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Parties communes et parties privatives en copropriété


Les critères de la qualification, parties privatives ou parties communes, sont définis par les articles 2,3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 2 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». « Ces parties, précise l'alinéa 2, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

 

I. La distinction parties communes et parties privatives

 

Le règlement de copropriété distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage. Pour les parties communes, le règlement de copropriété intervient de manière supplétive, soit en complément de la loi, qui donne une énumération générale de ce qu’elles doivent être (loi du 10 juillet 1965, article 3). Le règlement de copropriété vient principalement en préciser l’emplacement, ainsi que l’affectation précise, non expressément prévue par la loi. Pour les parties privatives, le règlement de copropriété a davantage de marges de manœuvres : la loi ne les définit que comme les « propriétés exclusives de chaque copropriétaire », faisant l’objet de « l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». L’énumération par immeuble et étage en est le principal mode de description sommaire. Il peut en préciser l’usage principal, dénommé « destination », soit l’affection principale, à titre de local d’habitation, commercial, de bureau, d’enseignement.

Aux termes de l'article 3 « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». « Elles sont, précise l'article 4, l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. »

Il revient au règlement de copropriété, complété au besoin par l'état descriptif de division, d'énumérer les parties privatives et les parties communes. C'est le sens qu'il convient de donner aux termes « dans le silence ou la contradiction des titres » dont use l'article 3 pour, dans cette éventualité, réputer parties communes les parties de l'immeuble qu'il énumère.
Le cumul de ces deux conditions n’est désormais plus exigé : les parties communes spéciales peuvent être affectées soit l’usage soit à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Il en est de même pour les parties communes à jouissance privative. Pour mémoire, le droit de jouissance privative n’est pas assimilé à un droit de propriété. 

En vertu de l’article 6-3 complété : le règlement de copropriété doit préciser les charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte. L'exclusivité d'usage se caractérise par un usage incompatible avec celui des autres copropriétaires, il suffit que ceux-ci aient simplement la possibilité d'user d'une partie du bâtiment pour que l'usage n'en soit pas considéré comme l'exclusivité d'un seul et ce, quand bien même ils n'en useraient pas effectivement.


Sont, aux termes de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, réputés parties communes :
- le sol, ainsi le droit d'affouiller étant un droit accessoire aux parties communes, un copropriétaire ne peut creuser le sol de la cave pour en augmenter le volume, ni creuser un garage souterrain dans le sol de son jardin à usage privatif.
- les cours : tout copropriétaire peut donc en user sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Assez souvent, les règlements de copropriété stipulent que la cour, tout en restant partie commune, est réservée, en tout ou partie, à la jouissance exclusive d'un copropriétaire qui, généralement, est copropriétaire de lots situés au rez-de-chaussée.
- les parcs, jardins et voies d'accès,
- le gros-œuvre des bâtiments et la toiture, il est toujours possible de stipuler dans le règlement de copropriété que la toiture appartiendra au propriétaire du dernier étage . En revanche, si le règlement de copropriété stipule que toutes les toitures de l'immeuble sont parties communes, cette qualification s'applique également à la toiture recouvrant un bâtiment constituant un lot unique,
- les escaliers,
- les équipements d’éléments communs : sont considérés comme tels : les ascenseurs et monte-charge, les installations de chauffage collectif et de conditionnement d'air, les installations de production et de distribution d'eau chaude, les surpresseurs destinés à assurer l'adduction de l'eau aux étages supérieurs, les compteurs, l'interphone, les gaines à ordures, les antennes collectives de radiodiffusion et de télévision.
- les canalisations : l'article 3 alinéa 2, tiret 2, de la loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes comme étant comprises dans les éléments d'équipement commun, précision faite que cette qualification s'applique aux parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ou aux canalisations encastrées dans un plancher qualifié partie commune ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- les passages et corridors,
- les combles, s’ils sont l'utilité ou à l'usage exclusif d'un copropriétaire, les combles doivent être qualifiés parties privatives,
- les balcons et loggias en revanche, font figurer dans les parties privatives les garde-corps, balustrades, barres d'appui, ainsi que le revêtement du sol.

 

Lorsqu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que les balcons sont privatifs, il n’est pas nécessaire de se référer aux dispositions supplétives des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour déterminer leur nature commune ou privative.

L’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder à la réfection des terrassons et balustres du 4e étage de l’immeuble et met à la charge des propriétaires des lots de ce seul étage le coût de ces travaux. Ceux-ci assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions.

La cour d’appel rejette la demande, au motif qu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété que ces « terrassons » sont les balcons visés par ce règlement, qui n’existent qu’au 4e étage, et qui sont des parties privatives.

Le pourvoi est rejeté : dès lors que la cour d’appel a retenu, par une interprétation souveraine du règlement de copropriété, qu’il résulte des stipulations de ce règlement que ces balcons et leurs ornements sont des parties privatives, il n’est pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont que supplétifs, pour déterminer la nature commune ou privative de ces éléments (Cass. 3e civ. 7-1-2021 n° 19-19.459 FS-P ).

Si les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 posent des critères de distinction des parties privatives et des parties communes, il est constant que ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer que dans « le silence ou la contradiction des titres », et donc notamment lorsque le règlement de copropriété ne prévoit rien.

En revanche, lorsqu’il résulte des stipulations du règlement de copropriété, telles qu’interprétées par les juges du fond, dont l’interprétation à ce titre est souveraine et n’est donc pas contrôlée par la Cour de cassation sauf en cas de dénaturation, que telle ou telle partie est commune ou privative, il n’y a pas lieu de se référer aux dispositions légales.

C’est donc vainement que les copropriétaires des lots concernés invoquaient les fonctions de couverture et d’évacuation des eaux pluviales de ces terrassons sur lesquels le règlement interdisait de poser des objets, dès lors que le règlement de copropriété, tel qu’interprété par la cour d’appel, prévoyait qu’il s’agissait de parties privatives.

 

Selon la jurisprudence, sont des parties communes :
➔ les murs porteurs, de clôture (cass. civ. 3e du 28.2.01, n°99-15.226), de soutènement, les fondations, les poutres faisant corps avec le gros œuvre (CA de Paris, 1re ch. A, du 9.2.1989, SDC 13 rue du jour c/Touze), l’escalier de l’immeuble, en tant que partie intégrante du gros œuvre (cass. civ. 3e du 22.3.1989, n°87-18.281) ;
➔ un toit-terrasse recouvrant toute la construction (cass. civ. 3e du 4.1.1990, n°88-14.255) ;
➔ une porte et un palier desservant deux lots d’un même étage (cass. civ. 3e du 3.4.02, n°00-21.506) ;
➔ un couloir desservant deux lots appartenant au même copropriétaire (cass. civ. 3e du 28.1.03, n°01-16.147), qui pourrait à terme avoir deux propriétaires différents. C’est pourquoi les clauses dites «de fond de couloir» autorisant l’annexion d’un fond de couloir, partie commune, à partir du moment où un même copropriétaire est à la tête de deux lots dont les portes palières donnent sur ce couloir sont «réputées non écrites» (cass. civ. 3e du 11.2.09, n°07-21.318) ;
➔ le châssis vitré d’un garage, à verre dormant fixé dans le béton, non manœuvrable par le copropriétaire et faisant corps avec le gros œuvre (cass. civ. 3e du 4.7.1990, n°88-19.088) ;
➔ un WC auquel un lot avait un droit d’accès mais également à usage du concierge (cass. civ. 3e du 11.5.1999, 97-18.224) ;
➔ les canalisations, qu’elles acheminent du gaz, de l’électricité ou de l’eau (alimentation ou évacuation), dès lors qu’elles desservent plusieurs lots ;
➔ une cheminée d’évacuation des gaz brûlés extérieure, même si un seul copropriétaire en a la jouissance (CA de Paris, 23e ch. B, du 2.11.06, n°06/03158) ;
➔ la loge de gardien, sauf si le règlement de copropriété la désigne comme un lot assorti de tantièmes de parties communes, auquel cas elle appartient à titre privatif au propriétaire de ce lot qui peut le louer au syndicat pour loger le gardien (cass. civ. 3e du 7.12.1988, n°87-13.271) ;
➔ les garages à vélos ou voitures d’enfants, séchoirs à linge communs… ;
➔ les éléments d’équipement commun, tels que les ascenseurs, les installations de chauffage et de production d’eau chaude collectives,lesgaines de vide-ordures, les digicodes (cass. civ. 3e du 20.12.2000, n°9916.059), ou encore les installations d’interphonie situées à l’entrée de l’immeuble (CA de Paris, 23e ch. A, du 20.9.1995, Torres c/ SDC 24 rue Faidherbe.

 

Dans une décision remarquée du 26 septembre 2019 (RG 19/00423), le Juge des référés civils près le Tribunal de Grande Instance de Strasbourg vient rappeler tout d’abord une évidence, à savoir que le mur porteur situé dans un appartement privatif est une partie commune. Dès lors, et c’est l’intérêt de la décision, conformément aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant un tel mur (percement, ouverture, ou reprise des charges…) doivent être impérativement réalisés après autorisation préalable du syndicat des copropriétaires (en ce sens Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, n° 11-21.63).
De tels travaux réalisés sans cette autorisation, constituent à défaut un « trouble manifestement illicite » permettant ainsi au Syndicat des copropriétaires de saisir le Président du Tribunal de Grande Instance, en référés, lequel est compétent pour ordonner, sous astreinte l’enlèvement ou la démolition de l’ouvrage (Cour de Cass. 3e civ., 17 janvier 1996 n°94-13702).
Peu importe alors pour le juge que les travaux de simple percement du mur porteur aient été réalisés conformément aux règles de l’art et ne présentent aucun danger pour la solidité de l’immeuble.
Dès lors que les travaux ont été réalisés sans cette autorisation préalable, le copropriétaire concerné est condamné – sous astreinte qui plus est – à remettre en l’état antérieur le mur.


Les fenêtres sont généralement considérées comme parties privatives car elles sont, en principe, utilisées par les copropriétaires d'une manière exclusive. Mais cette solution connaît un tempérament important en ce que l'entretien ainsi que la peinture de ces choses qui intéressent l'aspect général et extérieur de l'immeuble, doivent faire l'objet de mesures d'ensemble décidées par l'assemblée générale des copropriétaires L'assemblée générale peut aussi refuser d'autoriser des aménagements (remplacer des volets en bois par des volets métalliques, portant atteinte à l'esthétique générale des bâtiments. 

 

Sont des parties privatives…

  • En vertu de la loi (sauf mention contraire au règlement de copropriété):

Les parties privatives englobent tout ce qui se trouve à l’intérieur des locaux privatifs à l’exception du gros œuvre: les parquets et autres revêtements de sol, les cloisons et leurs prolongements, portes de communication entre les pièces, portes palières, fenêtres, volets, stores, balustrades et garde-corps…

  • Selon la jurisprudence :

➔ une dalle de ciment mise en place pour assurer l’étanchéité des seuls locaux privatifs d’un copropriétaire (cass. civ. 3e du 24.10.1990,no88-19.383) ;
➔ un volume non attribué, situé sous une terrasse qui n’est d’aucune utilité pour la collectivité et auquel seul le copropriétaire en revendiquant la propriété peut accéder (cass. civ. 3e du 7.5.1997, n°95-15.762) ;
➔ un WC situé sur un palier (cass. civ. 3e du 27.2.1991, n°89-18.150) à l’usage exclusif d’un lot dès l’origine de la copropriété;
➔ la devanture d’un local à usage commercial (cass. civ. 3e du 26.4.1979) ;
➔ le châssis métallique vitré séparant un atelier d’artiste de l’extérieur, la verrière et son châssis ne participant en rien à la charpente de la toiture de l’immeuble et n’étant pas affectés à l’usage ou à l’utilité de tous ou plusieurs copropriétaires (cass. civ. 3e du 22.2.1995, n°93-14.531) ;
➔ un bow-window, par assimilation avec la partie de l’immeuble vitrée, elle-même privative (CA de Rouen, 1re ch., du 22.6.04, n° 02/01944) ;
➔ une canalisation ne desservant qu’un lot, quel que soit le fluide qu’elle achemine, y compris si elle traverse des parties communes ou d’autres parties privatives pour raccorder ce lot aux canalisations communes (CA de Paris, 19e ch., du 22.6.2000, no2000/00904). Même inaccessible et encastrée dans le plancher partie commune, la portion de canalisation (de chauffage central) issue de la conduite principale pour desservir un lot est privative (cass. civ. 3e du 21.3.2000, n°98-16.178) ;
➔ les boîtes aux lettres installées dans le hall commun, en tant qu’«accessoires» de chaque lot privatif (cass. civ. 1re du 9.12.1992, n°91-11.729).


La loi du 10 juillet 1965 répute dans le silence ou la contradiction des titres, droits accessoires aux parties communes (L.10 juill. 1965,art. 3, al. 3) :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d'en affouiller le sol;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins, constituant des parties communes;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les droits accessoires aux parties communes sont exercés par le syndicat.

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes peuvent être affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Le droit de jouissance privatif sur une partie commune n'est pas attaché à la personne de ce copropriétaire mais au lot lui-même dans la composition duquel il entre à titre accessoire. Le propriétaire du lot dont le droit de jouissance privatif est l'accessoire a le pouvoir d'agir en justice pour la défense de ce droit dans le cadre de la « propriété ou de la défense de son lot » (L. 10 juill. 1965, art. 15).

Le droit de jouissance doit s'exercer en conformité des dispositions du titre qui l'établit, ce qui entraîne un certain nombre de restrictions, ainsi il a été jugé que le droit de jouissance exclusif ne permet pas :
- d'édifier un jardin d'hiver au lieu d'un jardin d'été,
- de transformer une cour en local clos privatif.

Aux termes de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Sont en général considérées comme parties privatives :
- l'intérieur de l'appartement, y compris la porte palière, les fenêtres avec leurs volets et persiennes, les stores, les balustrades et les appuis de balcon,
- les cloisons intérieures lorsqu'elles ne font pas partie du gros-œuvre; les portes de communication entre les diverses pièces et, d'une manière générale, les menuiseries intérieures;
- les parquets ou carrelages (sous réserve des stipulations du règlement de copropriété quant à leur nature), à l'exclusion du plancher faisant partie du gros-œuvre;
- les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseurs, etc.);
- les enduits des murs intérieurs, peintures, tapisseries; les vitres, glaces, tentures et décors;
- les enduits des plafonds avec leurs corniches;
- les vides-ordures particuliers à chaque appartement.

 

Dans une affaire, un couple de propriétaires d’un appartement situé en rez-de-chaussée bénéficie de la jouissance privative d’une partie du jardin de leur bâtiment. Souhaitant installer un abri sur la dalle en béton de cet espace vert, ils ont soumis à l’Assemblée générale (AG) des copropriétaires une résolution pour y être autorisés à installer.
Sans attendre la décision des autres copropriétaires, ils ont procédé aux travaux et l’abri est en place. L’assemblée générale ayant refusé cette installation, le couple a assigné le  syndicat des copropriétaires afin de se voir reconnaître le droit de  réaliser un cabanon et une terrasse en teck dans la partie du jardin sur laquelle ils ont droit à un usage privatif. D’autant que le locataire  qui occupait les lieux auparavant avait édifié un cabanon de même type  dès 2002 et l’a démonté en quittant les lieux.
Pour accueillir la demande du couple, la Cour d’appel retient qu’il  peut jouir de la parcelle de terre sur laquelle il bénéficie d’un droit  privatif dans les conditions prévues pour les parties privatives, ce qui exclut la nécessité de recueillir l’accord des copropriétaires pour y implanter la construction litigieuse.

Saisie de l’affaire à son tour, la Cour de cassation n’a pas été dans le même sens que les juges d’appel. Elle a estimé que l’attribution  d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas son  caractère et qu’ainsi le copropriétaire qui veut effectuer des travaux  sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit  solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. Civ 3, 23/01/2020, n°18-24.676).

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965: « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». Il en résulte que les quotes-parts des parties communes affectées à chaque lot doivent être calculés sur la base de la valeur relative de chaque partie privative (ce qui exclut sa valeur vénale) par rapport à la valeur globale de l'ensemble desdites parties.

La loi Elan vient de modifier l'article 3 de la loi de 1965. Dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune. Par ailleurs, le droit d'affichage sur les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes seront réputés droits accessoires aux parties communes.

 

Si l’état  descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune d’un lot, le sol doit être réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Un copropriétaire en assigne un autre afin d’obtenir la démolition de la piscine et du local technique édifiés dans le jardin attenant à son lot, dont il soutient qu’il s’agit d’une partie commune.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune de ce terrain et que, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Elle en déduit que le terrain étaitcommun et qu’une autorisation était donc nécessaire. Le pourvoi est rejeté. Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes.
Toutefois, ces dispositions sont supplétives : c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3. En l’espèce, le règlement de copropriété-état descriptif de division était ambigu, parlant tantôt de jardin privatif, tantôt de jouissance privative. C’est donc à juste titre que la cour d’appel a recouru aux dispositions de l’article 3 de la loi, en particulier en ce qu’il répute le sol de l’immeuble partie commune, pour qualifier ce jardin de partie commune. Le fait que ce jardin n’était accessible que par le lot attenant était sans conséquence, la Cour de cassation ayant plusieurs fois jugé que le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune (Cass. 3e civ. 30-5-1995 n° 93-16.347 ; Cass. 3e civ. 31-3-2016 n° 14-18.824 ; Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 16-27.858). C’est d’ailleurs le cas des parties communes à jouissance privative, qui sont le plus souvent accessibles seulement via le lot qui en jouit. Le pourvoi a donc été rejeté (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-18.825 F-D).


Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

 

Les parties communes à jouissance exclusive sont-elles protégées par le droit à la vie privée au même titre qu’une partie privative ? Quel est le degré de protection dont bénéficient ces espaces mixtes, à cheval entre le privé et le collectif ?

Si la loi est muette sur ce sujet et si ce dernier ne semble jamais avoir été tranché par la Cour de Cassation, plusieurs jugements et une récente réponse ministérielle apportent des réponses précises et concordantes : les parties communes à jouissance exclusive sont protégées par le droit à la vie privée et familiale ainsi que par le principe constitutionnel d’inviolabilité du domicile, exactement comme une partie privative « classique ». Le fait que la jouissance privative s’exerce sur une partie commune de la copropriété est sans incidence sur l’application de ces principes de protection. Mutadis mutandis, le titulaire du droit de jouissance privative est placé vis-à-vis du syndicat dans la même situation qu’un locataire vis-à-vis de son propriétaire bailleur.

L’analyse de la jurisprudence ne laisse aucun doute sur l’application du droit à la vie privée à ces espaces de copropriété.

Ainsi, le TGI de Paris, après avoir constaté qu'un constat d'huissier avait été réalisé sans autorisation sur une terrasse à jouissance exclusive, a interdit au syndicat, sous astreinte, de produire ce constat et considéré qu'il ouvrait droit, à lui seul, au versement de 2.000 € de dommages et intérêts à la copropriétaire, au titre de la violation de la vie privée : « Attendu (...) qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires d’obtenir sur requête auprès du président du Tribunal de céans la possibilité de pénétrer sur la terrasse de Mme X pour y prendre des photos, il apparaît que cet acte constitue une atteinte à la vie privée de Mme X » (TGI Paris 8e ch 3e sect 25 nov 2009 n°08/03307).

Quelques années plus tard, le TGI de Nanterre a précisé que « les modalités d’exercice d’un droit de jouissance exclusive doivent être assimilées aux modalités de jouissance des parties privatives. » (TGI Nanterre, 8e ch., 28 juin 2012, n° 11/09905).

Plus récemment, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé qu’ « un particulier et par lui l'huissier de justice mandaté, ne peut s'affranchir des lois et règlements qui protègent la propriété privée, la correspondance, ou encore la vie privée et dès lors que des constatations sont à opérer chez un tiers, et sauf accord exprès du tiers, il est nécessaire d'obtenir préalablement une autorisation judiciaire. » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 13 juin 2019, n° 17/19455 et CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 3 oct. 2019, n° 17/22124). 

Le ministère de la Justice a récemment confirmé que les parties communes à jouissance privative sont protégées par le droit à la vie privée et par le principe d’inviolabilité du domicile. En conséquence, même le syndic, pourtant chargé de contrôler les parties communes, ne peut s’introduire dans une partie commune à jouissance privative sans autorisation judiciaire :

« Le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile » (Réponse du Ministère de la Justice à la question du Sénateur Yves Détraigne - publiée dans le JO Sénat du 27/08/2020 - page 3802).

S’introduire sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative revient donc, au plan juridique, à s’introduire sans autorisation dans un appartement privé.

 

Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions. À cette fin, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

 

II. La vente des parties communes

 

Pour acheter une partie commune de la copropriété, qu’il s’agisse d’un local, ou d’un palier, il est nécessaire de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, en adressant la demande au syndic de la copropriété, par lettre recommandée avec avis de réception.

La vente peut être autorisée par l’assemblée générale, à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. La décision doit être prise à l’unanimité, lorsque la demande porte une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Si l’assemblée des copropriétaires accepte cette cession, l’acte de vente peut être signé , le syndic représentant le syndicat des copropriétaires. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, devront être mis à jour. La répartition des charges devra être recalculée.
Il est d’usage de faire supporter l’ensemble de ces frais au copropriétaire qui demande à acheter une partie commune.

 

Le syndicat est habilité à procéder à la cession de parties communes de l'immeuble dont la conservation ne serait pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dernier al. - CA Paris, 13 oct. 2005 : JurisData n° 2005-285377).
Ce droit exorbitant accordé au syndicat ne doit s'exercer qu'à la condition que l'aliénation soit dûment justifiée, réponde à l'intérêt certain de la copropriété. Sinon, le consentement de tous les copropriétaires serait indispensable.
Dans la pratique, l'aliénation concerne soit des terrains excédentaires, soit des locaux à usage commun ne présentant plus d'utilité particulière pour la collectivité, ou la loge du gardien dans la mesure où ce service pourrait être supprimé, soit des parties communes construites, en vue de leur incorporation dans les parties privatives d'un lot, par exemple d'un couloir commun pour l'agrandissement d'un appartement.
La décision d'aliéner une partie commune doit être adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, à moins que sa conservation soit néanmoins nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, auquel cas l'unanimité serait exigée pour procéder à la vente (CA Paris,13 févr. 2003 : JurisData n° 2003-205907).

Lorsque l'aliénation des parties communes qui n'ont aucun caractère essentiel, n'est pas susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, elle peut être valablement votée à la majorité des deux tiers des voix (CA Paris, 19e ch., 9 oct. 1992 : JurisData n° 1992-023153).
En revanche, ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix l'aliénation de parties communes constituées d'espaces verts dont la conservation est manifestement nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, s'agissant d'une résidence de vacances agrémentée essentiellement par ces jardins communs. Dès lors, la modification de l'emprise des jardins en jouissance exclusive n'ayant pas été décidée à l'unanimité, la décision de l'assemblée générale est nulle, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si un abus de majorité est caractérisé (CA Bordeaux, 9 mai 1995 : JurisData n° 1995-044014).

Dans un arrêt récent du 2 septembre 2010, il s'agissait de restructurer une galerie marchande en procédant à la vente des parties communes du rez-de-chaussée d'un casino en vue d'une opération  immobilière avec création de nouveaux lots privatifs.
La réalisation du projet, approuvé par une assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi, aurait abouti à enclaver un local à usage commercial et porter une atteinte certaine aux modalités de jouissance de son lot.
La Cour d’Appel a estimé que « les délibérations de l'assemblée générale autorisant la vente des parties communes d'une galerie marchande entraînent une modification de la destination des parties privatives d'un copropriétaire et portent atteinte à la destination de son lot ; elles ne peuvent être adoptées qu'à l'unanimité » (CA Riom, 2 sept. 2010, Synd. Résidence Le Casino à Vichy c/ Chateau : JurisData n° 2010-017103).
L'approbation d'un tel projet exigeait donc un vote à l'unanimité en vertu de l'avant-dernier alinéa de l'article 26.
Par ailleurs, l'aliénation ne doit pas être entachée d'abus de droit ou de majorité. La décision doit être conforme aux intérêts de la collectivité.
Le refus de l'assemblée générale de céder à un copropriétaire un couloir ne constitue pas un abus de droit car la diminution de la surface de circulation d'un étage qui résulterait de la cession n'est pas conforme à l'intérêt général (CA Paris, 8 avr. 1998).
Si le syndicat peut aliéner une partie commune, il doit en retirer une contrepartie financière. Il n'est pas habilité à consentir des actes de disposition à titre gratuit.

La vente d'une partie commune est valable même en l'absence d'un état descriptif de division créant les nouveaux lots (Cass. 3e civ., 10 sept. 2008 : JCP N 2008, n° 645). Concernant la vente de la loge du concierge, le syndicat ne peut y procéder sans l'unanimité tant que subsiste le service du gardiennage. Il faut que celui-ci soit préalablement supprimé à l'unanimité ou à la double majorité de l'article 26 de la loi, selon le cas.
Une fois la suppression acquise, le syndicat peut vendre la loge, également à la double majorité de l'article 26 du moment que sa conservation n'est plus indispensable à la destination de l'immeuble  (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007).

La loi prévoit à l'article 25 qu'à la majorité prescrite, l'assemblée générale décide des conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur les droits accessoires à ces dernières lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.

Ces actes ont ici un caractère obligatoire pour la copropriété. Le syndicat n'a donc pas à délibérer sur le principe d'une opération à laquelle il ne peut se soustraire, mais doit uniquement se prononcer sur ses conditions de réalisation (CA Paris, 23e ch., 12 juin 1986 : JurisData n° 1986-023407).

Entrent dans cette catégorie d'actes, la constitution d'une servitude de passage pour cause d'enclave ou d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme, la cession de la mitoyenneté d'un mur ainsi que la cession amiable, dans le cadre d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, de terrains ou de locaux communs compris dans l'arrêté préfectoral de cessibilité.
La constitution d'une servitude de cour commune en application de l'article L. 451-1 du Code de l'urbanisme peut être décidée à la majorité des voix de l'article 25 de la loi.
Mais lorsque cette servitude porte sur une cour dont les copropriétaires du rez-de-chaussée de l'immeuble ont la jouissance privative, l'unanimité reste exigée si la convention en cause porte atteinte, même indirectement, à l'intangibilité du droit de jouissance exclusive reconnu aux intéressés.
La constitution de droits réels ou servitudes non inclus dans la catégorie précédente, donc non imposés par un texte législatif ou réglementaire, demeure sans doute possible que ce soit en faveur ou à la charge de la copropriété, mais le syndicat ne peut y procéder que par décision adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi, comme pour l'aliénation volontaire de parties communes proprement dites.
L'octroi de droits d'usage privatif sur une partie commune telle qu'une cour, une terrasse ou un jardin est consenti par le syndicat à la double majorité de l'article 26 de la loi.

 

 

III. Accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic doit permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation (CCH, art. L. 111-6-6).
Le décret du 27 juin 2019 définit les modalités d’application de cet article. Ainsi :
- lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l'huissier de justice, ou le clerc assermenté, doit adresser, par tout moyen, une demande d'accès à celles-ci au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, art. R. 111-17-1, nouv.) ;
- le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, doit remettre à l'huissier de justice ou au clerc assermenté un moyen matériel d'accès aux parties
communes ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution. Cette remise doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, art. R. 111-17-2, nouv.) ;
- lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis en application de l'article R. 111-17-2, l'huissier de justice ou le clerc assermenté doit le restituer, sans délai et contre récépissé, au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic représentant le syndicat des copropriétaires concerné, après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution (CCH, art. R. 111-17-3, nouv.).


Sources : Répertoire droit immobilier Dalloz

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/condi...

https://monimmeuble.com/actualite/copropriete-quel...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.efl.fr/actualites/immobilier/copropriete-et-autres-modes-organisation-de-l-immeuble/details.html?ref=f5cda7118-9c57-49d7-b594-6f35e5bf6c10

https://www.legavox.fr/blog/mariani-lehnisch/parties-communes-jouissance-privative-quesaco-30079.htm

 

Le 26 juin 2018 dernière mise à jour le 11 février 2021

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Commentaires

06/04/2021 par Stennier Danielle

Bonjour si une cour est désignée « commune »par la copropriété et que votre porte vitrée living et fenêtres de chambres sont directement accessibles, n’y a-t-il pas atteinte à votre vie privée? D’autant lorsque à la vente cette cour a été désignée par l’agent immobilier cour commune aux seuls deux appartements du Rez dont je fais partie? Grand Merci de votre réponse.

07/04/2021 par fab

Bonjour, La seule désignation valable est celle du règlement de copropriété. je vous invite à le lire. En ce qui concerne l'atteinte à la vie privée. je vous invite à consulter un avocat. Cordialement

17/04/2021 par Abdel

Bonjour, Je suis propriétaire d'un appartement au RDC, cette appartement à une date antérieur à fait objet d'une extension de la salle d'eau et de la cuisine. deux canalisations d'évacuation des eaux pluviales passent par la salle d''eau, et une des deux est fissuré et doit être refaite. Est ce que les travaux de cette canalisation qui dessert uniquement mon appartement font partie du domaine privatif ou commun ? ainsi les travaux d'étanchéité qui ne sont pas aux normes? Merci

18/04/2021 par fac

Bonjour, Il faut se référer au règlement de copropriété, aux AG autorisant l'extension. Dans le silence du règlement, en cas de litige seul le juge pourra trancher. Cordialement

23/04/2021 par BRU Frederic

Bonjour, nous sommes inquiets car un des copropriétaires souhaite creuser le toit-terrasse, aujourd'hui partie commune inaccessible depuis leur logement, et en avoir une jouissance exclusive. La création d'un tel accès nous créerait une nuisance car ce toit-terrasse inaccessible est situé 2 mètres en dessous de notre balcon et engendrerai un gros vis à vie, bruit etc.. Il me semble que la réalisation de ce projet nécessite plusieurs votes notamment sur destination de l'immeuble (toit-terrasse aujourd'hui inaccessible), travaux sur parties commune, modification du règlement pour une jouissance exclusive. Doivent-ils obtenir une Double majorité ou l'unanimité pour l'un de ces votes ? La nuisance change t-elle quelque chose sur les conditions du vote ? Merci de votre aide

23/04/2021 par fab

Bonjour, La nuisance n'a aucun impact sur le droit de vote. Cet article vous éclairera sur la procédure : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_44878/copropriete-annexer-une-partie-commune Cordialement

24/04/2021 par Sans

Bonjour, je suis propriétaire depuis plus de 40ans d'une chambre sous toit avec poutres apparentes, dans une copropriété. Peut-il m'être imposé d'installer un sous plafond qui les recouvre parce qu'elles font parties des parties communes ?

24/04/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à contacter l'ADIL.

02/05/2021 par Bénichou

Bonjour, Je suis Propriétaire privatif, je voudrais poser un moustiquaire enroulable à mon balcon près de ma grande fenêtre. Faut il passer par le syndic. Cordialement.

02/05/2021 par fab

Bonjour Référez vous au règlement de copropriété, cela peut être évoqué. En tout état de cause, les moustiquaires ne doivent pas modifier l'aspect extérieur de la copropriété. Dans le cas contraire, il faut une autorisation. Cordialement

19/05/2021 par Bernadette DOSSERAY

Bonjour, je suis propriétaire d'un duplex au dernier étage d'un immeuble ; la chambre du niveau supérieur est éclairée par des velux. Des travaux de réfection du toit ont entrainé une dépose-repose des velux mais, après repose, il reste un espace vide de plusieurs centimetres et il s'avère que le jointoiement intérieur doit être refait. La copropriété ne veut pas le prendre ne charge au motif qu'il s'agit d'éléments privatifs. Est-ce exact? Merci d'avance pour votre réponse.

19/05/2021 par fab

Bonjour, Pour savoir s'il s'agit d'une partie commune ou d'un partie privative, il faut vous référer au règlement de copropriété. Cordialement

30/05/2021 par chabalier

bonjour je suis propriétaire d’un appartement au premier étage d’une maison dont le rdc est occupé par un deuxième copropriétaire. il possède une cours à droite et moi un jardin à gauche. entre les deux , le portail avec accès a la villa. j’ai donc un escalier qui mène à mon étage, et qui court le long de la façade de notre maison divisée en deux. sur cette façade, une niche de 9 carreaux de verre permet de faire entrée la lumière de la salle de bain du voisin. je dépose sur cette niche et sur mon escalier deux petits pots de fleurs. ce voisin m’attaque en disant que je lui cache la lumière . il accède à mon escalier pour enlever mes deux petits pots de fleurs. il dit que l’escalier est une partie commune . pourtant son ouverture de bain de lumière n’est pas une fenêtre et je me demande si cette ouverture est légale? aucun règlement de copropriété. pas de syndic non plus. mon escalier est mon seul accès chez moi . je me sens agressée d’autant que ces pots n’empêchent pas la lumière de passer car le soleil passe en oblique et en hauteur. cependant je voudrais connaître mes droits et devoirs. par deux fois le voisin est venu de son plein droit prétextant nettoyer ses carreaux de verre et a tué mes petits rosiers à coup de javel. je peux envoyer une photo de cette niche. je dois pourtant avoir au moins une jouissance privative de cet escalier seul accès à mon appartement? cordialement

30/05/2021 par fab

Bonjour, Vous devez faire établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, c'est obligatoire ainsi les parties communes et privatives seront bien définies. La loi de 1965 s'applique obligatoirement et définit parties communes et privatives je vous invite à vous y référer. Cordialement

24/06/2021 par Nicole Caillol

Bonjour, nous sommes deux copropriétaires, le copropriétaire du premier étage souhaite transformer les combles en chambres pour son usage personnel. il a parlé de nous demander l'autorisation d'effectuer ces travaux, si nous sommes d'accord pouvons nous demander une contre partie financière, comment devons nous procéder, merci de votre réponse.

25/06/2021 par fab

Bonjour, Voici un article sur le sujet qui pourra vous éclairer https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/les-combles-en-copropriete Cordialement

29/06/2021 par Francoise BIRSKI

Bonjour, Je n'ai pas trouvé ma réponse à la question suivante : un seuil de porte fenêtre donnant sur un balcon, est-il une partie privative ou partie commune. Ce seuil peut être fermé puisque situé entre fenêtre et volet roulant (privatif) ?

30/06/2021 par fab

Bonjour, Il faut vous référer au règlement de copropriété qui indique si les fenêtres sont des parties communes ou privatives. Cordialement

07/07/2021 par DURAND

Bonjour, Cas d’un immeuble avec terrasses à jouissance privative (PCJP), pour lequel le Règlement de copropriété est très clair et classique : lots et PCJP bien affectées, et pour PCJP : entretien/réparation du revêtement à la charge du copropriétaire et gros oeuvre partie commune (charges générales). Aucune mention particulière si ce n’est respect des droits de chaque copropriétaire et de la destination de l’immeuble. Un copropriétaire demande à faire voter une autorisation pour un store-banne visant à abriter sa seule PCJP, dont les fixations partiraient du plafond de la PCJP supérieure (béton armé), appartenant à un autre copropriétaire. Le Règlement de copropriété autorise cette pose, ‘sous réserve du choix préalable de la teinte et de la forme en AG’, ainsi que des modalités de réalisation rendus obligatoires par les lois : majorité de l’art. 25, puis nouveau vote selon art. 24 si nécessaire. Refus de l’autre copropriétaire aux motifs qu’il s’agit d’une partie de son lot de copropriété (accessible que par lui), qu’il y a un risque de dégradation de sa terrasse et un risque de sécurité. Il ne veut pas non plus voir sa responsabilité questionnée en partie en cas de dommages. A la lumière des récentes lois et des récents jugements, ces travaux d’intérêts personnels avec emprise permanente sur une autre PCJP peuvent-ils être tout de même mis à l’ordre du jour d’une AG, compte-tenu du refus du copropriétaire directement concerné? - on supposera un dossier ´store-banne’ complet qui n’existe pas à ce jour, et pourquoi pas, une confirmation par un architecte mandaté par le Syndic que cela serait possible. Jusqu’où peut aller la liberté d’un copropriétaire pour la réalisation d’une construction permanente sur autre PCJP, dans le sens ‘emprise permanente’ sur les parties communes de cette PCJP? Un copropriétaire ayant une PCJP pourrait-il revendiquer un droit individuel sur parties communes étendu, de type ´emprise permanente’…alors même que le Syndicat des copropriétaires/Syndic lui-même ne peut soumettre à un vote que des travaux d’intérêts collectifs justifiés (limités par définition)? Et si la réponse est positive, à quelle majorité? Merci beaucoup

08/07/2021 par fab

Bonjour, Votre question est trop complexe, je vous invite à contacter l'ADIL. Cordialement

15/07/2021 par lascombe

Bonjour, Notre résidence est équipée d'un chauffage collectif. Notre RDC précise : Définition des parties privatives : les parties privatives sont celles qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire qui sera tenu personnellement d'en assurer l'entretien et le bon fonctionnement. Chaque copropriétaire aura la propriété privative des locaux compris dans son lot avec tous les accessoires notamment les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage central .... En vérifiant les dépenses sur 6 ans, je m'aperçois que tous les remplacements individuels des radiateurs ont été pris en charge par le syndicat des copropriétaires. Est ce normal ? Cordialement

16/07/2021 par fab

Bonjour, Je vous invite à relire l'AG qui y est relative. Cordialement

19/07/2021 par René GAUDOT

Bonjour. je suis propriétaire d'un appartement en rez de chaussée, jouissant d'un droit de passage sur une allée et d'un droit à une petite cour, 8m sur 6m, accessible par cette allée (grande copropriété très ancienne du 17 ème siècle, 5 bâtiments) j'ai acheté le parking de mon voisin du 2ème étage, lot occupant la moitié de la cour, bénéficiant des mêmes droits de passage et à cette cour. Ce passage et cette cour sont "un cul de sac" ne desservant que mon appartement et le parking est le seul lot dans cette petite cour partie commune. Un autre copropriétaire du 3ème étage qui, lui, n'a aucun droit, vient stationner là, m'empêchant de jouir paisiblement de mon parking, manque de place pour manoeuvrer) L'accès aux étages est situé à l'autre bout du bâtiment. Un jardin clôturé et des arbres séparant cette cour de l'entrée - escalier desservant les étages. Ce monsieur affirme que, puisqu'il lui est possible d'entrer en voiture dans cette cour (pas de stop park au début de l'allée) il a le droit de venir stationner sur cette partie commune. Qu'en pensez-vous ? cette cour devient-elle partie à jouissance privative ? Puis-je lui interdire de venir stationner là sans avoir besoin de passer par une AG de copropriété ? Ses millièmes et ceux de ses amis feraient que je n'obtiendrai rien en AG. Merci pour vos bons conseils. Meilleures salutations. René GAUDOT

20/07/2021 par fab

Bonjour, Il faut se référer au règlement de copropriété qui détermine l'utilisation des parties communes. Il appartient au syndic de faire respecter le règlement de copropriété .Vous n'avez aucun pouvoir pour lui interdire, il faut saisir la justice si le syndic ne fait rien.Voici un article sur le sujet https://fouche-avocat.fr/que-faire-contre-un-coproprietaire-qui-ne-respecte-pas-le-reglement-de-copropriete/ Cordialement

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