L'indemnisation des servitudes de passage

La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est alors pas nécessaire : on parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), il faut saisir le juge du tribunal de grande instance pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage.

Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant), sous réserve :
- de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
- de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
- et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge du tribunal de grande instance.

Le droit de passage s'applique aux :
- personnes ;
- animaux ;
- véhicules ;
- réseaux d'eau, d'électricité, téléphone, gaz (servitude souterraine ou aérienne).

Si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibilité), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique. La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.
Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou part le juge du tribunal de grande instance.
L’entretien du passage incombe à son utilisateur, comme le précise l’article 697 du Code civil. Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage,  il convient alors de partager les frais d’entretien. L’accès au passage doit toujours rester libre. Cependant, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage, conserve le droit de se clore à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode, se référant ainsi tant à l’existence d’une convention, qu’en son absence, aux dispositions du premier alinéa de l’article 701 du Code civil (Cass. civ. 3ème, 21 nov. 1969 : bull. civ. III n°764).

Si une propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'exécution du droit de passage, le juge du tribunal de grande instance doit être saisi. Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord du propriétaire du terrain utilisé.
Un accord amiable écrit doit être trouvé et préciser :
- l'emplacement du droit de passage,
- son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...),
- le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant.

Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé(bruit ou toute autre gêne), est librement fixée par les deux propriétaires. Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut  justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins30 ans.
Pour effectuer des travaux en passant par le terrain voisin, il faut faire une demande de servitude de tour d'échelle.

En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal de grande instance.
Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :
- l'existence du droit de passage,
- l'emplacement du passage,
- son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
- la fin d'un droit de passage,
- ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé.

Un propriétaire qui voit sa propriété grevée par une servitude subit un dommage certain. De nombreux critères sont à prendre en considération afin de compenser ce préjudice. L’article 682 précise que le fonds dominant est chargé de délivrer «une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner» au fonds servant.

En raison de la diversité des cas aucune législation ne peut préciser quels sont les éléments à prendre en considération.Cependant, il est clairement défini que l’objectif est d’indemniser le préjudice subi et non pas de s’indexer sur la plus-value acquise par le fonds dominant Un arrêt de du 16 avril 1973 précise que l’indemnité «est indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé» ( Civ.3e, 16 avril 1973. D.1973.501. et C. de Cass. 3ème Ch. Civ 9 Février 1994). Il s’agit d’un fait globalement acquis pour les experts, qui ne sont pas partie prenante. Cependant, les particuliers n’ont pas toujours le même avis et souhaiteraient bien souvent estimer en fonction du profit du fonds dominant ce qui conduit à des désaccords qui aboutiront au tribunal. Un autre arrêt, celui-ci du 9 février 1994 attire plus l’attention du fait de sa subtilité: «Devant être fixée en considération du seul dommage occasionné, l’indemnisation ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage». Il s’agit d’un arrêt plus ou moins appliqué, puisque, comme nous le verrons, les indemnités se rapprochent bien souvent de la valeur vénale du terrain et s’inspirent souvent de cette base. Cet arrêt est relativement isolé d’autant plus que d’autres arrêts, comme celui de Cour d’Appel de Poitiers le 9 avril 1986 précise que «Pour chiffrer l’indemnité, il convient, à titres d’exemples, de tenir compte de la nature de la surface grevée, dont la propriété du sol n’est pas pour autant transférée et de la gêne résultant de l’utilisation plus ou moins fréquente ou saisonnière du passage». Cet arrêt met en exergue deux éléments majeurs, d’une part il est plus ou moins à l’encontre du précédent, mais d’autre part il incite à prendre en considération des éléments de nature et fréquence de passage. 

Certains experts estiment que pour désenclaver un fonds, il n’est pas nécessaire de prendre en compte les futurs constructions et transports, peu importe s’il s’agit d’un immeuble, d’une usine ou d’une maison de vacances, et que cela donc n’influencera d’aucune manière l’indemnité. Pour d’autre, il est plus judicieux et correct de prendre en considération la nature du passage (types de véhicules...) ainsi que la fréquence. En effet, un terrain agricole ne nécessite que quelques passages lors d’une saison pour la récolte. Le préjudice n’est pas le même qu’un passage desservant une usine ou un lotissement pour lesquels les déplacements seront nombreux et quotidiens. Ces problématiques de nature et fréquences des passages revient souvent ultérieurement et caractérise une aggravation.

En matière d’indemnité, le versement en capital est largement prédominant, même si rien ne s’oppose à l’arrérage annuel dans un contexte de servitude temporaire, reconnue licite 5 (Civ. 3e, 22 mars 1989, n° 87-17.454, D. 1990. 90, obs. A. Robert) de longue date. Dès lors, s’il a pu être observé des approches plus ou moins originales telles qu’une indemnisation du droit de passage sur la base de l’occupation temporaire des terres agricoles (Douai, 28 janv. 2016, n°14/05603 6) ou avec l’emploi d’abattements successifs 7 (Versailles, 28 nov. 2008, n°08/05533), force est cependant de constater que le mode de calcul fondé sur la valeur vénale couramment observée dans le secteur, multipliée par la surface de passage et impactée d’une simple (mais nullement simpliste) décote tend progressivement à s’installer dans le paysage jurisprudentiel. Cela, comme expliqué précédemment, tenant compte du fait que le fonds servant « reste propriétaire de son terrain » (Bastia, 21 nov. 2012, n° 10/00970).

Un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 29 janvier 2008 (n° 03/02547) 8 retient, pour la fixation de l’indemnité : la superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant multipliée par la valeur estimée du terrain (agricole, en l’espèce) au mètre carré avec application d’un taux d’abattement (40 %) pour indisponibilité du terrain d’assiette. Il est rappelé, pour justification de la décote, le fait que l’emprise de la servitude « se situe sur un chemin déjà existant, traversant l’intégralité de la parcelle et simplement porté à 5 mètres ». Il y a été associé, en complément, la moins-value engendrée sur le fonds servant.Une décision de la cour d’appel de Bastia du 6 mai 2015 (n° 11/00434) a, quant à elle, retenu 100 % de la valeur de l’emprise de la servitude, s’agissant là également d’un foncier de zonage A (C. urb., art. R. 123-7) comme « agricole ». Le calcul du montant de l’indemnité a été fondé sur la superficie de l’assiette du passage multipliée par la valeur estimée du terrain au mètre carré. À cette indemnité principale, le juge-ment a associé la participation notamment aux coûts de VRD (bornage, clôture avec déplacement du portail et rétablissement d’une amenée d’eau).

Dans le même esprit, une autre décision validait, il y a peu, une décote minorée de 20 % sur la surface non constructible, alors que celle qui l’était était frappée d’un abattement de 50 % (Rennes, 28 févr. 2017, n° 16/01063). Un autre arrêt (Aix-en-Provence, 28 nov. 2011, n° 10/05193), conformément à l’avis de l’expert, a pu retenir un abattement de moitié sur la valeur vénale du terrain grevé d’une servitude.Enfin, et toutefois plus anecdotique, citons cette décision où, s’agissant là d’un simple droit de passage piétonnier, à l’exclusion de tout passage de véhicule, l’indemnité a été fixée à 12 % de la valeur du mètre carré dans la zone considérée (Aix-en-Provence, 29 janv. 2013, n° 09/22147), pas plus, pas moins.

Dans un contexte cette fois restreint d’appréciation de l’indemnité due au titre du passage des seuls réseaux, une décision récente nous donne des éléments d’informations intéressants (Aix-en-Provence, 22 mai 2014, n° 13/15593). Retenant les préconisations de l’expert désigné, la cour a validé un abattement de 95 % sur le prix moyen du secteur pour valorisation du terrain d’assiette. Il était là question du passage d’une canalisation d’alimentation en eaux et la (très) importante décote a été justifiée par le fait que celle-ci était en général pratiquée pour ce type de servitude jugée « très peu gênante, s’agissant de réseaux non polluants ». Plus classiquement, un autre arrêt (Angers, 7 févr. 2014, n° 19/00009) 9 a retenu un abattement de 40 % au titre de l’indemnité due pour la constitution d’une servitude de passage d’une canalisation publique d’assainissement.Il semble donc se dessiner un certain consensus dans les décisions judiciaires les plus récentes tendant à retenir, pour l’indemnité principale, un abattement souvent compris entre 40 et 50 % sur la valeur vénale du terrain formant surface d’assiette de la servitude. Cela sauf à être dans un contexte de valorisation où la référence serait celle de la terre agricole, par nature extrêmement basse.Il est ainsi à considérer, successivement, l’indemnité principale au titre du préjudice lié non seulement au droit de passage, mais également (et plus globalement) à l’atteinte au droit de propriété, puis l’ensemble des frais et préjudices occasionnés au fonds asservi, accessoires

Considérant le texte de loi et les apports jurisprudentiels, il convient d’établir une indemnisation pour compenser le préjudice créé par les dommages relatif à l’emprise elle-même. Le propriétaire du fonds servant ne pourra plus user librement de sa propriété à cet emplacement. Le passage contraint ce même propriétaire à ne pas pouvoir aménager comme souhaité son fonds ou même simplement planter quelques arbres. Il ne doit pas entraver la libre circulation du propriétaire du fonds dominant. Ce préjudice est celui qui est le mieux pris en compte par les experts.Il s’agit d’un point commun aux différentes méthodes. Cependant, son évaluation peut prendre des formes bien différentes selon la méthode employée.

Lorsque l’emprise correspond à l’assiette de passage, la seule zone concernée par l’indemnisation est l’emprise elle-même. Cette indemnisation pour l’immobilisation de l’expertise n’est censée prendre en considération d’autres critères environnants.

La plupart des expert utilisent la simple formule qui consiste à multiplier la valeur vénale de l’assiette de la servitude de passage par sa surface. Puis ils appliquent généralement un coefficient de pondération à ce résultat.

Valeur vénale (€) x Surface (m²) x  coefficient de pondération

Le coefficient de pondération peut varier mais il est communément situé entre 0,2 et 0,5 selon la situation des lieux. Par exemple, si le passage doit s’effectuer sur un chemin déjà marqué, le coefficient de pondération sera faible, en d’autre termes celui-ci sera proche de 15 ou 20%. Cependant, si le passage doit s’effectuer à proximité de l’habitation sur un jardin, alors le coefficient se situera plus vers les 0,5 voire plus.Cette méthode présente l’avantage d’être simple et utilisable par tout le monde y compris les particuliers. Il suffit pour cela de se référer à la valeur du m² dans le département, de connaitre la surface de l’emprise en m² et enfin d’y affecter un certain pourcentage selon l’appréciation du dommage et l’accord convenu entre eux. C’est sur l’estimation de ce coefficient de pondération que l’utilisation de cette formule peut poser problème.

La dépréciation du surplus correspond à la moins-value apportée à la propriété servante. La servitude de passage entraîne indéniablement une décote de cette propriété.Celle-ci est non seulement proportionnelle à la valeur de l’immeuble mais elle peut être aussi accentuée par la perte du prestige du bien.Cette dépréciation s’explique par de nombreuses nuisances générées par l’utilisation de la servitude de passage. Le bruit, la pollution, la vue, l’incidence sur le panorama ou même le morcellement de la propriété sont tous des critères qui devraient être pris en compte dans le calcul d’une indemnisation des servitudes de passage. Cette partie de l’indemnisation semble cohérente. En effet, un acquéreur aura plus de réticence à acheter un bien immobilier grevé de servitudes (synonyme de nuisances).

La majorité des particuliers ne prend pas en compte la dépréciation du surplus ou affecte alors un coefficient de pondération comme le fait la plupart des experts. Ce coefficient est généralement évalué selon la situation des lieux ou la valeur de la propriété du fonds servant. Par exemple, s’il y a la présence d’une habitation sur le fonds servant, et que celle-ci se situe non loin de la servitude de passage, alors il y aura généralement une majoration conséquente de l’immobilisation. La proximité de l’habitation augmente les nuisances de bruit, de pollution, de panorama, et de perte d’intimité.Dans le cas où la propriété se retrouve «morcelée», le résultat sera généralement majoré. Certains experts préconisent d’inclure le reliquat (partie du fonds servant détachée suite au morcellement), lorsque sa surface est faible, dans la superficie même de l’emprise de passage ce qui augmente logiquement le résultat de l’indemnisation.Cette partie de l’indemnisation est bien trop souvent négligée.

Les deux résultats précédents permettent d’obtenir une estimation de l’indemnisation relativement proche du préjudice subi par le fonds servant, toutefois, il convient d’y ajouter parfois d’éventuels des dommages complémentaires qui existent dans certains cas. Ces dommages peuvent par exemple avoir la forme d’indemnité de chantier ou de clôture. D’autres éléments peuvent être considérés dans certains cas particuliers. Ces dommages complémentaires sont parfois négligés. On les retrouve le plus fréquemment dans les indemnisations de la dépréciation du surplus. Cela s’explique sans doute par le fait que ces dommages sont plus «concrets» et ont tendance à être bien rappelés par les propriétaires.Ils prennent généralement la forme d’un paiement qui correspond à un devis ou tout simplement un remboursement des frais après travaux lorsqu’il s’agit par exemple d’une clôture.Lorsqu’il s’agit d’indemnité de chantier, il est accordé une certaine somme par jour qui varie en fonction de l’importance des nuisances.

M.BOTTINI, géomètre-expert, expert honoraire près de la cour d’appel d’Aix en Provence ,a réalisé un rapport mettant en exergue la complexité de l’estimation des servitudes de passages. Il a proposé une formule qui prend en compte un grand nombre de critères. 

Il expose les différents critères dans plusieurs catégories. Il explique d’abord les dommages causés par les nuisances de la circulation. En ce qui concerne l’immobilisation de l’emprise du passage, qu’il définit comme «une indemnité pour l’immobilisation du sol à l’exclusion de toutes autres nuisances.», il établit une formule de calcul pour déterminer la «valeur de convenance» qui est définie par M.BOTTINI comme «la somme qu’un propriétaire serait en mesure d’offrir à son voisin pour désenclaver son fonds, à l’exclusion de toute indemnité pour nuisance». Elle engage la «Valeur d’utilisation» qui correspond à la valeur d’usage au mètre carré,en effet la valeur d’un jardin n’est pas la même que celle d’un pré.

Selon M.BOTTINI, la méthode classiquement utilisée pour l’indemnisation des servitude de passage a tendance à minorer l’indemnisation destinée aux propriétaires des fonds servants qui sont grevés d’une petite emprise, tandis que les sommes affectées aux grandes emprises sont, elles, trop élevées pour les propriétaires des fonds dominants. Ainsi, il a donc établi une formule plus flexible corrigeant ce manque de justesse, ce qui satisfait davantage les différents propriétaires. M.BOTTINI explique cette formule par «une méthode dégressive de façon à ce qu’un mètre carré soit égal à vingt fois sa valeur d’utilisation (Vu) et deux fois cette valeur pour 10000m²».

Il a donc créé la formule qui suit pour l’immobilisation du sol :

Vc = (20 Vu x S*0,75) + 200 Vu

Vc = Valeur de convenance

Vu = Valeur d’utilisation

S = Superficie en m²

Il convient donc d’évaluer un prix pour la valeur d’utilisation qui ne corresponde pas à la valeur vénale mais à la valeur de revient du bien, c’est-à-dire:

- Pour les terrains : Valeur du sol (labour, pré, cour, jardin...) à l’exclusion de sa capacité de construction (Coefficient d’Occupation des Sols) et des équipements existants,

- Pour le bâti : Valeur de construction du mètre carré habitable majoré de l’incidence foncière.

M.BOTTINI précise que la constante «+200» est une «indemnité de négociation» afin que le propriétaire du fonds servant n’ait pas trop de «réticences à accepter la proposition». De plus, il ajoute qu’une fois le résultat obtenu il faut le pondérer par un coefficient compris généralement entre 0,2 et 0,5 dont le choix est laissé à la libre appréciation de l’expert. Le propriétaire du fonds servant garde malgré tout une jouissance limitée du sol,c’est pourquoi il convient d’appliquer un coefficient de pondération. Cette méthode, plus rigoureuse permet à l’expert d’argumenter sa méthode de calcul.

M.BOTTINI a également réfléchi à une formule afin de compenser le préjudice de la dépréciation du surplus. Il a élaboré une estimation pour indemniser le bruit. Il a dans un premier temps établi des formules en fonction des décibels moyens nuits et jours. Mais cela ne trouvant son utilité que dans peu de situation, il a par lasuite créé une formule «simplifiée», pour le calcul de l’indemnisation du bruit, de la pollution, de la vue... :

Valeur au m² x I/D² x Longueur (mètre linéaire)

«I/D²» étant un «coefficient de dépréciation»qu’il a créé en s’inspirant du fait que l’intensité sonore décroit en fonction du carré de la distance parcourue. Pour le déterminer il faut prendre les distances entre la source de nuisance et le bien. Il explique que «pour un immeuble situé entre 10 et 15 mètres de la source de nuisance on prend la valeur des 15 premiers mètres moins la valeur des 9 premiers mètres». Cette formule privilégie la distance entre l’habitation (ou un autre équipement) et la servitude pour estimer l’indemnisation du préjudice au bruit, à la pollution et éventuellement du panorama. La valeur ici doit être modulée en fonction de la nature de la pièce qui fait face à la servitude.En effet,le préjudice n’est pas le même si la servitude impacte une terrasse et un salon, ou un garage, une cave..

Pour appliquer cette formule il faut toujours avoir à la disposition grille«I/D²» établie par M.BOTTINI, et celle-ci ne permet pas de calculer avec des distances à décimales ni de partir avec une distance de 0 mètre. Afin de pallier ce problème, Stéphane VEDRENNE a réfléchi à une variante lors de son mémoire de 2005. Pour ne plus se reporter à cette grille, il propose la formule suivante:

Valeur au m² x (1/d1 –1/d2) x Longueur (mètre linéaire)

d1= Distance la plus proche entre le bien et la servitude

d2= Distance la plus éloignée entre le bien et la servitude.

Cette formule est pratique puisqu’il est possible de considérer des distances autres que des «mètres entiers», et cela évite de se reporter constamment à la grille.

La plupart des experts calculent l’estimation des aggravations de la même manière qu’ils ont calculé l’indemnisation initiale.Dans cette sous-partie, il sera étudié différents cas d’aggravations.

Le cas le plus commun est représenté par un titre de propriété notifiant une servitude passage pédestre ou à cheval grevant un fonds, cela datant généralement d’avant la moitié du XXème siècle. Ces servitudes ont alors été établies lorsque les voitures actuelles n’existaient pas encore ou bien que celles-ci n’étaient tout simplement pas le moyen de circulation le plus commun. La jurisprudence est relativement stable sur le sujet. Elle accorde une modification du mode de la servitude sans pour autant juger d’une aggravation systématique. Les charrettes sont par exemple souvent étendues aujourd’hui au passage en voiture. Bien que normalement l’usage de la servitude doive respecter ce qui est précisé dans le titre, la jurisprudence considère «qu'il n'y a pas d'aggravation d'une servitude de passage constituée pour des charrettes, étendue de nos jours à des véhicules automobiles (titre constitué à pied, à cheval et en voiture à bras).»

Lorsque le fonds dominant établit une division de la parcelle dans le but de créer plusieurs lots à usage d’habitation, une certaine crainte se fait généralement ressentir des voisins, ils craignent de voir leur tranquillité se troubler. Cette crainte est d’autant plus vive pour le fonds servant qui risque de voir multiplier le nombre de passages sur la servitude qui grève sa parcelle.Cependant, comme il est précisé dans l’article 682 «tous usages pour lui permettre d’accéder à son fonds», le fonds servant accepte tacitement les éventuelles modifications, augmentations de transit, c’est pourquoi il est préférable de se protéger en insérant une clause expresse précisant les conditions d’utilisation du passage. L’aggravation s’établira ou non en fonction de ces modalités.

L’élargissement de l’assiette d’une servitude conventionnelle de passage est autorisé si celle-ci ne permet pas de desservir correctement un fonds dominant devenu constructible ou si les conditions d’exploitation ont changé. Si celui-ci est dans une situation d’enclave, une servitude d’un mètre de large n’est pas suffisante pour permettre la future construction. En vertu de l’article 682 cette assiette devrait alors s’élargir à 3 mètres afin d’assurer la pleine desserte du fonds dominant. La jurisprudence a même autorisé un propriétaire d’un fonds dominant à l’élargissement de sa servitude conventionnelle d’un mètre à trois mètres bien que la démolition du garage du fonds servant était inévitable pour effectuer cet élargissement.En ce qui concerne l’aménagement de l’assiette de la servitude de passage, certains propriétaires du fonds dominant ont le souhait de revêtir le passage d’une couche d’enrobé afin de pouvoir circuler aisément sans nid de poules ou autres problèmes gênant le passage habituel.

 Cependant ce revêtement, qui trouve son droit dans l’article 697 «Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver»semble atteindre sa limite par l’article 702 qui précise: «de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier»dans le cas où ce goudronnage ou autre type de revêtement complique l’accès au tréfonds. Cette complication pour le fonds servant l’empêche d’utiliser correctement son bien comme il aimerait, il s’agit donc d’une aggravation.Les jurisprudences sont variables sur le sujet, en effet même si une jurisprudence dit que le goudronnage n’aggrave pas la servitude93, ce n’est pas la même issue pour trois autres jurisprudences qui affirment que le goudronnage aggrave la servitude et une qui dit que l’empierrement du passage aggrave la servitude. Dans ce présent cas, l’estimation de l’aggravation pourrait se juger en fonction du coût supplémentaire que le fonds servant subirait en cas d’aménagement du tréfonds.

Dans un premier temps, l’expert peut analyser tous les différents critères afin de voir lesquels correspondent à son affaire. Ci-dessous, une liste des critères à prendre en considération à notre époque actuelle. L’expert doit alors être attentif à ces éléments lors de son expertise,bien qu’ils ne soient pas tous utiles pour son cas.

• Critères pour l’immobilisation de l’emprise–perte de jouissance

- Superficie de la servitude (éventuellement la hauteur et la profondeur pour les cas de servitudes où il serait possible de construire au-dessus ou en-dessous de la servitude),

- Valeur d’utilisation. Cette valeur est calculée à partir de la valeur vénale qui prend elle-même en considération: zonage du PLU; situation de la servitude; nature du terrain grevé de la servitude.

- Le délaissé. Il s’agit de «la partie du fonds ne supportant pas la servitude, mais inexploitable»

• Trouble de jouissance –Dépréciation du surplus

- Bruit,

- Pollution,

- Odeurs,

- Incidence sur le panorama,

- Perte d’exploitation. Autant pour le professionnel que pour le particulier. En matière agricole, il s’agit de la perte de rendement. Pour estimer cette perte, il faut se référer aux grilles d’indemnisations des chambres d’agriculture,

- Perte de potentiel constructible. Il s’agit ici d’analyser si la servitude peut occasionner une gêne ou empêcher une éventuelle extension du bâtiment ou une construction nouvelle.

- Nature et fréquences des passages. Quel véhicule est utilisé et avec quelle fréquence?A quelles heures (nuit/jour)?-Nature du fonds dominant (Usine, supermarché, terrain d’exploitation agricole, maison individuel d’habitation...)

- Trouble psychologique. Pour certains cas particuliers où l’établissement de la servitude peut affecter moralement le propriétaire du fonds servant pour des raisons tangibles.

-  Perte d’intimité. 

• Dommages complémentaires

- Nuisances de chantier,

- Dommages sur les clôtures,

- Dégradation de l’accès aux tréfonds du fonds servant.

La réalisation d’un état des lieux est toujours nécessaire pour que l’expert remplisse correctement les objectifs de sa mission. L’état des lieux permettra de se rendre compte de l’entretien ou de la vétusté des lieux, mais aussi de la disposition des lieux, des plantations, des passages de réseaux et aussi du potentiel de constructibilité. Tous ces éléments sont à prendre en considération afin d’établir correctement l’estimation. Lors de cet état des lieux, il sera utile de faire un levé topographique grâce auquel on pourra calculer la superficie d’une potentielle assiette de passage, mesurer la longueur de cette assiette et les distances entre la servitude de passage et les habitations (s’il y en a) .Enfin, il sera utile d’évaluer la valeur vénale du terrain au mètre carré. Pour cela on peut s’indexer sur les tendances et prix médian de la localité. Autrement, il est possible aussi d’évaluer la valeur du terrain en passant par une méthode par comparaison en s’intéressant aux transactions immobilières courantes aux environs de la zone étudiée.

La valeur vénale a été retenue dans les critères de cette méthode car le préjudice n’est pas le même si l’emprise grevée est un terrain de 100€ le mètre carré ou si celle-ci est de 400€ le mètre carré. Le propriétaire du fonds servant perd certes une «valeur locative» mais celle-ci est directement liée à la valeur vénale.Une fois ces critères connus, il est possible d’établir l’estimation.

La méthode se décompose en trois étapes d’estimation:

- Perte de jouissance (immobilisation du surplus);

- Trouble de jouissance (Dépréciation du surplus);

- Dommages complémentaires.

La perte de jouissance, aussi appelée immobilisation du sol, correspond à indemniser la perte de jouissance de l’emprise de la servitude,sans prendre en considération d’autre facteurs. La méthode de M.BOTTINI est reprise. Une aide est apportée afin d’estimer la «valeur d’utilisation» qui est souvent le point délicat de cette formule .Cette méthode est reprise car elle permet de mener à des estimations convenables qui sont également proches de la méthode classique, mais plus ajustée aux extrêmes. En effet, elle permet d’obtenir des résultats plus élevés pour les petites emprises et moins élevés pour les grandes emprises,afin d’être la plus acceptable possible. 

[(20 VU x S*0,75 ) + 200 VU] x Coefficient de pondération+ IM

S: Superficie de l’assiette(en m²)

VU: Valeur d’utilisation. 

Elle ne correspond pas à la valeur vénale mais à la valeur de revient du bien, c’est-à-dire:

- Pour les terrains:Valeur du sol (labour, pré, cour, jardin...) à l’exclusion de sa capacité de construction (Coefficient d’Occupation des Sols)et des équipements existants,

- Pour le bâti :Valeur de construction du mètre carré habitable majoré de l’incidence foncière.

Pour déterminer ces valeurs, l’expert devra rassembler les données locales de prix de ventes de terrains et des coûts de constructions.

Le coefficient de pondération sera sélectionné entre 0,2 et 0,5. La valeur de 0,2 attribuée si l’emprise a déjà une utilisation de passage et si aucune culture ou autre utilisation n’est possible sur cette assiette. Le coefficient de 0,5 est attribué s’il s’agit d’une emprise classique, c’est-à-dire qui n’est ni en indivision, ni sur un chemin d’exploitation par exemple.D’après le graphique disponible en annexe 8, il est possible d’observer les tendances selon les différents coefficients de pondération.

IM : Indemnité pour morcellement. L’indemnité pour morcellement survient lorsque l’emprise sépare le fonds servant en deux. Si le reliquat, c’est-à-dire la superficie morcelée, est inférieur à 10% de la superficie de l’assiette de passage, alors sa superficie devra être intégrée directement dans la superficie globale de l’emprise sans procéder à un autre calcul. En effet, un reliquat inférieur à 10% de la superficie de l’emprise est généralement un petit espace qui n’a plus d’usage et qui ne nécessite donc pas un calcul supplémentaire.Ces 10% peuvent atteindre des superficies plus grandes en milieu rural lorsque les emprises sont conséquentes, mais généralement dans ces cas le reliquat n’a pas une valeur vénale bien différente de l’indemnisation de l’immobilisation de l’emprise de passage. Toutefois, Si le reliquat a une superficie supérieure à 10% de l’emprise, alors il sera plus judicieux d’appliquer 

IM =«Sreliquat x Vvx 0,5»

Où: Sreliquat : superficie du reliquat

Vv :Valeur vénale du terrain au m².

0,5 correspond au coefficient de pondération.

Après avoir estimé l’immobilisation de l’assiette, il convient d’estimer la dépréciation du surplus (trouble de jouissance).

Cette estimation représente toutes les nuisances préjudiciables au fonds servant.En cas rare de morcellement de la propriété avec d’une part le bien immobilier et d’autre part un élément accessoire ou autre bien immobilier (piscine, garage...), il conviendra alors d’additionner une deuxième dépréciation pour ce côté.

(I/D²)(1+AC)+ PC + PE

I/D²: Coefficient de M.BOTTINI concernant la dépréciation du surplus. Mis en place afin de prendre en compte les nuisances liées au bruit et à la pollution qui sont inversement proportionnelles à la distance.Il sera ici utilisé la méthode simplifiée par Stéphane VEDRENNE qui ne nécessite pas l’utilisation de la grille de coefficient.(I/D² = 1/D1 –1/D2)

PC : Perte de potentiel de constructibilité, afin de prendre en considération la perte d’utilisation future, l’impossibilité de faire des extensions ou de nouvelles constructions.Il s’agit ici d’une appréciation de l’expert au regard des distances de l’habitation et des caractéristiques des lieux.

PE : Perte d’exploitation. La perte d’exploitation correspond à la perte de récolte d’une exploitation qui subit le passage,ou de plantations qui doivent être enlevées.Il faut se référer aux grilles d’éviction de la chambre d’agriculture qui indemnisent en fonction de la densité par hectare, de la maturité et du rendement de la culture. S’il s’agit un arbre isolé, il faut estimer au cas par cas.

C: Autres Critères.Il sera exprimé en pourcentage.En ce qui concerne les autres critères :

-Odeurs

, -Incidence sur le panorama,

- Nature et fréquences des passages. Quel véhicule est utilisé et avec quelle fréquence? A quelles heures (nuit/jour)?

- Nature du fonds dominant (Usine, supermarché, terrain d’exploitation agricole, maison individuel d’habitation...)

- Trouble psychologique. Pour certains cas particuliers où l’établissement de la servitude peut affecter moralement le propriétaire du fonds servant pour des raisons tangibles.-Perte d’intimité,l’expert jugera de l’opportunité d’indemniser le fonds servant en fonction de la situation à laquelle il est confronté. Cette éventuelle indemnisation sera calculée par majoration du coefficient I/D², les nuisances causés par ces critères étant également inversement proportionnelles à la distance de l’emprise du passage.

D’où le trouble de jouissance:

 ( l x Vv x (1/D1 –1/D2))(1+AC)+ PC + PE

l : Longueur concernée au droit de l’emprise de passage.

Vv : Valeur vénale du terrain, au m².

1/D1 : Distance entre le bien et la servitude de passage au plus proche

1/D2 : Distance entre le bien et la servitude de passage au plus loin.

Il faut également prendre en considération le cas où le bâtiment n’est pas encore construit, ce qui pose le problème du préjudice engendré dans une situation à venir. Les avocats en défense, et souvent les tribunaux, contestent les préjudices causés sur une situation à venir. «La loi n’interdit pas de considérer l’état futur, à condition qu’il soit certain. Il serait inéquitable de prendre en considération l’état à venir de la propriété à désenclaver et de ne pas l’admettre pour le fonds servant.»

Une fois la dépréciation du surplus estimée, il convient d’ajouter les dommages complémentaires. Ceux-là ne sont pas tout le temps concernés, mais il est toutefois préférable de toujours en parler. Ces nuisances sont généralement directement liées à l’établissement de la servitude en elle-même

IC + Clô + Tr

IC : Indemnité de chantier. L’indemnité de chantier s’estime en fonction du nombre prévisionnel de jours de la durée de chantier. Par exemple, «200€/jour pendant 5 jours, avec une augmentation de 20% pour chaque jour supplémentaire.» Le montant journalier à proposer doit être en fonction de la gêne générée par le chantier ainsi que le bruit et la pollution dégagée.

Clô : Indemnité pour clôture. Cette indemnité est appliquée si une clôture doit être déplacée ou si l’expert juge qu’il y a la nécessite d’en installer une nouvelle, notamment pour des questions de sécurité. Cette indemnité se calcule en fonction du prix de fourniture et de pose de la clôture sur la longueur nécessaire ainsi que le prix de l’installation. 

Tr : Indemnité pour l’accès aux tréfonds. Celle-ci a lieu d’être si la servitude de passage et son aménagement gênent d’une certaine manière l’accès aux réseaux du fonds servant.

Sources : Paul Méjean. L’indemnisation des servitudes de passage dans leur établissement et leur aggravation. Sciences de l’environnement. 2016. 

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Le 15 juillet 2019