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L'indemnité d'occupation


L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil prévoit que si un seul indivisaire use ou jouit, du bien immobilier hérité par exemple, il doit une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf convention contraire.

 

L’indemnité d’occupation a pour objectif de compenser la perte des fruits et revenus que le bien indivis pouvait vous procurer. En effet, en tant que propriétaire indivisaire, vous avez normalement le droit d’utiliser le bien, avec l’accord des autres indivisaires, et sous réserve de respecter l’usage attribué à ce bien. Par un accord et sous certaines conditions, les indivisaires peuvent renoncer ensemble à cette indemnité d’occupation.

 

Pour obtenir une indemnité d’occupation, la loi requiert un usage ou une jouissance privative de la chose indivise. L'indemnité d'occupation est due même en l'absence.... d'occupation. Ainsi, en droit strict, il conviendrait de parler d'indemnité de privation de jouissance : en effet, pour qu'une indemnité ne soit pas due, il ne suffit pas de dire au juge que les lieux sont inoccupés depuis X jours, il faut démontrer que les autres propriétaires ont pu accéder librement au bien et l'utiliser. C’est à celui qui se prétend libéré de l’obligation de régler l’indemnité d’occupation d'apporter cette preuve. Ainsi, dès lors que l’ordonnance de non-conciliation attribue à l’époux la jouissance du domicile conjugal sans précision sur le caractère onéreux ou non de l'occupation, il doit justifier,s’il ne souhaite pas être condamné à verser une indemnité d’occupation à l’indivision, qu’il a mis les clés à la disposition de son épouse. Le simple fait de les avoir remises à un tiers pour organiser des visites étant insuffisant à constituer une telle preuve. Ainsi, le fait de remettre les clés au notaire chargé des opérations de partage ne suffit pas : il faut démontrer qu'elles ont été remises aux autres indivisaires.

Celui qui souhaite remettre les clés aux autres indivisaires doit  leur demander de signer un document attestant qu'ils ont bien reçu les clés à la date du.....Si les indivisaires refusent cette remise, les clés doivent alors être remises à un tiers (huissier, notaire..) tout en informant les indivisaires , par courrier recommandé ou par huissier, que les clés sont à leur disposition.

 

La preuve de la jouissance, privative ou non, peut se faire par tous moyens et résulter, par exemple, du contenu des correspondances échangées entre les époux. En d'autres termes, l’indemnité d’occupation reste due dès lors qu’un indivisaire rend impossible un usage normal du bien par un autre, peu importe qu’il l’occupe ou non. Il s’agit donc d’une question appréciée au cas par cas par les juges :
- la seule remise des clés aux autres propriétaires ne suffit pas à écarter le versement d'une indemnité d'occupation : un des propriétaires peut utiliser seul privativement un bien indivis alors même que les autres propriétaires disposent des clés du bien
- à l'inverse, la détention des clés de la porte d'entrée d'un immeuble, en ce qu'elle permet à leurs détenteurs d'avoir seuls la libre disposition du bien indivis,est constitutive d'une jouissance privative et exclusive constitutive d'une indemnité d'occupation (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n°15-10748)
- le fait de mettre le bien en location saisonnière (Cass. Civ. 1ère 08/07/2010 n°09-14230) empêchant ainsi les autres propriétaires de profiter du bien
- le fait de refuser de donner le bien à la location (Cass. 1re civ., 11 févr. 2009, n° 07-17347) empêchant ainsi les autres propriétaires de percevoir les revenus dubien (cette solution n'est pas contraire à la précédente, la situation familiale est en fait différente).

 

Un arrêt de la Première Chambre Civile de la Cour de cassation en date du 21 mars 2016 donne une illustration de la jouissance privative d’un immeuble indivis. Suite à plusieurs successions, un homme se retrouve en indivision avec son beau-frère et son neveu.

Il demande en justice à son beau-frère et à son neveu, une indemnité pour occupation privative de l’immeuble sur lequel ils sont en indivision. En effet, son beau-frère et son neveu occupaient une partie de l’immeuble et ont refusé de lui remettre les clés de l’unique porte d’entrée permettant l’accès à l’immeuble.

La Cour de cassation précise dans cet arrêt que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose ». Dans cette affaire, la détention des clés de la porte d’entrée de l’immeuble permettait aux occupants d’être les seuls à disposer librement du bien indivis, et donc, constituait une jouissance privative et exclusive.

 

Dans un arrêt du 3 octobre 2018, la Cour de cassation a apporté une nuance. Des concubins sont propriétaires d'une maison. La femme, dont l’état de santé ne permet plus le maintien à domicile, est admise en maison de retraite. Représentée par son tuteur, elle assigne son ex-compagnon en partage de la maison.

La cour d’appel condamne ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au partage. Elle relève qu’il jouit privativement du bien depuis que son ex-concubine ne peut plus quitter la maison de retraite en raison de la dégradation de son état de santé et qu’elle est donc privée de la jouissance de ce bien.

La Cour de cassation censure cette décision : l’impossibilité pour la femme d’occuper l’immeuble ne résulte pas du fait de son ex-concubin. Par conséquent, aucune indemnité d’occupation n’est due.

 

Le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision.

(Cass. 1e civ. 3-10-2019 n° 18-20.430 FS-PBI). Des époux divorcent. Le mari occupe privativement une maison dépendant de l’indivision post-communautaire. La cour d’appel le décharge de son obligation d’indemniser l’indivision car le bien se trouve dans un état de vétusté tel qu’il ne peut être loué : toiture à réviser, dégradation significative d’un plafond, absence d’isolation performante, huisseries à remplacer en totalité, sols à reprendre dans certaines pièces, façade extrêmement détériorée, rénovation complète de l’électricité et de la plomberie, réfection en totalité des salles de bains, absence d’une cuisine aux normes actuelles.
La Cour de cassation censure la décision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité (C. civ. art. 815-9, al. 2).
Le simple usage ou la simple occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire justifie qu’une indemnité soit due au profit de l’indivision (C. civ. art. 815-9, al. 2 ). Aucune autre condition n’est exigée par le texte. Dès lors, il importe peu que le bien indivis ait été effectivement utilisé ou non (Cass. 1e civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 F-P : BPAT 6/04 inf. 135). Il n’est pas non plus nécessaire que le bien ait été productif de revenus (Cass. 1eciv. 12-5-2010 n° 09-65.362 F-PBI : BPAT 4/10 inf. 236 ; Defrénois 2010art. 39184 p. 2387 obs. A. Chamoulaud-Trapiers) ou qu’il soit susceptible de l’être.
L’erreur des juges du fond s’explique sûrement par le fait que souvent, l’indemnité d’occupation est évaluée à partir de la valeur locative du bien.Pour autant, on le sait, une telle indemnité ne compense pas une perte de revenus potentiels. Il s’agit en réalité du prix de la renonciation subie ou consentie des autres indivisaires à leur propre droit de jouissance

 

L’indemnité d’occupation est soumise à une prescription de cinq ans. Le 10 juin 2005, l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation a jugé que « si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l’exécution d’un jugement condamnant au paiement d’une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l’article 2277 du Code Civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échues plus de cinq ans avant la date de sa demande ».

Il a été jugé que l'ex-épouse qui prétendait à une indemnité pour l'occupation du bien immobilier dont elle était propriétaire et qui avait formé sa demande plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce avait acquis force de chose jugée, n'était en droit d'obtenir qu'une indemnité portant sur les cinq dernières années précédant sa demande. (date de la délivrance de l'assignation par huissier.) Cass 1ère Civ 15 mai 2008, BICC n°688 du 1er octobre 2008.

Aucune demande ne peut en principe être formulée au titre des indemnités d’occupation de plus de cinq ans. L'indemnité d'occupation doit être demandée dans un délai de cinq ans à compter du prononcé définitif du divorce (cass 1ère civ 28 mai 2015 14-16828) pour qu'elle puisse être exigible pendant une période commençant à courir à compter de l'ordonnance de non-conciliation. A défaut de respecter ce délai de cinq ans, la période d'exigibilité ne commencera à courir qu'à compter du prononcé définitif du divorce.
Bien sur, cette règle n'a aucun intérêt si un juge a accordé gratuitement à un époux la jouissance exclusive d'un bien jusqu'au prononcé définitif du divorce.
Pour la période allant de la séparation des époux jusqu'à la date de l'ordonnance de non-conciliation, la loi prévoit que la jouissance exclusive a un caractère gratuit sauf si le juge le décide autrement (article 262-1 dernier alinéa du Code civil ) Les juges sont en général peu favorables à donner un caractère onéreux à la jouissance durant cette période. De même, cette jouissance restera gratuite, sauf décision du juge, même si les époux conviennent de faire remonter les effets du divorce à une date antérieure à celle de l'ordonnance de non-conciliation (cass 1ère civ 23 octobre 2013 N°12-21556).

La 1ère Civ le 14 juin 2000 (Pourvoi n° 90-20285) a statué sur la jouissance onéreuse  du domicile conjugal octroyée au mari à compter de l’ONC, aux visas des articles 255 alinéa 2 et 815-9 du Code civil :

« ...Attendu que la jouissance privative, au sens de ces textes, n'est pas liée nécessairement à l'occupation effective des lieux...Qu'en statuant ainsi, alors que la jouissance privative n'était établie qu'à compter de l'ordonnance de non-conciliation attribuant le domicile conjugal au mari, la cour d'appel a violé les textes susvisés »

La cour de Cassation fait grief à la cour d’appel  d’avoir condamné un mari au versement d’une indemnité d’occupation sur une période d’occupation de fait antérieure à celle qui lui avait  été conférée en droit dans la décision du juge.

Que se passera t-il en cas de déménagement du domicile dont la jouissance a été attribuée  par  l 'ONC ?

La 1ère Civ, le  20 janvier 2010, (pourvoi N° °09-13.250) a jugé que la jouissance exclusive du logement indivis octroyée par le juge dans le cadre d'un divorce, entraine l'obligation de verser une indemnité d'occupation, peu important que le bien ait été effectivement occupé par l'époux bénéficiaire.

En revanche, l'attribution préférentielle ne peut lui être accordée, la condition de résidence effective n'étant pas remplie. Elle a cependant été octroyée à l'autre conjoint, l'absence d'occupation du bien n'étant pas due à son fait personnel. (Cass. 1 ère Civ 8 juillet 2009 , pourvoi n° 07-19.465).

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose" ... en raison de l’attribution de la jouissance de l’immeuble à l’épouse par l’ordonnance de non-conciliation, l’époux était, au moins jusqu’à l’arrêt prononçant le divorce du 9 mars 1999, dans l’impossibilité de droit d’user du bien indivis". (1ère Civ 6 mai 2009, pourvoi n°07-17046).

Un mari reprochait à la cour d'appel de l'avoir jugé redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision de 1999  jusqu'au partage définitif , alors qu'il avait quitté les lieux en 2001, occupés en ses lieu et place par un tiers depuis mai 2001. Pour la cour de cassation, ce requérant ne justifiait pas avoir restitué les clefs à la date à laquelle il prétendait avoir quitté les lieux en sorte que l'occupant actuel a été présumé être dans les lieux du chef du mari, considéré  donc comme  redevable de l'indemnité d'occupation jusqu'au partage définitif.

 

L'indemnité d'occupation dans l'indivision successorale est due par l’occupant à la masse indivise du décès jusqu'au partage, donc portée à l'actif du compte de l'indivision, une fois déterminée.  Cette indemnité rentrera dans les comptes de l’indivision.
Elle sera répartie ensuite dans le compte des indivisaires,cohéritiers, bénéficiaires de ladite indemnité au prorata de leurs droits.
Au bout du compte, l'indivisaire occupant verra sa part imputée au prorata des droits des autres indivisaires, dans son compte  d'administration. Cependant, si l'occupant d'un bien indivis, doit payer cette indemnité pour l'occupation à partir de la date du décès, les travaux qu'il aurait effectués avant le décès, pourront constituer une créance  personnelle sur la succession.
Pourront être déduits et portés au passif de l'indivision les frais  dépensés au cours de l'occupation: taxes, travaux, d’amélioration etc...

L'indemnité d'occupation dans les indivisions "conventionnelles" jusqu'au partage  sera due à la masse indivise et viendra dans les comptes du partage, puis répartie entre les coindivisaires au prorata de leurs  droits respectifs. 

 

À défaut de fixation à l’amiable, le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par les juges du fond. Pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, il est appliqué par les Tribunaux des abattements sur la valeur locative du bien, tenant compte :
- de la précarité de l'occupation : abattement de 10 à 30 % maximum
- de la nature, la situation et l'état général de l'immeuble : abattement de 25 % maximum
- de l'hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum lié au nombre d'enfants, leur âge, leur mode de garde (exclusive ou alternée).
- des particularités de chaque situation : absence de jouissance paisible du bien par exemple.

Enfin, si le bien a été amélioré par l'époux qui doit verser l'indemnité d'occupation, et que ces améliorations entraînent une augmentation de la valeur locative, l'époux ne pourra pas demander au juge de ne pas tenir compte des améliorations pour fixer une valeur locative moindre (Cass 1ere civ 27 octobre 1992 91-10.773).  En d'autres termes, si la valeur locative a augmenté par la réalisation de travaux financé par celui qui occupe les locaux, tant pis pour lui : son investissement l'obligera à verser une indemnité d'occupation plus élevée.

 

Un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 2 juin 2010 indique la méthode de calcul suivie par les juges d'appel, lesquels relèvent "que la cour dispose de tous les éléments pour fixer à la somme de 1.200 Euros le montant de la valeur locative de ce bien immobilier et qu'après application de l'abattement de 30 % admis par toutes les parties, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 840 Euros".

L'expert avait préconisé cet abattement de 30 %, "puisque l'occupant ne bénéficie pas de droits aussi étendus que ceux d'un locataire".

L’évaluation de l'indemnité d'occupation se réfère donc à la valeur locative du bien. Cette valeur doit tenir compte des éventuelles améliorations apportées par l'indivisaire occupant.Il est également logique que l'indemnité d'occupation soit minorée par rapport à la valeur locative, puisque tout locataire dispose, depuis la loi du 6 juillet 1989, d'un véritable droit au logement, assurant une stabilité de l'occupation s'il remplit ses obligations. Au contraire, l'indivisaire occupant est exposé à un partage inopiné, sans que rien ne sache lui garantir que le bien sera mis à son lot.

 

Dans une affaire où des héritiers réclamaient à leur sœur une indemnité d’occupation pour l’usage d’un bien indivis, la cour d’appel de Versailles a retenu que cette dernière était bien redevable envers l'indivision d'une telle indemnité, dans la mesure où la valeur locative de l’immeuble était nettement supérieure au montant du loyer que celle-ci acquittait en exécution du bail verbal dont elle était titulaire (CA Versailles, 23 nov. 2018, n° 17/00806). Or, en statuant ainsi, alors que ladite indivisaire occupait l’immeuble indivis en qualité de locataire, de sorte qu’elle ne portait pas atteinte aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé. Pour ce motif, la Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Versailles (Cass. 1re civ., 18 mars. 2020, n° 19-11.206, P+B).

 

Sur le plan civil, les sommes versées par l'un des indivisaires aux autres membres de l'indivision, en application de l'article 815-9 du code civil, représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis.

Pour l’indivisaire qui les perçoit, les indemnités d'occupation constituent un revenu brut foncier imposable, dès lors qu'elles se rapportent à la jouissance d'un immeuble nu.

Pour l’autre le versement de l’indemnité ne résulte pas de l'exécution d'une obligation alimentaire mais de la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis. Par suite, les sommes versées au titre de l'indemnité d'occupation ne peuvent pas être admises en déduction de son revenu global.

 

Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/i...

https://www.avocats-picovschi.com/indivision-succe...

https://www.ipabana.com/la-fin-du-couple/l-indemni...

https://www.actualitesdudroit.fr/browse/civil/pers...

 

Le 23 janvier 2019 dernière mise à jour le 7 avril 2020

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