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Parties communes et parties privatives en copropriété


Les critères de la qualification, parties privatives ou parties communes, sont définis par les articles 2,3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 2 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». « Ces parties, précise l'alinéa 2, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »


I. Généralités


Le règlement de copropriété distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage. Pour les parties communes, le règlement de copropriété intervient de manière supplétive, soit en complément de la loi, qui donne une énumération générale de ce qu’elles doivent être (loi du 10 juillet 1965, article 3). Le règlement de copropriété vient principalement en préciser l’emplacement, ainsi que l’affectation précise, non expressément prévue par la loi. Pour les parties privatives, le règlement de copropriété a davantage de marges de manœuvres : la loi ne les définit que comme les « propriétés exclusives de chaque copropriétaire », faisant l’objet de « l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». L’énumération par immeuble et étage en est le principal mode de description sommaire. Il peut en préciser l’usage principal, dénommé « destination », soit l’affection principale, à titrede local d’habitation, commercial, de bureau, d’enseignement.


L'exclusivité d'usage se caractérise par un usage incompatible avec celui des autres copropriétaires, il suffit que ceux-ci aient simplement la possibilité d'user d'une partie du bâtiment pour que l'usage n'en soit pas considéré comme l'exclusivité d'un seul et ce, quand bien même ils n'en useraient pas effectivement.

Aux termes de l'article 3 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». « Elles sont, précise l'article 4, l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. »

Il revient au règlement de copropriété, complété au besoin par l'état descriptif de division, d'énumérer les parties privatives et les parties communes. C'est le sens qu'il convient de donner aux termes « dans le silence ou la contradiction des titres » dont use l'article 3 pour, dans cette éventualité, réputer parties communes les parties de l'immeuble qu'il énumère.

Sont, aux termes de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, réputés parties communes :
- le sol, ainsi le droit d'affouiller étant un droit accessoire aux parties communes, un copropriétaire ne peut creuser le sol de la cave pour en augmenter le volume, ni creuser un garage souterrain dans le sol de son jardin à usage privatif.
- les cours : tout copropriétaire peut donc en user sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Assez souvent, les règlements de copropriété stipulent que la cour, tout en restant partie commune, est réservée, en tout ou partie, à la jouissance exclusive d'un copropriétaire qui, généralement, est copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée.
- les parcs, jardins et voies d'accès,
- le gros-œuvre des bâtiments et la toiture, il est toujours possible de stipuler dans le règlement de copropriété que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage . En revanche, si le règlement de
copropriété stipule que toutes les toitures de l'immeuble sont parties communes, cette qualification s'applique également à la toiture recouvrant un bâtiment constituant un lot unique,
- les escaliers,
- les équipements d’éléments communs : sont considérés comme tels : les ascenseurs et monte-charge, les installations de chauffage collectif et de conditionnement d'air, les installations de production et de
distribution d'eau chaude, les surpresseurs destinés à assurer l'adduction de l'eau aux étages supérieurs, les compteurs, l'interphone, les gaines à ordures, les antennes collectives de radiodiffusion et de
télévision.
- les canalisations : l'article 3 alinéa 2, tiret 2, de la loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes comme étant comprises dans les éléments d'équipement commun, précision faite que cette qualification s'applique aux parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ou aux canalisations encastrées dans un plancher qualifié partie commune ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les passages et corridors,
- les combles, s’ils sont l'utilité ou à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les combles doivent être qualifiés parties privatives,
- les balcons et loggias en revanche, font figurer dans les parties privatives les garde-corps, balustrades, barres d'appui, ainsi que le revêtement du sol.

Les fenêtres sont généralement considérées comme parties privatives car elles sont, en principe, utilisées par les copropriétaires d'une manière exclusive. Mais cette solution connaît un tempérament important en ce que l'entretien ainsi que la peinture de ces choses qui intéressent l'aspect général et extérieur de l'immeuble, doivent faire l'objet de mesures d'ensemble décidées par l'assemblée générale des copropriétaires L'assemblée générale peut aussi refuser d'autoriser des aménagements (remplacer des volets en bois par des volets métalliques, portant atteinte à l'esthétique générale des bâtiments.

La loi du 10 juillet 1965 répute dans le silence ou la contradiction des titres, droits accessoires aux parties communes (L.10 juill. 1965,art. 3, al. 3) :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins, constituant des parties communes;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les droits accessoires aux parties communes sont exercés par le syndicat.

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes peuvent être affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune n'est pas attaché à la personne de ce copropriétaire mais au lot lui-même dans la composition duquel il entre à titre accessoire. Le propriétaire du lot dont le droit de jouissance privatif est l'accessoire a le pouvoir d'agir en justice pour la défense de ce droit dans le cadre de la « propriété ou de la défense de son lot » (L. 10 juill. 1965, art. 15).

Le droit de jouissance doit s'exercer en conformité des dispositions du titre qui l'établit, ce qui entraîne un certain nombre de restrictions, ainsi il a été jugé que le droit de jouissance exclusif ne permet pas :
- d'édifier un jardin d'hiver au lieu d'un jardin d'été,
- de transformer une cour en local clos privatif.

Aux termes de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Sont en général considérées comme parties privatives :
- l'intérieur de l'appartement, y compris la porte palière, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les stores, les balustrades et les appuis de balcon,
- les cloisons intérieures lorsqu'elles ne font pas partie du gros-œuvre; les portes de communication entre les diverses pièces et, d'une manière générale, les menuiseries intérieures;
- les parquets ou carrelages (sous réserve des stipulations du règlement de copropriété quant à leur nature), à l'exclusion du plancher faisant partie du gros-œuvre;
- les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseurs, etc.);
- les enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries; les vitres, glaces, tentures et décors;
- les enduits des plafonds avec leurs corniches;
- les vides-ordures particuliers à chaque appartement.

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965: « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». Il en résulte que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative (ce qui exclut sa valeur vénale) par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties.

La loi Elan vient de modifier l'article 3 de la loi de 1965. Dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune. Par ailleurs, le droit d'affichage sur les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes seront réputés droits accessoires aux parties communes.

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions. À cette fin, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.



II. L'usage abusif des parties communes


Les copropriétaires peuvent user des parties communes conformément aux conditions fixées par le règlement de copropriété. Dès lors, pour une occupation ou une utilisation particulière des parties communes non prévue par le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent impérativement se voir consentir une autorisation en assemblée générale. Des exceptions existent.
Un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une terrasse, un jardin ou une cour intérieure.Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite à l’origine dans le règlement de copropriété ou si elle résulte ultérieurement d’une décision de l’assemblée générale. Par contre, si un copropriétaire ne disposant pas du droit de jouissance exclusive, s’approprie une fraction des parties communes ou l’utilise de façon abusive, cette utilisation est illicite. En l’absence d’une telle autorisation, l’utilisation par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes sera considérée comme abusive.

La jurisprudence fait preuve d’une extrême sévérité en présence d’un usage abusif des parties communes. En effet, en cas de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, au titre de l’article 1222 du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation – en l’espèce, le syndicat des copropriétaires – peut, « après mise en demeure en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût  pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».
Outre le syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire est en droit d’exiger que le règlement soit strictement appliqué.

L’exécution en nature consiste selon les cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés dans
les parties communes sans autorisation.
Cette sanction s’impose dans tous les cas, y compris lorsque la modification apportée aux parties communes peut paraître négligeable (C.cass. 3ème civ. 18 janvier 1972, n° 70-11350), à moins que la remise en état ne soit impossible. Elle peut être assortie d’une astreinte. De plus, le copropriétaire peut être condamné, à titre subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts. Elle ne peut en effet être prononcée à titre principal lorsque l’exécution en nature est possible.
La condamnation du copropriétaire peut être demandée par le syndicat des copropriétaires.
Il revient alors au syndic, son représentant, d'intenter l'action en cessation de l'usage abusif des parties communes, après autorisation de l'assemblée générale de copropriété sauf urgence. Un copropriétaire peut cependant exercer une action individuelle aux fins de faire cesser l'usage abusif des parties communes s'il justifie d'un préjudice personnel.

L'action en cessation de l'usage abusif des parties communes doit être intentée contre le copropriétaire indélicat. Dans le cadre d'un usage abusif du fait d'un locataire, le syndicat des copropriétaires peut exercer une action à l'encontre du bailleur qui est personnellement responsable. Le bailleur peut être condamné à faire cession l'infraction sous peine d'astreinte. Il appartiendra au bailleur d'agir contre son locataire. Le syndicat des copropriétaires peut agir directement contre le locataire.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 institue un délai de prescription de dix ans pour toutes les actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat. En cas d'appropriation abusive d'une partie commune par un copropriétaire, l'action se prescrit pas trente ans, s'agissant d'une action réelle. Un copropriétaire peut en effet se prévaloir de la prescription trentenaire dès lors qu'aucun recours pour usage abusif n'a été formé à son encontre.

Selon l’article L126-2 du « Code de la construction et de l’habitation », l’intervention de la police nationale/municipale et des unités de gendarmerie en vue de rétablir la jouissance paisible des occupants est prévue, si l’occupation abusive des parties communes entrave la libre circulation des autres copropriétaires et si elle nuit au bon fonctionnement des systèmes de sûreté et de sécurité. Dans ces deux cas de figure, les perturbateurs peuvent être condamnés au paiement de 3 750 euros d’amende accompagné de 2 mois d’emprisonnement. Si les troubles sont accompagnés de voie de fait ou de menaces, les condamnations passent à 7 500 euros d’amende et 6 mois d’emprisonnement.



III. L'encombrement des parties communes


L’entreposage d’objets encombrants dans les parties communes d’un immeuble est interdit par le règlement de copropriété et par la loi. Les vélos et les poussettes bénéficient parfois d’un local commun mis à disposition de l’ensemble des résidents, mais il s’agit alors du seul espace où il est possible de stocker des objets encombrants bien spécifiques dont la liste est probablement précisée dans le règlement de copropriété.

La norme pour les autres parties communes est celle du libre accès.  Ainsi, lorsque tout résident, locataire ou copropriétaire, entrepose des objets encombrants, que ce soit dans le hall d’entrée, à côté de sa porte d’entrée d’appartement, dans le couloir de la cave, dans les escaliers, etc., pendant une longue période, cela est considéré comme une faute.

Les encombrants correspondent aux déchets volumineux laissés dans les parties communes par des résidents alors que, de par leur taille et leur poids, ils ne font pas partie des éléments collectés de manière hebdomadaire avec les ordures ménagères.
Ces encombrants sont généralement à la charge de leur propriétaire, outre autre disposition mise en place. Pour ceux abandonnés dans la rue,devant la copropriété, une collecte est parfois organisée par décision du maire de la commune (ou, à défaut, du président du groupement de collectivités territoriales).

Aucune liste d’encombrants n’est fixée par loi. Toutefois, peuvent être considérés comme tels : tous les éléments du mobilier tels que les chaises, les tables, les armoires, etc., mais aussi les sommiers et matelas, ainsi que les appareils électroménagers les plus volumineux comme les réfrigérateurs, les congélateurs, les laves vaisselles, les machines à laver, les cuisinières, etc. Les éléments suivants ne sont pas considérés comme des encombrants mais doivent être disposés au bon endroit. Ainsi les véhicules à moteur,les bouteilles de gaz, les pneus usagés, les gravats,les déchets verts, etc., doivent être amenés en déchèterie, chez le garagiste et autres points de collecte adaptés.

Si vous déposez, abandonnez, jetez ou déversez tout type de déchets sur la voie publique en dehors des conditions fixées par arrêté, vous risquez une amende forfaitaire de :
- 68 € si vous réglez l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction)
- 180 € au-delà de ce délai.
À défaut de paiement ou en cas de contestation de l'amende forfaitaire, c'est le juge du tribunal de police qui décide du montant de l'amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

Les encombrants doivent être disposés, par leurs propriétaires, dans des centres de réception, de traitement et de récupération, comme les déchèteries, qui prévoient le dépôt de tels éléments par le grand public, dont les résidents en copropriété.
En effet, tout encombrant abandonné devant l’immeuble peut faire l’objet d’une amende par le syndic. La facture d’enlèvement sera alors à la charge de la personne en faute.

C’est un arrêté municipal qui fixe les conditions de collecte des encombrants. Pour les grandes villes, il s’agit d’une date fixe ou, à défaut, le syndic peut s’occuper d’une prise de rendez-vous pour organiser une date de collecte. De manière plus générale, Pour connaître les modalités applicables à votre commune, renseignez-vous auprès de la mairie.

Les parties communes sont réservées à un usage commun, comme leur nom l’indique. En cela, tout résident, qu’il soit copropriétaire ou locataire, est tenu de respecter la propreté de ces espaces. Ni papiers, ni prospectus, ni détritus ne peuvent y être jetés, qu’il s’agisse du hall d’entrée, des couloirs (menant aux appartements ou aux caves), des escaliers, de la laverie, de l’espace autour des boîtes aux lettres, du local à vélo, du parking, etc.
Comme seule exception : les parties communes avec droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire. Il doit obligatoirement en être mention dans le règlement de copropriété. Il peut s’agir d’un jardin, d’un toit plat, d’une terrasse.

Réel trouble de voisinage, les encombrements des parties communes peuvent se régler de différentes manières. Le palier n’est pas l’annexe de l’appartement, il s’agit bel et bien d’une partie commune et il n’est pas autorisé d’y accumuler des objets personnels, qu’il s’agisse de simples chaussures, d’un parapluie, d’une poussette, d’un vélo ou de tout autre encombrant. Mais des voitures garées hors des places de parking sont tout autant gênantes, tout comme les gravats suite à des travaux.

Pour commencer, il faut essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec le résident concerné. En effet, dans beaucoup de cas, les encombrants n’ont pas été laissés là dans l’intention de nuire. Ainsi, un autre résident ou le syndic de copropriété peut très bien discuter avec le fautif en lui rappelant le règlement de copropriété et en lui expliquant les désagréments causés aux autres résidents.
Si l’encombrement n’est que provisoire, la situation s’arrête là. Toutefois, si les plaintes orales n’ont pas d’écho, une plainte écrite devra être faite. Dans ce cas-là, un courrier avec accusé de réception devra être envoyé par le syndic ou par un copropriétaire (en mettant le syndic en copie). Le document présentera le problème relevé et la gêne occasionnée. Une date butoir sera allouée au fautif, elle sera présente dans la lettre.

Le syndicat des copropriétaires est chargé de veiller à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et de faire respecter le règlement de copropriété. Mais c’est le syndic qui agit en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Pour pouvoir agir, il doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, si aucune contestation sérieuse de cette action ne semblepossible, c’est le cas lorsque la violation du règlement de copropriété est évidente, le syndic peut entamer une procédure en référé. Cette procédure judiciaire rapide et simplifiée ne nécessite pas l’autorisation de
l’assemblée générale mais doit être entamée très rapidement et peut être remise en cause si les éléments apportés par le syndic ne sont pas suffisamment probants.

Un copropriétaire peut assigner seul le responsable du trouble dans deux cas :
- s’il subit un préjudice personnel. C’est le cas si l’encombrement des parties communes l’empêche d’utiliser normalement ses parties privatives. Il doit alors prouver ce préjudice s’il veut obtenir gain de cause.
- en cas d’atteinte au règlement de copropriété. Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou qu’un autre copropriétaire cesse de porter atteinte aux parties communes, sans être contraint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat des copropriétaires, affirme la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-10039). Ainsi, un copropriétaire qui se heurte à l’immobilisme de son syndic, qui, bien que dûment informé, ne réagit pas, peut assigner seul le copropriétaire à l’origine du trouble.

Si à la date mentionnée il n’a pas retiré ses effets personnels, le syndic au nom des copropriétaires, devra se tourner vers le juge des référés pour régler le conflit. Si le syndic ne s’en charge pas, un copropriétaire peut le faire et peut agir seul en référé. Dans les deux cas, le dossier doit être complet et le constat d’un huissier est fortement recommandé.

Le syndic doit assigner le responsable du trouble par voie d’huissier devant le président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé l’immeuble. Le Tribunal de Grande Instance donne sa décision dans un délai d’environ un mois. Il peut obliger le «gêneur » au paiement de dommages et intérêts. Pour ce genre de procédure, le syndic de copropriété peut agir sans demander l’autorisation de l’assemblée générale au préalable.Il peut se faire assister par un avocat mais ce n’est pas obligatoire dans une procédure en référé, et il n’a pas à justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La procédure est orale et contradictoire, ce qui signifie que le syndic doit transmettre à votre voisin les pièces sur lesquelles il va s’appuyer et, inversement, votre voisin doit lui fournir les siennes, avant l’audience. Au tribunal, chacun s’exprime à son tour. Le juge rend une ordonnance de référé dans un délai assez rapide dans laquelle il va condamner le responsable, sous peine d’astreinte, à libérer le palier et,éventuellement, à verser des dommages et intérêts. Il peut également mettre tout ou partie des frais de justice supportés par le syndic à la charge de votre voisin. En revanche, s’il estime que les contestations de votre voisin sont sérieuses, le juge déboutera le syndic de sa demande et le condamnera à payer à votre voisin une indemnité au titre des frais de justice que ce dernier a supportés, et laissera à la charge du syndic les frais d’huissier qu’il a exposés pour saisir le tribunal.Notez que ces frais sont des charges de copropriété. L’ordonnance de référé est susceptible d’appel dans les quinze jours, à compter de sa signification par huissier.

En cas d’échec devant le juge des référés, parce que votre voisin soulève une contestation sérieuse, ou parce que le juge n’a pas donné raison au syndic, ce dernier peut saisir le TGI au fond.
Pour agir ainsi, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité simple de l’article 24 de
la loi de 1965.
Si le syndic obtient l’autorisation de saisir le TGI, il devra obligatoirement être assisté d’un avocat. Cette procédure est plus longue qu’un référé: vous obtiendrez, en moyenne, une décision dans les deux ans. Elle coûte également plus cher.Si le syndic n’obtient pas l’autorisation de l’assemblée générale, vous pouvez entamer seul une procédure judiciaire.

L’action d’un copropriétaire seul contre un autre copropriétaire en raison d’un encombrement des parties communes est possible mais plus compliquée. Avant de vous lancer, assurez-vous que vous avez toutes les chances d’aboutir. Sachez que si vous justifiez d’un préjudice personnel, vous pouvez exercer les actions concernant votre lot, mais vous devrez informer le syndic de toute assignation que vous pourriez délivrer, par LRAR (art. 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Si vous ne pouvez pas démontrer d’atteinte personnelle, votre action n’est recevable que si vous apportez la preuve de la violation du règlement de copropriété.
Vous devrez présenter un dossier irréprochable au juge. Ne vous contentez pas de prendre des photographies, qui seront facilement remises en cause. Préférez le constat d’huissier incontestable, qui permet d’établir la réalité.

Comme le syndic, vous avez le choix entre la procédure en référé ou la procédure au fond. En l’absence de contestations sérieuses ou en cas de troubles manifestement illicites, vous avez tout intérêt à agir par la voie du référé, cette procédure étant plus simple, plus rapide et moins onéreuse. Dans le cas contraire,vous devrez agir au fond, en prenant, cette fois, obligatoirement un avocat.
Que ce soit au fond ou en référé, vous pouvez, au cours de la même procédure, mettre en cause le syndic en son nom personnel et non plus en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires,
parce qu’il aurait dû porter l’affaire en justice. En effet, «le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission» (cass. civ. 3e du 6.3.91, n° 89-18758).

Un copropriétaire qui ne respecte pas une clause du règlement ou qui utilise abusivement des parties communes cause aux occupants de l’immeuble un préjudice qui peut être sanctionné en justice. Le juge saisi prononce la condamnation du copropriétaire à la remise en état des lieux et l’assortit d’une astreinte. C’est ainsi qu’un copropriétaire, qui, en réalisant des travaux de réhabilitation de plusieurs appartements, avait entraîné la dégradation des peintures dans la cage d’escalier et laissé des encombrants dans la cour de l’immeuble, a été condamné à remettre les choses en l’état sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard pour la peinture et de 50 € par jour de retard pour les encombrants (CA de Lyon, du 28.5.13, n° 12/04337).

Le juge peut également exiger des dommages et intérêts si vous subissez un préjudice avéré (nuisances olfactives, compte tenu de la nature des objets qui encombrent le palier, par exemple). Mais attention, le juge peut tout aussi bien rejeter la demande s’il estime, quand rien n’est précisé dans le règlement de copropriété, que le trouble du voisinage n’est pas constaté et que l’encombrement des parties communes ne se situe pas dans un lieu de passage. C’est le cas pour des vélos entreposés dans une cour (CA de Paris, du 9.4.14, n° 10/07878). Quoi que précise le règlement de copropriété, il faut réagir
rapidement pour faire cesser le trouble.
Si le responsable de la nuisance est un locataire, il est possible d’engager une action contre le copropriétaire bailleur ou contre le locataire, mais seul ce dernier sera condamné à des dommages et intérêts (CA de Paris, du 9.4.14, n° 10/15576).

Lorsqu’un résident encombre les parties communes de la sorte, le règlement de copropriété prévoit parfois une clause pénale attribuant des sanctions financières aux coupables d’une telle infraction dans le bâtiment. Il s’agit en effet d’un non-respect de l’usage des parties communes et le règlement de copropriété peut tout à fait prévoir une amende. Ces clauses sont valables, mais les sanctions prévues peuvent être considérées comme excessives par le juge, surtout pour un simple encombrement des parties communes. Celui-ci pourra alors décider de réduire les pénalités.

La présence de ce type de clause dans le règlement de copropriété peut permettre au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir à payer une action en justice. Toutefois, si le syndicat des copropriétaires gagne la procédure, c’est au contrevenant de couvrir tous les frais engagés par la copropriété dans la procédure et notamment vis-à-vis des frais d’huissier. De plus, si le délai pour retirer les encombrants n’est pas respecté, une astreinte est mise en place. Cela signifie qu’un certain montant supplémentaire est ajouté à l’amende initiale pour chaque jour de retard.
Attention, une mise en demeure doit avoir été effectuée avant qu’il ne soit possible de faire la moindre réclamation d’amende.

Désencombrer les parties communes lorsque les encombrants appartiennent aux voisins est interdit. En effet, les objets restent la propriété de vos voisins et le dégagement ne peut être fait sans que le contrevenant soit mis en demeure. Si, de sa propre initiative, un autre résidant ôte les encombrants, le propriétaire de ces derniers sera en droit de revendiquer sa propriété en demandant une indemnisation vis-à-vis des objets manquants, voire détruits.



IV. La vente des parties communes


Pour acheter une partie commune de la copropriété, qu’il s’agisse d’un local, ou d’un palier, il est nécessaire de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, en adressant la demande au syndic de la copropriété, par lettre recommandée avec avis de réception.

La vente peut être autorisée par l’assemblée générale, à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. La décision doit être prise à l’unanimité, lorsque la demande porte une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Si l’assemblée des copropriétaires accepte cette cession, l’acte de vente peut être signé , le syndic représentant le syndicat des copropriétaires. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, devront être mis à jour. La répartition des charges devra être recalculée.
Il est d’usage de faire supporter l’ensemble de ces frais au copropriétaire qui demande à acheter une partie commune.


Le syndicat est habilité à procéder à la cession de parties communes de l'immeuble dont la conservation ne serait pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dernier al. - CA Paris, 13 oct. 2005 : JurisData n° 2005-285377).
Ce droit exorbitant accordé au syndicat ne doit s'exercer qu'à la condition que l'aliénation soit dûment justifiée, réponde à l'intérêt certain de la copropriété. Sinon, le consentement de tous les copropriétaires serait indispensable.
Dans la pratique, l'aliénation concerne soit des terrains excédentaires, soit des locaux à usage commun ne présentant plus d'utilité particulière pour la collectivité, ou la loge du gardien dans la mesure où ce service pourrait être supprimé, soit des parties communes construites, en vue de leur incorporation dans les parties privatives d'un lot, par exemple d'un couloir commun pour l'agrandissement d'un appartement.
La décision d'aliéner une partie commune doit être adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, à moins que sa conservation soit néanmoins nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité serait exigée pour procéder à la vente (CA Paris,13 févr. 2003 : JurisData n° 2003-205907).

Lorsque l'aliénation des parties communes qui n'ont aucun caractère essentiel, n'est pas susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, elle peut être valablement votée à la majorité des deux tiers des voix (CA Paris, 19e ch., 9 oct. 1992 : JurisData n° 1992-023153).
En revanche, ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix l'aliénation de parties communes constituées d'espaces verts dont la conservation est manifestement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, s'agissant d'une résidence de vacances agrémentée essentiellement par ces jardins communs.
Dès lors, la modification de l'emprise des jardins en jouissance exclusive n'ayant pas été décidée à l'unanimité, la décision de l'assemblée générale est nulle, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si un abus de majorité est caractérisé (CA Bordeaux, 9 mai 1995 : JurisData n° 1995-044014).

Dans un arrêt récent du 2 septembre 2010, il s'agissait de restructurer une galerie marchande en procédant à la vente des parties communes du rez-de-chaussée d'un casino en vue d'une opération  immobilière avec création de nouveaux lots privatifs.
La réalisation du projet, approuvé par une assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi, aurait abouti à enclaver un local à usage commercial et porter une atteinte certaine aux modalités de jouissance de son lot.
La Cour d’Appel a estimé que « les délibérations de l'assemblée générale autorisant la vente des parties communes d'une galerie marchande entraînent une modification de la destination des parties privatives d'un copropriétaire et portent atteinte à la destination de son lot ; elles ne peuvent être adoptées qu'à l'unanimité » (CA Riom, 2 sept. 2010, Synd. Résidence Le Casino à Vichy c/ Chateau : JurisData n° 2010-017103).
L'approbation d'un tel projet exigeait donc un vote à l'unanimité en vertu de l'avant-dernier alinéa de l'article 26.
Par ailleurs, l'aliénation ne doit pas être entachée d'abus de droit ou de majorité. La décision doit être conforme aux intérêts de la collectivité.
Le refus de l'assemblée générale de céder à un copropriétaire un couloir ne constitue pas un abus de droit car la diminution de la surface de circulation d'un étage qui résulterait de la cession n'est pas conforme à l'intérêt général (CA Paris, 8 avr. 1998).
Si le syndicat peut aliéner une partie commune, il doit en retirer une contrepartie financière. Il n'est pas habilité à consentir des actes de disposition à titre gratuit.

La vente d'une partie commune est valable même en l'absence d'un état descriptif de division créant les nouveaux lots (Cass. 3e civ., 10 sept. 2008 : JCP N 2008, n° 645). Concernant la vente de la loge du concierge, le syndicat ne peut y procéder sans l'unanimité tant que subsiste le service du gardiennage. Il faut que celui-ci soit préalablement supprimé à l'unanimité ou à la double majorité de l'article 26 de la loi, selon le cas.
Une fois la suppression acquise, le syndicat peut vendre la loge, également à la double majorité de l'article 26 du moment que sa conservation n'est plus indispensable à la destination de l'immeuble  (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007).

La loi prévoit à l'article 25 qu'à la majorité prescrite, l'assemblée générale décide des conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à ces dernières lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

Ces actes ont ici un caractère obligatoire pour la copropriété. Le syndicat n'a donc pas à délibérer sur le principe d'une opération à laquelle il ne peut se soustraire, mais doit uniquement se prononcer sur ses conditions de réalisation (CA Paris, 23e ch., 12 juin 1986 : JurisData n° 1986-023407).

Entrent dans cette catégorie d'actes, la constitution d'une servitude de passage pour cause d'enclave ou d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme, la cession de la mitoyenneté d'un mur ainsi que la cession amiable, dans le cadre d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, de terrains ou de locaux communs compris dans l'arrêté préfectoral de cessibilité.
La constitution d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme peut être décidée à la majorité des voix de l'article 25 de la loi.
Mais lorsque cette servitude porte sur une cour dont les copropriétaires du rez-de-chaussée de l'immeuble ont la jouissance privative, l'unanimité reste exigée si la convention en cause porte atteinte, même indirectement, à l'intangibilité du droit de jouissance exclusive reconnu aux intéressés.
La constitution de droits réels ou servitudes non inclus dans la catégorie précédente, donc non imposés par un texte législatif ou réglementaire, demeure sans doute possible que ce soit en faveur ou à la charge de la copropriété, mais le syndicat ne peut y procéder que par décision adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, comme pour l'aliénation volontaire de parties communes proprement dites.
L'octroi de droits d'usage privatif sur une partie commune telle qu'une cour, une terrasse ou un jardin est consenti par le syndicat à la double majorité de l'article 26 de la loi.



V. Accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic doit permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation (CCH, art. L. 111-6-6).
Le décret du 27 juin 2019 définit les modalités d’application de cet article. Ainsi :
- lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice, ou le clerc assermenté, doit adresser, par tout moyen, une demande d'accès à celles-ci au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, art. R. 111-17-1, nouv.) ;
- le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, doit remettre à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties
communes ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution. Cette remise doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, art. R. 111-17-2, nouv.) ;
- lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis en application de l'article R. 111-17-2, l'huissier de justice ou le clerc assermenté doit le restituer, sans délai et contre récépissé, au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution (CCH, art. R. 111-17-3, nouv.).


Sources : Répertoire droit immobilier Dalloz

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/condi...

Sources : https://monimmeuble.com/actualite/copropriete-quel...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 26 juin 2018 mis à jour le 29 juin 2019

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