L'obligation de mesurage : la loi Carrez

Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de ce lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46). Ce dispositif de mesurage obligatoire est désigné en pratique sous le nom de « loi Carrez », du nom du député auteur de la proposition de loi (Loi 96-1107 du 18-12-1996).

I. Champ d'application

L'article 46 de la loi dite loi Carrez stipule : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. »

Cette obligation de mesurage s'applique au lot ou à la fraction de lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété (qu'elle soit horizontale ou verticale). La fraction de lot s'entend de la partie détachée d'un lot et qui n'est pas encore identifiée par l'attribution d'un numéro de lot, la modification de l'état descriptif de division n'étant pas réalisée au moment où intervient l'accord des parties. La loi ne distinguant pas selon l'usage de l'immeuble, la garantie s'applique quelle que soit l'affectation du lot ou de la fraction de lot : habitation, usage professionnel, commerce, industriel. La loi n'est pas applicable aux caves, garages et emplacements de stationnement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3). Les lots faisant l'objet de cette énumération légale ne doivent donc pas être mesurés. N'étant pas expressément exclus, les autres lots accessoires (cellier, grenier, débarras, chambre de service, réserve pour un local commercial, local à skis…) sont en revanche soumis au dispositif de garantie.

L'obligation de mesurage ne s'applique pas aux lots d'une superficie inférieure à 8 m2 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3 ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-2). Cette superficie doit être déterminée selon la méthode de calcul prévue par la loi. Il n'est pas rare que des chambres de service de faible superficie, situées, par exemple, sous les toits d'un immeuble, soient réunies pour constituer un appartement.
C'est le cas d'un duplex issu de la réunion de dix lots de copropriété et sur lequel des acquéreurs avaient jeté leur dévolu. Quelques mois après la transaction, les acheteurs en ont contesté la surface, indiquant que six des dix lots présentaient une surface inférieure à 8 m². Pour eux, ces lots de petite surface ne devaient pas faire l'objet d'un mesurage, comme le stipule la loi Carrez. Une fois recalculée, la surface de l'appartement, déduction faite des lots faisant l'objet du litige, était de 116,78 m² et non de 164,05 m², comme mentionnés dans l'acte de vente. Les acheteurs indiquaient, par ailleurs, que seuls les anciens lots composant initialement l'appartement figuraient dans le règlement de copropriété.
De ce fait, ils réclamaient au vendeur une diminution du prix, d'un montant correspondant à celui des lots contestés, et un remboursement des taxes sur la vente. Mais leur demande a été rejetée.
La cour d'appel a considéré que la superficie des parties privatives loi Carrez devait être celle de l'appartement tel qu'il se présentait matériellement, donc comme une unité d'habitation. Aussi, les six lots en question ne devaient-ils pas être exclus du calcul de la superficie totale (cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-21004).

Les pièces ou locaux aménagés en sous-sol doivent être pris en compte dans la surface privative du lot. Un couple avait acheté un appartement de 138,46 m² comprenant, notamment, une salle de jeux de 11,15 m² et un dégagement de 8,52 m² situés en sous-sol. Or, les époux prétendaient que ces surfaces pouvaient être assimilées à des caves et n'auraient donc pas dû être comptabilisées dans la surface privative, telle qu'elle leur a été présentée et vendue. Ils revendiquaient ainsi une différence de 19,67 m² indûment comptabilisée à la vente. Mais la Cour de cassation a jugé que ces locaux n'étaient pas des caves, du fait des aménagements réalisés, comme les acquéreurs avaient pu le constater lors des visites antérieures à la vente. La Cour a donc considéré que ces pièces avaient été englobées à juste titre dans la superficie privative des lots vendus et que le consentement des acquéreurs n'avait pas été vicié par une erreur de mesurage. Les acheteurs ont donc été déboutés et condamnés à verser 2 000 € aux vendeurs (cass. civ. du 11.10.05, n° 04-16729).

Une autre affaire concernant des locaux en sous-sol s'est également terminée en défaveur des acquéreurs. Les plaignants avaient acheté un appartement dans un immeuble en copropriété pour une surface de 132,54 m², incluant, en sous-sol, une grande cave aménagée en pièce. Après la signature de l'acte et sur leur demande, un architecte a mesuré 113,11 m², après déduction de la cave aménagée. En conséquence, les acquéreurs ont demandé à l'ex-propriétaire une diminution du prix proportionnelle à la réduction de surface comptabilisée. Mais, pour la Cour de cassation, cette procédure n'était pas motivée. L'acte notarié énonçait que le lot vendu était constitué, après des travaux autorisés, d'un sous-sol comprenant une grande pièce aménagée et une cave. L'acte précisait que cette pièce aménagée, d'une superficie de 19,43 m² et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait. Cette pièce faisait donc partie de la surface privative du lot de copropriété (cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19550).

II. Calcul de la superficie de la partie privative

La superficie d'un lot ou d'une fraction de lot est, au sens de la loi, « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-1).
Sont exclus de l'obligation de mesurage les caves, garages et les emplacements de stationnements.

La superficie doit être exacte et le document fourni doit spécifier les surfaces mesurées et la nature des surfaces déduites. Une fois réalisée, cette mesure est valable sans limite de temps, sauf en cas d'aménagements de l'espace (suppression ou création de cloisons, etc.). Ainsi, des acheteurs ont été remboursés du trop-payé à la suite d'une erreur de mesurage d'un appartement réunissant deux lots. Le professionnel avait mal calculé la superficie et comptabilisé celle des W-C qui étaient, en fait, des parties communes (CA de Paris du 14.11.07, n° 06-14808).

Une partie commune bénéficiant d'un droit de jouissance privatif n'est pas comprise dans la surface du bien Le calcul de la superficie est compliqué par l'existence de cours, terrasses ou loggias annexées de façon abusive par les propriétaires. Ainsi, un copropriétaire avait fait construire, sans permis ni accord de la copropriété, une véranda sur une terrasse, partie commune de l'immeuble dont il avait la jouissance privative. Une fois la vente réalisée, le nouveau propriétaire a reproché à son prédécesseur d'avoir intégré à la surface du bien vendu ce nouvel espace, non conforme, selon lui, à la superficie loi Carrez. Les juges ont donné raison à l'acheteur. La véranda, objet du litige, ne constituait pas, en effet, une partie privative attachée au lot cédé, au sens de la loi Carrez. L'acheteur a donc obtenu une réduction du prix proportionnelle à la différence de surface (CA de Paris du 23.2.05, n° 03-20759).

Une affaire similaire a été jugée à propos de loggias formant un balcon sur l'extérieur d'un appartement. La surface des trois loggias n'aurait, selon l'acheteur, pas dû être intégrée dans la surface totale du logement. Les juges ont été du même avis. Bien qu'étant closes, les loggias ne pouvaient, en effet, être prises en compte dans la superficie du lot, le règlement de copropriété mentionnant qu'elles avaient le statut de parties communes à usage exclusif du copropriétaire (CA de Reims du 1.12.03, n° 02-02406). Or, la loi Carrez exige que la surface mentionnée dans l'acte de vente soit celle de la partie privative du lot à l'exclusion des parties communes, même si ces dernières sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. S'agissant de loggia, non close cette fois, une autre décision a été prise par la cour d'appel de Paris. Alors même qu'elle faisait partie intégrante d'un lot privatif de copropriété, et non des parties communes, la cour a jugé qu'une loggia non close ne devait pas être comptée dans le mesurage du lot (CA de Paris du 25.3.04, n° 03-02329).

La prise en compte de la surface d'une mezzanine dépend de sa hauteur et de sa constitution. Les propriétaires de logements très hauts de plafond sont souvent tentés d'augmenter la surface habitable avec une mezzanine, ce qui peut générer des conflits à la vente du bien. Si cet espace n'a pas 1,80 m de hauteur sous plafond, il n'est pas légalement pris en compte dans la superficie du bien.
Précision importante: ce qui compte pour le calcul de la surface est ce qui existe et non ce qui figure dans le règlement de copropriété.
Toutefois, la justice a condamné des vendeurs à rembourser à leurs acheteurs les 3,60 m² de leur mezzanine incluse dans la superficie de la partie privative. Motif invoqué: l'aménagement était une structure légère et démontable et on y accédait par un escalier s'apparentant davantage à une échelle. Se référant à l'article 4-1 du décret du 17.3.67, la cour a retenu que seule la surface sur laquelle était installée la mezzanine constituait un plancher au sens dudit décret et pouvait être comptée comme surface privative. La superficie du bien était donc de 41,75 m² et non de 45,35 m². Les vendeurs ont été condamnés à verser aux acheteurs 25 777 €, correspondant à la différence, plus 1 530 € pour frais excédentaires (cass. civ. du 22.11.06, n° 05-17420). Quand il y a des fenêtres de toit, la hauteur sous plafond doit être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres, mais en fonction de leurs embrasures (Cass. civ. 3e du 6.12.05, n° 04-15984).

Il a été jugé que la création d'une mezzanine augmente la surface utile des lots et constitue une appropriation du droit de construire resté commun (Paris, 23e Ch. B, 4 mai 2006, AJDI 2006, p. 649 ; voir égal., Paris, Pôle 4, Ch. 2, 5 mars 2005, Administrer juin 2014, p. 53), encore faut-il que les droits à construire ne soient pas épuisés (Paris, Pôle 4, Ch. 2, 15 janvier 2014, Administrer avril 2014, p. 52). La Cour de cassation à propos de l'agrandissement illicite d'une mezzanine figurant dans la désignation d'un lot privatif a considéré que devait être incluse dans le mesurage du bien vendu la superficie de la mezzanine qui faisait partie intégrante du lot selon le règlement de copropriété (Civ. 3e, 13 avril 2005, Bull. III, n° 91, JCP N 2005, 1371, Defrénois 2005, 38195). Pour la Cour d'appel de Paris (Paris, 2e Ch., Sect. B, 16 mars 2006, JCP G 2006, IV, 2000), il est indifférent pour l'établissement du mesurage légalement imposé lors de la vente d'un lot privatif que la création d'un étage interne n'ait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires. Puis la Cour de cassation (Civ. 3e, 18 décembre 2008, Administrer mars 2009, p. 59 et 60, obs. BOUYEURE) a approuvé la Cour d'appel (Paris, 20 septembre 2007, AJDI 2007, p. 593, obs. CAPOULADE) qui avait fait droit à la demande de diminution du prix en considérant que la mezzanine qui n'était mentionnée ni dans la désignation du lot figurant au règlement de copropriété, ni dans l'acte de vente, ni dans la demande de permis de construire déposée par le vendeur, avait été incluse à tort dans la superficie déclarée au titre de la loi Carrez car la vente n'avait pas porté sur un lot incluant une mezzanine. Tant dans l'affaire qui a donné lieu à l'arrêt de 2005 que dans celle qui a donné lieu à l'arrêt de 2008, la Cour de cassation se réfère à la volonté des parties et à la désignation contractuelle des lieux. Confirmant la solution déjà adoptée pour des changements d'affectation ou des modifications de lots, la Cour de cassation vient de considérer que la superficie de la mezzanine existant au jour de la vente devait être prise en compte pour le calcul de la loi Carrez.

Plus anecdotique en apparence, la question de savoir s'il fallait inclure l'épaisseur du carrelage revêtant certains murs s'est posée devant la cour d'appel de Paris (9 juin 2004, n° 2003/00632). En vertu de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative est en effet celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs et cloisons. Les carrelages devaient-ils être assimilés aux murs et cloisons qui les supportent ? Les magistrats ont opté pour la négative: un carrelage peut être supprimé sans altérer la substance du mur. Le mesurage doit donc être effectué au nu de la cloison. Le débat peut paraître fallacieux, mais dans l'affaire en question, les 0,06 m2 d'emprise du carrelage pour la cuisine et les 0,04 m2 pour la salle de bain faisaient la différence, car en les excluant, la superficie réelle mesurée par les acquéreurs restait, avec un écart de 4,89 % par rapport à la surface annoncée, inférieure au pourcentage d'erreur admis de ... 5 %

III. Auteur du mesurage

La loi n'exige pas que le mesurage soit effectué par un professionnel. Le vendeur peut très bien y procéder, mais il prend alors un risque particulier. Le recours à un professionnel qualifié est recommandé, en raison de la technicité de l'opération de mesurage dans certaines circonstances et des conséquences pécuniaires graves d'une erreur. De plus, pensez à vérifier que les professionnels sollicités ont souscrit une assurance couvrant le risque de mise en jeu de leur responsabilité en cas d'erreur.

IV. Frais de mesurage

La loi ne précise pas à qui du vendeur ou de l'acquéreur incombent les frais de mesurage.La pratique s'est assez largement orientée vers la solution consistant à faire supporter ces frais par le vendeur, en considérant qu'il s'agissait de frais accessoires aux obligations d'information et de délivrance pesant sur celui-ci.

V. Sanctions

A. La superficie n'est pas indiquée dans l'acte

La sanction de l'absence d'indication de la superficie de la partie privative est la nullité de l'acte.Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 4). La nullité de l'acte ne peut être demandée que par l'acquéreur ; il s'agit donc d'une nullité relative. La qualité de l'acquéreur est indifférente : la protection bénéficiera au professionnel comme au particulier. Le juge, saisi d'une action en nullité, est tenu de la prononcer : il s'agit d'une nullité de droit ou obligatoire. La nullité de l'acte entraîne la remise des parties dans l'état d'origine. Prononcée au stade de l'avant-contrat, elle impose la restitution à l'acquéreur des sommes versées au titre de la contrepartie du droit d'option ou d'un acompte. Intervenant après la signature de l'acte authentique, la nullité impose la restitution du prix, des droits d'enregistrement et autres taxes. Aucun émolument n'est dû au notaire sur l'acte déclaré nul par sa faute. Le nouveau transfert de propriété de l'immeuble en sens inverse qui en résulte ne subit pas non plus de droits de mutation ni de contribution de sécurité immobilière (CGI art. 1961 al. 3).

Qu'il s'agisse d'un logement déjà construit ou encore en construction, l'acte de vente d'un bien immobilier doit comporter la surface habitable du logement selon la loi Carrez. Un constructeur qui avait indiqué dans un contrat la surface au sol et non la surface régie par la loi Carrez a été sanctionné par la Cour de cassation.

La surface d'un immeuble d'habitation doit être déterminée selon les règles de la loi Carrez, même s'il s'agit d'un immeuble acheté « en l'état futur d'achèvement ». C'est ce qu'a conclu la Cour de cassation dans une décision le 18 mars dernier, dans un procès opposant un constructeur immobilier à un couple d'acheteurs. Le couple avait acheté un appartement dans un immeuble à construire. Plusieurs mois après, une fois le logement livré, les propriétaires avaient fait contrôler la surface de l'appartement avant d'en prendre possession. Constatant qu'il manquait plus de 9 % de la surface annoncée, ils avaient alors réclamé une baisse du prix et une indemnisation.

L'appartement se trouvant au dernier étage, le constructeur avait calculé la surface au sol, et non la surface disponible disposant d'une hauteur minimum de 1,80 m sous plafond, comme l'exige la loi Carrez de 1996. Selon le constructeur, la loi impose la mention des surfaces dans le dossier de vente, mais pas des « surfaces habitables ».

Pour le constructeur, il aurait fallu que le contrat mentionne expressément la surface habitable. La Cour de cassation lui a donné tort : selon les règles de vente et de construction du Code de la construction et de l'habitation, les surfaces annoncées et indiquées dans l'acte de vente doivent être les surfaces habitables approximatives, selon la loi Carrez. (Cass. Civ 3, 18.3.2021, K 19-24.994).

B. La superficie indiquée dans l'acte est erronée

L'erreur portant sur la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte peut jouer dans deux sens : la superficie réelle peut lui être supérieure ou inférieure. Dans le premier cas, favorable à l'acquéreur, « l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 6). Seule l'erreur défavorable à l'acquéreur, résultant d'un déficit de superficie, entraîne une diminution du prix.

L'action en diminution de prix n'est  recevable que pour autant que la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l'acte (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). Pour déterminer le seuil d'ouverture de l'action en diminution de prix, il faut partir de la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte et la comparer à celle constatée dans la réalité.

La charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, à qui il incombe de justifier que la superficie réelle de la partie privative est moindre que celle mentionnée dans l'acte. L'action en diminution de prix doit être intentée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 8). Il s'agit d'un délai de forclusion ( le délai de forclusion est la durée pendant laquelle il est possible d'exercer une action en justice. Passé ce  délai, une action en justice n'est donc plus envisageable. Le délai de forclusion limite ainsi, dans le temps, la possibilité de faire valoir un droit devant la justice ).

L'acquéreur peut être tenté, une fois ce délai échu, de se retourner contre l'expert ayant commis l'erreur de mesurage, en invoquant l'article 1382 du Code Civil ('tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'). Cette responsabilité mise en cause est quasi-délictuelle et non contractuelle, car ce n'est pas l'acquéreur qui a passé contrat avec l'expert.
La cour d'appel de Paris (arrêt 08/12451 du 24 février 2011) rejette les prétentions d'un acquéreur à une telle indemnisation. L'un des motifs allégués par la Cour est 'qu'ayant laissé s'opérer la déchéance de leur action en diminution de prix contre les vendeurs, les acquéreurs ne sont pas fondés à agir en vertu de l'article 1382 du Code Civil à l'encontre du mesureur qui a établi le certificat annexé à l'acte authentique de vente alors que leur préjudice né de la différence de surface provient de leur propre carence et non de la faute de l'intimée avec laquelle ce préjudice n'a pas de lien de causalité.
L'acquéreur d'un bien immobilier victime d'une erreur de mesurage doit impérativement diligenter l'action en diminution de prix dans un délai d'un an après la vente. Une fois ce délai échu, ses chances d'obtenir une indemnisation sont compromises, le non respect de l'échéance pouvant être retenu comme une négligence fautive à l'origine du préjudice.

La Cour d'Appel de Paris (arrêt du 22 janvier 2004, affaire Pheloux/Schneegans) précise les modalités de dédommagement de l'acquéreur lorsqu'une vente a eu lieu sur la base d'une surface certifiée supérieure de plus de 5% à la surface exacte.
La Cour condamne l'expert à payer au vendeur la somme de 6000 € correspondant à la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte. En revanche la Cour rejette la demande du vendeur d'être dédommagé par l'expert sur la base de l'indemnité de diminution de prix correspondant à la différence entre la superficie exacte (98,87 m²) et la superficie certifiée (104,10 m²). La Cour estime en effet que le vendeur n'apporte pas la preuve qu'il aurait pu vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte.
La Cour condamne donc le vendeur à payer à l'acquéreur 20 518 € correspondant à l'indemnité de diminution de prix.

En cas de surface majorée par erreur par l'expert, c'est le propriétaire vendeur qui assume la majeure partie des conséquences financières. Le propriétaire vendeur a donc intérêt à choisir un expert compétent.

Le 15 octobre 2020

Sources : Loi Carrez legifrance - Loi Carrez (loi-carrez.fr)

Loi Carrez : qu'est-ce que c'est et comment la calculer ? (journaldunet.fr)

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