L'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation est la somme que le bénéficiaire verse en contre partie de la faculté d'achat ou de vente donnée par le promettant, dans l'hypothèse où il ne lève pas l'option et destinée à réparer le préjudice subi par le promettant pendant la période d'immobilisation du bien objet de la faculté d'achat ou de vente.

Depuis le 1er Juillet 2009, afin d’assurer la protection du vendeur, personne physique, toute promesse de vente quelque soit sa forme, conclue pour une durée supérieure à 18 mois, est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique et accompagnée d’un versement de 5% du prix entre les mains du notaire. Le versement obligatoire de 5% du prix de vente est désormais limité aux seules promesses unilatérales de vente.
L’indemnité d’immobilisation « constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Civ. 1re, 5 déc. 1995). En contrepartie de cette somme, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à autrui pendant un certain temps.
Il garde la somme pendant toute la durée laissée au bénéficiaire pour lever l’option. Un séquestre, peut se charger de conserver le montant sur un compte spécifique. Le bénéficiaire de la promesse est libre d’acquérir ou non l’immeuble.

Lorsqu’il décide de lever l’option d’achat dans le délai, la vente est formée. L’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente. La somme ainsi versée devient un acompte.
En règle générale c’est le notaire, l’agent immobilier ou un avocat qui reçoit l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente. La somme restant séquestrée jusqu’au moment de la réalisation de la vente.

Dans les très rares cas où la signature de la promesse de vente s’est faite sous seing privé et sans le concours d’un professionnel couvert par une garantie financière au remboursement de fonds déposés (notaire, agent immobilier ou avocat), le vendeur ne peut recevoir l’indemnité d’immobilisation avant la fin du délai légal de rétractation de dix jours. La promesse de vente est alors conclue sous la condition
suspensive du versement de l’indemnité d’immobilisation à une date déterminée.

Si la vente ne se fait pas, l’indemnité d’immobilisation selon les cas, reste acquise au vendeur ou revient à l’acheteur :
- Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai légal de rétractation de dix jours : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.
- Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai prévu par la promesse de vente : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.
- Si  l’acheteur renonce à acheter au-delà du délai prévu par la promesse de vente : le vendeur conserve l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée sauf si l’acheteur se justifie par le
non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (non obtention d’un prêt, d’une assurance, etc). Dans ce cas, il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dans tous ces cas, le vendeur retrouve sa liberté de proposer, à nouveau, son bien à la vente.
Si le vendeur renonce à vendre avant que l’acheteur n’ait levé l’option d’achat et dans le délai prévu par la promesse de vente : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut de plus demander des dommages et intérêts.

Si le vendeur renonce à vendre après que l’acheteur ait levé l'option d’achat : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut demander au tribunal d’imposer la vente et/ou demander des dommages et intérêts.

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente, cette somme sera acquise au promettant dans le cas où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option et ceci, en dehors de toute recherche du comportement fautif du bénéficiaire dans la mesure où celui-ci n'a aucune obligation de lever ladite option. C'est le prix de l'exclusivité que lui accord le promettant le temps de la promesse.
Elle est en revanche restituée au bénéficiaire dans l'hypothèse où la promesse serait conclue sous condition suspensive et que ces conditions ne seraient pas réalisées ceci, sous réserve de l'application de l'article 1178 du Code civil.
Il sera difficile d’obtenir la requalification de cette indemnité en clause pénale, afin de pouvoir obtenir la modération de la somme.
Les Tribunaux refusent toute requalification au motif que cette somme est le prix d’une contrepartie.

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente, le promettant et le bénéficiaire sont réciproquement engagés. Le bénéficiaire va remettre une somme qui ne constitue pas réellement une indemnité d'immobilisation mais un acompte sur le prix.
Toutefois, dans de nombres promesses, la somme versée par le bénéficiaire lors de la signature est souvent qualifiée improprement d'indemnité d'immobilisation ce qui n'est pas sans incidence sur le sort de ces sommes en l'absence toute autre stipulation particulière.
En cas de non réitération de la vente dû à la défaillance de l'acquéreur, la nullité du compromis laisse intacte la validité des clauses relatives au dépôt de garantie et à la sanction du défaut de réitération de la vente.
Cette stipulation étant une clause pénale, le Juge peut donc modérer son application (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 11 juin 2009, SARL GFLBI c/ Setbon-Didi : JurisData n° 2009-378022).

Lorsque la condition est réputée réalisée, conformément aux dispositions de l'article 1178 et dès lors que l'acquéreur ne donne suite à la vente, celui-ci ne peut échapper au paiement de l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l'exclusivité consenti au bénéficiaire de la promesse (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 18 juin 2009, Diratz c/ SCI Construction Immobilière Varennoise : JurisData n° 2009-378024).
Dans les deux espèces, les juges ont retenu la qualification d’indemnité d’immobilisation, sans référence au caractère indemnitaire de cette indemnité.

L'indemnité d'immobilisation doit être remboursée au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente dès lors que la non-réalisation de la promesse ne lui est pas imputable. En l'espèce, une promesse unilatérale de vente assortie de conditions suspensives, et notamment l'absence d'exercice d'un droit de préemption a été conclue. Quelques mois après la conclusion de la promesse, le bénéficiaire de celle-ci va renoncer, par avenant, à se prévaloir de l'ensemble des conditions suspensives. Il était de surplus prévu à l'acte que la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation resterait acquise de plein droit au vendeur dès lors que la vente ne se réalisait pas.

Or, après que le promettant-vendeur a demandé au titulaire du droit de préemption urbain d'acquérir le bien, entendant par là « purger » ce droit de préemption, la commune décide d'acquérir. Le bénéficiaire demanda alors au promettant de lui restituer son indemnité. La cour d'appel, dont l'arrêt est cassé, s'est fondée tour à tour sur la renonciation par le bénéficiaire àla condition suspensive et sur le fait que le promettant ne pouvait être considéré comme défaillant.

Le fondement de la cassation gît dans l'observation que « le versement avait toujours constitué dans l'intention et la volonté des parties une indemnité d'immobilisation ». La qualification est précise : il s'agit d'une indemnité d'immobilisation. Celle-ci, « stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » (Civ. 1re, 5 déc. 1995, Bull. civ. I, n° 52).

Le bénéficiaire n'est pas tenu d'acquérir, mais s'il y manque, il devra abandonner l'indemnité versée lors de la conclusion de la promesse. Cependant le bénéficiaire doit être remboursé (ou dispensé de payer l'indemnité) lorsque son refus d'acquérir est justifié. Tel était le cas dans l'espèce annotée, puisque la non-réalisation de la promesse,consécutivement à la décision de la commune, ne saurait être imputée au bénéficiaire.
En effet, en l'espèce, le bien préempté n'est plus à vendre ; l'option est impossible et n'aurait d'ailleurs aucun sens. L'indemnité devait donc être remboursée.

Sources : L'indemnité d'immobilisation (avocats-picovschi.com)

Indemnité d'immobilisation : montant et délai de versement (lefigaro.fr)

l'indemnité d'immobilisation dans les promesses - Légavox (legavox.fr)

Restitution de l'Indemnité d'Immobilisation | Comprendre (avocats-guedj-haasbiri.com)

Promesse de vente et indemnité d’immobilisation : les précautions à prendre côté acquéreur. - Soussens Avocats (ganaellesoussensavocat.com)

Le 28 septembre 2018