose et le prix et y consentir mutuellement. Un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives. Une condition suspensive a pour visée de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Dans un compromis de vente, les conditions suspensives servent à retarder le transfert de propriété du bien immobilier à l’acheteur jusqu’à l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire par exemple.

Au terme du compromis de vente, différents délais s’appliquent. Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal fixé à dix jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation en respectant ce délai, il pourra le faire sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur. Il est à noter que le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation. La rétractation de l’acheteur mène à la résiliation du compromis de vente.

Au terme de ce délai, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Aussi, en pratique, l’accord au contrat de vente est souvent matérialisé par la réitération de l’acte de vente lors de la signature d’un acte authentique devant un notaire. La réitération de l’acte de vente permet de renouveler le consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Au terme de cette réitération, l’acte de vente devient définitif et le transfert de propriété du bien immobilier est réalisé au profit de l’acheteur.
Il existe un autre délai qui court après la conclusion du compromis de vente. Il s’agit du temps écoulé entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l’acte définitif de vente

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable.
Si un acquéreur ou un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également intéressant de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis. La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, mais ce type de clause est rarement usité. La clause de dédit n’est pas la clause pénale qui sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence,
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés.
L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente

 

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée.

A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente. La clause pénale aura vocation à s’appliquer.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc (pour en savoir plus sur les conditions suspensives). Les conditions suspensives incombent souvent à l’acheteur et consistent généralement en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil.

 

Le vendeur ou l'acquéreur d'un bien immobilier doit prouver un cas de force majeure s'il dépasse la date limite prévue dans un compromis pour signer la vente chez le notaire, et la maladie grave n'est pas forcément une excuse admise. Le dépassement de la date peut le conduire à payer à l'autre partie la somme forfaitaire prévue en pareil cas dans le contrat et à verser d'autres indemnités supplémentaires, a rappelé la Cour de cassation.
Un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n'a pas été excusé pour autant, les juges ayant considéré qu'il avait eu malgré cela le temps d'organiser son déménagement. Il pouvait aussi mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire, a estimé la Cour.

Ce vendeur âgé, vivant seul, opéré d'une grave affection cardiaque la veille de la date limite de signature, soutenait qu'il était dans l'impossibilité d'exécuter son obligation. Mais pour les juges, il avait eu trois mois, entre le diagnostic et l'opération, pour organiser ses obligations vis-à-vis des acquéreurs du bien. Ces derniers ont obtenu le paiement de la pénalité prévue, ainsi que des indemnités pour l'occupation du bien, pour l'impossibilité de le mettre en location, pour non-respect de l'obligation de délivrance du vendeur et pour leur préjudice moral. (Cass. Civ 3, 19.9.2019, P 18-18.921).

 

Ce n'est pas parce que l'acquéreur ou le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l'autre peut aussitôt saisir le juge pour l'y contraindre ou pour faire annuler la vente.

Non seulement la date limite de signature de l'acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que celui qui réclame soit certain du refus définitif de l'autre, a précisé la Cour de cassation.

La justice avait été saisie par un vendeur parce que son acquéreur ne se présentait pas devant le notaire bien qu'il n'y ait plus aucun obstacle à la vente, la date limite de signature ayant été atteinte et toutes les conditions suspensives du compromis de vente ayant été réalisées.

Ce vendeur pouvait, au choix, demander au juge de prononcer la résolution de la vente, c'est-à-dire son annulation assortie d'indemnités à verser par l'acquéreur défaillant, ou demander au juge de prononcer la réalisation forcée de la vente puisqu'elle était juridiquement devenue « parfaite ».

Ayant choisi la première solution, le vendeur faisait valoir que la vente était faite dès lors que les deux parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que toutes les conditions suspensives avaient disparu, et il en réclamait donc l'annulation, avec une indemnité pour la dérobade injustifiée de son acquéreur.

Mais pour exercer cette action en justice, pour formuler cette demande, il ne suffit pas de constater cette situation après la date limite de signature, il faut apporter la preuve que l'autre partie s'est bien dérobée sans raison valable et définitivement, a expliqué la Cour.

Il s'ensuit que le délai de cinq ans ouvert pour saisir le juge ne court pas du jour prévu pour la signature et non respecté mais du jour où l'un des cocontractants a appris que l'autre ne respecterait pas son engagement, a conclu la Cour de cassation. (Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- ou bien il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. 


Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

 

Pour en savoir plus sur la vente immobilière lire notre article.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/regine-vanitou-avocat-...
http://lacan-avocat.com/que-faire-quand-lacquereur...

 

Le 12 mars 2019

0
Feed

Commentaires

22/07/2021 par fab

Bonjour, Vous devez exiger une astreinte pour chaque jour de retard à compter de la date de prise en jouissance de l'acte authentique, cependant il appartient à votre notaire et à votre agent immobilier de vous conseiller. En ce qui concerne des indemnités non prévues au contrat, je vous invite à contacter un avocat, car je ne doute que la vendeuse accepte une telle solution à l'amiable. Cordialement

01/08/2021 par david sauzet

bonjour un vendeur a t'il le droit de se rétracter après avoir accepter mon offre le 6 janvier ,avoir signer le compromis au mois de février réaliser par l'agence mon crédit a été valider au mois d'avril et la signature final doit être vendredi 6 aout et nous venons d'apprendre par un coup de téléphone de l'agence que le vendeur n'ai plus sur de vouloir signer. que faut t'il faire ?

01/08/2021 par fab

Bonjour, Non, voici un article sur le sujet https://www.avocats-picovschi.com/achat-immobilier-et-retractation-du-vendeur-que-faire_article-ji_139.html Cordialement

05/08/2021 par Nolin

Bonjour, Je suis acquereur d’un bien qui a été victime d’un cambriolage et de dégradation, le vendeur ne veut pas remettre le bien en état suite au sinistre. Car apriori son assurance ne couvre pas ce dommage. Nous nous retrouvons dabs l’impasse d’être à la rue à la fin du mois. (Vente de notre maison) Et ne veut pas renégocier le prix car il estime que c’est pas de sa responsabilité. Et que si je ne suis pas content je peux annuler la vente. Le préjudicie estc est d’environ 10/15 mille euros quel recours avons nous ? Le notaire peut élu séquestrer cette somme de la vente le temps qu’on trouve un terrain d’entente ou qu’on aille au tribunal tout en a querant le bien? A savoir que nous voulons cette maison et que nous allons être à la rue fin du mois avec 10 chats sous les bras. Cordialement

06/08/2021 par fab

Bonjour, Ce sujet a normalement été abordé dans le compromis, je vous invite à le relire. En principe vous bénéficiez de l'assurance du vendeur https://www.efl.fr/actualite/acheteur-sinistre-promesse-vente-beneficie-assurance-vendeur_UI-7281abaf-35b2-465e-9b61-27f9702a41fb Cordialement

07/08/2021 par Merlier

Bonjour, nous avons signé un compromis de vente, le délai de rétractation passé, l'acquéreur demande une baisse de prix. Devant le notaire l'acte authentique se transforme en PV de difficulté, l'acquéreur est présent. Plusieurs sommation ont été faites via mon avocat. Une première audience aura lieu. Suis je toujours lié avec cette acquéreur ou puis je remettre mon bien en vente ? Merci de votre réponse

08/08/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre avocat. Cordialement

17/08/2021 par Florentin

Aidez moi car j'ai acheté Une maison et porté le nom de ma dernière fille au départ après avoir soldé et pour la signature de l'acte notarié j'ai demandé une modification en portant les noms de tous mes enfants. Depuis une année l'opérateur et le notaire Me tournent . l'acte n'est toujours pas signé

17/08/2021 par fab

Je ne comprends pas votre question. On ne peut pas rajouter des acquéreurs après la signature du compromis sauf si cette possibilité avait été prévue au départ. je vous invite à changer de notaire. Cordialement

20/08/2021 par Allegrucci

Bjr jai signer un compromis de vente le 22 novembre et devais signer l'acte le 23 février fin mai pas de nouvelles jai pris un avocat qui a dénoncé la vente pour être caduc sans procès pui je revendre merci

20/08/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre avocat. Cordialement

26/08/2021 par Nguyen

Bonjour, Nous avons signé la promesse de vente et trouvé le credit. Un des vendeurs (ils sont 5 héritiers) a eu l'accident de moto et en coma depuis qqs jours, la date prévue pour acte authentique est dans 2 jours (28/8). Nous avon consulté notre notaire qui nous a conseillé de signer l'offre de crédit. Ils ont contacté le notaire du vendeur mais il n'ont pas de nouvelles de la part des vendeurs. Que devons nous faire dans ce cas? Quels sont les risques si nous suivrons cet achat et monsieur est toujours en coma? Et quels sont les risques si nous annulons cet achat? Je vous remercie en avance Cordialement

27/08/2021 par fab

Bonjour, je vous invite à contacter un avocat. Cordialement

28/08/2021 par MESNAGE

Bonjour, nous sommes promettant (en indivision) et une semaine apres la signature de la promesse de notre maiso, mon compagnon indivisionnaire a fait un grave AVC. Nous avons pensé que cela irait 3 mois apres (et avons demandé de repousser d'un mois la signture) mais il s'avere que ces changements, déménagement etc vont être difficiles voire impossible. S'agit il d'un cas de force majeure selon l'article 1218 du code civil, nous permettant d'annuler la vente? Faut il un consentement mutuel promettant/ acheteur? il est stipulé dans la promesse que : "Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT." Cela exclue t-il la force majeure liée à un imprévu?. Merci

29/08/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat qui sera plus à même de vous renseignez, sachez que les circonstances de l'AVC ont un impact https://www.doctrine.fr/d/CA/Poitiers/2013/RF22F8A0CA0072BB7E465 de même a grave maladie d'un cocontractant n’est pas nécessairement un cas de force majeure exonératoire https://www.efl.fr/actualite/grave-maladie-cocontractant-n-necessairement-cas-force-majeure-exoneratoire_f0aee9dac-05b8-4a35-97d1-db210c5d623d Cordialement

18/09/2021 par Franck

Bonjour, Nous sommes acquéreurs, avons signé un compromis de vente et sommes prêt pour la signature définitive en date limite convenue au 30 septembre. Notre notaire qui est le même que celui du vendeur n'a toujours pas confirmé la date de signature et il semble que le vendeur ait de pb avec son dossier d'acquisition. Mon vendeur peut il repousser unilatéralement la signature définitive car l'acquisition de son côté se passe mal? Merci pour votre retour.

19/09/2021 par fab

Bonjour, Tout dépend de la rédaction du compromis et comment a été envisagé l'acquisition par le vendeur (condition suspensive ?). Cordialement

19/09/2021 par LAUTARD

Nous voulions acquérir un logement à une SCI la seulement représentante a signé le compromis a été convoqué une fois à la date de signature cette dernière n'était pas au courant de la date de vente par son notaire puis à la date butoir elle a fait intervenir son avocat en précisant qu'elle n'était pas en capacité de se déplacer au rdv puis convocation par huissier cette dernière n'est pas venue. Un pv de carence a été réalisé par le notaire. Cette dernière dans le compromis une somme de 9000 euros à nous devoir en cas de non réalisation de la vente. comment faut il faire pour mettre en demeure cette personne a nous verser cette somme en vous remerciant par avance

20/09/2021 par fab

Bonjour, Tout est indiqué dans l'article : vous pouvez faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. Cordialement

04/10/2021 par Le Corre

Bonjour, depuis le compromis de vente, le vendeur a fait traiter la charpente, comme prévu dans ce dernier. L'entreprise qui a effectué les travaux à déposé toute l'isolation des combles perdues (sol et rampants) en l'absence des propriétaires. Du coup, d'une maison au DPE D, je me retrouve avec une passoire thermique. La signature de l'acte définitif est prévu dans une semaine. J'avais prévu de renforcer l'isolation au sol des combles mais pas ce genre de de travaux titanesques! Que dois-je faire ?

05/10/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter un avocat et votre notaire. Cordialement

23/10/2021 par VIVIAND

Bonjour, j'ai signé un compromis de vente en étant acquéreur, entre le moment de la demande de mon crédit et l'obtention de celui-ci, que j'ai obtenu ,un cancer m'a été découvert ,je l'ai signalé à ma banque et l'assurance prends du temps à me répondre, est-ce que je peux reculer la date de la signature. Dans l'attente de vous lire recevez mes salutations. GV

24/10/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter votre notaire. Cordialement

24/10/2021 par Kali

Bonjour. Je suis acquéreur d’un bien comprenant plusieurs logement loués. La vente dure depuis plusieurs mois car de nouveaux éléments interviennent régulièrement (notamment dégât des eaux dû à infiltrations dans les murs, pas d’étanchéité. Et procédure d’une locataire pour appartement insalubre.) il y a tellement de choses découvertes que les vendeurs auraient dû me signaler… que la notaire m’avait dit pouvoir me relancer un délai de rétractation. Mais elle ne me répond plus. Hors je souhaite sortir de cette vente car trop de non dit important, j’ai tout découvert par moi même alors que la majorité des choses ont eu lieu pendant la vente. Il y a déjà un gros manque au devoir d’information. De plus ils ont changé de locataires en cours de vente sans me le signaler. Dans le compromis il est indiqué le nom de la locataire présente lors de ma première visite et c’était toujours elle lors de la signature du compromis.j’avais fait part de mon étonnement et mécontentement de ne pas avoir été consultée. Je n’ai pas eu de retour concret à ce sujet. Il n’y a donc pas eu d’avenant au compromis. Les vendeurs s’étant engagés à me vendre le bien comme je l’avais visité, est ce que je serai dans mon droit de refuser de signer l’acte authentique, puisque la désignation des locataires sera différent ? Merci beaucoup,

25/10/2021 par fab

Bonjour, Il n'y a rien d'anormal à ce qu'un changement de locataire ait lieu entre le signature du compromis et la réitération par acte authentique. La procéure à suivre en cas de changement a dû être abordé dans le compromis de vente. Je vous invite à vous y reporter et à contacter un nouveau notaire pour qu'il reprenne le dossier. Cordialement

Laisser un commentaire