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Location d'une chambre chez l'habitant : quelle réglementation s'applique ?

 

Pour une chambre meublée chez l’habitant, deux types de réglementation peuvent s’appliquer :
- s'il s’agit de la résidence principale, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique (article 25, Titre Ier bis : logement meublé en résidence principale),
- s’il s’agit de la résidence secondaire de l'apprenant, le code civil s’applique.

 

La résidence principale est définie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée : il s’agit du logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure par le locataire ou son conjoint. Il faut savoir que selon la réponse ministérielle n° 44220 du 30 novembre 2004, la résidence principale s’entend de l’endroit où le locataire habite effectivement, même pour une durée limitée, même s’il est étudiant et rattaché au foyer fiscal de ses parents. Ainsi, un étudiant qui loue un logement meublé pour l’année universitaire bénéficie des dispositions protectrices de la location meublée. Ne sont pas concernés : les logements-foyers et les logements de fonction.

Un bail dédié à la location chez l’habitant donne une jouissance privative donc exclusive de la chambre ainsi que toutes les parties désignées comme tel (WC indépendant, salle d'eau indépendante). Sur le reste du logement, le locataire peut bénéficier d’un droit d’usage (salle de bain, WC, cuisine, séjour, etc.). Ce droit d’usage est formalisé par une convention de mise à disposition signé par le locataire et le propriétaire. Cette convention est à annexer au bail, car celui-ci n’inclut pas le droit d’utilisation. Le locataire peut donc fumer dans sa chambre, mais pas dans les parties communes.
Afin de préserver l'intimité du preneur, le bailleur doit lui fournir un jeu de clefs afin qu'il puisse fermer sa chambre, le propriétaire n'a pas le droit d'entrer dans les parties privatives.

La location d’une chambre n’échappe pas à la règle applicable à toutes les locations de logement, tenant au fait que le bailleur doit mettre à votre disposition un logement décent, c’est à dire un logement qui “ne laisse pas  apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance  énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

La chambre louée doit par ailleurs présenter certaines caractéristiques impératives, à savoir :
- une superficie minimum de 9m² loi Carrez,
- au moins une fenêtre sur l’extérieur,
- un équipement minimum en matière d’ameublement (lit ou canapé lit, table, chaises, placard ou armoire, luminaires),
- le matériel minimum pour cuisiner ainsi qu’un espace cuisine et des sanitaires, étant précisé que ces dernières caractéristiques sont rarement réunies et que, dans ce cas, le propriétaire doit donner accès à la cuisine et aux sanitaires de son propre logement (ce point doit expressément être mentionné dans le bail).

Comme dans tout bail d’habitation, le propriétaire a une obligation pré-contractuelle, notamment par la mise à votre disposition des diagnostics techniques obligatoires permettant d'apprécier les risques et l’état sanitaire de la chambre ou du studio. Il s’agit de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb (pour les logement d’avant 1949) et du diagnostic amiante (pour les logements d’avant 1997), des diagnostics gaz et électricité.

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail. Il ne peut pas être supérieur à deux mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

L’état des lieux est obligatoire comme pour toutes locations.

Si le logement se situe en “zone tendue” (zones définies par la réglementation française où les offres de logement sont bien inférieures à la demande, comme pour la région parisienne), alors sachez que le montant du loyer est strictement encadré par la loi : il pourra être fixé librement par le propriétaire s’il s’agit d’une première location. En revanche, si un locataire vous a précédé, vous ne pourrez en principe pas payer plus cher que lui (sauf exceptions légales).

En ce qui concerne les charges récupérables, le propriétaire peut établir un coefficient en fonction de la surface occupée, ce calcul est possible pour le chauffage, l’eau, l’électricité, toutes les charges liées à l’utilisation du logement.
Diviser simplement une facture par le nombre d’occupants se révèle inapproprié. L'idéal est d'installer des compteurs divisionnaires pour chaque chambre à louer.

La responsabilité du locataire ne peut être engagée en cas de dégradations sur les pièces partagées car il ne dispose pas d’une jouissance privative. Les dispositions du bail ne s’appliquent que pour la chambre et les pièces dont le locataire dispose d'une jouissance privative.

Le locataire peut inviter ses amis, sa famille sans retenue dans les parties dont il dispose d’une jouissance privative, c’est le cas pour la chambre. Pour les parties partagées, le bailleur peut encadrer les visites, à condition que cette réglementation n’entraîne pas une utilisation anormale des lieux. La clause "strictement individuelle" est abusive, elle n'a pas de valeur juridique.

Le bail peut être de neuf mois dans le cas d'un étudiant. Dans ce cas, il prendra fin automatiquement au terme des neuf mois, mais vous pourrez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour son renouvellement, alors pour une durée d’un an.
Le bail peut également avoir la durée classique d’un bail meublé, à savoir un an minimum. Il sera dans ce cas tacitement renouvelé à la fin de la durée, pour une nouvelle durée d’un an.
La locataire a la possibilité, s’agissant d’une location meublée, de mettre fin au bail avec un préavis d’un mois. Le propriétaire ne pourra quant à lui pas le résilier, sauf s’il avance un motif légitime (telle que la reprise de la chambre pour y habiter ou y loger un proche).

Les revenus dégagés par les loyers de la chambre en location meublée sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si les recettes annuelles ne dépassent pas un seuil, vous relevez du régime micro-BIC : les bailleur n'est alors imposé que sur 50 % de ses recettes. Au-delà de ce plafond (ou si vous le choisissez) le bailleur est soumis au régime d'imposition réel. Il peut d'autre part bénéficier d'une exonération d'impôt sur la totalité des recettes, si les conditions suivantes sont réunies :
- la chambre louée fait partie de sa habitation principale,
- elle constitue la résidence principale du locataire,
- il est demandé un loyer raisonnable, ne dépassant pas des plafonds fixés par l'administration fiscale (184 €/m² en Île-de-France et 135 €/m² dans les autres régions en 2016).

Sources : https://www.bienici.com/article/la-location-de-cha...
https://www.legalplace.fr/guides/location-chambre-...
http://www.etoile.regioncentre.fr/GIP/site/etoile/...

 

Le 10 juillet 2018

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Commentaires

28/07/2020 par Anello

bonjour Je suis en location d 1 chambre meublee ...on ne m a pas donnee ni de bail ni d etat des lieux ..le 23 07 2020 .j ai remarqué les fenetre ne sont pas isoler.il y a 1 fuite a l evier ...et des trous derrieres les conduits des compteurs d eau ...des rats s infiltrents j ai peur ..et 1 nuisance sur la rue du restaurant le bocal a Nice ...j ai payé 550er.et 550e de cauttion ....je suis 9 rue alberti a nice .merci de m aider ...et la porte de ma chambre en sous bas a un espace .....

29/07/2020 par fab

Bonjour, Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour en savoir plus sur le logement décent : https://www.expertise-immobiliere-aquitaine.fr/b/la-notion-de-logement-decent À l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal. Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation. Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser : l'état des lieux d'entrée un constat d'huissier établi après l'entrée dans les lieux révélant l'urgence des travaux de remise en état. Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire est affecté par les dégradations du logement peut compléter ce constat des photos ou vidéos du logement

03/08/2020 par NATHALIE graignic

Bonjour peut-on louer une chambre meublée avec salle de bain et cuisine privative ? De plus, peut-on louer une chambre meublée dans sa résidence secondaire ?

04/08/2020 par fab

Bonjour, Votre locataire doit avoir accès à l'eau courante, à l'électricité, à une cuisine équipée disposant de vaisselle et à des sanitaires. Vous pouvez prévoir une kitchenette et une salle de bain privatives, ou partager ces pièces de votre logement avec lui. Vous n'avez ni le droit de pénétrer dans la chambre de votre locataire ni dans ses parties privatives. Vous pouvez louer une chambre meublée dans votre résidence secondaire mais attention au choix du bail. Vous devriez vous rapprocher d'un professionnel de l'immobilier pour faire le chois le plus judicieux.

22/08/2020 par Karen

Bonjour, Je loue une chambre meublée à l'étage d'une maison et je me suis rendu compte que mon propriétaire loge des gens dans ma chambre quand je suis absente sans m'en informer. Je n'ai pas les moyens de changer de logement et je lui ai demandé d'arrêter de faire ça mais je ne lui fait pas confiance .. Puis-je changer la serrure de ma chambre sans l'en informer ? Merci de votre réponse Cordialement

23/08/2020 par fab

Bonjour, je vous invite à vous rapprocher du conciliateur de justice ou de saisir la la commission départementale de conciliation afin de mettre définitivement un terme à cette situation à l'amiable.. De plus rappelez à votre bailleur que sa démarche est illégale et que vous pouvez porter plainte pour violation de domicilie Votre propriétaire se met doublement en faute. En effet, l'article 226-4 du Codé pénal sanctionne d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende l'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte. La jurisprudence a, de plus, caractérisé la violation de domicile dans le fait de s'introduire, à l'aide du double d'une clé, dans un appartement contre le gré du locataire. Par conséquent, vous pouvez très bien porter plainte contre votre propriétaire. • Vous avez le droit de changer de serrure Le bailleur ne pouvant s'opposer aux travaux effectués par le locataire lorsqu'ils n'entraînent pas une transformation de la chose louée (article 6 précité), vous pouvez très bien changer votre serrure. Toutefois, n'oubliez pas que vous devez prouver ce que vous alléguez. Par conséquent, il vous appartient de démontrer, par tout moyen (témoignages…), que votre bailleur s'est bien introduit frauduleusement chez vous. Vous pourrez alors demander le versement d'une indemnité pour le préjudice que vous avez subi. Bon courage

19/09/2020 par etienne

je loue une chambre d 'etudiant a l etage d une maison et ma propriétaire ne m a pas donne de cle pour fermer la chambre est ce légal ?

20/09/2020 par fab

Je ne le pense pas si le verrou existe (je vous invite à lire cet article : https://www.lemonde.fr/vie-quotidienne/article/2018/03/26/elle-loue-une-chambre-chez-l-habitant-depourvue-de-verrou_6004567_5057666.html ). Rapprochez vous de l'ADIL qui sera plus à même de vous renseigner.

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