L'indemnité de sortie du fermier

Selon l’article L411 –69 du Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont privés de cette indemnité :
- l’occupant sans titre ou le locataire qui ne bénéficie pas du statut.
- il n’y a pas davantage d’indemnité au preneur sortant en cas de changement de culture (article L 411-29 du code rural – Cas civ 4 nov 1992 )
- la mise à disposition d’un bien par la SAFER en application de l’article L 142-6 du Code rural n’ouvre pas droit non plus au régime de l’indemnité au preneur sortant mais le bail consenti par la SAFER  doit fixer les indemnités qui pourront être dues au preneur sortant.
- il en est de même pour les travaux exécutés par un sous locataire autorisé,
- les travaux qui relèvent des obligations légales du preneur ne peuvent pas non plus donner lieu à indemnisation

Les travaux sont la propriété du preneur et ne deviennent propriété du bailleur qu’à l’expiration du bail. Le preneur supporte les impôts afférents aux nouveaux bâtiments pendant la durée du bail.

I. Les travaux ouvrant droit à indemnité

L’article L 411-73 du Code Rural fixe les procédures d’autorisation que doit respecter le preneur pour que ses travaux puissent bénéficier d’une indemnité en fin de bail.
Il est en effet de jurisprudence constante qu’aux termes des articles L 411-69 et suivants du Code rural, seuls les travaux préalablement autorisés par le bailleur peuvent faire l’objet d’une indemnisation. (Civ. 3ième 10 juillet 1991 : Bull.civ. IV, n°207. Civ. 3ième 7 mai 2002 : RD rur. 2002. 461).
Peuvent toutefois être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :
- Les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;
- Les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle ;
- Tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.

Il est important de préciser que, même dispensés d’autorisation, le preneur doit impérativement, deux mois avant leur exécution, communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif des travaux.
Le bailleur peut alors soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion.
Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Il existe trois régimes d’autorisation :

1. Le preneur fournit un descriptif estimatif des travaux au bailleur qui peut saisir dans les deux mois le Tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord. Le silence du bailleur gardé pendant deux mois vaut acceptation.
Sont concernés :
- Les travaux relatifs à l’amélioration de l’habitat,
- Les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative,
- Les travaux (autre que les constructions de bâtiments d’élevage hors sol ou les plantations) dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail (auquel on ajoute la durée d’une prorogation éventuelle),
- Les travaux prescrits par l’autorité administrative.

2. Pour les plantations et les constructions de bâtiments destinés à des productions hors sol, le preneur ne peut planter ou construire sans autorisation écrite préalable du bailleur. S’il ne la reçoit pas il doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour se faire autoriser.

3. Pour tous les autres travaux, il faut notifier les travaux au bailleur et au comité technique départemental. Si le bailleur refuse, le preneur informe le comité technique qui dispose de deux mois pour rendre son avis. Si l’avis du comité est favorable, le bailleur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux

L’autorisation peut résulter du comportement du bailleur
- demande de révision du fermage pour tenir compte des plantations,
- signature de la demande de permis de construire
- caution donnée à la banque qui a financé les travaux

L’autorisation doit émaner de tous les propriétaires indivis. En cas d’usufruit c’est l’usufruitier qui doit donner l’autorisation. Une lettre du propriétaire précédent ne lie pas l’actuel bailleur
Les clauses stipulant que le bailleur autorise les travaux mais ne versera pas d’indemnité sont nulles.

Le preneur peut lui même solliciter l’autorisation de construire. Lorsque les travaux affectent le gros œuvre, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction d’un homme de l’art.

Il appartient au preneur d’apporter la preuve des améliorations. Cette preuve peut être rapportée par les moyens admis en droit commun.

II. Les modalités de calcul de l'indemnité de sortie

L’article L 411-71 du Code Rural fixe les règles de calcul de cette indemnité en  détaillant les modalités de calcul en fonction de la nature des améliorations, précisant que :
Pour les plantations, l’indemnité est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la main d’œuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée aux fonds louée. (art. L 411-71-2°).
Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité, si tant est que les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation, est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit, soit selon une table d’amortissement fixée par arrêté préfectoral (art. L 411-71-1°), soit de 6 % par an à défaut d’arrêté.
Pour les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture, l’indemnité est égale à la somme que coûterait, à l’expiration du bail,les travaux fait par le preneur, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder 18 ans (art. L 411-71-3°).

L’indemnité est due par le propriétaire à la fin du bail. En cas de démembrement du droit de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire, un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2003 a rappelé qu'à la sortie de ferme, la charge de l'indemnité pèse sur l'usufruitier, qui a seul qualité de bailleur.
En cas de vente aux enchères, il faut mentionner la nature, la date et le coût des améliorations. En cas d’expropriation c’est l’administration qui sera débitrice de l’indemnité.

Le bailleur peut obtenir des prêts à long terme du Crédit Agricole pour payer. Il peut aussi prendre la suite du preneur pour le remboursement de ses prêts. (L 411-70)

Le bailleur peut aussi obtenir des délais excédant ceux de l’article 1244 mais uniquement si le départ ne résulte pas d’une reprise anticipée.

Lorsque l’indemnité a été payée par le bailleur, celui-ci peut demander une majoration du prix du bail au preneur entrant ou le remboursement des sommes versées. Dans ce cas, l’indemnité qui sera due au nouveau preneur à sa sortie, sera calculée comme s’il était entré dans les lieux à la date d’entrée du preneur sortant. (L 411-76).
Le bailleur ne peut exiger le départ s’il n’a pas versé ou consigné la somme provisionnelle fixée par le juge des référés. (L 411-76)

Les clauses de renonciation aux indemnités sont nulles (L 411-77). Mais la renonciation est valable après exécution des travaux. En cas de cession de bail les améliorations peuvent être cédées par le sortant au preneur entrant.

Les travaux sont évalués en fonction de la législation applicable lors de l’échéance du bail.

Dans le cadre d'un bail rural, le propriétaire ne peut pas échapper à ses dettes envers le fermier-locataire partant qui a réalisé des travaux d'amélioration. Ni faire payer cette somme au prochain locataire.
L'indemnisation des améliorations culturales apportées par le fermier partant "incombe au seul bailleur", déclare la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 6.6.2019, H 17-19.486). , et cette charge ne peut pas être transférée au nouvel exploitant, quelle que soit la convention qu'il aurait pu signer à ce sujet.

Le nouveau fermier qui aurait accepté de payer peut réclamer la restitution de la somme, ajoute la Cour, et le propriétaire encourt de son côté une condamnation pénale qui peut atteindre 2 ans d'emprisonnement et 30.000 euros d'amende. La reprise ne peut se faire qu'à un prix correspondant à la valeur vénale des biens, selon les juges, et obtenir une somme d'argent supplémentaire serait injustifié.
Parmi les obligations des propriétaires qui les amènent à tenter d'échapper au bail rural, figure l'obligation, au départ du fermier, de lui payer ou de lui rembourser les améliorations qu'il a pu faire sur les bâtiments ou les terres. En l'espèce, le remboursement se montant à plus de 80.000 euros, le propriétaire avait tenté de le mettre à la charge du nouveau locataire puisqu'il allait bénéficier de ces améliorations. Mais la Cour a rappelé que le procédé était strictement interdit. Ce nouveau fermier, qui avait payé avant de changer d'avis, a droit au remboursement de la somme, a-t-elle conclu.

Pendant très longtemps, les demandes d’expertise ne posaient pas de difficultés, la Cour de cassation ayant assoupli sa position au fur et à mesure des années, admettant que la preuve des améliorations ne se fasse pas seulement par une comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.Sont ainsi habituellement soumis aux experts judiciaires désignés chargés d’établir les éventuelles améliorations, les rendements obtenus tout au long du bail, les assolements, les analyses de terre effectuées pendant le cours du bail.Il a ainsi pu être admis une comparaison des rendements et de la qualité des sols entre les cinq premières années d’exploitation et les cinq dernières années14, une comparaison de l’importance du cheptel au début et à la fin du bail, l’utilisation de la méthode des bilans, celle des bilans et de la production raisonnée17, la comparaison des analyses de terres effectuées en début et en fin de bail18. Tous ces éléments ne sont en réalité que des palliatifs à l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie censés établir les bases de la comparaison.De telles méthodes de calcul ont pu être considérées comme un dévoiement de la règle initiale n’ayant d’autre but que d’asseoir par tous moyens l’indemnité revendiquée par le preneur sortant.Cependant la jurisprudence revient à la rigueur qu’avait initialement adoptée la Cour de cassation,et n’admet comme mode de preuve des améliorations, que la comparaison entre l’état du fonds à l’entrée et l’état à la sortie

On ne peut donc que conseiller aux preneurs, outre de faire établir un état des lieux contradictoire ou réputé contradictoire lors de l’entrée dans les lieux, de faire effectuer régulièrement des analyses de sol sur les terres louées, de les conserver précieusement, ainsi que l’historique de leur assolement et de leurs rendements tout au long du bail.Au-delà de la seule question de la preuve des améliorations, ce sont les méthodes habituellement utilisées par les experts qui sont remises en cause, et en particulier la méthode des bilans et de la productivité raisonnée. Ainsi la Cour d’appel d’Amiens, aux termes d’un arrêt du 24 novembre 200921, a refusé d’homologuer le rapport déposé par l’expert judiciaire après avoir constaté: «Il s’évince des termes de ce rapport d’une part que l’expert n’a pu procéder à un rapprochement entre la situation du fonds loué lors de l’entrée en jouissance du preneur et cette situation au terme du bail et, d’autre part, que la méthode de substitution utilisée par l’expert pour déterminer les éventuelles plus-values apportées au fonds par le preneur n’a pas été appliquée conformément aux exigences de son protocole; il s’ensuit que l’étude réalisée par l’expert judiciaire procède d’une approche théorique de la détermination des améliorations culturales et d’une comparaison entre les résultats du fonds litigieux lors de la sortie de ferme et les résultats moyens des exploitations de la région sans qu’ait été effectuée une confrontation entre l’état initial des biens donné à bail et cet état lors de sa sortie de ferme seule susceptible de démontrer conformément aux articles L. 411-69 et R. 411-15 du Code rural l’existence d’une plus-value apportée par le preneur en cours de bail». Cette jurisprudence condamne clairement les méthodes dites du bilan et de la production raisonnée, comme non conformes à l’article R 411-15 du Code rural dès lors qu’elles reposent sur des données théoriques extérieures à l’exploitation en cause, la Cour soulignant qu’il s’agit d’une «approche théorique» sans rapport avec la méthode de la comparaison édictée par le texte.Ainsi le juge en revient à une application stricte et littérale de la première partie des dispositions de l’article R 411-15 du Code rural qui prévoit que «la preuve des améliorations mentionnées à l’article L. 411-69 résulte soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun».

Sources : Sortie de ferme et éviction : les indemnités – FDSEA80

Jurisvin : Fin du bail : attention à l'indemnité de sortie du fermier

Fermier : Le calcul des indemnités de sortie de ferme (latoque.fr)

Indemnité de sortie en fin de bail rural - Guide juridique (legalplace.fr)

Bail rural et indemnité de sortie - Ubiconseil : Conseil, Fiscalité, Comptabilité

Le 19 septembre 2018 mis à jour le 12 août 2018