Image

L'obligation de délivrance du bailleur

En premier lieu, le bailleur a l'obligation de délivrer au locataire le logement loué à la date convenue. Il est responsable du préjudice causé au locataire pour tout retard dans la mise à disposition des lieux et ce même si ce retard est imputable au précédent locataire.

Il résulte de l'article 6a de la loi de 1989 que le logement doit être en bon état d'usage et de réparation et que les équipements doivent être en bon état de fonctionnement.

La notion de bon état d'usage signifie que le logement doit être délivré dans un état tel qu'il soit propre aux usages auxquels il est destiné. Le logement n'a donc pas besoin d'avoir été remis à neuf mais il doit permettre d'y vivre décemment. Cette obligation concerne également les accessoires tels que les dépendances, cours, jardins...

Le décret du 6 mars 1987 concerne les conditions minimales de confort et d’habitabilité du logement mis en location. Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence auxquelles doivent correspondre le logement loué (lire notre article sur le sujet) . En cas de non-respect de ces normes on peut considérer que le bailleur n'a pas rempli son obligation  .Ainsi, un logement ne peut être donné à bail que s'il répond aux critères de décence fixés par le décret de 2002 qui constituent des normes minimales.

La loi de 1989 fait obligation au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation. De plus, les équipements mentionnés au bail doivent être en bon état de fonctionnement. Il s'agit des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant les équipements de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun.

Il est possible de déroger à cette obligation en mettant à la charge du locataire certains travaux. Cette convention de travaux n'est possible qu'à condition que :
- le logement réponde aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret de 1987,
- le logement réponde aux critères de décence énoncés par le décret de 2002.

Il n'est donc pas possible d'obtenir par ce moyen la remise en état d'habitabilité d'un logement non conforme à ces normes comme les travaux de réfection de la toiture. Il s'agit seulement de permettre au
locataire d'exécuter au lieu et place du bailleur des travaux que celui-ci pourrait faire effectuer pour améliorer le logement.

L'article 6a de la loi de 1989 exige qu’une clause particulière du contrat énumère expressément les travaux que le locataire doit faire exécuter. En pratique, la liste et un devis estimatif seront annexés au bail. Si par la suite, alors que la convention a été valablement établie, le locataire se refusait à faire les travaux, le bailleur pourrait l'y contraindre.

La clause doit en outre déterminer les modalités d'imputation des travaux sur le loyer et en particulier la durée de cette imputation. La clause devra prévoir les modalités de dédommagement du locataire en cas de départ anticipée.

L'obligation imposée au bailleur de délivrer un local en bon état d'usage et de réparation a un caractère impératif. Le locataire peut obtenir une exécution en nature et demander que les travaux nécessaires soient effectués par le bailleur. Il peut aussi obtenir des dommages et intérêts pour les troubles de jouissance que lui causent ces travaux. L'indemnisation du locataire peut aussi s'opérer par le biais d'une réduction de loyer.

Sources: https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/bail-...
http://afr-avocats.com/index.php/afr-avocats/actua...


Le 8 février 2018

0 0
Feed