L'usufruit et la nue-propriété

L’usufruit est défini par l’article 578 du Code Civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

I. Généralités

L’usufruit est un droit réel démembré : il consiste en la séparation de l’usus et du fructus qui vont être attribués à une personne, le propriétaire conservant l’abusus diminué : il ne peut que détruire le bien. Le titulaire de l’usufruit, l’usufruitier pourra utiliser la chose et en retirer les fruits, le détenteur de l’abusus est le nu-propriétaire.

L’usufruit est un droit temporaire. En ce qui concerne les personnes physiques, l’usufruit est tout au plus un droit viager, en effet, il ne peut durer plus longtemps que la vie de l’usufruitier. Il est possible de prévoir que l’usufruit prenne fin à l’expiration d’un certain délai si celui-ci intervient avant le décès de l’usufruitier. Il est également possible de désigner des usufruitiers successifs.

En ce qui concerne les personnes morales, l’article 619 du Code Civil prévoit qu’un usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans.

L’usufruit peut porter sur des biens très divers. Il peut même porter sur des biens consomptibles c’est-à-dire des biens qui se détruisent par leur usage : on parle alors de quasi-usufruit. Dans cette hypothèse, l’usufruitier ne restitue pas le bien donné mais un bien équivalent en nature et en quantité.

L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme (article 579 du Code Civil). Ainsi, l’usufruit peut être constitué par la loi : on parle d’usufruit légal comme l’usufruit du conjoint survivant en matière successorale. L’usufruit peut naître d’un acte juridique comme d’un testament ou un contrat ; il doit alors porter sur un ou plusieurs biens déterminer.

Lors de la prise en possession de l’usufruit, l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit  (article 600 du Code Civil). Cet inventaire est fait pour protéger le nu-propriétaire, cependant l’usufruitier peut en être dispensé.

En l’absence d’un tel inventaire, le nu-propriétaire peut empêcher l’usufruitier d’entrer en jouissance, si l’usufruitier est tout de même entré en jouissance, lors de la restitution, le nu-propriétaire pourra prouver la consistance de l’usufruit par tout moyen y compris la commune renommée c’est-à-dire que la consistance de l’usufruit pourra être prouvé par des témoignages qui font référence à des ouï-dires.

L’article 601 du Code Civil prévoit qu’avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit fournir un cautionnement garantissant le paiement de ses obligations : un cautionnement est un contrat par lequel une personne promet de payer la dette du débiteur si ce dernier ne le fait pas. Ce cautionnement peut être remplacé par une garantie équivalente comme un nantissement. Le titre constitutif de l’usufruit peut dispenser de cette obligation.

Un créancier ne peut pas obtenir la vente d'un bien entier si son débiteur n'est qu'usufruitier ou nu-propriétaire et n'a donc pas la pleine propriété. Ce créancier ne peut pas mettre fin au démembrement qui distingue usufruit et nue-propriété car son débiteur lui même n'en aurait pas le droit, observe la Cour de cassation.
Le problème se posait devant un bien qui avait appartenu à un père de famille et qui se trouvait, après sont décès, propriété de sa veuve pour l'usufruit et propriété de ses enfants pour la nue-propriété.
Seuls un des enfants nu-propriétaires avait une dette impayée. Le créancier voulait cependant faire vendre le bien immobilier en expliquant que chacun retrouverait sa propriété, à proportion, sur la somme produite par la vente.
L'enfant débiteur peut, selon les juges, mettre fin à l'indivision sur la nue-propriété avec ses frères et soeurs, puisque nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision, mais il ne peut pas mettre fin au démembrement entre usufruit et nue-propriété si sa mère, usufruitière, n'est pas d'accord. Le créancier n'ayant pas davantage de droits, ne peut pas non plus mettre fin au démembrement pour faire vendre le tout. Il faudrait qu'il obtienne l'accord de l'usufruitière, a rappelé la Courde cassation.
Ne pouvant faire vendre sur saisie la pleine propriété, son seul recours était de faire vendre la nue-propriété uniquement, ce qui ne peut pas aboutir au même résultat financier. (Cass. Civ 1, 13.6.2019, C 18-17.347).

II. La situation de l'usufruitier

A. Les droits de l’usufruitier

En principe, l’usufruitier ne peut effectuer que des actes d’administration, c’est-à-dire qu’il ne peut accomplir que des actes de gestion normale. Il s’agit surtout d’actes qui ne mettent pas en péril le ou les biens objets de l’usufruit. Ainsi, l’usufruitier ne peut en principe vendre les biens objets de l’usufruit sauf selon la jurisprudence dans le cadre de valeurs mobilières à condition d’utiliser la somme d’argent issue de cette vente au rachat de nouvelles valeurs mobilières.

L’usufruitier peut percevoir les fruits de la chose ainsi il perçoit les loyers lorsque le bien est loué. En vertu de l’article 595 alinéa 1er du Code Civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

En fin d’usufruit, le contrat de bail ou son renouvellement sera opposable au nu-propriétaire si sa durée n’excède pas neuf ans. Si en fin d’usufruit, le bail ou son renouvellement a une durée supérieure à neuf ans, il sera réduit pour correspondre à cette durée.

Cette règle supporte une exception : lorsque le nu-propriétaire est également héritier de l’usufruitier. Dans cette hypothèse, lorsque l’usufruitier a consenti un bail de longue durée et comme le nu-propriétaire est le successeur de l’usufruitier, il reprend l’ensemble des obligations contractées par le défunt et de ce fait, il doit respecter cette garantie de longue durée même supérieure à neuf ans.

En ce qui concerne les baux ruraux et commerciaux, le preneur à bail dispose d’un droit au renouvellement de sorte que le propriétaire ne peut reprendre le bien loué en fin de bail qu’à des
conditions très restrictives. De ce fait, pour conclure ces baux, l’usufruitier doit obtenir le consentement du nu-propriétaire, l’usufruitier ne pourra passer outre le refus du propriétaire sauf à prouver au juge que ce refus est injustifié ainsi, si conclure de tels baux est un mode d’exercice normal de l’usufruit d’un tel bien.

La jurisprudence a décidé que le bail commercial ou rural passé sans le concours du nu-propriétaire et sans autorisation judiciaire est nul à l’égard du nu-propriétaire ce qui signifie que l’usufruitier devra indemniser le preneur à bail.

L’usufruitier a le droit de percevoir les fruits suivant les modalités fixées par le Code Civil. Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier (article 585 du Code Civil). Quant aux fruits civils, ils sont réputés s'acquérir jour par jour et appartiennent à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils (article 586 du Code Civil).

L’usufruit peut être cédé en tant que droit démembré, le cessionnaire a les mêmes droits et obligations que le cédant de l’usufruit, l’usufruit aura la durée de vie du cédant ou la durée fixée si elle est plus courte.

B. Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier ne doit pas changer la destination du ou des biens objets de l’usufruit (article 590 du Code Civil) c’est-à-dire que l’usufruitier ne peut pas changer le mode d’exploitation de ces biens, cependant, les parties peuvent contractuellement s’entendre sur une modification.

L’usufruitier ne peut être indemnisé pour les améliorations qu’il a apporté aux biens en usufruit (article 599 du Code Civil). Si le ou les biens soumis à l’usufruit périssent, l’usufruitier en est responsable sauf cas de force majeure. L’usufruitier doit entretenir la chose soumise à l’usufruit, il doit ainsi réaliser les réparations dites d’entretien.

L’usufruitier est redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. Elles sont censées être la contrepartie du droit d’usage qu’il a sur ce bien (art. 608 du code civil). Dans la mesure où il l’occupe (ou en perçoit les loyers), il est normal que ce soit lui qui supporte les charges. Toutes les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) et les impôts pèsent donc sur l’usufruitier.
Les impôts sont dus, en principe, par l’usufruitier
Le code général des impôts prévoit que la taxe foncière sera établie au nom de l’usufruitier (art. 1400 du CGI), c’est donc à lui, en principe, de la payer. Mais ce n’est pas une obligation absolue: les  parties peuvent décider, dans l’acte créant l’usufruit, que cette taxe  reviendra au nu-propriétaire. Lors d’un divorce, par exemple, si l’usufruit d’un logement a été attribué à l’épouse à titre de prestation compensatoire, le juge aux affaires familiales peut préférer que la taxe foncière revienne au mari, nu-propriétaire, plutôt qu’à l’épouse  (CA de Paris du 30.5.13, n° 12/13765).
La taxe d’habitation doit être payée par l’usufruitier s’il occupe le bien, ou par le locataire s’il est loué (art. 1408 du CGI). Si le bien est loué, c’est l’usufruitier qui en perçoit les loyers. Il doit alors les déclarer dans ses revenus  imposables.

En principe, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition prévue par le code civil: les dépenses d’entretien et de fonctionnement incombent à l’usufruitier, celles qui relèvent des grosses réparations sont dues par le nu-propriétaire. Toutefois, une répartition différente peut être organisée.

III. La situation du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est dans une situation essentiellement passive. Il attend que l’usufruit prenne fin. Il a tout de même droit aux produits si leur perception ne diminue pas la substance de la chose. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de nu-propriété bien qu’en pratique, la valeur d’un tel droit est faible. Un accord avec l’usufruitier pour vendre la totalité du bien et se partager proportionnellement le prix de vente est la solution privilégiée en pratique.

Le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit en justice en cas d’abus de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire n’a pas à fournir le bien objet de l’usufruit en bon état. Il le met à disposition ans l’état dans lequel il se trouve. Le nu-propriétaire n’a pas à troubler la jouissance de l’usufruitier.

En cas de détérioration du objet de l’usufruit, l’article 605 alinéa 2 du Code Civil précise : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » Cependant, l’usufruitier ne peut obliger le nu-propriétaire à les effectuer car si la substance de la chose est entamée, cela ne concerne que le nu-propriétaire qui en pâtit : il lui appartient de savoir s’il préfère faire les grosses réparations ou laisser son bien dépérir.

L’article 607 du Code Civil précise que si la chose périt totalement, ni le nu-propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de la reconstruire. Dans ce cas, l’usufruitier se trouve dans une
impasse : il peut être tenté d’effectuer les grosses réparations bien qu’il n’y soit pas obligé. Il ne pourra demander une indemnité que lors de la fin de l’usufruit or cette indemnité va être plafonnée puisqu’elle ne peut être supérieure à la valeur de la dépense opérée, ni dépasser le montant de la plus-value apportée au bien.

IV. L’extinction de l’usufruit

Les causes d’extinction sont multiples. Il s’agit en premier lieu du décès de l’usufruitier ou de l’arrivée du terme de l’usufruit (article 617 du Code Civil). Il existe d’autres causes : il peut y avoir renonciation de l’usufruitier, perte du bien objet de l’usufruit.

L’usufruit  peut également être transformé en rente viagère. Certaines dispositions légales permettent ainsi de demande la conversion de l’usufruit en rente viagère ainsi dans le cas d’un conjoint survivant.

L’usufruitier peut également être déchu judiciairement de son droit en cas d’abus de jouissance, l’usufruit s’éteint également lorsque le nu-propriétaire retrouve l’usufruit du bien, ainsi lors du décès de l’usufruitier et que le nu-propriétaire est son héritier.

L’extinction de l’usufruit entraîne la restitution du ou des biens objets de l’usufruit. l’usufruitier doit restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu, même les dégradations normales que le bien a pu subir pendant la durée de l’usufruit sont à la charge de l’usufruitier qui doit les réparer ou indemniser le nu-propriétaire. En principe, cette restitution doit se faire en nature. Si le bien a péri ou dans l’hypothèse d’un quasi-usufruit, le restitution se fera en argent. Le quasi-usufruitier pourra restituer un bien de nature et de valeur équivalente. 

V. La répartition des travaux et des charges entre nu-propriétaire et usufruitier

L’article 600 du Code civil prévoit que l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à  l’usufruit.
Il a toutefois été jugé que le défaut d’inventaire par l’usufruitier avant son entrée en jouissance ne saurait être considéré comme une cause nécessaire de déchéance dudit usufruit. L’inventaire permet seulement au nu-propriétaire de prouver par tous moyens la consistance des biens soumis à usufruit.

L’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Il ressort des dispositions de l’article 606 du Code civil que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières  Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Si l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux, les travaux à la charge du nu-propriétaire et énumérés à l’article 606 du Code civil sont quant à eux limitatifs.La reconstitution d’un vignoble ravagé par le phylloxéra est une grosse réparation.

La réfection de zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle est également une grosse réparation  (Civ. 1ere, 2 fev. 1955 : Bull. civ. I, n°55), tout comme la réfection des souches de cheminée (cic. 1ere, 15 mars 1961 : Bull. civ. I, n°166).  En revanche, le ravalement d’un immeuble est une réparation d’entretien qui reste à la charge de l’usufruitier (Civ. 1ere, 21 mars 1962 : JCP 1963. II. 13272, note H. G.), tout comme le remplacement de la climatisation d’un immeuble (Civ. 3eme, 10 février 1999 : JCP N 1999. 501).

L’usufruitier doit entretenir l’immeuble de telle sorte qu’il puisse le restituer à la fin de l’usufruit dans l’état dans lequel il se trouvait à l’ouverture de l’usufruit.
Le nu-propriétaire dispose de la faculté de contraindre l’usufruitier d’exécuter les réparations d’entretien lui incombant. Tel n’est pas le cas de l’usufruitier qui ne peut obliger le nu-propriétaire à réaliser  les travaux visés à l’article 606 du Code civil durant l’usufruit, sauf clause particulière expresse.
L’usufruitier pourrait néanmoins exécuter les obligations qui incombaient au nu-propriétaire, à charge pour lui de demander le remboursement des fonds engagés ainsi que le paiement des sommes correspondant à la plus-value apportée au bien du fait de ses travaux  (Civ. 1e, 18 décembre 2013, n° 12-18.537). Si le nu-propriétaire constate que l’usufruitier n’entretient pas le bien, ou le laisse se détériorer, il peut demander sa condamnation pécuniaire (cass. civ. 3e du 5.3.86) ou l’extinction de l’usufruit (art. 618 du code civil).

Enfin, ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.

Il a été jugé, que le remplacement et la peinture des portes palières d’un ascenseur, la mise aux normes de boîtes aux lettres, la réfection d’une cage d’escalier et d’une façade, qui avaient été décidés en assemblée générale de copropriété, étaient à la charge de l’usufruitier (cass. civ. 3e du 5.3.13, n° 12-13448). Même décision pour le remplacement d’une chaudière, la pose d’un ballon d’eau chaude et des travaux sur des fenêtres (CA de Riom du 4.12.12, n° 12/00253). En revanche, si l’usufruitier doit entretenir ce qui existe, en assumant les frais de ravalement, de recrépissage ou de peinture de façade, il n’est pas tenu de faire poser un enduit de protection qui n’existait pasau jour où l’usufruit a débuté (cass. civ. 3e du 5.3.86, n° 84-14147).
Si le nu-propriétaire constate que l’usufruitier n’entretient pas le bien, ou le laisse se détériorer, il peut demander sa condamnation pécuniaire (cass. civ. 3e du 5.3.86 ou l’extinction de l’usufruit (art. 618 du code civil).

En cas de litige entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la nature des travaux et leur financement, c’est le juge qui apprécie s’il s’agit, ou non, d’une grosse réparation. Les juges ont estimé, pendant un certain temps, que la liste donnée par l’article 606 était limitative (cass. civ. 3e du 12.4.95, n° 93-12849). Mais la jurisprudence a évolué: la Cour de cassation considère dorénavant que ce sont les travaux intéressant l’immeuble «dans sa structure et sa solidité générale» qui constituent des grosses réparations (cass. civ. 3e du 13.7.05, n° 04-13764).
Il a ainsi été jugé que les fissures d’une façade nécessitant une reprise de structure entraient dans le cadre des grosses réparations (CA d’Aix-en-Provence du 7.5.08, n° 07/06545), de même que la consolidation du plancher d’une maison (CA de Rennes du 30.09.03, n° 02/00629).
Dans une autre affaire, les juges ont estimé que la réfection d’un toit relevait bien des grosses réparations incombant au nu-propriétaire. En revanche, dans ce même logement, la mise en conformité de l’installation électrique, la réparation des fenêtres, volets et planchers et la remise en état des murs noircis par l’humidité, même si ces travaux étaient dus au mauvais état du toit, n’ont pas été considérés comme des grosses réparations (CA de Paris du 14.3.07, n° 06/04582). Par ailleurs, bien que coûteux, le changement d’un système de chauffage vétuste n’a pas de lien avec la structure d’un immeuble et sa conservation ; il ne s’agit donc pas d’une grosse réparation, pas plus que la reprise d’étanchéité des terrasses, ou le remplacement de certains éléments d’un ascenseur: moteurs, armoires de manœuvres, habillage de la cabine par des portes (CA de Paris du 1.1.00, n° 1997/12200).

En principe, l’usufruitier ne peut pas agir en justice contre le nu-propriétaire pour l’obliger à financer les grosses réparations (cass.civ. 1re du 18.12.13, n° 12-18537). Il ne peut pas non plus, s’il a fait une donation avec réserve d’usufruit, la révoquer au motif que le nu-propriétaire refuse de payer la réfection du toit de la propriété donnée (cass. civ. 1re du 28.10.09, n° 07-12488). Si des réparations sont indispensables, l’usufruitier n’a d’autre choix que de les faire réaliser lui-même et de demander, en fin d’usufruit, le montant de la plus-value générée («récompense»). En cas d’usufruit viager, s’éteignant au décès de l’usufruitier, cette récompense sera due à ses héritiers, s’ils la réclament.
L’acte à l’origine de l’usufruit peut prévoir que l’usufruitier pourra contraindre le nu-propriétaire au paiement des travaux (cass. civ. 1re du 23.1.07, n° 06-16062). Notez que, dans une copropriété, le syndic peut réclamer les grosses réparations au nu-propriétaire (CA de Paris du 12.1.06, n° 05/02714).

L’usufruitier est redevable de toutes les charges annuelles relatives au bien dont il a la jouissance. Elles sont censées être la contrepartie du droit d’usage qu’il a sur ce bien (art. 608 du code civil). Dans la mesure où il l’occupe (ou en perçoit les loyers), il est normal que ce soit lui qui supporte les charges. Toutes les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) et les impôts pèsent donc sur l’usufruitier.

Le code général des impôts prévoit que la taxe foncière sera établie au nom de l’usufruitier (art. 1400 du CGI), c’est donc à lui, en principe, de la payer. Mais ce n’est pas une obligation absolue: les parties peuvent décider, dans l’acte créant l’usufruit, que cette taxe reviendra au nu-propriétaire. Lors d’un divorce, par exemple, si l’usufruit d’un logement a été attribué à l’épouse à titre de prestation compensatoire, le juge aux affaires familiales peut préférer que la taxe foncière revienne au mari, nu-propriétaire, plutôt qu’à l’épouse (CA de Paris du 30.5.13, n° 12/13765).
La taxe d’habitation doit être payée par l’usufruitier s’il occupe le bien, ou par le locataire s’il est loué (art. 1408 du CGI). Si le bien est loué, c’est l’usufruitier qui en perçoit les loyers. Il doit alors les déclarer dans ses revenus imposables. Enfin, en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), selon le code général des impôts un bien démembré doit être déclaré dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (art. 885 G).
En principe, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété selon la répartition prévue par le code civil: les dépenses d’entretien et de fonctionnement incombent à l’usufruitier, celles qui relèvent des grosses réparations sont dues par le nu-propriétaire. Toutefois, une répartition différente peut être organisée (voir ci-dessous).

Les charges de copropriété sont, en principe, réparties entre usufruitier et nu-propriétaire
L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précisent que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété, chacun pour sa quote-part. Lorsqu’un bien se trouvant en copropriété est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, le syndic éprouve parfois des difficultés à se faire payer les charges de copropriété. Si le syndic est averti que le lot est démembré et si le règlement de copropriété ne comporte pas de clause de solidarité, les charges doivent être réclamées en distinguant ce qui incombe à l’usufruitier et au nu-propriétaire, en vertu de la répartition prévue par le code civil (CA de Versailles du 27.10.14, n° 13/01709 ).

Pour faciliter le recouvrement des charges, il arrive souvent que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité. Cette clause précise qu’en cas de démembrement de propriété, les nus-propriétaires et usufruitiers seront solidairement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement des charges afférentes audit lot. S’il existe une telle clause dans le règlement, le syndic pourra donc réclamer la totalité des charges indifféremment à l’usufruitier ou au nu-propriétaire, sans avoir à les ventiler (CA d’Aix-en-Provence du 18.9.14, n° 13/22458). Celui qui aura payé l’intégralité devra ensuite réclamer son dû à l’autre. En l’absence de cette clause de solidarité, le syndic ne peut pas exiger en justice le règlement total des charges. Il ne peut que demander à chacun un paiement à concurrence de ce qui lui incombe (CA de Chambéry du 30.5.13, n° 11/01024).
Attention, si le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité qui concerne les indivisaires, c’est-à-dire plusieurs propriétaires d’un même lot, elle ne s’applique pas à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Car ces derniers ne sont pas des indivisaires (CA de Versailles du 27.10.14

Sources : .L’usufruit : nature, régime juridique, extinction – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)
L’usufruit et la nue-propriété – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)L’extinction de l’usufruit – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)

Le 8 août 2018 mis à jour le 7 juillet 2019