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L'indemnité d'occupation


L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil prévoit que si un seul indivisaire use ou jouit, du bien immobilier hérité par exemple, il doit une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf convention contraire.

L’indemnité d’occupation a pour objectif de compenser la perte des fruits et revenus que le bien indivis pouvait vous procurer. En effet, en tant que propriétaire indivisaire, vous avez normalement le droit d’utiliser le bien, avec l’accord des autres indivisaires, et sous réserve de respecter l’usage attribué à ce bien.

Par un accord et sous certaines conditions, les indivisaires peuvent renoncer ensemble à cette indemnité d’occupation.


Pour obtenir une indemnité d’occupation, la loi requiert un usage ou une jouissance privative de la chose indivise.

Un arrêt de la Première Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 21 mars 2016 donne une illustration de la jouissance privative d’un immeuble indivis. Suite à plusieurs successions, un homme se retrouve en indivision avec son beau-frère et son neveu.

Il demande en justice à son beau-frère et à son neveu, une indemnité pour occupation privative de l’immeuble sur lequel ils sont en indivision. En effet, son beau-frère et son neveu occupaient une partie de l’immeuble et ont refusé de lui remettre les clés de l’unique porte d’entrée permettant l’accès à l’immeuble.

La Cour de cassation précise dans cet arrêt que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose ». Dans cette affaire, la détention des clés de la porte d’entrée de l’immeuble permettait aux occupants d’être les seuls à disposer librement du bien indivis, et donc, constituait une jouissance privative et exclusive.


Dans un arrêt du 3 octobre 2018, la Cour de cassation a apporté une nuance. Des concubins sont propriétaires d'une maison. La femme, dont l’état de santé ne permet plus le maintien à domicile, est admise en maison de retraite. Représentée par son tuteur, elle assigne son ex-compagnon en partage de la maison.

La cour d’appel condamne ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au partage. Elle relève qu’il jouit privativement du bien depuis que son ex-concubine ne peut plus quitter la maison de retraite en raison de la dégradation de son état de santé et qu’elle est donc privée de la jouissance de ce bien.

La Cour de cassation censure cette décision : l’impossibilité pour la femme d’occuper l’immeuble ne résulte pas du fait de son ex-concubin. Par conséquent, aucune indemnité d’occupation n’est due.


L’indemnité d’occupation est soumise à une prescription de cinq ans.

Le 10 juin 2005, l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation a jugé que « si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l’exécution d’un jugement condamnant au paiement d’une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l’article 2277 du Code Civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échues plus de cinq ans avant la date de sa demande ».

Aucune demande ne peut en principe être formulée au titre des indemnités d’occupation de plus de cinq ans.


À défaut de fixation à l’amiable, le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par les juges du fond.

Une jurisprudence constante de la Cour de cassation fait de la détermination du montant de l'indemnité d'occupation une question de fait relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 2 juin 2010 indique la méthode de calcul suivie par les juges d'appel, lesquels relèvent "que la cour dispose de tous les éléments pour fixer à la somme de 1.200 Euros le montant de la valeur locative de ce bien immobilier et qu'après application de l'abattement de 30 % admis par toutes les parties, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 840 Euros".

L'expert avait préconisé cet abattement de 30 %, "puisque l'occupant ne bénéficie pas de droits aussi étendus que ceux d'un locataire".

L’évaluation de l'indemnité d'occupation se réfère donc à la valeur locative du bien. Cette valeur doit tenir compte des éventuelles améliorations apportées par l'indivisaire occupant.Il est également logique que l'indemnité d'occupation soit minorée par rapport à la valeur locative, puisque tout locataire dispose, depuis la loi du 6 juillet 1989, d'un véritable droit au logement, assurant une stabilité de l'occupation s'il remplit ses obligations. Au contraire, l'indivisaire occupant est exposé à un partage inopiné, sans que rien ne sache lui garantir que le bien sera mis à son lot.

Le taux précis de l'abattement dépend de la nature du bien et des circonstances de fait. Il oscille généralement entre 15 et 30%.


Sur le plan civil, les sommes versées par l'un des indivisaires aux autres membres de l'indivision, en application de l'article 815-9 du code civil, représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis.

Pour l’indivisaire qui les perçoit, les indemnités d'occupation constituent un revenu brut foncier imposable, dès lors qu'elles se rapportent à la jouissance d'un immeuble nu.

Pour l’autre le versement de l’indemnité ne résulte pas de l'exécution d'une obligation alimentaire mais de la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis. Par suite, les sommes versées au titre de l'indemnité d'occupation ne peuvent pas être admises en déduction de son revenu global.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/i...

https://www.avocats-picovschi.com/indivision-succe...


Le 23 janvier 2019

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