Parties communes et parties privatives en copropriété

Les critères de la qualification, parties privatives ou parties communes, sont définis par les articles 2,3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 2 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». « Ces parties, précise l'alinéa 2, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

Le règlement de copropriété distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage. Pour les parties communes, le règlement de copropriété intervient de manière supplétive, soit en complément de la loi, qui donne une énumération générale de ce qu’elles doivent être (loi du 10 juillet 1965, article 3). Le règlement de copropriété vient principalement en préciser l’emplacement, ainsi que l’affectation précise, non expressément prévue par la loi. Pour les parties privatives, le règlement de copropriété a davantage de marges de manœuvres : la loi ne les définit que comme les « propriétés exclusives de chaque copropriétaire », faisant l’objet de « l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». L’énumération par immeuble et étage en est le principal mode de description sommaire. Il peut en préciser l’usage principal, dénommé « destination », soit l’affection principale, à titre de local d’habitation, commercial, de bureau, d’enseignement.

Aux termes de l'article 3 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». « Elles sont, précise l'article 4, l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. »

Il revient au règlement de copropriété, complété au besoin par l'état descriptif de division, d'énumérer les parties privatives et les parties communes. C'est le sens qu'il convient de donner aux termes « dans le silence ou la contradiction des titres » dont use l'article 3 pour, dans cette éventualité, réputer parties communes les parties de l'immeuble qu'il énumère.
Le cumul de ces deux conditions n’est désormais plus exigé : les parties communes spéciales peuvent être affectées soit l’usage soit à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Il en est de même pour les parties communes à jouissance privative. Pour mémoire, le droit de jouissance privative n’est pas assimilé à un droit de propriété. 

En vertu de l’article 6-3 complété : le règlement de copropriété doit préciser les charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte. L'exclusivité d'usage se caractérise par un usage incompatible avec celui des autres copropriétaires, il suffit que ceux-ci aient simplement la possibilité d'user d'une partie du bâtiment pour que l'usage n'en soit pas considéré comme l'exclusivité d'un seul et ce, quand bien même ils n'en useraient pas effectivement.

Sont, aux termes de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, réputés parties communes :
- le sol, ainsi le droit d'affouiller étant un droit accessoire aux parties communes, un copropriétaire ne peut creuser le sol de la cave pour en augmenter le volume, ni creuser un garage souterrain dans le sol de son jardin à usage privatif.
- les cours : tout copropriétaire peut donc en user sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Assez souvent, les règlements de copropriété stipulent que la cour, tout en restant partie commune, est réservée, en tout ou partie, à la jouissance exclusive d'un copropriétaire qui, généralement, est copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée.
- les parcs, jardins et voies d'accès,
- le gros-œuvre des bâtiments et la toiture, il est toujours possible de stipuler dans le règlement de copropriété que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage . En revanche, si le règlement de copropriété stipule que toutes les toitures de l'immeuble sont parties communes, cette qualification s'applique également à la toiture recouvrant un bâtiment constituant un lot unique,
- les escaliers,
- les équipements d’éléments communs : sont considérés comme tels : les ascenseurs et monte-charge, les installations de chauffage collectif et de conditionnement d'air, les installations de production et de distribution d'eau chaude, les surpresseurs destinés à assurer l'adduction de l'eau aux étages supérieurs, les compteurs, l'interphone, les gaines à ordures, les antennes collectives de radiodiffusion et de télévision.
- les canalisations : l'article 3 alinéa 2, tiret 2, de la loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes comme étant comprises dans les éléments d'équipement commun, précision faite que cette qualification s'applique aux parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ou aux canalisations encastrées dans un plancher qualifié partie commune ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les passages et corridors,
- les combles, s’ils sont l'utilité ou à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les combles doivent être qualifiés parties privatives,
- les balcons et loggias en revanche, font figurer dans les parties privatives les garde-corps, balustrades, barres d'appui, ainsi que le revêtement du sol.

Lorsqu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que les balcons sont privatifs, il n’est pas nécessaire de se référer aux dispositions supplétives des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour déterminer leur nature commune ou privative.

L’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder à la réfection des terrassons et balustres du 4e étage de l’immeuble et met à la charge des propriétaires des lots de ce seul étage le coût de ces travaux. Ceux-ci assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions.

La cour d’appel rejette la demande, au motif qu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que ces « terrassons » sont les balcons visés par ce règlement, qui n’existent qu’au 4e étage, et qui sont des parties privatives.

Le pourvoi est rejeté : dès lors que la cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété, qu’il résulte des stipulations de ce règlement que ces balcons et leurs ornements sont des parties privatives, il n’est pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont que supplétifs, pour déterminer la nature commune ou privative de ces éléments (Cass. 3e civ. 7-1-2021 n° 19-19.459 FS-P ).

Si les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 posent des critères de distinction des parties privatives et des parties communes, il est constant que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer que dans « le silence ou la contradiction des titres », et donc notamment lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien.

En revanche, lorsqu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété, telles qu’interprétées par les juges du fond, dont l’interprétation à ce titre est souveraine et n’est donc pas contrôlée par la Cour de cassation sauf en cas de dénaturation, que telle ou telle partie est commune ou privative, il n’y a pas lieu de se référer aux dispositions légales.

C’est donc vainement que les copropriétaires des lots concernés invoquaient les fonctions de couverture et d’évacuation des eaux pluviales de ces terrassons sur lesquels le règlement interdisait de poser des objets, dès lors que le règlement de copropriété, tel qu’interprété par la cour d’appel, prévoyait qu’il s’agissait de parties privatives.

Selon la jurisprudence, sont des parties communes :
➔ les murs porteurs, de clôture (cass. civ. 3e du 28.2.01, n°99-15.226), de soutènement, les fondations, les poutres faisant corps avec le gros œuvre (CA de Paris, 1re ch. A, du 9.2.1989, SDC 13 rue du jour c/Touze), l’escalier de l’immeuble, en tant que partie intégrante du gros œuvre (cass. civ. 3e du 22.3.1989, n°87-18.281) ;
➔ un toit-terrasse recouvrant toute la construction (cass. civ. 3e du 4.1.1990, n°88-14.255) ;
➔ une porte et un palier desservant deux lots d’un même étage (cass. civ. 3e du 3.4.02, n°00-21.506) ;
➔ un couloir desservant deux lots appartenant au même copropriétaire (cass. civ. 3e du 28.1.03, n°01-16.147), qui pourrait à terme avoir deux propriétaires différents. C’est pourquoi les clauses dites «de fond de couloir» autorisant l’annexion d’un fond de couloir, partie commune, à partir du moment où un même copropriétaire est à la tête de deux lots dont les portes palières donnent sur ce couloir sont «réputées non écrites» (cass. civ. 3e du 11.2.09, n°07-21.318) ;
➔ le châssis vitré d’un garage, à verre dormant fixé dans le béton, non manœuvrable par le copropriétaire et faisant corps avec le gros œuvre (cass. civ. 3e du 4.7.1990, n°88-19.088) ;
➔ un WC auquel un lot avait un droit d’accès mais également à usage du concierge (cass. civ. 3e du 11.5.1999, 97-18.224) ;
➔ les canalisations, qu’elles acheminent du gaz, de l’électricité ou de l’eau (alimentation ou évacuation), dès lors qu’elles desservent plusieurs lots ;
➔ une cheminée d’évacuation des gaz brûlés extérieure, même si un seul copropriétaire en a la jouissance (CA de Paris, 23e ch. B, du 2.11.06, n°06/03158) ;
➔ la loge de gardien, sauf si le règlement de copropriété la désigne comme un lot assorti de tantièmes de parties communes, auquel cas elle appartient à titre privatif au propriétaire de ce lot qui peut le louer au syndicat pour loger le gardien (cass. civ. 3e du 7.12.1988, n°87-13.271) ;
➔ les garages à vélos ou voitures d’enfants, séchoirs à linge communs… ;
➔ les éléments d’équipement commun, tels que les ascenseurs, les installations de chauffage et de production d’eau chaude collectives,lesgaines de vide-ordures, les digicodes (cass. civ. 3e du 20.12.2000, n°9916.059), ou encore les installations d’interphonie situées à l’entrée de l’immeuble (CA de Paris, 23e ch. A, du 20.9.1995, Torres c/ SDC 24 rue Faidherbe.

Dans une décision remarquée du 26 septembre 2019 (RG 19/00423), le Juge des référés civils près le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg vient rappeler tout d’abord une évidence, à savoir que le mur porteur situé dans un appartement privatif est une partie commune. Dès lors, et c’est l’intérêt de la décision, conformément aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant un tel mur (percement, ouverture, ou reprise des charges…) doivent être impérativement réalisés après autorisation préalable du syndicat des copropriétaires (en ce sens Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.63).
De tels travaux réalisés sans cette autorisation, constituent à défaut un « trouble manifestement illicite » permettant ainsi au Syndicat des copropriétaires de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance, en référés, lequel est compétent pour ordonner, sous astreinte l’enlèvement ou la démolition de l’ouvrage (Cour de Cass. 3e civ., 17 janvier 1996 n°94-13702).
Peu importe alors pour le juge que les travaux de simple percement du mur porteur aient été réalisés conformément aux règles de l’art et ne présentent aucun danger pour la solidité de l’immeuble.
Dès lors que les travaux ont été réalisés sans cette autorisation préalable, le copropriétaire concerné est condamné – sous astreinte qui plus est – à remettre en l’état antérieur le mur.

Les fenêtres sont généralement considérées comme parties privatives car elles sont, en principe, utilisées par les copropriétaires d'une manière exclusive. Mais cette solution connaît un tempérament important en ce que l'entretien ainsi que la peinture de ces choses qui intéressent l'aspect général et extérieur de l'immeuble, doivent faire l'objet de mesures d'ensemble décidées par l'assemblée générale des copropriétaires L'assemblée générale peut aussi refuser d'autoriser des aménagements (remplacer des volets en bois par des volets métalliques, portant atteinte à l'esthétique générale des bâtiments. 

Sont des parties privatives…

• En vertu de la loi (sauf mention contraire au règlement de copropriété):

Les parties privatives englobent tout ce qui se trouve à l’intérieur des locaux privatifs à l’exception du gros œuvre: les parquets et autres revêtements de sol, les cloisons et leurs prolongements, portes de communication entre les pièces, portes palières, fenêtres, volets, stores, balustrades et garde-corps…

• Selon la jurisprudence :

➔ une dalle de ciment mise en place pour assurer l’étanchéité des seuls locaux privatifs d’un copropriétaire (cass. civ. 3e du 24.10.1990,no88-19.383) ;
➔ un volume non attribué, situé sous une terrasse qui n’est d’aucune utilité pour la collectivité et auquel seul le copropriétaire en revendiquant la propriété peut accéder (cass. civ. 3e du 7.5.1997, n°95-15.762) ;
➔ un WC situé sur un palier (cass. civ. 3e du 27.2.1991, n°89-18.150) à l’usage exclusif d’un lot dès l’origine de la copropriété;
➔ la devanture d’un local à usage commercial (cass. civ. 3e du 26.4.1979) ;
➔ le châssis métallique vitré séparant un atelier d’artiste de l’extérieur, la verrière et son châssis ne participant en rien à la charpente de la toiture de l’immeuble et n’étant pas affectés à l’usage ou à l’utilité de tous ou plusieurs copropriétaires (cass. civ. 3e du 22.2.1995, n°93-14.531) ;
➔ un bow-window, par assimilation avec la partie de l’immeuble vitrée, elle-même privative (CA de Rouen, 1re ch., du 22.6.04, n° 02/01944) ;
➔ une canalisation ne desservant qu’un lot, quel que soit le fluide qu’elle achemine, y compris si elle traverse des parties communes ou d’autres parties privatives pour raccorder ce lot aux canalisations communes (CA de Paris, 19e ch., du 22.6.2000, no2000/00904). Même inaccessible et encastrée dans le plancher partie commune, la portion de canalisation (de chauffage central) issue de la conduite principale pour desservir un lot est privative (cass. civ. 3e du 21.3.2000, n°98-16.178) ;
➔ les boîtes aux lettres installées dans le hall commun, en tant qu’«accessoires» de chaque lot privatif (cass. civ. 1re du 9.12.1992, n°91-11.729).

La loi du 10 juillet 1965 répute dans le silence ou la contradiction des titres, droits accessoires aux parties communes (L.10 juill. 1965,art. 3, al. 3) :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins, constituant des parties communes;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les droits accessoires aux parties communes sont exercés par le syndicat.

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes peuvent être affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune n'est pas attaché à la personne de ce copropriétaire mais au lot lui-même dans la composition duquel il entre à titre accessoire. Le propriétaire du lot dont le droit de jouissance privatif est l'accessoire a le pouvoir d'agir en justice pour la défense de ce droit dans le cadre de la « propriété ou de la défense de son lot » (L. 10 juill. 1965, art. 15).

Le droit de jouissance doit s'exercer en conformité des dispositions du titre qui l'établit, ce qui entraîne un certain nombre de restrictions, ainsi il a été jugé que le droit de jouissance exclusif ne permet pas :
- d'édifier un jardin d'hiver au lieu d'un jardin d'été,
- de transformer une cour en local clos privatif.

Aux termes de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Sont en général considérées comme parties privatives :
- l'intérieur de l'appartement, y compris la porte palière, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les stores, les balustrades et les appuis de balcon,
- les cloisons intérieures lorsqu'elles ne font pas partie du gros-œuvre; les portes de communication entre les diverses pièces et, d'une manière générale, les menuiseries intérieures;
- les parquets ou carrelages (sous réserve des stipulations du règlement de copropriété quant à leur nature), à l'exclusion du plancher faisant partie du gros-œuvre;
- les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseurs, etc.);
- les enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries; les vitres, glaces, tentures et décors;
- les enduits des plafonds avec leurs corniches;
- les vides-ordures particuliers à chaque appartement.

Dans une affaire, un couple de propriétaires d’un appartement situé en rez-de-chaussée bénéficie de la jouissance privative d’une partie du jardin de leur bâtiment. Souhaitant installer un abri sur la dalle en béton de cet espace vert, ils ont soumis à l’Assemblée générale (AG) des copropriétaires une résolution pour y être autorisés à installer.
Sans attendre la décision des autres copropriétaires, ils ont procédé aux travaux et l’abri est en place. L’assemblée générale ayant refusé cette installation, le couple a assigné le  syndicat des copropriétaires afin de se voir reconnaître le droit de  réaliser un cabanon et une terrasse en teck dans la partie du jardin sur laquelle ils ont droit à un usage privatif. D’autant que le locataire  qui occupait les lieux auparavant avait édifié un cabanon de même type  dès 2002 et l’a démonté en quittant les lieux.
Pour accueillir la demande du couple, la Cour d’appel retient qu’il  peut jouir de la parcelle de terre sur laquelle il bénéficie d’un droit  privatif dans les conditions prévues pour les parties privatives, ce qui exclut la nécessité de recueillir l’accord des copropriétaires pour y implanter la construction litigieuse.

Saisie de l’affaire à son tour, la Cour de cassation n’a pas été dans le même sens que les juges d’appel. Elle a estimé que l’attribution  d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas son  caractère et qu’ainsi le copropriétaire qui veut effectuer des travaux  sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit  solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. Civ 3, 23/01/2020, n°18-24.676).

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965: « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». Il en résulte que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative (ce qui exclut sa valeur vénale) par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties.

La loi Elan vient de modifier l'article 3 de la loi de 1965. Dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune. Par ailleurs, le droit d'affichage sur les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes seront réputés droits accessoires aux parties communes.

Si l’état  descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune d’un lot, le sol doit être réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Un copropriétaire en assigne un autre afin d’obtenir la démolition de la piscine et du local technique édifiés dans le jardin attenant à son lot, dont il soutient qu’il s’agit d’une partie commune.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune de ce terrain et que, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Elle en déduit que le terrain étaitcommun et qu’une autorisation était donc nécessaire. Le pourvoi est rejeté. Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes.
Toutefois, ces dispositions sont supplétives : c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3. En l’espèce, le règlement de copropriété-état descriptif de division était ambigu, parlant tantôt de jardin privatif, tantôt de jouissance privative. C’est donc à juste titre que la cour d’appel a recouru aux dispositions de l’article 3 de la loi, en particulier en ce qu’il répute le sol de l’immeuble partie commune, pour qualifier ce jardin de partie commune. Le fait que ce jardin n’était accessible que par le lot attenant était sans conséquence, la Cour de cassation ayant plusieurs fois jugé que le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune (Cass. 3e civ. 30-5-1995 n° 93-16.347 ; Cass. 3e civ. 31-3-2016 n° 14-18.824 ; Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 16-27.858). C’est d’ailleurs le cas des parties communes à jouissance privative, qui sont le plus souvent accessibles seulement via le lot qui en jouit. Le pourvoi a donc été rejeté (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.825 F-D).

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Dans un arrêt rendu le 23 septembre 2021, la Cour de cassation précise qu'un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. Le 26 mars 1979, un couple loue des locaux à usage de pharmacie situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Ce bail porte notamment sur le lot n° 7 auquel est attachée la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, située derrière le bâtiment.

Le 16 décembre 2013, est installé un dispositif empêchant la société locataire d’accéder à la cour en automobile. Le 11 décembre 2014, la société assigne les propriétaires afin de les voir condamner à lui remettre la clé du dispositif et à lui payer des dommages et intérêts.

Formant un pourvoi devant la Haute juridiction, elle soutient « qu’en considérant que le droit de jouissance privative forme une composante du lot de son titulaire mais peut en être dissocié et cédé et qu’il ressort des termes mêmes du bail souscrit par les parties que les bailleurs initiaux, aux droits desquels vient l’indivision , n’ont pas entendu conférer à leur locataire ce droit d’usage privatif qu’ils détiennent sur la cour de l’immeuble, après pourtant avoir relevé qu’un droit de jouissance privative portant sur la cour de l’immeuble litigieux était rattaché au lot n° 7 donné en location à la SNC Pharmacie 2000, la cour d’appel a violé l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. ».
La troisième chambre civile de la Cour de cassation indique qu’un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. Elle estime que les juges ont retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble. (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-18.901, FS-B).

Les parties communes à jouissance exclusive sont-elles protégées par le droit à la vie privée au même titre qu’une partie privative ? Quel est le degré de protection dont bénéficient ces espaces mixtes, à cheval entre le privé et le collectif ?

Si la loi est muette sur ce sujet et si ce dernier ne semble jamais avoir été tranché par la Cour de Cassation, plusieurs jugements et une récente réponse ministérielle apportent des réponses précises et concordantes : les parties communes à jouissance exclusive sont protégées par le droit à la vie privée et familiale ainsi que par le principe constitutionnel d’inviolabilité du domicile, exactement comme une partie privative « classique ». Le fait que la jouissance privative s’exerce sur une partie commune de la copropriété est sans incidence sur l’application de ces principes de protection. Mutadis mutandis, le titulaire du droit de jouissance privative est placé vis-à-vis du syndicat dans la même situation qu’un locataire vis-à-vis de son propriétaire bailleur.

L’analyse de la jurisprudence ne laisse aucun doute sur l’application du droit à la vie privée à ces espaces de copropriété.

Ainsi, le TGI de Paris, après avoir constaté qu'un constat d'huissier avait été réalisé sans autorisation sur une terrasse à jouissance exclusive, a interdit au syndicat, sous astreinte, de produire ce constat et considéré qu'il ouvrait droit, à lui seul, au versement de 2.000 € de dommages et intérêts à la copropriétaire, au titre de la violation de la vie privée : « Attendu (...) qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires d’obtenir sur requête auprès du président du Tribunal de céans la possibilité de pénétrer sur la terrasse de Mme X pour y prendre des photos, il apparaît que cet acte constitue une atteinte à la vie privée de Mme X » (TGI Paris 8e ch 3e sect 25 nov 2009 n°08/03307).

Quelques années plus tard, le TGI de Nanterre a précisé que « les modalités d’exercice d’un droit de jouissance exclusive doivent être assimilées aux modalités de jouissance des parties privatives. » (TGI Nanterre, 8e ch., 28 juin 2012, n° 11/09905).

Plus récemment, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’ « un particulier et par lui l'huissier de justice mandaté, ne peut s'affranchir des lois et règlements qui protègent la propriété privée, la correspondance, ou encore la vie privée et dès lors que des constatations sont à opérer chez un tiers, et sauf accord exprès du tiers, il est nécessaire d'obtenir préalablement une autorisation judiciaire. » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 13 juin 2019, n° 17/19455 et CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 3 oct. 2019, n° 17/22124). 

Le ministère de la Justice a récemment confirmé que les parties communes à jouissance privative sont protégées par le droit à la vie privée et par le principe d’inviolabilité du domicile. En conséquence, même le syndic, pourtant chargé de contrôler les parties communes, ne peut s’introduire dans une partie commune à jouissance privative sans autorisation judiciaire :

« Le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile » (Réponse du Ministère de la Justice à la question du Sénateur Yves Détraigne - publiée dans le JO Sénat du 27/08/2020 - page 3802).

S’introduire sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative revient donc, au plan juridique, à s’introduire sans autorisation dans un appartement privé.

Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions. À cette fin, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic doit permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation (CCH, art. L. 111-6-6).
Le décret du 27 juin 2019 définit les modalités d’application de cet article. Ainsi :
- lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice, ou le clerc assermenté, doit adresser, par tout moyen, une demande d'accès à celles-ci au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, art. R. 111-17-1, nouv.) ;
- le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, doit remettre à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties communes ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution. Cette remise doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, art. R. 111-17-2, nouv.) ;
- lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis en application de l'article R. 111-17-2, l'huissier de justice ou le clerc assermenté doit le restituer, sans délai et contre récépissé, au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution (CCH, art. R. 111-17-3, nouv.).

Sources : Parties communes et parties privatives en copropriété - Soussens Avocats (ganaellesoussensavocat.com)

La distinction entre parties privatives et parties communes (clcv.org)

LES PARTIES COMMUNES à JOUISSANCE EXCLUSIVE : QUÉSACO ? - Légavox (legavox.fr)

Wolters Kluwer France : Actualités du droit (actualitesdudroit.fr)

Comment distinguer les parties privatives et les parties communes? (lefigaro.fr)

Partie privative d'un lot en copropriété - Droit immobilier (christian-finalteri-avocat.fr)

Les parties communes à jouissance privative dans les copropriétés : Démêler le vrai du faux (bfmtv.com)

Indemnisation à raison de travaux sur parties communes (fouche-avocat.fr)

Le 26 juin 2018 dernière mise à jour le 2 octobre 2021