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L'indivision


Vous achetez à deux ou plus ? Vous héritez, vous divorcez ? Toutes ces situations ont un point commun vous pouvez vous retrouver en indivision. L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes ont un droit de propriété identique sur un même bien.

Vous et vos co-indivisaires êtes propriétaires de tout le bien et pas seulement d’une partie de celui-ci. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code Civil, ainsi que les articles 1873-1
et suivants de même code pour les conventions d’indivision. Plusieurs questions se posent  : comment se gère une indivision et comment en sort-on ? Quelles sont les obligations de chaque indivisaire ?



I. La composition de l’indivision

L’indivision n’a pas la personnalité morale, elle ne possède pas de patrimoine.  Toutefois, s’agissant d’un bien ou d’une masse de bien, elle peut être vue comme un actif qui au cours du temps peut créer des dettes qui sera  alors à la charge des indivisaires.

A. L’actif

Il est formé par le ou les biens indivis. De même la subrogation est toujours possible. De plus, les biens indivis peuvent s’accroître ainsi avec les fruits et revenus produits par ces biens. La règle est  l'égalité entre les personnes qui sont dans l'indivision. Par ailleurs, l'égalité entre les personnes dans l'indivision s'appliquent aussi pendant le partage de l'indivision. Cette égalité entre les personnes
indivisaires fera que si une des personnes fait usage d'un bien indivis pour son propre compte, il faudra qu'elle paye une indemnité que l'on assimile à un revenu indivis. Mais dans la pratique, l'indemnité ne sera réclamée qu'au moment du partage. Enfin, si un des Indivisaires est la cause d' une dégradation d' un bien il devra indemniser les autres en cas de moins-value (inversement en cas d' amélioration).

B. Le passif

Le passif est constitué des dettes de l’indivision. On peut distinguer :
- les créanciers antérieurs à la naissance de l'indivision,
- les créanciers postérieures à l'indivision dont la créance est née de la conservation ou de la gestion des biens indivis et les créanciers qui ont pour débiteurs solidaires l'ensemble des Indivisaires peuvent agir sur les biens indivis et bénéficient d'un droit de préférence.
- les dettes personnelles des Indivisaires : les créanciers personnels des Indivisaire ne peuvent pas agir sur les biens de l'indivision. Cependant ils peuvent provoquer le partage si la créance est certaine et le partage possible.


Chaque propriétaire indivis est redevable de la taxe foncière, au prorata de ses droits dans l’indivision. L’administration fiscale établie l’imposition de la taxe foncière au nom de l’indivision. Les propriétaires indivis ne sont pas solidaires entre  eux : la totalité de la taxe foncière ne peut en principe être réclamée à un seul copropriétaire indivis. Bien qu’ils soient imposés collectivement, les copropriétaires indivis ne sont pas soumis à une obligation de solidarité. Ainsi, un copropriétaire n’est pas tenu de payer la totalité de la taxe foncière.

Cette solution a été confirmée par un arrêt de la Cour administrative d’appel de Douai du 17 novembre 2005 11-2005 n° 03-736, 3e ch., Vilain : « Considérant que l'obligation de payer la taxe foncière incombant à un propriétaire indivis ne saurait excéder ses droits dans l'indivision, dès lors que la solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.  [...] Dans la mesure où l'administration ne se prévaut d'aucun document qui aurait prévu une clause de solidarité entre coïndivisaires de la succession de M. Y, le trésorier d'Hénin-Beaumont ne pouvait décerner les quatre commandements de payer contestés en vue du paiement de la totalité de la taxe foncière sur les propriétés bâties litigieuse à la charge exclusive de M. X ».

L’administration fiscale ne serait en droit de demander le paiement de la totalité de la taxe foncière à l’un des copropriétaires indivis dans la situation où une clause de solidarité serait instituée. Ainsi, le fait d’envoyer l’avis d’imposition à un seul copropriétaire n’a pas pour effet de le rendre seul redevable de la taxe foncière.



II. La gestion de l'indivision

Deux possibilités s'offrent à vous pour gérer une indivision :
- vous concluez une convention d'indivision,
- vous ne faites aucune démarche et l’indivision est régie par les dispositions légales.

A. La convention d’indivision

Si vous et vos co-indivisaires souhaitez rester en indivision, vous pouvez convenir ensemble des modalités d’exercice de vos droits indivis dans une convention d’indivision. Cette convention
écrite liste les biens de l’indivision ainsi que vos droits respectifs, vous êtes libres d'en définir le contenu, son établissement suppose l’unanimité des indivisaires.

Elle peut être :
- Soit à durée indéterminée : elle dure tant que le partage n’est pas provoqué.
- Soit à durée déterminée : dans ce cas, elle ne peut être conclue pour une durée supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties (art 1873-3 Code civil)
Pendant la durée de la convention, le partage des biens ne peut pas être demandé par les indivisaires.
En présence de biens immobiliers, la convention doit être rédigée par un notaire.


La convention d’indivision peut avoir pour objet l’administration de l’indivision : ainsi, la convention peut prévoir qu'en l'absence d'incapables certaines catégories de décisions seront prises autrement qu'à l'unanimité. Toutefois, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires (article 1873-8 du Code Civil).

Les coïndivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être déterminées par une décision unanime des indivisaires  (article 1873-5 du Code Civil).

Le gérant représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice, tant en demandant qu'en défendant. Il est tenu d'indiquer, à titre purement énonciatif, le nom de tous les indivisaires dans le premier acte de procédure.Le gérant administre l'indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut, toutefois, disposer des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale des biens indivis, ou encore s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite.

Le gérant a droit, sauf accord contraire, à la rémunération de son travail. Les conditions en sont fixées par les indivisaires, à l'exclusion de l'intéressé, ou, à défaut par le président du tribunal de grande instance statuant à titre provisionnel.  Le gérant répond, comme un mandataire, des fautes qu'il commet dans sa  gestion (article 1873-10 du Code Civil)


B. Les dispositions légales

En l’absence de convention d’indivision, la gestion du bien indivis va dépendre de la nature des actes engagés :

Les actes conservatoires concernent la bonne conservation du bien : son entretien, les réparations qui y sont apportées, etc.  Vous pouvez passer seul ces actes, sans l’accord des autres. Ainsi, vous pouvez effectuer seul des travaux de conservation (travaux de réparation d’une toiture qui risque de s’effondrer par exemple).
Si vous financez les dépenses de conservation avec vos fonds propres vous pouvez obtenir le remboursement des sommes avancées lors du partage.

Les actes d’administration concernent la gestion courante du bien : par exemple, mettre le bien en bail d’habitation. Il faut l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires pour passer ce type d’actes (article 815-3 du code civil). Ils peuvent être directement signés par les deux tiers des indivisaires ou par un seul qui aura obtenu le pouvoir d’au moins deux tiers d’entre eux. Attention : il conviendra d’informer les autres indivisaires de la conclusion de ces actes.


Les actes de disposition sont les actes les plus grave. Il s’agit en général de la vente du bien immobilier mais attention, conclure un bail commercial est également considéré comme un acte de
disposition. Ces actes de disposition doivent être décidés à l’unanimité des indivisaires.

Le juge peut autoriser un indivisaire à représenter un autre indivisaire qui se trouve hors d’état de manifester sa volonté (art 815-4 Code civil). L’habilitation peut alors être soit générale, soit particulière
pour certains actes. Les actes passés en représentation de l’indivisaire (c’est à dire en son nom) engage ce dernier. 


C. Que se passe-t-il si vous et vos co-indivisaires êtes en désaccord ?

Si le désaccord porte sur la vente du bien indivis, vous pouvez demandez la vente avec certains de vos co-indivisaires à condition de représenter les 2/3 des droits indivis. Vous devez signifier aux autres indivisaires votre intention de vendre. En cas de refus ou de silence, le Tribunal de Grande Instance (TGI) pourra autoriser la vente.

Si le désaccord concerne la gestion du bien indivis, le TGI peut autoriser toutes les mesures urgentes que requier tl’intérêt commun. En effet, quand le refus d’un indivisaire de donner son consentement met en péril l’intérêt commun, le TGI peut autoriser les autres co-indivisaires à passer sans lui cet acte. Cependant, le TGI ne peut pas régulariser un acte antérieurement accompli.



III. Les droits et obligations des indivisaires

Tous les indivisaires doivent contribuer au paiement des dettes de l'indivision. Vous devez donc payer les frais d'administration et les charges communes se rapportant au bien indivis comme l'assurance, les charges de copropriété .. Le montant de votre contribution est proportionnel à la part que vos détenez dans l'indivision.


Selon un arrêt (civ 1 13 septembre 2017 16-18.789), l'assurance habitation qui vise à conserver l'immeuble indivis est à la charge de l'indivision post communautaire jusqu'au jour du  partage, en dépit de l'occupation privative par un indivisaire.
En l'espèce, suite à un jugement ayant prononcé le divorce de deux époux, un contentieux apparaît lors des opérations de liquidation – partage de leur communauté. L'ex épouse occupant privativement l'immeuble anciennement commun tombé dans l'indivision post communautaire, les juges du fond ont considéré qu'elle avait seule la charge des primes de l'assurance multirisque habitation de l'immeuble au motif que l'assurance incombe à l'occupant. Sur ce dernier élément, l'arrêt d'appel est cassé partiellement par la Cour de cassation au visa de l'article 815 – 13 du Code civil. Ce texte prévoit que « lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation.
Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés ».

La haute juridiction qualifie donc l'assurance habitation de dépense qui tend à la conservation de l'immeuble indivis et qui en conséquence incombe à l'indivision post communautaire jusqu'au jour du partage, malgré l'occupation privative par un indivisaire. L'enjeu économique est à prendre en compte. Ainsi, en l'espèce, l'ex épouse demandait que soient prises en considération, dans le compte à établir entre les parties, les sommes par elle réglées au titre de l'assurance multirisque habitation de l'immeuble indivis depuis 1995 jusqu'au partage à intervenir. Il est nécessaire de rappeler à ce sujet que l'indemnité due à l'épouse dans le cadre de l'indivision post-communautaire sera calculée selon les termes de l'article 815 – 3 du Code civil.


La Cour de cassation vient d’opérer un revirement de jurisprudence (Cass. civ. 1ère du 05/12/2018, n° 17-31.189) en décidant que l’indivision doit payer la  taxe d’habitation, alors qu’auparavant cette charge incombait à celui qui occupait le bien. Ce changement de position est important, notamment pour les couples qui se séparent lorsque l’un d’entre eux seulement  occupe le bien immobilier appartenant en indivision aux deux.
Suite à son divorce, une femme a occupé un logement qu’elle détenait  en indivision avec son ex-mari. Au moment du partage effectif des biens  communs, Madame, qui a payé la taxe d’habitation, estime que c’est une charge que doivent régler tous les indivisaires.
La Cour d’appel lui a donné tort, en considérant que la taxe d’habitation n’est pas une dépense de conservation du bien et qu’elle doit donc être supportée par l’occupant.
Saisie de l’affaire, la Cour de cassation a invalidé cette analyse. S’appuyant sur l’article 815-13, alinéa 1 du code civil qui prévoit l’indemnisation de l’indivisaire ayant fait, sur ses deniers personnels,des dépenses nécessaires pour la conservation des biens indivis, les magistrats ont estimé que la taxe d’habitation avait permis la conservation de l’immeuble indivis et qu’elles devaient être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. La Cour de cassation a considéré également que le préjudice résultant de l’occupation privative est quant à lui compensé par l’indemnité prévue par l’article 815-9 du Code civil.

Désormais, la Cour de cassation considère, comme c’est déjà le cas pour la taxe foncière, que la taxe d’habitation constitue une dépense de conservation et qu’elle doit être payée par  l’indivision et non par le seul indivisaire qui occupe privativement du bien indivis. Auparavant, elle estimait que la taxe d’habitation et les charges de copropriété courantes correspondant à l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif relevaient des frais liés à l’occupation privative de l’indivisaire et lui incombait.


Si vous payez seul un créancier pour une dépense qui s'impose à tous les indivisaires, vous êtes en droit de vous retourner contre les autres indivisaires afin que ces derniers le remboursent du montant correspondant aux parts respectives qu'ils détiennent.

En cas de dommage ou de dégradation d'un bien indivis, tous les indivisaires sont en principe responsables. Toutefois, la loi prévoit que si une dégradation ou une détérioration a été commise du fait ou par la faute d'un seul indivisaire, ce dernier doit en répondre (article 815-13 du Code civil). Si l'un des indivisaires use et jouit privativement de la chose indivise (exemple : lorsqu'il occupe seul un appartement en indivision), il est en principe redevable d'une indemnité d'occupation vis-à-vis des autres indivisaires (article 815-9 du Code civil). Vous pouvez toutefois décider par convention que cette indemnité ne sera pas due.

Vous pouvez céder tout ou partie de ses droits indivis à un autre indivisaire. Cependant, lorsque la vente concerne une personne étrangère à l’indivision, les co-indivisaires disposent d’un
droit de préemption. Vous devez donc avertir les autres indivisaires de votre intention de vendre par acte d’huissier de justice.

Ce mécanisme permet d’éviter qu’un tiers n’entre dans l’indivision. Le droit de préemption d'un indivisaire est le droit de priorité dont il dispose sur les tiers lorsqu'un autre indivisaire souhaite vendre sa part du bien indivis. Si vous souhaitez vendre votre part, vous devez ainsi informer de votre intention les autres indivisaires par acte d'huissier, en précisant les conditions de la vente, et notamment son prix. Les autres indivisaires ont un délai d'un mois pour vous transmettre leur décision et éventuellement faire jouer leur droit de préemption. Si vous vendez votre part sans informer les autres indivisaires, la vente doit être considérée comme nulle (article 815-16 du Code civil).



IV La sortie d’une indivision

En vertu de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Ce principe connaît cependant deux exceptions qui vont permettre de maintenir l’indivision :
- lorsqu’il y a une convention d’indivision. Pendant la durée de cette convention (qui ne peut excéder cinq ans), aucun indivisaire ne peut solliciter le partage.
- lorsqu’il y a un sursis par décision de justice : un indivisaire peut demander en justice le sursis au partage. Cela est prévu par l’article 820 du Code civil : le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus « si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l’un des indivisaires ne peut reprendre l’entreprise agricole (…) dépendant de la succession qu’à l’expiration de ce délai ».

A. Le partage

Le partage vous permet de sortir de l’indivision. Chacun des indivisaires, se verra attribuer un lot déterminé en fonction des droits qu’il détient dans l’indivision. Il est important de différencier le partage amiable, du partage judiciaire.

1. Le partage amiable

Le partage amiable peut être total ou simplement partiel :
- le partage amiable total : Il est nécessaire que tous les héritiers indivisaires se soient au préalable mis d’accord pour que le partage amiable puisse avoir lieu. Si un indivisaire ne peut-être présent lors du partage amiable, il doit désigner un mandataire pour le représenter.
Vous devez vous accorder avec vos co-indivisaires sur toutes les conditions du partage c'est-à-dire sur la composition et la répartition des lots, leur attribution, ainsi que les délais de paiement des éventuels soultes. Le paiement d’une soulte à l’indivision est dû lorsque la valeur d’un lot est supérieure aux droits d’un indivisaire. Ce dernier devra alors verser une somme d’argent compensant le trop perçu.
Lors d’un partage amiable, l’intervention du notaire n’est pas nécessaire car tous les héritiers sont censés être d’accord sur ledit partage. La seule situation qui nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire est celle du partage amiable d’un bien immobilier, dans le mesure où ce bien est soumis à publicité foncière
(article 835 du Code civil).
- le partage amiable partiel : Les co-indivisaires peuvent décider de procéder à un partage amiable partiel. Cela permet de régler le sort de certains biens.


Le partage de l’indivision est déclaratif : chaque indivisaire est censé être propriétaire de qui lui a été attribué depuis le début. Les parties sont libres quant au contenu et aux modalités de partage :

- elles peuvent procéder ou non à un inventaire des biens ;
- elles peuvent réaliser un partage global ou partiel ;
- elles peuvent fixer comme elles veulent la composition de chaque lot ;
- elles peuvent transiger pour mettre fin à une contestation (partage transactionnel).

Afin d’encourager le partage amiable, la loi permet à tout copartageant de mettre en demeure, par acte d’huissier, un indivisaire qui ne se manifeste pas (mais ne s’oppose pas expressément), de se faire représenter au partage amiable. Si l’indivisaire ne se manifeste toujours pas, un copartageant pourra obtenir du juge la désignation d’une personne qualifiée pour le représenter à l’occasion des opérations de partage. Ce représentant, avec l’autorisation du juge, pourra consentir au partage. Le juge se contente de désigner le représentant mais ne contrôle pas la régularité des opérations de partage.


2. Le partage judiciaire

Le partage judiciaire intervient en cas de désaccord insurmontable entre vous et vos co-indivisaires. Vous devez faire appel à un juge (article 840 du Code civil).Il suffit qu’un seul des indivisaires ne soit pas d’accord pour que le partage ne puisse avoir lieu.
En cas de succession, le Tribunal de Grande Instance (TGI)du lieu d’ouverture du dernier domicile du défunt est compétent.
La demande en justice doit être faite par voie d’assignation délivrée à tous les indivisaires. L’intervention d’un avocate st alors obligatoire.A tout moment, les héritiers peuvent abandonner la procédure judiciaire et poursuivre le partage à l’amiable.  L'assignation doit mentionner :
- les démarches antérieures pour parvenir à un partage amiable,
- le descriptif exact des biens à partager,
- les intentions du demandeur.

Une fois saisi, le tribunal ordonne :
- soit la licitation (vente aux enchères publiques),
- soit le partage.

Dans certains cas, le tribunal peut désigner :
- un juge pour surveiller les opérations,
- un notaire pour assurer les opérations de liquidation et de partage, établir un acte de partage ou un procès-verbal de difficultés en cas de contestation, exposer le résultat des opérations dans un état liquidatif soumis à l'homologation du tribunal.

Comme pour le partage  amiable, le notaire chargé des opérations peut mettre en demeure un indivisaire de se faire représenter, et après un délai de trois mois sans réponse, demander au juge la désignation d'un représentant.

B. L’attribution préférentielle

Elle doit être demandée aux co-indivisaires dans le cadre d’un partage amiable ou au juge dans le cadre d’un partage judiciaire. Vous pouvez donc demander à vous faire attribuer, de manière préférentielle, un des biens composant la masse indivise. Pour que cette attribution préférentielle soit accordée, le bien doit revêtir un intérêt et une utilité majeure : ainsi dans le cadre d'une exploitation agricole, l'héritier exploitant peut demander l'attribution préférentielle.


Source : Memento Francis Lefevre


Le 8 juin 2018

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