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L'usage abusif et l'encombrement des parties communes en copropriété

 

La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes sont en principe déterminées dans le règlement de copropriété. A défaut de mention spécifique dans cet acte ou en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, il convient de se référer à l’article 3 de la loi de 1965 qui liste les parties présumées communes. Pour en savoir plus lire notre article

Une utilisation abusive des parties communes est souvent à l’origine de conflits entre copropriétaires. Cela peut être un encombrement des parties communes (poussettes et vélos constamment dans l’entrée), un accaparement d’une des parties communes etc…

 

I. L'usage abusif des parties communes

 

Les copropriétaires peuvent user des parties communes conformément aux conditions fixées par le règlement de copropriété. Dès lors, pour une occupation ou une utilisation particulière des parties communes non prévue par le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent impérativement se voir consentir une autorisation en assemblée générale. Des exceptions existent.
Un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une terrasse, un jardin ou une cour intérieure.Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite à l’origine dans le règlement de copropriété ou si elle résulte ultérieurement d’une décision de l’assemblée générale. Par contre, si un copropriétaire ne disposant pas du droit de jouissance exclusive, s’approprie une fraction des parties communes ou l’utilise de façon abusive, cette utilisation est illicite. En l’absence d’une telle autorisation, l’utilisation par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes sera considérée comme abusive.

La jurisprudence fait preuve d’une extrême sévérité en présence d’un usage abusif des parties communes. En effet, en cas de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, au titre de l’article 1222 du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation – en l’espèce, le syndicat des copropriétaires – peut, « après mise en demeure en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût  pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».
Outre le syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire est en droit d’exiger que le règlement soit strictement appliqué.

L’exécution en nature consiste selon les cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés dans les parties communes sans autorisation.
Cette sanction s’impose dans tous les cas, y compris lorsque la modification apportée aux parties communes peut paraître négligeable (C.cass. 3ème civ. 18 janvier 1972, n° 70-11350), à moins que la remise en état ne soit impossible. Elle peut être assortie d’une astreinte. De plus, le copropriétaire peut être condamné, à titre subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts. Elle ne peut en effet être prononcée à titre principal lorsque l’exécution en nature est possible.
La condamnation du copropriétaire peut être demandée par le syndicat des copropriétaires.
Il revient alors au syndic, son représentant, d'intenter l'action en cessation de l'usage abusif des parties communes, après autorisation de l'assemblée générale de copropriété sauf urgence. Un copropriétaire peut cependant exercer une action individuelle aux fins de faire cesser l'usage abusif des parties communes s'il justifie d'un préjudice personnel.

L'action en cessation de l'usage abusif des parties communes doit être intentée contre le copropriétaire indélicat. Dans le cadre d'un usage abusif du fait d'un locataire, le syndicat des copropriétaires peut exercer une action à l'encontre du bailleur qui est personnellement responsable. Le bailleur peut être condamné à faire cession l'infraction sous peine d'astreinte. Il appartiendra au bailleur d'agir contre son locataire. Le syndicat des copropriétaires peut agir directement contre le locataire.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 institue un délai de prescription de dix ans pour toutes les actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat. En cas d'appropriation abusive d'une partie commune par un copropriétaire, l'action se prescrit pas trente ans, s'agissant d'une action réelle. Un copropriétaire peut en effet se prévaloir de la prescription trentenaire dès lors qu'aucun recours pour usage abusif n'a été formé à son encontre.

Selon l’article L126-2 du « Code de la construction et de l’habitation », l’intervention de la police nationale/municipale et des unités de gendarmerie en vue de rétablir la jouissance paisible des occupants est prévue, si l’occupation abusive des parties communes entrave la libre circulation des autres copropriétaires et si elle nuit au bon fonctionnement des systèmes de sûreté et de sécurité. Dans ces deux cas de figure, les perturbateurs peuvent être condamnés au paiement de 3 750 euros d’amende accompagné de 2 mois d’emprisonnement. Si les troubles sont accompagnés de voie de fait ou de menaces, les condamnations passent à 7 500 euros d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

 

Lorsqu’un copropriétaire aménage des combles parties communes, en offrant une meilleure isolation thermique au bâtiment, la Cour de cassation estime que la démolition totale des ouvrages réalisés n’est pas incontournable.

Propriétaires d’un appartement et d’une montée d’escalier, les époux X ont fait des travaux pour accéder aux combles, parties communes à jouissance privative. Estimant que ces opérations constituent une occupation illicite de la copropriété, certains propriétaires ont assigné les époux X devant le Tribunal de grande instance en vue d’obtenir leur condamnation à la remise en état des lieux, sous astreinte de 150 € par jour de retard et le paiement de 20 000 € de dommages et intérêts.

Condamné par le tribunal à remettre en état les combles, à supprimer les velux, le plancher bois construit au-dessus du niveau plafond et les lambris, le couple X a fait appel du jugement afin que leurs aménagements soient conservés. Pour obtenir gain de cause, les époux se sont appuyés sur un rapport d’expertise indiquant que les combles devaient être laissés dans leur état actuel, car ils bénéficiaient à tout l’immeuble.


Malgré ces arguments, la Cour d’appel a estimé que le fait d’avoir percé le gros œuvre des planchers et installé des fenêtres dans la toiture constitue un acte d’appropriation des parties communes et que les lieux devaient être remis en état d’origine.

Saisie à son tour du dossier, la Cour de cassation a estimé que la cour d’appel ne pouvait statuer ainsi sans répondre aux conclusions des copropriétaires sur le rapport de l’expert judiciaire qui préconisait de laisser intacts, les travaux réalisés sur les combles, car leur aménagement assurait une meilleure isolation thermique du bâtiment et un meilleur accès à la toiture (Cass. 3e civ. 28/05/2020 n° 19-11.995).

 

 

II. L'encombrement des parties communes

 

L’entreposage d’objets encombrants dans les parties communes d’un immeuble est interdit par le règlement de copropriété et par la loi. Les vélos et les poussettes bénéficient parfois d’un local commun mis à disposition de l’ensemble des résidents, mais il s’agit alors du seul espace où il est possible de stocker des objets encombrants bien spécifiques dont la liste est probablement précisée dans le règlement de copropriété.

La norme pour les autres parties communes est celle du libre accès.  Ainsi, lorsque tout résident, locataire ou copropriétaire, entrepose des objets encombrants, que ce soit dans le hall d’entrée, à côté de sa porte d’entrée d’appartement, dans le couloir de la cave, dans les escaliers, etc., pendant une longue période, cela est considéré comme une faute.

Les encombrants correspondent aux déchets volumineux laissés dans les parties communes par des résidents alors que, de par leur taille et leur poids, ils ne font pas partie des éléments collectés de manière hebdomadaire avec les ordures ménagères.
Ces encombrants sont généralement à la charge de leur propriétaire, outre autre disposition mise en place. Pour ceux abandonnés dans la rue,devant la copropriété, une collecte est parfois organisée par décision du maire de la commune (ou, à défaut, du président du groupement de collectivités territoriales).

Aucune liste d’encombrants n’est fixée par loi. Toutefois, peuvent être considérés comme tels : tous les éléments du mobilier tels que les chaises, les tables, les armoires, etc., mais aussi les sommiers et matelas, ainsi que les appareils électroménagers les plus volumineux comme les réfrigérateurs, les congélateurs, les laves vaisselles, les machines à laver, les cuisinières, etc. Les éléments suivants ne sont pas considérés comme des encombrants mais doivent être disposés au bon endroit. Ainsi les véhicules à moteur,les bouteilles de gaz, les pneus usagés, les gravats, les déchets verts, etc., doivent être amenés en déchèterie, chez le garagiste et autres points de collecte adaptés.

Si vous déposez, abandonnez, jetez ou déversez tout type de déchets sur la voie publique en dehors des conditions fixées par arrêté, vous risquez une amende forfaitaire de :
- 68 € si vous réglez l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction)
- 180 € au-delà de ce délai.
À défaut de paiement ou en cas de contestation de l'amende forfaitaire, c'est le juge du tribunal de police qui décide du montant de l'amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

Les encombrants doivent être disposés, par leurs propriétaires, dans des centres de réception, de traitement et de récupération, comme les déchèteries, qui prévoient le dépôt de tels éléments par le grand public, dont les résidents en copropriété.
En effet, tout encombrant abandonné devant l’immeuble peut faire l’objet d’une amende par le syndic. La facture d’enlèvement sera alors à la charge de la personne en faute.

C’est un arrêté municipal qui fixe les conditions de collecte des encombrants. Pour les grandes villes, il s’agit d’une date fixe ou, à défaut, le syndic peut s’occuper d’une prise de rendez-vous pour organiser une date de collecte. De manière plus générale, Pour connaître les modalités applicables à votre commune, renseignez-vous auprès de la mairie.

Les parties communes sont réservées à un usage commun, comme leur nom l’indique. En cela, tout résident, qu’il soit copropriétaire ou locataire, est tenu de respecter la propreté de ces espaces. Ni papiers, ni prospectus, ni détritus ne peuvent y être jetés, qu’il s’agisse du hall d’entrée, des couloirs (menant aux appartements ou aux caves), des escaliers, de la laverie, de l’espace autour des boîtes aux lettres, du local à vélo, du parking, etc.
Comme seule exception : les parties communes avec droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire. Il doit obligatoirement en être mention dans le règlement de copropriété. Il peut s’agir d’un jardin, d’un toit plat, d’une terrasse.

Réel trouble de voisinage, les encombrements des parties communes peuvent se régler de différentes manières. Le palier n’est pas l’annexe de l’appartement, il s’agit bel et bien d’une partie commune et il n’est pas autorisé d’y accumuler des objets personnels, qu’il s’agisse de simples chaussures, d’un parapluie, d’une poussette, d’un vélo ou de tout autre encombrant. Mais des voitures garées hors des places de parking sont tout autant gênantes, tout comme les gravats suite à des travaux.

Pour commencer, il faut essayer de trouver un arrangement à l’amiable avec le résident concerné. En effet, dans beaucoup de cas, les encombrants n’ont pas été laissés là dans l’intention de nuire. Ainsi, un autre résident ou le syndic de copropriété peut très bien discuter avec le fautif en lui rappelant le règlement de copropriété et en lui expliquant les désagréments causés aux autres résidents.
Si l’encombrement n’est que provisoire, la situation s’arrête là. Toutefois, si les plaintes orales n’ont pas d’écho, une plainte écrite devra être faite. Dans ce cas-là, un courrier avec accusé de réception devra être envoyé par le syndic ou par un copropriétaire (en mettant le syndic en copie). Le document présentera le problème relevé et la gêne occasionnée. Une date butoir sera allouée au fautif, elle sera présente dans la lettre.

Le syndicat des copropriétaires est chargé de veiller à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et de faire respecter le règlement de copropriété. Mais c’est le syndic qui agit en justice au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Pour pouvoir agir, il doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Néanmoins, si aucune contestation sérieuse de cette action ne semble possible, c’est le cas lorsque la violation du règlement de copropriété est évidente, le syndic peut entamer une procédure en référé. Cette procédure judiciaire rapide et simplifiée ne nécessite pas l’autorisation de l’assemblée générale mais doit être entamée très rapidement et peut être remise en cause si les éléments apportés par le syndic ne sont pas suffisamment probants.

Un copropriétaire peut assigner seul le responsable du trouble dans deux cas :
- s’il subit un préjudice personnel. C’est le cas si l’encombrement des parties communes l’empêche d’utiliser normalement ses parties privatives. Il doit alors prouver ce préjudice s’il veut obtenir gain de cause.
- en cas d’atteinte au règlement de copropriété. Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou qu’un autre copropriétaire cesse de porter atteinte aux parties communes, sans être contraint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat des copropriétaires, affirme la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-10039). Ainsi, un copropriétaire qui se heurte à l’immobilisme de son syndic, qui, bien que dûment informé, ne réagit pas, peut assigner seul le copropriétaire à l’origine du trouble.

Si à la date mentionnée il n’a pas retiré ses effets personnels, le syndic au nom des copropriétaires, devra se tourner vers le juge des référés pour régler le conflit. Si le syndic ne s’en charge pas, un copropriétaire peut le faire et peut agir seul en référé. Dans les deux cas, le dossier doit être complet et le constat d’un huissier est fortement recommandé.

Le syndic doit assigner le responsable du trouble par voie d’huissier devant le président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé l’immeuble. Le Tribunal de Grande Instance donne sa décision dans un délai d’environ un mois. Il peut obliger le «gêneur » au paiement de dommages et intérêts. Pour ce genre de procédure, le syndic de copropriété peut agir sans demander l’autorisation de l’assemblée générale au préalable.Il peut se faire assister par un avocat mais ce n’est pas obligatoire dans une procédure en référé, et il n’a pas à justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La procédure est orale et contradictoire, ce qui signifie que le syndic doit transmettre à votre voisin les pièces sur lesquelles il va s’appuyer et, inversement, votre voisin doit lui fournir les siennes, avant l’audience. Au tribunal, chacun s’exprime à son tour. Le juge rend une ordonnance de référé dans un délai assez rapide dans laquelle il va condamner le responsable, sous peine d’astreinte, à libérer le palier et,éventuellement, à verser des dommages et intérêts. Il peut également mettre tout ou partie des frais de justice supportés par le syndic à la charge de votre voisin. En revanche, s’il estime que les contestations de votre voisin sont sérieuses, le juge déboutera le syndic de sa demande et le condamnera à payer à votre voisin une indemnité au titre des frais de justice que ce dernier a supportés, et laissera à la charge du syndic les frais d’huissier qu’il a exposés pour saisir le tribunal. Notez que ces frais sont des charges de copropriété. L’ordonnance de référé est susceptible d’appel dans les quinze jours, à compter de sa signification par huissier.

En cas d’échec devant le juge des référés, parce que votre voisin soulève une contestation sérieuse, ou parce que le juge n’a pas donné raison au syndic, ce dernier peut saisir le TGI au fond. Pour agir ainsi, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.
Si le syndic obtient l’autorisation de saisir le TGI, il devra obligatoirement être assisté d’un avocat. Cette procédure est plus longue qu’un référé: vous obtiendrez, en moyenne, une décision dans les deux ans. Elle coûte également plus cher. Si le syndic n’obtient pas l’autorisation de l’assemblée générale, vous pouvez entamer seul une procédure judiciaire.

L’action d’un copropriétaire seul contre un autre copropriétaire en raison d’un encombrement des parties communes est possible mais plus compliquée. Avant de vous lancer, assurez-vous que vous avez toutes les chances d’aboutir. Sachez que si vous justifiez d’un préjudice personnel, vous pouvez exercer les actions concernant votre lot, mais vous devrez informer le syndic de toute assignation que vous pourriez délivrer, par LRAR (art. 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Si vous ne pouvez pas démontrer d’atteinte personnelle, votre action n’est recevable que si vous apportez la preuve de la violation du règlement de copropriété.
Vous devrez présenter un dossier irréprochable au juge. Ne vous contentez pas de prendre des photographies, qui seront facilement remises en cause. Préférez le constat d’huissier incontestable, qui permet d’établir la réalité.

Comme le syndic, vous avez le choix entre la procédure en référé ou la procédure au fond. En l’absence de contestations sérieuses ou en cas de troubles manifestement illicites, vous avez tout intérêt à agir par la voie du référé, cette procédure étant plus simple, plus rapide et moins onéreuse. Dans le cas contraire,vous devrez agir au fond, en prenant, cette fois, obligatoirement un avocat.
Que ce soit au fond ou en référé, vous pouvez, au cours de la même procédure, mettre en cause le syndic en son nom personnel et non plus en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires,
parce qu’il aurait dû porter l’affaire en justice. En effet, «le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission» (cass. civ. 3e du 6.3.91, n° 89-18758).

Un copropriétaire qui ne respecte pas une clause du règlement ou qui utilise abusivement des parties communes cause aux occupants de l’immeuble un préjudice qui peut être sanctionné en justice. Le juge saisi prononce la condamnation du copropriétaire à la remise en état des lieux et l’assortit d’une astreinte. C’est ainsi qu’un copropriétaire, qui, en réalisant des travaux de réhabilitation de plusieurs appartements, avait entraîné la dégradation des peintures dans la cage d’escalier et laissé des encombrants dans la cour de l’immeuble, a été condamné à remettre les choses en l’état sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard pour la peinture et de 50 € par jour de retard pour les encombrants (CA de Lyon, du 28.5.13, n° 12/04337).

Le juge peut également exiger des dommages et intérêts si vous subissez un préjudice avéré (nuisances olfactives, compte tenu de la nature des objets qui encombrent le palier, par exemple). Mais attention, le juge peut tout aussi bien rejeter la demande s’il estime, quand rien n’est précisé dans le règlement de copropriété, que le trouble du voisinage n’est pas constaté et que l’encombrement des parties communes ne se situe pas dans un lieu de passage. C’est le cas pour des vélos entreposés dans une cour (CA de Paris, du 9.4.14, n° 10/07878). Quoi que précise le règlement de copropriété, il faut réagir rapidement pour faire cesser le trouble.
Si le responsable de la nuisance est un locataire, il est possible d’engager une action contre le copropriétaire bailleur ou contre le locataire, mais seul ce dernier sera condamné à des dommages et intérêts (CA de Paris, du 9.4.14, n° 10/15576).

Lorsqu’un résident encombre les parties communes de la sorte, le règlement de copropriété prévoit parfois une clause pénale attribuant des sanctions financières aux coupables d’une telle infraction dans le bâtiment. Il s’agit en effet d’un non-respect de l’usage des parties communes et le règlement de copropriété peut tout à fait prévoir une amende. Ces clauses sont valables, mais les sanctions prévues peuvent être considérées comme excessives par le juge, surtout pour un simple encombrement des parties communes. Celui-ci pourra alors décider de réduire les pénalités.

La présence de ce type de clause dans le règlement de copropriété peut permettre au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir à payer une action en justice. Toutefois, si le syndicat des copropriétaires gagne la procédure, c’est au contrevenant de couvrir tous les frais engagés par la copropriété dans la procédure et notamment vis-à-vis des frais d’huissier. De plus, si le délai pour retirer les encombrants n’est pas respecté, une astreinte est mise en place. Cela signifie qu’un certain montant supplémentaire est ajouté à l’amende initiale pour chaque jour de retard.
Attention, une mise en demeure doit avoir été effectuée avant qu’il ne soit possible de faire la moindre réclamation d’amende.

Désencombrer les parties communes lorsque les encombrants appartiennent aux voisins est interdit. En effet, les objets restent la propriété de vos voisins et le dégagement ne peut être fait sans que le contrevenant soit mis en demeure. Si, de sa propre initiative, un autre résidant ôte les encombrants, le propriétaire de ces derniers sera en droit de revendiquer sa propriété en demandant une indemnisation vis-à-vis des objets manquants, voire détruits.

 

Sources : http://leparticulier.lefigaro.fr/article/l-appropriation-de-parties-communes-en-copropriete-n-aboutit-pas-forcement-a-une-remise-en-etat/

https://blog.ommi.fr/index.php/2017/proprietaires/occupation-abusive-des-parties-communes-que-faire/

 

Le 26 août 2020

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