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Location d'une chambre chez l'habitant : quelle réglementation s'applique ?

 

Pour une chambre meublée chez l’habitant, deux types de réglementation peuvent s’appliquer :
- s'il s’agit de la résidence principale, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique (article 25, Titre Ier bis : logement meublé en résidence principale),
- s’il s’agit de la résidence secondaire de l'apprenant, le code civil s’applique.

 

La résidence principale est définie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée : il s’agit du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure par le locataire ou son conjoint. Il faut savoir que selon la réponse ministérielle n° 44220 du 30 novembre 2004, la résidence principale s’entend de l’endroit où le locataire habite effectivement, même pour une durée limitée, même s’il est étudiant et rattaché au foyer fiscal de ses parents. Ainsi, un étudiant qui loue un logement meublé pour l’année universitaire bénéficie des dispositions protectrices de la location meublée. Ne sont pas concernés : les logements-foyers et les logements de fonction.

Un bail dédié à la location chez l’habitant donne une jouissance privative donc exclusive de la chambre ainsi que toutes les parties désignées comme tel (WC indépendant, salle d'eau indépendante). Sur le reste du logement, le locataire peut bénéficier d’un droit d’usage (salle de bain, WC, cuisine, séjour, etc.). Ce droit d’usage est formalisé par une convention de mise à disposition signé par le locataire et le propriétaire. Cette convention est à annexer au bail, car celui-ci n’inclut pas le droit d’utilisation. Le locataire peut donc fumer dans sa chambre, mais pas dans les parties communes.
Afin de préserver l'intimité du preneur, le bailleur doit lui fournir un jeu de clefs afin qu'il puisse fermer sa chambre, le propriétaire n'a pas le droit d'entrer dans les parties privatives.

La location d’une chambre n’échappe pas à la règle applicable à toutes les locations de logement, tenant au fait que le bailleur doit mettre à votre disposition un logement décent, c’est à dire un logement qui “ne laisse pas  apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance  énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

La chambre louée doit par ailleurs présenter certaines caractéristiques impératives, à savoir :
- une superficie minimum de 9m² loi Carrez,
- au moins une fenêtre sur l’extérieur,
- un équipement minimum en matière d’ameublement (lit ou canapé lit, table, chaises, placard ou armoire, luminaires),
- le matériel minimum pour cuisiner ainsi qu’un espace cuisine et des sanitaires, étant précisé que ces dernières caractéristiques sont rarement réunies et que, dans ce cas, le propriétaire doit donner accès à la cuisine et aux sanitaires de son propre logement (ce point doit expressément être mentionné dans le bail).

Comme dans tout bail d’habitation, le propriétaire a une obligation pré-contractuelle, notamment par la mise à votre disposition des diagnostics techniques obligatoires permettant d'apprécier les risques et l’état sanitaire de la chambre ou du studio. Il s’agit de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb (pour les logement d’avant 1949) et du diagnostic amiante (pour les logements d’avant 1997), des diagnostics gaz et électricité.

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

L’état des lieux est obligatoire comme pour toutes locations.

Si le logement se situe en “zone tendue” (zones définies par la réglementation française où les offres de logement sont bien inférieures à la demande, comme pour la région parisienne), alors sachez que le montant du loyer est strictement encadré par la loi : il pourra être fixé librement par le propriétaire s’il s’agit d’une première location. En revanche, si un locataire vous a précédé, vous ne pourrez en principe pas payer plus cher que lui (sauf exceptions légales).

En ce qui concerne les charges récupérables, le propriétaire peut établir un coefficient en fonction de la surface occupée, ce calcul est possible pour le chauffage, l’eau, l’électricité, toutes les charges liées à l’utilisation du logement.
Diviser simplement une facture par le nombre d’occupants se révèle inapproprié. L'idéal est d'installer des compteurs divisionnaires pour chaque chambre à louer.

La responsabilité du locataire ne peut être engagée en cas de dégradations sur les pièces partagées car il ne dispose pas d’une jouissance privative. Les dispositions du bail ne s’appliquent que pour la chambre et les pièces dont le locataire dispose d'une jouissance privative.

Le locataire peut inviter ses amis, sa famille sans retenue dans les parties dont il dispose d’une jouissance privative, c’est le cas pour la chambre. Pour les parties partagées, le bailleur peut encadrer les visites, à condition que cette réglementation n’entraîne pas une utilisation anormale des lieux. La clause "strictement individuelle" est abusive, elle n'a pas de valeur juridique.

Le bail peut être de neuf mois dans le cas d'un étudiant. Dans ce cas, il prendra fin automatiquement au terme des neuf mois, mais vous pourrez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour son renouvellement, alors pour une durée d’un an.
Le bail peut également avoir la durée classique d’un bail meublé, à savoir un an minimum. Il sera dans ce cas tacitement renouvelé à la fin de la durée, pour une nouvelle durée d’un an.
La locataire a la possibilité, s’agissant d’une location meublée, de mettre fin au bail avec un préavis d’un mois. Le propriétaire ne pourra quant à lui pas le résilier, sauf s’il avance un motif légitime (telle que la reprise de la chambre pour y habiter ou y loger un proche).

Les revenus dégagés par les loyers de la chambre en location meublée sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si les recettes annuelles ne dépassent pas un seuil, vous relevez du régime micro-BIC : les bailleur n'est alors imposé que sur 50 % de ses recettes. Au-delà de ce plafond (ou si vous le choisissez) le bailleur est soumis au régime d'imposition réel. Il peut d'autre part bénéficier d'une exonération d'impôt sur la totalité des recettes, si les conditions suivantes sont réunies :
- la chambre louée fait partie de sa habitation principale,
- elle constitue la résidence principale du locataire,
- il est demandé un loyer raisonnable, ne dépassant pas des plafonds fixés par l'administration fiscale (184 €/m² en Île-de-France et 135 €/m² dans les autres régions en 2016).



Sources :- La réglementation dans le cadre d'une chambre chez l'habitant (regioncentre-valdeloire.fr)

Louer une chambre chez l'habitant : Quelles conditions ? (legalplace.fr)

Les règles à respecter pour une chambre chez l’habitant – My Blog Immobilier

Le 10 juillet 2018

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Commentaires

25/01/2021 par Colombe

Bonjour, Après avoir visité une chambre et effectué un virement à la demande du propriétaire pour la réserver 'une fois le virement effectué je reçois par message le règlement qui comportait des sujets sur lesquels nous n avions pas discuté. J'ai annulé ma réservation. Doit il me rendre le montant de ma réservation? et a t il le doit de demander une réservation?

25/01/2021 par fab

Bonjour, Si vous louez pour y habiter pour une longue durée(location étudiante par exemple, location meublée), sachez que cette pratique est illégale https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/un-proprietaire-demander-un-cheque-de-reservation-article-36484.html . Contactez immédiatement le conciliateur de justice. Cordialement

18/03/2021 par Pol

Bonjour, Est ce la même réglementation dans le cadre d'une location touristique? Est ce que si la chambre est loué pour une courte durée c'est une déclaration en mairie de meublé qui doit être réalisé?

19/03/2021 par fab

Bonjour, Comme indiqué dans l'article : Pour une chambre meublée chez l’habitant, deux types de réglementation peuvent s’appliquer : - s'il s’agit de la résidence principale, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique (article 25, Titre Ier bis : logement meublé en résidence principale), - s’il s’agit de la résidence secondaire de l'apprenant, le code civil s’applique. Cordialement

03/04/2021 par PA

Bonjour, J'ai l'intention de faire construire ma résidence principale ( 800 M2 ) et d'y aménager 20 studios pour mettre en location meublé mais tout équipés et indépendants d'un point de vu fonctionnel. Tous les studios seraient dans le même bâti et avec un accès commun jusqu'à l'escalier desservant les studios . Il y a t'il une quelconque contre indication ou contrainte type urbanistique de la part de la mairie par exemple que je n'en connaîtrais pas et qui mettrait à mal mon projet ? En effet, louer une ou deux chambres ne semble pas poser de problème comme beaucoup de personnes le fonte déjà mais pour 20 chambres indépendantes/studio ... Qu'en est il ? Merci d'avance :)

04/04/2021 par fab

Bonjour, Il est impossible de répondre les prescriptions urbanistiques varient d'une commune à l'autre. Il appartient à votre architecte de vous conseiller. Cordialement

26/04/2021 par Pillet

Bonjour, Ma fille loue 1 chambre dans la résidence principale du propriétaire. Suite aux règles d hygiène et de restrictions liées au Covid elle ne l occupera pas durant 1mois entier.Le loyer est il dû ? Merci de votre retour Bien cordialement

26/04/2021 par fab

Bonjour, Oui le loyer est dû. Cordialement

29/06/2021 par Camille

Bonjour, Je vais louer 2 chambres dans l'appartement dans lequel je vis dans l'idée de créer une colocation. Par défaut, cela est considéré comme une location d'une chambre chez l'habitant sauf que je veux réellement créer une colocation, c'est à dire que mes locataires auront la jouissance de l'appartement de la même manière que si ils étaient en colocation. Je me pose plusieurs questions concernant les charges (électricité/internet/Femme de ménage/Netflix/Etc). En effet vous dite qu'il est innaproprié de diviser par le nombre d'occupant les charges, cependant comme expliqué plus haut, l'appartement sera utilisé de la même manière par mes locataires que par moi, je trouverais ca donc logique de diviser les charges par le nombre d'occupant. Autre question concernant les charges, par défaut dans le bail, j'ai divisé par 3 les charges de copro car elles sont faibles et même si je n'ai qu'un locataire ca ne fera pas de grosse différence. Cependant je ne souhaite pas indiquer un forfait charges (électricité/internet/Etc) dans le bail au risque de payer 2 parts de charges sur 3 lorsque je n'aurais qu'un locataire. Je voulais donc rajouter un document annexe au bail spécifiant le fait que le locataire devra participer aux charges mensuelles en fonction du nombre d'occupants, avec une estimation pour 2 occupants ou 3 occupants, ce qui lui permettra d'estimer son budget. En fait je ne veux pas flouer mes locataires et je veux aussi avoir une sécurité concernant la participation aux charges. Pensez vous que cela peut se faire ? Merci d'avance de votre retour, Cordialement, Camille

30/06/2021 par fab

Bonjour, Voici les règles applicables : Les charges locatives sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail : Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle Soit sous la forme d'un forfait à verser simultanément au loyer Paiement par provisions Le montant des charges récupérées par le propriétaire doit être justifié. Provisions et justificatifs Les provisions pour charges mensuelles sont fixées sur la base : des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, du budget prévisionnel. Régularisation annuelle et justificatifs Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant : le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire demande un complément. Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes : Décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...) Mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif Note d'information sur le mode de calcul liés au chauffage et à la production d'eau chaude Sur demande du locataire, le propriétaire transmet le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier. Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives. Si la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois. Paiement au forfait Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire. Le forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité est prévue dans le bail. Cordialement

10/09/2021 par Plessis

Bonjour Ma fille loue une chambre chez l'habitant pour 400€/mois. La propriétaire lui demande de quitter le logement durant le week-end, est-ce légal ? De plus elle refuse de mettre des verrous et entre comme elle veut dans le logement ! Tout cela est-il normal ? Merci

11/09/2021 par fab

Bonjour, Non, je vous invite à lire cet article : https://www.lemonde.fr/vie-quotidienne/article/2018/03/26/elle-loue-une-chambre-chez-l-habitant-depourvue-de-verrou_6004567_5057666.html . Rapprochez vous de l'ADIL qui pourra vous accompagner dans vos démarches ou saisissez le conciliateur de justice Cordialement

26/11/2021 par Sev

Bonjour, Je loue une chambre au rdc d'une maison chacun loue sa chambre nous sommes 5. La cuisine / sdb /wc / couloir sont accessible à tous. La propriétaire habite au-dessus. Qu'est ce qui incombe au locataire en terme de réparation, usure, dans les parties communes ?

27/11/2021 par fab

Bonjour, Référez à votre bail qui doit aborder le sujet, Voici un article sur ce thème : https://www.cohebergement.com/blog/le-bail-de-location-chez-l-habitant-se-limite-a-la-chambre-119 En cas de doutes, contactez l'ADIL. Cordialement

30/11/2021 par Alice

Bonjour, Aucun état des lieux n’a été établi pour l’entrée dans le logement , est-ce normal ? C’est à dire que si quelque chose est abîmé, je ne peux pas être pris pour responsable ?

01/12/2021 par fab

Bonjour, Voici un article sur le sujet https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/quest-ce-quun-etat-des-lieux- En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe deux possibilités d'écarter cette présomption : - lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies, - ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

08/01/2022 par Estelle Fellmann

Bonjour mon fils loue une chambre pr ses études chez une mamie depuis septembre. Aujourd'hui il arrête ses études. Est il obligé de continuer à payer la location jusqu'à la fin de l'année scolaire soit juin

09/01/2022 par fa

Bonjour, IL faut vous référer au bail . En cas de difficultés, contactez l'ADIL qui pourra vous accompagner. Cordialement

06/07/2022 par Thierry

Bonjour, Mon père souhaite louer une chambre à un étudiant (avec wc/douche/kitchnette privative) dans son pavillon ou il habite. Dans sa localité une autorisation de location (permis de louer loi Alur, CERFA 15652) est demandée. C'est assez lourd car il faut faire de nombreux diagnostiques. Est-ce que ce permis est obligatoire quand on veut louer une chambre chez l'habitant ? D'avance merci

06/07/2022 par fab

Bonjour, Il faut vous référer à l'arrêté municipal, en cas de doute contactez la mairie. Cordialement

21/11/2022 par Delafosse

Bonjour, Je loue une chambre chez l’habitant et ma propriétaire rentre et fait rentrer des personnes dans la chambre que je loue sans mon consentement, sans que je sois mise aux courants. Est-ce une pratique abusive ?

22/11/2022 par fava

Bonjour, Effectivement c'est interdit. Contactez le conciliateur de justice. Voici un article qui vous aidera https://www.lemonde.fr/vie-quotidienne/article/2018/03/26/elle-loue-une-chambre-chez-l-habitant-depourvue-de-verrou_6004567_5057666.html Cordialement

01/12/2022 par Greboval

Bonjour, je suis en contrat de location meublé chez l'habitant pour 9 mois. Est ce considéré comme résidence principale ou secondaire ? Ai je le droit de recevoir du courrier. ?

02/12/2022 par fab

Bonjour, Vous avez le droit de recevoir du courrier, quant à savoir s'il s'agit de votre résidence principale ou non je vous invite à lire cet article https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F752 Cordialement

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