Location d'une chambre chez l'habitant : quelle réglementation s'applique ?

Pour une chambre meublée chez l’habitant, deux types de réglementation peuvent s’appliquer :
- s'il s’agit de la résidence principale, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique (article 25, Titre Ier bis : logement meublé en résidence principale),
- s’il s’agit de la résidence secondaire de l'apprenant, le code civil s’applique.

La résidence principale est définie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée : il s’agit du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure par le locataire ou son conjoint. Il faut savoir que selon la réponse ministérielle n° 44220 du 30 novembre 2004, la résidence principale s’entend de l’endroit où le locataire habite effectivement, même pour une durée limitée, même s’il est étudiant et rattaché au foyer fiscal de ses parents. Ainsi, un étudiant qui loue un logement meublé pour l’année universitaire bénéficie des dispositions protectrices de la location meublée. Ne sont pas concernés : les logements-foyers et les logements de fonction.

Un bail dédié à la location chez l’habitant donne une jouissance privative donc exclusive de la chambre ainsi que toutes les parties désignées comme tel (WC indépendant, salle d'eau indépendante). Sur le reste du logement, le locataire peut bénéficier d’un droit d’usage (salle de bain, WC, cuisine, séjour, etc.). Ce droit d’usage est formalisé par une convention de mise à disposition signé par le locataire et le propriétaire. Cette convention est à annexer au bail, car celui-ci n’inclut pas le droit d’utilisation. Le locataire peut donc fumer dans sa chambre, mais pas dans les parties communes.
Afin de préserver l'intimité du preneur, le bailleur doit lui fournir un jeu de clefs afin qu'il puisse fermer sa chambre, le propriétaire n'a pas le droit d'entrer dans les parties privatives.

La location d’une chambre n’échappe pas à la règle applicable à toutes les locations de logement, tenant au fait que le bailleur doit mettre à votre disposition un logement décent, c’est à dire un logement qui “ne laisse pas  apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance  énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

La chambre louée doit par ailleurs présenter certaines caractéristiques impératives, à savoir :
- une superficie minimum de 9m² loi Carrez,
- au moins une fenêtre sur l’extérieur,
- un équipement minimum en matière d’ameublement (lit ou canapé lit, table, chaises, placard ou armoire, luminaires),
- le matériel minimum pour cuisiner ainsi qu’un espace cuisine et des sanitaires, étant précisé que ces dernières caractéristiques sont rarement réunies et que, dans ce cas, le propriétaire doit donner accès à la cuisine et aux sanitaires de son propre logement (ce point doit expressément être mentionné dans le bail).

Comme dans tout bail d’habitation, le propriétaire a une obligation pré-contractuelle, notamment par la mise à votre disposition des diagnostics techniques obligatoires permettant d'apprécier les risques et l’état sanitaire de la chambre ou du studio. Il s’agit de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb (pour les logement d’avant 1949) et du diagnostic amiante (pour les logements d’avant 1997), des diagnostics gaz et électricité.

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

L’état des lieux est obligatoire comme pour toutes locations.

Si le logement se situe en “zone tendue” (zones définies par la réglementation française où les offres de logement sont bien inférieures à la demande, comme pour la région parisienne), alors sachez que le montant du loyer est strictement encadré par la loi : il pourra être fixé librement par le propriétaire s’il s’agit d’une première location. En revanche, si un locataire vous a précédé, vous ne pourrez en principe pas payer plus cher que lui (sauf exceptions légales).

En ce qui concerne les charges récupérables, le propriétaire peut établir un coefficient en fonction de la surface occupée, ce calcul est possible pour le chauffage, l’eau, l’électricité, toutes les charges liées à l’utilisation du logement.
Diviser simplement une facture par le nombre d’occupants se révèle inapproprié. L'idéal est d'installer des compteurs divisionnaires pour chaque chambre à louer.

La responsabilité du locataire ne peut être engagée en cas de dégradations sur les pièces partagées car il ne dispose pas d’une jouissance privative. Les dispositions du bail ne s’appliquent que pour la chambre et les pièces dont le locataire dispose d'une jouissance privative.

Le locataire peut inviter ses amis, sa famille sans retenue dans les parties dont il dispose d’une jouissance privative, c’est le cas pour la chambre. Pour les parties partagées, le bailleur peut encadrer les visites, à condition que cette réglementation n’entraîne pas une utilisation anormale des lieux. La clause "strictement individuelle" est abusive, elle n'a pas de valeur juridique.

Le bail peut être de neuf mois dans le cas d'un étudiant. Dans ce cas, il prendra fin automatiquement au terme des neuf mois, mais vous pourrez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour son renouvellement, alors pour une durée d’un an.
Le bail peut également avoir la durée classique d’un bail meublé, à savoir un an minimum. Il sera dans ce cas tacitement renouvelé à la fin de la durée, pour une nouvelle durée d’un an.
La locataire a la possibilité, s’agissant d’une location meublée, de mettre fin au bail avec un préavis d’un mois. Le propriétaire ne pourra quant à lui pas le résilier, sauf s’il avance un motif légitime (telle que la reprise de la chambre pour y habiter ou y loger un proche).

Les revenus dégagés par les loyers de la chambre en location meublée sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si les recettes annuelles ne dépassent pas un seuil, vous relevez du régime micro-BIC : les bailleur n'est alors imposé que sur 50 % de ses recettes. Au-delà de ce plafond (ou si vous le choisissez) le bailleur est soumis au régime d'imposition réel. Il peut d'autre part bénéficier d'une exonération d'impôt sur la totalité des recettes, si les conditions suivantes sont réunies :
- la chambre louée fait partie de sa habitation principale,
- elle constitue la résidence principale du locataire,
- il est demandé un loyer raisonnable, ne dépassant pas des plafonds fixés par l'administration fiscale (184 €/m² en Île-de-France et 135 €/m² dans les autres régions en 2016).

Sources :- La réglementation dans le cadre d'une chambre chez l'habitant (regioncentre-valdeloire.fr)

Louer une chambre chez l'habitant : Quelles conditions ? (legalplace.fr)

Les règles à respecter pour une chambre chez l’habitant – My Blog Immobilier

Le 10 juillet 2018