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Parties communes et parties privatives en copropriété

Les critères de la qualification, parties privatives ou parties communes, sont définis par les articles 2,3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 2 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». « Ces parties, précise l'alinéa 2, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

L'exclusivité d'usage se caractérise par un usage incompatible avec celui des autres copropriétaires, il suffit que ceux-ci aient simplement la possibilité d'user d'une partie du bâtiment pour que l'usage n'en soit pas considéré comme l'exclusivité d'un seul et ce, quand bien même ils n'en useraient pas effectivement.

Aux termes de l'article 3 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». « Elles sont, précise l'article 4, l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. »

Il revient au règlement de copropriété, complété au besoin par l'état descriptif de division, d'énumérer les parties privatives et les parties communes. C'est le sens qu'il convient de donner aux termes « dans le silence ou la contradiction des titres » dont use l'article 3 pour, dans cette éventualité, réputer parties communes les parties de l'immeuble qu'il énumère.

Sont, aux termes de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, réputés parties communes :
- le sol, ainsi le droit d'affouiller étant un droit accessoire aux parties communes, un copropriétaire ne peut creuser le sol de la cave pour en augmenter le volume, ni creuser un garage souterrain dans le sol de son jardin à usage privatif.
- les cours : tout copropriétaire peut donc en user sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Assez souvent, les règlements de copropriété stipulent que la cour, tout en restant partie commune, est réservée, en tout ou partie, à la jouissance exclusive d'un copropriétaire qui, généralement, est copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée.
- les parcs, jardins et voies d'accès,
- le gros-œuvre des bâtiments et la toiture, il est toujours possible de stipuler dans le règlement de copropriété que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage . En revanche, si le règlement de
copropriété stipule que toutes les toitures de l'immeuble sont parties communes, cette qualification s'applique également à la toiture recouvrant un bâtiment constituant un lot unique,
- les escaliers,
- les équipements d’éléments communs : sont considérés comme tels : les ascenseurs et monte-charge, les installations de chauffage collectif et de conditionnement d'air, les installations de production et de
distribution d'eau chaude, les surpresseurs destinés à assurer l'adduction de l'eau aux étages supérieurs, les compteurs, l'interphone, les gaines à ordures, les antennes collectives de radiodiffusion et de
télévision.
- les canalisations : l'article 3 alinéa 2, tiret 2, de la loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes comme étant comprises dans les éléments d'équipement commun, précision faite que cette qualification s'applique aux parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ou aux canalisations encastrées dans un plancher qualifié partie commune ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les passages et corridors,
- les combles, s’ils sont l'utilité ou à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les combles doivent être qualifiés parties privatives,
- les balcons et loggias en revanche, font figurer dans les parties privatives les garde-corps, balustrades, barres d'appui, ainsi que le revêtement du sol.

Les fenêtres sont généralement considérées comme parties privatives car elles sont, en principe, utilisées par les copropriétaires d'une manière exclusive. Mais cette solution connaît un tempérament important en ce que l'entretien ainsi que la peinture de ces choses qui intéressent l'aspect général et extérieur de l'immeuble, doivent faire l'objet de mesures d'ensemble décidées par l'assemblée générale des copropriétaires L'assemblée générale peut aussi refuser d'autoriser des aménagements (remplacer des volets en bois par des volets métalliques, portant atteinte à l'esthétique générale des bâtiments.

La loi du 10 juillet 1965 répute dans le silence ou la contradiction des titres, droits accessoires aux parties communes (L.10 juill. 1965,art. 3, al. 3) :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins, constituant des parties communes;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les droits accessoires aux parties communes sont exercés par le syndicat.

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes peuvent être affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune n'est pas attaché à la personne de ce copropriétaire mais au lot lui-même dans la composition duquel il entre à titre accessoire. Le propriétaire du lot dont le droit de jouissance privatif est l'accessoire a le pouvoir d'agir en justice pour la défense de ce droit dans le cadre de la « propriété ou de la défense de son lot » (L. 10 juill. 1965, art. 15).

Le droit de jouissance doit s'exercer en conformité des dispositions du titre qui l'établit, ce qui entraîne un certain nombre de restrictions, ainsi il a été jugé que le droit de jouissance exclusif ne permet pas :
- d'édifier un jardin d'hiver au lieu d'un jardin d'été,
- de transformer une cour en local clos privatif.

Aux termes de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Sont en général considérées comme parties privatives :
- l'intérieur de l'appartement, y compris la porte palière, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les stores, les balustrades et les appuis de balcon,
- les cloisons intérieures lorsqu'elles ne font pas partie du gros-œuvre; les portes de communication entre les diverses pièces et, d'une manière générale, les menuiseries intérieures;
- les parquets ou carrelages (sous réserve des stipulations du règlement de copropriété quant à leur nature), à l'exclusion du plancher faisant partie du gros-œuvre;
- les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseurs, etc.);
- les enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries; les vitres, glaces, tentures et décors;
- les enduits des plafonds avec leurs corniches;
- les vides-ordures particuliers à chaque appartement.

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965: « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». Il en résulte que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative (ce qui exclut sa valeur vénale) par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties.

La loi Elan vient de modifier l'article 3 de la loi de 1965. Dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune. Par ailleurs, le droit d'affichage sur les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes seront réputés droits accessoires aux parties communes.

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions. À cette fin, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Source : Répertoire droit immobilier Dalloz


Le 26 juin 2018 mis à jour le 2 janvier 2019

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