L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est supprimé et remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Tout particulier est soumis à l'IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Celui-ci comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.
Les biens immobiliers détenus par l'ensemble des personnes composant le foyer fiscal sont pris en compte sur la déclaration d'IFI. Le foyer fiscal IFI est composé soit :
- d'une personne vivant seule : célibataire, veuf(ve), divorcé(e), séparé(e) ;
- de personnes vivant en couple.

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont le contribuable a l'administration légale sont pris en compte.
Les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun pour moitié la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

La composition et la valeur nette du patrimoine immobilier s'apprécient au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour L'IFI payé en 2019, il s'agit du patrimoine détenu au 1er janvier 2019.
 Les modifications du patrimoine immobilier intervenant courant 2019 ne sont pas à prendre en compte.
Toutefois, si un événement survenu après le 1er janvier a un effet rétroactif, le contribuable en tenir compte.

Si le contribuable a son domicile fiscal en France : l''imposition est établie pour l'ensemble des biens ou droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières détenus en France et à l'étranger par les personnes composant le foyer.
Si le contribuable vient de transférer son domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes, il n'est imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France.

Si le contribuable a son domicile fiscal hors de France sont imposables :
- les biens et droits immobiliers possédés en France détenus par les personnes composant votre foyer ;
- les parts ou actions que vous ou des personnes composant votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France ;
- les parts ou actions que vous ou des personnes composant votre foyer possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

À titre indicatif, doivent notamment être déclarés :
- les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..),
- les bâtiments classés monument historique,
- les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2019,
- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
- les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

La résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2019.

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :
- les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
- les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel,
- les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation),
- les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer au titre de l'IFI. Doivent être déclarés, et sous certaines conditions :
- les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée ;
- les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
- la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie ;
L'immobilier affecté à l'activité opérationnelle d'une société est exclu de l'assiette de l'IFI.

Le I de l'article 974 du CGI énumère cinq catégories de dépenses susceptibles de créer des dettes déductibles lorsque ces dépenses restent à régler ou ont été financées par emprunt. L'IFI s'applique sur le montant du patrimoine net taxable, c'est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier 2019 et à condition de pouvoir les justifier. Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :
- à des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables,
- à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- aux dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
- aux dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire,
- aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l'occupant (exemple : la taxe d'habitation) ne sont pas déductibles. La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n'est pas non plus déductible.

Pour être admise en déduction, la somme empruntée doit donc avoir été effectivement utilisée pour la réalisation de ces dépenses limitativement énumérées. Quelles que soient les mentions du contrat de prêt, le contribuable doit donc être en mesure de démontrer que les sommes en cause, déduites de l'actif immobilier imposable, ont été exclusivement affectées à ces dépenses. Il résulte du caractère limitatif de l'énumération des dettes déductibles que ne sont pas déductibles, notamment, les dettes résultant d'un divorce (pensions alimentaires, etc.) (BOIPAT- IFI-20-40-10 no 150).
En outre, ces dettes ne sont admises en déduction qu'à hauteur de la fraction de leur montant qui sert à financer des dépenses affectées à des actifs imposables pour le redevable, quel que soit le fondement sur lequel l'actif n'est pas soumis à l'IFI (exclusion d'assiette, exonération totale de l'article 975 du CGI, exonérations totales ou partielles de l'article 976 du CGI, nue-propriété non imposable en application du premier alinéa de l'article 968 du CGI).
Une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n'est donc jamais déductible. Par exemple, celles qui se rapportent à des biens démembrés compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable à l'IFI de l'usufruitier, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire, de même que celles qui se rapportent à des actifs professionnels exonérés du redevable.
En cas d'imposition partielle d'un actif, la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n'est admise en déduction qu'à proportion de la fraction de la valeur de l'actif qui est imposable.
Il est toutefois prévu que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d'un abattement légal de 30 % (CGI art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle) (BOI-PAT-IFI-20-40-10 no 160).

Est déductible la dette résultant d'un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible (BOI-PAT-IFI-20-40-
10 no 170). 

Sont déductibles les dettes contractées par le redevable pour le financement des dépenses d'acquisition de ses biens et droits immobiliers, à savoir le montant des emprunts contractés pour l'acquisition de ces biens ou droits et le financement des frais relatifs à cette acquisition : honoraires du notaire, commissions d'intermédiaire, droits de mutation à titre onéreux, droits de mutation à titre gratuit, capital représentatif de la rente viagère à servir au vendeur, droit de partage, notamment.
Sont également visées les dettes contractées par le redevable pour financer les dépenses de réparation et d'entretien de ses immeubles. Il peut s'agir des sommes restant dues aux prestataires ou des emprunts contractés pour régler leurs prestations. Dans le cas des immeubles donnés en location, les dépenses prises en compte sont celles effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire.

Les dépenses de réparation et d'entretien s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses d'entretien s'apparentent généralement aux dépenses de maintien en l'état de l'immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination (BOI-PAT-IFI-20-40-10 no 190).

Sont visées les dettes contractées par le redevable pour financer les dépenses de construction ou de reconstruction de l'immeuble et celles visant à l'améliorer ou à l'agrandir. La déduction porte aussi bien sur les sommes restant dues aux prestataires que sur les emprunts contractés pour régler leurs prestations.
Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants (BOI-PAT-IFI-20-40-10 no 200).

La loi précise qu'il s'agit des impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, dues à raison des propriétés et prend soin d'ajouter que ne relèvent pas de cette catégorie les impositions dues à raison des revenus générés par lesdites propriétés. Sont ainsi déductibles les impositions qui sont dues à raison de la simple détention de la propriété des biens ou droits immobiliers imposables telles que notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les droits de mutation à titre gratuit afférents à des actifs imposables à l'IFI et l'impôt sur la fortune immobilière lui-même (BOI-PAT-IFI-20- 40-10 no 210).
La somme à retrancher au titre de l'IFI s'obtient en appliquant le tarif de l'impôt au montant du patrimoine taxable retenu avant soustraction de l'IFI qui lui correspond. Elle est donc légèrement plus élevée que le montant de l'IFI qui sera effectivement dû.
Sont ainsi exclus la taxe d'habitation, de même que l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux grevant le revenu foncier du propriétaire bailleur

Pour être déductible, la dette doit être effectivement supportée par le redevable au 1er janvier de l'année d'imposition et celui-ci doit être en mesure de la justifier. Dans le cas où la dette se rapporte à un actif partiellement exonéré, la dette n'est déductible qu'à proportion de la fraction de sa valeur imposable.
La condition d'existence de la dette au 1er janvier de l'année d'imposition s'oppose à la déduction des dettes qui prennent naissance après la date du fait générateur de l'impôt. Il n'est pas nécessaire que les dettes soient liquides pour être déductibles. Il suffit qu'elles existent dans leur principe, encore que leur montant ne soit pas arrêté, mais la déduction ne peut être opérée que lorsque ce montant est connu. S'il ne l'est pas lors du dépôt de la déclaration à souscrire au titre de l'IFI, la dette est momentanément non déductible. Elle pourra être déduite postérieurement, par voie de réclamation (BOI-PAT-IFI-20-40-10 no 10). Les dettes dont l'existence est incertaine ne sont pas déductibles. Il en est ainsi des dettes soumises à une condition suspensive ou des dettes litigieuses (BOI précité no 10).

Si le redevable a emprunté pour financer le prix d'acquisition d'un immeuble ou des travaux effectués dans cet immeuble, sont déductibles au titre de l'IFI :
– le capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition ;
– les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;
– les intérêts courus au 1er janvier.
Les mêmes règles sont applicables aux prêts-relais immobiliers. Si l'emprunt est indexé, le capital restant dû est calculé en tenant compte de l'index au 1er janvier de l'année d'imposition (BOI-PAT-IFI-20-40-10 no 90).

En cas d'achat d'un bien moyennant le versement d'une rente viagère, il convient de déclarer ce bien pour sa valeur vénale et de déduire le montant de la rente due au 1er janvier de l'année d'imposition pour sa valeur en capital d'après l'âge du crédirentier (précité no 100).

Les dettes déductibles des bases de l'IFI s'entendent de celles qui sont à la charge du foyer fiscal qui comprend le redevable, son conjoint ou son concubin notoire ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité (Pacs) et leurs seuls enfants mineurs. En cas de rattachement par moitié des actifs imposables appartenant aux enfants mineurs, les dettes se rapportant à ces biens sont déductibles dans la même proportion.
Dans le cas où la dette se rapporte à un actif partiellement exonéré, la dette n'est déductible qu'à proportion de la fraction de sa valeur imposable (no 3). Ainsi, les dettes contractées pour l'acquisition de bois et forêts exonérés pour les 3/4 de leur valeur ne sont déductibles de l'actif que pour le quart de leur montant.
La déduction se limite alors au prorata de la valeur imposable des titres par rapport à leur valeur vénale pleine.

Le redevable doit prendre soin de conserver l'ensemble des éléments justifiant de l'existence, de l'objet et du montant des dettes qu'il porte en déduction, à savoir notamment :
– les actes ou écrits concernant ces dettes, que ceux-ci soient sous forme authentique ou sous seing privé ;
– les contrats de prêt ou d'emprunt.
En effet, à l'occasion d'un contrôle de l'impôt, l'administration pourra lui demander à ce sujet des éclaircissements et des justifications.

Les titulaires d'un patrimoine immobilier taxable supérieur à 5 M€ sont susceptibles de tomber sous le coup d'une limitation de leurs dettes déductibles. Cette particularité tient à la disposition suivant laquelle, lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 M€ et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III de l'article 974 du CGI au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent (CGI art. 974 IV).
Ne sont toutefois pas retenues les dettes dont le redevable justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

L'IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• Entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,5 %
• Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : 0,7 %
• Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %
• Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %
• Supérieure à 10 000 000 € : 1,5 %

En cas de démembrement de propriété, la règle de base pour l’impôt  sur la fortune immobilière (IFI) énonce que les biens imposables grevés  d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Cependant, diverses exceptions conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi selon l’âge de l’usufruitier.

Lorsque la constitution de l’usufruit ne résulte pas de la volonté du  législateur, mais d’une convention, d’une donation ou d’un testament, l’imposition pèse entièrement sur l’usufruitier. Au contraire, lorsque le démembrement résulte de l’application de la loi, l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier.On notera en particulier que la constitution d’un usufruit en application de l’article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) conduit désormais à une imposition répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, règle contraire à celle qui prévalait jusqu’alors en matière d’ISF.
Le législateur avait prévu de n’appliquer la règle nouvelle qu’aux démembrements opérés à compter du 1er janvier 2018, mais le Conseil constitutionnel a décidé de rendre la règle applicable quelle que soit la date de constitution du démembrement. La constitution de l’usufruit légal du conjoint survivant entraîne une  imposition à l’IFI partagée avec le nu propriétaire, même si le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur la totalité des biens.

En cas de dons au profit d'organismes d'intérêt général, le contribuable d'une réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €. En 2018, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé des impôts. Le plafonnement de l’IFI consiste à éviter que l’impôt sur le revenu, les contributions sociales et l’IFI ne représentent plus de 75 % des revenus nets imposables de l’année précédente. Si c’est le cas, une diminution de l’IFI à payer est prévue pour le contribuable. La diminution de l’IFI redevable par le contribuable représente la différence entre, d’un côté, le total de l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger sur l’année N-1, avant imputation des crédits d’impôts éventuels ; de l’autre côté, 75 % du total des revenus nets perçus l’année précédente et les revenus exonérés d’impôt sur le revenu. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.

En 2019, le calcul du plafonnement de l’IFI sera mis à  mal par l’entrée en vigueur du prélèvement à la source au 1er janvier 2019. En effet, l’impôt sur les revenus de 2018 sera bien souvent plus faible que d’habitude et dans certains cas, nul, grâce à la mise en place du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) – dispositif prévu pour éviter la double imposition des revenus de 2018 et2019. Autres revenus à retirer du calcul pour cette première année du  prélèvement : le montant du prélèvement à la source payé en 2019, puisqu’il ne concerne que les revenus de l’année en cours et non de l’année N-1. Dès lors, le calcul du plafonnement ne prendrait en compte que le patrimoine immobilier des contribuables concernés, les privant par la même occasion de la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière.

En cas de retard de déclaration, une majoration peut vous être appliquée à hauteur de :
- 10 % de l'impôt dû si vous déclarez votre IFI jusqu'à 30 jours après une mise en demeure de l'administration fiscale,
- 40 % au-delà de ce délai.

Si la déclaration est inexacte (sous-évaluation du patrimoine) ou incomplète (omission d'un ou plusieurs biens imposables) au moment de remplir la déclaration d'IFI, des intérêts de retards seront appliqués à hauteur de 0,20 % par mois de retard, soit 2,4 % par an.

Une marge d'erreur de 10 % est tolérée en cas de sous-évaluation un bien en le déclarant. Dans ce cas, les intérêts de retard ne sont pas appliqués sauf si la bonne foi est remise en cause par l'administration. De même, les intérêts de retard ne sont pas dus en cas de mention par écrit, lors du dépôt de votre déclaration d'IFI, les motifs qui ont conduit à ne pas déclarer un élément du patrimoine ou à lui donner la valeur déclarée.
Dans tous les cas, si le contribuable a délibérément omis des biens ou minoré leur valeur, des pénalités plus lourdes sont prévues.

La majoration de 10 % prévue en cas de retard de déclaration est portée à 40 % si le dépôt fait suite à la révélation d'avoirs à l'étranger non déclarés.

Des intérêts de retard sont aussi applicables. Ils s'élèvent à 0,20 % par mois de retard. Ces intérêts de retards s'appliquent à compter du 1er juillet de l'année au cours de laquelle la déclaration aurait dû être déposée, et jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la déclaration a été déposée.
En cas de non-paiement de l'impôt sur la fortune immobilière avant la date limite de paiement mentionné sur l'avis d'imposition, une majoration de 10 % calculée sur l'impôt dû s'applique.

Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
http://www.lexplicite.fr/qui-paie-ifi-en-cas-de-de...

Le 25 février 2019