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Les obligations d'information et de délivrance du vendeur immobilier


De manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. À cet effet, la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien.


L’obligation d’information qui pèse sur les futurs contractants est expressément formulée à l’article 1112-1 du Code civil. L'obligation d'information incombant au vendeur n'est pas spécifique au contrat de vente, mais inhérente au droit commun des contrats.
Il existe deux sortes d'obligation d'information :
- L'obligation précontractuelle d'information, selon laquelle  tout vendeur est tenu d'informer l'acheteur de toutes les caractéristiques essentielles du produit et dont le manquement est  sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle. Cette information doit figurer sur les documents précontractuels. On la  retrouve surtout dans le domaine des assurances, des banques, des concessionnaires automobiles, etc.…
- L'obligation contractuelle d'information elle se situe au moment de la conclusion du contrat de vente et concerne les caractéristiques essentielles du bien ou service (ce qui comprend aussi  la dangerosité potentielle, les conseils d'utilisation…). L'article  L11-1 du Code de la consommation met à la charge du professionnel une  obligation générale d'information envers le consommateur. Cette information peut se faire par le biais des étiquetages, de publicités ou encore oralement.


Depuis plusieurs années, la volonté du législateur est d’assurer une meilleure protection et une meilleure information de l’acquéreur immobilier par la remise de diagnostics obligatoires concernant l’état du bien et les risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier l'ensemble des états, constats et  diagnostics qui doivent être réalisés et communiqués dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies  par les dispositions qui les régissent, les documents suivants (CCH art. L 271-4, I) :
1° Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-6 du Code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits  contenant de l'amiante prévu à l'article L 1334-13 du Code de la santé  publique
3° L'état relatif à la présence de termites dans le  bâtiment prévu à l'article L 133-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L 134-6 du Code de la construction et de l'habitation ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L 125-5 du Code de  l'environnement, l'Etat des Servitudes Risques et d'Information sur les  Sols (ESRIS) ;
6° Le diagnostic de performance énergétique (DPE) prévu à l'article L 134-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L 134-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif mentionné à l'article L 1331-11-1 du Code de la santé publique
9° L'information sur la présence d'un risque de mérule prévue à l'article L 133-9 du Code de la construction et de l'habitation.

Chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic  technique que dans la mesure où la réglementation spécifique à ce  document l'exige (CCH art. L 271-4, I). Par exemple, l'état relatif à la présence de termites ou de mérule ou à l'existence de risques naturels  n'est pas requis si l'immeuble concerné est situé dans une zone  géographique qui n'est pas exposée à ces problèmes. Le dossier de  diagnostic technique requis pour la vente d'un immeuble ne comporte donc pas nécessairement l'intégralité des documents prévus par l'article L  271-4,I du Code de la construction et de l'habitation.
Lorsqu'il  est établi en même temps que les différents diagnostics, le métrage de la superficie du bien vendu, obligatoire s'il s'agit d'un lot dépendant  d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, est en pratique joint au dossier de diagnostic technique mais cela ne signifie pas qu'il est pour autant soumis au régime de ce dernier. Pour plus d’informations sur le sujet voir notre article La loi Carrez.


Le vendeur doit délivrer une chose conforme aux spécifications du contrat. Cette conformité est toutefois susceptible de diverses interprétations : à la conception matérielle de la conformité, une partie de la doctrine a  ajouté une approche fonctionnelle dont la réception en jurisprudence est à l'origine d'une confusion avec la garantie des vices cachés (pour en savoir plus sur les vices cachés en immobilier lire notre article).
La conformité matérielle de la chose délivrée à celle qui a été commandée s'apprécie aussi bien quantitativement que  qualitativement. Cette dernière s'apprécie par référence aux  stipulations du contrat. La chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve au moment de la conclusion de la vente, ce qui impose au  vendeur, lorsque la délivrance est retardée, de conserver la chose jusqu'à cette date. La conformité fonctionnelle s'entend de l'aptitude de la chose vendue à remplir l'usage auquel on la destine.
Il convient toutefois de distinguer cette notion de celle de vice caché :  la non-conformité s'apprécie par référence aux spécifications  contractuelles tandis que le vice caché est déterminé par l'inaptitude  de la chose à l'usage auquel on la destine.

Aux termes de l'article 1615 du Code civil, la chose doit être délivrée  avec ses accessoires. Ceux-ci peuvent être des accessoires matériels  (fruits fournis par la chose, éléments affectés à son service…) ou  juridiques.  Ils comprennent au moins trois séries  d'éléments : les documents administratifs nécessaires à l'usage de la  chose, certains droits réels attachés à la chose tels que les servitudes et enfin certains droits et obligations attachés à la chose vendue.
Si le principe d'effet relatif des conventions conduit à exclure par principe la transmission accessoire des contrats relatifs à la chose  vendue (sauf disposition légale particulière : bail, contrat de travail, contrat d'assurance…), la jurisprudence admet plus volontiers, quoique avec de multiples nuances, celle des droits et actions attachés à la chose : créances de non-concurrence, de délivrance ou de garanties ainsi que d'indemnisation.
Les modalités de l'obligation de délivrance intéressent le lieu (la chose  est en principe quérable), le moment (immédiat sauf clauses d'échéances  ou délais de livraison) et les formes (simple mise à disposition) de la délivrance. En ce qui concerne les immeubles, la délivrance s’effectue par la remise des titres de propriété ou par la remise des clés au nouveau propriétaire (article 1605 du code civil ).

Lorsque le vendeur méconnaît son obligation de délivrance (retard, inexécution  ou non-conformité), la sanction varie selon que les parties ont ou non  aménagé conventionnellement la responsabilité du vendeur.
L'acheteur a ainsi la faculté de demander l'exécution de l'obligation ou d'obtenir la résolution du contrat (judiciaire ou unilatérale en cas de  manquement suffisamment grave, à moins que le juge n'ordonne la  réfaction du contrat) assortie, le cas échéant, d'une condamnation au  paiement de dommages-intérêts.
Les  parties peuvent toutefois aménager le régime de la résolution du contrat (clauses résolutoires de plein droit) ainsi que celui de la responsabilité du vendeur (clause limitative de responsabilité sauf si elle est considérée comme abusive).



Exemples jurisprudentiels


L’acquéreur d’un immeuble de 16 appartements destinés à la location demandait réparation au vendeur pour divers désordres constatés après  l’achat: le raccordement au tout-à-l’égout n’était pas conforme à la réglementation (présence d’une fosse intermédiaire au lieu d’un  raccordement direct), une souche de cheminée inutilisée était en mauvais état. La Cour de cassation  (Cass. civ. 3ème du 09/07/2013, n° 12-21.911)  lui a donné satisfaction. Selon elle, le vendeur n’avait pas rempli son obligation d’information et devait  indemniser l’acheteur du préjudice en payant le coût des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres (notamment 5 096 € pour le  raccordement direct au tout-à-l’égout et un coût inférieur pour  l’arasement de la souche). Elle a censuré le raisonnement des juges de  la cour d’appel de Douai qui avaient nié tout préjudice. Selon eux, les  frais de curage de la fosse pouvaient être facturés aux locataires, la  ville n’avait pas exigé de mise en conformité du système  d’assainissement, et le montant des travaux, dérisoire au regard de la  valeur l’immeuble, n’avait pas pu influer sur le prix de vente.


L’acte de vente ne définissant pas les terrains vendus comme des parcelles à bâtir leur inconstructibilité ne constitue pas un défaut de conformité  relevant de l’obligation de délivrance mais un vice caché. Il en est  ainsi malgré un certificat d'urbanisme positif. Des parcelles de terrain pour lesquelles un certificat d’urbanisme positif (le certificat d'urbanisme est dit positif lorsque l'opération dont a fait  état le demandeur peut se réaliser - C. urb. art. R 410-13) a été délivré par la mairie sont vendues. L’acte de vente mentionne  qu’elles sont situées, selon un arrêté préfectoral antérieur, dans le périmètre de protection d’un forage interdisant toute construction. Un refus de permis de construire est opposé à l’acheteur qui assigne le vendeur en nullité de la vente  pour manquement à l’obligation de délivrance et erreur sur la substance.
Les juges rejettent sa demande aux motifs que l’acte de vente ne définit  pas les terrains comme des parcelles à bâtir et que, malgré un  certificat d’urbanisme positif, l’inconstructibilité des terrains  constitue non pas un défaut de conformité relevant de l’obligation de  délivrance mais un vice caché  (Cass. 3e civ. 13-7-2017 n° 16-19.353 F-D). Et l’erreur n’est pas excusable, l’acheteur, en sa qualité d’agent immobilier, étant parfaitement informé de l’existence de l’arrêté préfectoral.


L’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur suppose la remise  d’un immeuble conforme à sa destination et aux stipulations  contractuelles (Cass. 3e civ. 14-5-1997 n° 95-13.840 : RJDA 1/98 n° 31). La conformité s’apprécie ainsi par rapport aux engagements particuliers pris par le vendeur, tel l’engagement de vendre un terrain avec les droits à construire (Cass. 3e civ. 16-7-1998 n° 95-21.530 : RJDA 11/98 n° 1200).
L’acheteur ne peut pas invoquer un manquement à  l’obligation de délivrance à défaut d’un engagement spécifique du  vendeur sur la constructibilité des parcelles. Dans cette ligne, il a  déjà été jugé que la remise par le vendeur à l’acheteur d’un diagnostic  amiante négatif ne vaut pas engagement du vendeur de livrer un immeuble  exempt de ce matériau (Cass. 3e civ. 23-9-2009 n° 08-13.373 : RJDA 2/10 n° 141).


L’erreur sur la substance (devenue erreur sur les qualités essentielles), quant à elle, n’est une cause de nullité que lorsqu’elle est excusable (C. civ. art. 1132). L’erreur devient illégitime lorsque celui qui l’invoque était informé  ou avait le devoir de s’informer. Tel était le cas de l’acheteur, en sa  qualité d’agent immobilier.


Dès lors qu'un acte de vente mentionne qu'un bien immobilier a fait l'objet d'une dépollution, le vendeur est tenu de livrer un bien  conforme à cette caractéristique. La Cour de cassation l'a signifié clairement. Par une décision du 29 février 2012  (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 février 2012, 11-10.318), la Haute juridiction judiciaire affirme que l'obligation,  inscrite dans le code civil, de garantir la chose que l'on vend est  applicable à un bien immobilier présenté comme étant dépollué.
Un couple avait vendu à une SCI des terrains et des entrepôts commerciaux destinés à être démolis pour permettre la construction d'immeubles d'habitation.
Une des clauses de l'acte de vente mentionnait que les biens vendus  avaient fait l'objet d'une dépollution, ce qui était attesté par un courrier de l'entreprise ayant effectué cette dépollution. De plus, le dernier locataire des lieux avait fait établir un dossier de cessation d'activité avec indication de remise en état du site, dossier dont l'acquéreur avait reconnu être en possession préalablement à l'acte de vente.
Ayant découvert, au cours des travaux de construction, une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération complémentaire de dépollution, la SCI a assigné les vendeurs en paiement du coût des travaux de dépollution

La cour d'appel de Colmar avait débouté la SCI de sa demande. Pour les juges du fond, l'acquéreur, qui avait connaissance avant de signer l'acte de vente de l'état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites, ne pouvait pas reprocher au vendeur la découverte d'une pollution résiduelle.

Les juges avaient retenu que le vendeur avait fourni tous les  éléments relatifs à l'état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site. Il en était ressorti qu'il avait  été mis un terme aux sources de pollution et à l'extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressivement et naturellement. De plus, l'acquéreur n'avait pris aucun engagement personnel de dépollution du site.
La Cour de cassation censure les juges de Colmar. "En statuant ainsi,alors qu'elle avait relevé que l'acte de vente mentionnait que l'immeuble avait fait l'objet d'une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique, la cour d'appel a violé l'article 1603 du Code Civil", juge la Cour.


L'obligation de délivrance conforme contenue dans ces dispositions du code civil, qui doit être distinguée de l'obligation de garantie des vices cachés ou de l'obligation d'information de l'article L. 514-20 du code de l'environnement, "permet d'engager la responsabilité du vendeur en cas de non-conformité, c'est-à-dire de non-respect des spécifications convenues",  or, "la clause insérée à l'acte de vente, qui fonde en l'espèce l'obligation  mise à la charge des vendeurs, ne fixait aucune limite claire quant à la dépollution et à la réhabilitation du terrain".


Caractérise un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur le non-fonctionnement du système de chauffage, qui constitue un accessoire indispensable de la maison d'habitation vendue. Les acquéreurs d'une maison d'habitation constatent en entrant dans les  lieux que l'installation de chauffage est hors service, les radiateurs  ayant éclaté sous l'effet du gel. Invoquant le manquement du vendeur à son obligation de délivrance, ils demandent sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Cette demande est accueillie : s'agissant d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue ; l'absence d'un tel  système ou son non-fonctionnement constituent donc un manquement à  l'obligation de délivrance.  Par suite, le vendeur ne peut pas utilement se prévaloir d'une clause de l'acte de vente l'exonérant de la garantie des vices cachés.
Le vendeur n'exécute son obligation de délivrance que s'il délivre exactement la chose convenue au contrat (Cass. civ. 18-7-1995 n° 93-14.067 P : RJDA 1/96 n° 30). Le vendeur a  l'obligation de délivrer, le cas échéant, les accessoires du bien vendu (C. civ. art. 1615), faute de quoi il manque à son obligation de délivrance (Cass. com.  9-7-2013 n° 12-21.062 : RJDA 10/13 n° 782).  Cette décision illustre la manière dont la notion d'accessoire est appréciée par les juges, ainsi que la distinction entre délivrance et vices cachés. (Cass. 3e civ. 28-2-2018 n° 16-27.650 F-D).



Sources : https://www.actu-environnement.com/ae/news/site-po...

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