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L'expulsion du locataire


L'expulsion consiste pour le propriétaire à récupérer le bien mis en location en raison d'un manquement de ses obligations par le locataire. Le recours à l'expulsion du locataire ne peut être envisagé que si ce dernier n'a pas rempli une des obligations présentent dans le contrat de bail. Souvent, il s'agira du non-paiement du loyer et / ou des charges, mais parfois ce peut être le défaut d'assurance, un trouble causé au voisinage ou le non versement du dépôt de garantie. L'expulsion peut aussi être envisagée lorsque le bailleur à donné congé à son locataire dans les délais prévus et que ce dernier ne quitte pas les lieux. La procédure d'expulsion vise principalement le locataire entré dans les lieux par un bail à usage d'habitation, mais elle peut être aussi envisagée à l'encontre d'un occupant dit de bonne foi ou d'un occupant sans droit ni titre (un squatter pour en savoir plus lire notre article : Comment expulser un squatteur ?).

Agir dès les premiers impayés permet souvent de trouver une solution amiable et d'éviter des situations lourdes de conséquences pour les deux parties (locataire et bailleur). D'autant que le bailleur ne peut forcer son locataire à quitter les lieux sans avoir au préalable obtenu une décision de justice et, au besoin, le concours de la force publique. Sinon, il encourt un délit passible d'une peine de prison et d'une amende. Des étapes clefs sont donc à respecter.



I. Le plan d'apurement


Un  plan d’apurement peut être envisagé en premier lieur : c'est un accord amiable et écrit, conclu d’un commun accord entre propriétaire et locataire pour solder des loyers impayés, selon un calendrier défini ensemble. Concrètement, lorsque le locataire fait face à des difficultés de paiement de son loyer, son bailleur créancier accepte de mettre en place un échéancier de remboursement de la dette, en parallèle du règlement des loyers futurs.
Le propriétaire évite ainsi les frais d’une procédure longue en vue d’une  expulsion. SI 160000 expulsions ont lieu chaque année en France, c’est également un gage de bonne volonté  et une seconde chance pour le locataire, qui connaît certes une difficulté financière mais s’engage à trouver une solution pour payer les loyers en retard.

Un plan d’apurement peut être mis en place spontanément à l’initiative du locataire ou du propriétaire. Il peut également être imposé par la caisse d’allocations familiales (CAF) si elle verse des allocations logement dans le cadre de ce bail. Enfin, le plan peut aussi être proposé par un conciliateur de justice saisi par le propriétaire pour trouver une solution amiable au problème des loyers impayés.
La volonté de mettre en place un plan d’apurement ne prive pas le propriétaire de mettre en demeure en parallèle son locataire afin de prendre date, en cas d’échec du règlement amiable.

Le propriétaire bailleur commence par relancer par téléphone, par email ou par courrier son locataire dès le premier retard de paiement pour savoir s’il s’agit d’un oubli, d’un souci de trésorerie momentané ou d’un problème plus important comme la perte de son emploi, une séparation familiale…
Il peut également réclamer le paiement à la caution, que ce soit un proche du locataire ou un organisme extérieur. Ainsi, Action logement (ex 1% logement) propose à certains types de
locataires un cautionnement appelé VISALE qui évite de faire appel à un proche. Enfin, si le bailleur a préféré s’assurer contre les risques d’impayés, il peut faire jouer cette garantie.
Le propriétaire ne peut pas cumuler ces trois garanties : une seule caution ou une seule assurance contre les loyers impayés est légale dans un contrat de location.
Il doit ensuite contacter la caisse d’allocations familiales (CAF) pour signaler les loyers impayés dès que deux mois de loyer avec les charges locatives sont atteints si le locataire bénéficie d’allocations logement versées directement au bailleur. La CAF, avant de décider de suspendre ou non le versement des aides, laisse six mois au propriétaire et au locataire pour mettre en place leur propre plan d’apurement.
La caisse peut aussi contacter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour étudier la possibilité d’obtenir des aides complémentaires ponctuelles en fonction de la situation du locataire. L’implication de la CAF est obligatoire quelles que soient les allocations versées : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement à caractère familial (ALF) ou allocation de logement à caractère social (ALS).
A défaut de réponse, la CAF met en demeure le locataire de payer les loyers actuels et les arriérés à raison d’1/36ème chaque mois. C’est donc un plan étalé sur trois ans que la CAF propose par défaut. Le propriétaire a donc tout intérêt à monter un plan d’apurement plus court et à le faire accepter par son locataire.
SI l’allocation logement est versée au locataire, le propriétaire peut demander à l’organisme public de lui verser directement cette somme.


Pour établir un plan d’apurement, il faut en premier lieu d’évaluer les ressources présentes et prévisibles du locataire pour réaliser un échéancier de paiement réaliste sur plusieurs mois. Le plan est ensuite finalisé par écrit. Des modèles de plan d’apurement sont disponibles auprès de la CAF.
Le plan d’apurement des loyers impayés doit contenir :
- les coordonnées du propriétaire,
- les coordonnées du locataire,
- le rappel des éléments principaux du bail : date de signature, adresse…
- l’engagement du locataire de s’acquitter des sommes dues selon cet échéancier,
- le montant des loyers en retard,
- l’échéancier de paiement en précisant bien que ces sommes en retard s’ajoutent à chaque loyer mensuel à venir,
- la date et le lieu de signature,
- le document est signé en deux exemplaires par le bailleur et le preneur, chacun en conservant un original.

En cas d’impayé du plan d’apurement, la CAF risque tout d’abord de suspendre le versement des allocations logement en cas de non-respect du plan d’apurement. Par exception, si le
locataire paie la moitié des dettes et se trouve dans une situation sociale difficile, la CAF peut décider de maintenir l’octroi des aides au logement.
Le propriétaire, lui, peut poursuivre la voie amiable en saisissant par exemple un conciliateur de justice ou en proposant au locataire de donner son préavis, pour quitter volontairement les lieux et trouver une location moins chère, voire demander un logement social.
Il peut également saisir la justice pour obtenir le paiement des loyers en retard, la résiliation judiciaire du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire, si elle est prévue lors de la rédaction de contrat de location vide ou de location meublée et enfin demander l’expulsion du locataire.



II. La clause résolutoire dans le bail d'habitation


Dans un bail à usage d’habitation, le propriétaire décide fréquemment d’insérer une clause résolutoire pour s’offrir une meilleure sécurité juridique. En effet, en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles (obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.
En mettant en œuvre la clause résolutoire, le bailleur accélère la procédure de résiliation du contrat de bail, en ce sens qu’aucune action en justice n’a besoin d’être ouverte pour obtenir une résiliation judiciaire du bail et procéder à l’expulsion du locataire.
Les cas où la clause résolutoire est admise dans un bail d’habitation
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit les situations précises dans lesquelles la mise en œuvre d’une clause résolutoire est justifiée. Il s’agit :
- du non-paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
- du non-versement du dépôt de garantie par le locataire à son entrée dans le logement ;
- de la non-souscription par le locataire d’une assurance habitation ou d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) contre les risques locatifs ;
- du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, et notamment en cas de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.
Pour pouvoir être valablement mise en œuvre, la clause résolutoire doit mentionner, dans ses dispositions, toutes ces situations qui justifieront la résiliation unilatérale du contrat de bail en cas de faute du locataire.

Selon l'article 4 point g) de la loi du 6 juillet 1989, une clause qui prévoit la résiliation de plein droit, c'est-à-dire automatique, du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, est réputée non écrire.
Au même titre qu'une clause qui permettrait au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

La mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie insérée dans le bail d’habitation doit respecter une procédure spécifique.

  • Le bailleur envoie un commandement de payer au locataire par acte d’huissier.  Le commandement de payer doit mentionner précisément le montant exact des sommes dues par le locataire, sous peine de nullité.
  • Un délai de deux mois à compter de la signification du commandement est accordé au locataire afin qu’il puisse régulariser sa situation. S’il estime que les faits reprochés ne sont pas justifiés, le locataire peut tout à fait contester le commandement de payer devant les tribunaux avant l’arrivée au terme du délai légal de deux mois. Si le juge estime la contestation justifiée, la procédure prend fin. Le cas échéant, elle se poursuit.
  • Si, à l’expiration de ce délai, le commandement de payer demeure infructueux, la clause résolutoire se met en oeuvre et le bail peut être résilié unilatéralement par le bailleur. Cette disposition résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur doit assigner le locataire devant les tribunaux. La saisine du juge permettra de faire constater la clause résolutoire ainsi que la bonne foi du bailleur. À ce titre, le juge se chargera de prononcer la procédure d’expulsion du locataire.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, le bailleur peut réclamer au locataire le paiement des frais engagés pour l’envoi du commandement de payer resté infructueux ainsi que le versement d’une indemnité d’occupation pour avoir occupé le logement jusqu’au prononcé de la décision.

En principe, chaque année, le locataire doit remettre au bailleur une attestation certifiant qu’il a bien souscrit une assurance habitation contre les risques locatifs. En l’absence d’un tel justificatif, le bailleur peut signifier au locataire par huissier de justice un commandement d’avoir à fournir son attestation d’assurance. Dans ses dispositions, le commandement doit reproduire l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité.
À compter de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour fournir au bailleur une attestation d’assurance. À défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail d’habitation.
La loi Alur de mars 2014 a consacré le principe selon lequel le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Dans ce cas, la souscription de l’assurance emporte renonciation à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Toutefois, il s’agit simplement d’une possibilité et non d’une obligation.

La loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance prévoit la possibilité pour le bailleur d’insérer une clause résolutoire pour cause de troubles de voisinage commis par son locataire.
Les troubles de voisinage sont caractérisés par des nuisances sonores (tapage nocturne, aboiements de chiens…), des désordres ou des manifestations anormales engendrant un dommage pour les autres locataires ou propriétaires.
En vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 mentionné précédemment, la mise en œuvre de la clause résolutoire pour troubles de voisinage doit être précédée du prononcé de la décision passée en force de chose jugée attestant l’effectivité des troubles de voisinage.
À l’issue du prononcé de la décision, le bailleur peut valablement mettre en œuvre la clause résolutoire et résilier de plein droit le bail d’habitation en cours d’exécution. Le locataire pourra alors être expulsé, deux mois suivants l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la saisine du juge est obligatoire afin de constater l’effectivité de la clause résolutoire. À cet effet, le locataire qui se trouve dans
l’impossibilité immédiate de régulariser sa situation peut se voir accorder un délai de grâce supplémentaire par le juge. Cette disposition résulte de l’application des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil.
Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, les délais de grâce ont été rallongés pour favoriser la protection du locataire dans le cadre des baux d’habitation. Désormais, ces délais peuvent être portés au maximum à trois ans, contre deux auparavant.
Le locataire peut également saisir une commission de surendettement qui peut prononcer la suspension de l’exigibilité des créances en raison d’absence de ressources. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder une durée de deux ans.
Si le prononcé de la décision accordant un délai supplémentaire au locataire a eu lieu avant l’expiration des deux mois suivants le commandement, alors les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Le cas échéant, la clause résolutoire produit ses effets et le bail est résilié.
Même si la clause résolutoire produit ses effets, le juge peut assortir son prononcé d’un sursis à l’exécution de sa décision. Ce délai doit être compris entre trois mois et trois ans.
Ainsi, même si la clause résolutoire produit effectivement des effets juridiques, il existe tout de même des mécanismes permettant au locataire d’en réduire son efficacité et de contraindre sa mise en oeuvre.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.


III. La procédure d'expulsion


La procédure d’expulsion du locataire concerne aussi bien les contrats de location vide que les contrats de location meublée. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Le commandement de payer, délivré par acte extrajudiciaire, est signifié par huissier au locataire et lui ordonne de s'acquitter de sa dette. Ce document reproduit, à peine de nullité, le texte des premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Si un tiers s'est engagé comme caution du locataire, l'huissier lui signifiera obligatoirement le commandement. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. 


La résiliation du bail n'interviendra qu'après un délai de deux mois. Le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de paiement ainsi que le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), dont l'adresse lui est précisée sur le commandement de payer, afin d'obtenir une aide financière.
A la réception du commandement de payer, le locataire :
- s'acquitte de sa dette : s'il le fait dans les délais, les choses en restent là ;
- ne s'acquitte pas de la totalité de sa dette : il peut être assigné en vue de son expulsion, même si la part restante est minime ;
- demande des délais de paiement au juge :
- ne réagit pas : à l'expiration des deux mois, le bailleur pourra saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le contrat est résilié et de prononcer l'expulsion.

L'huissier, qui signifie le commandement de payer, doit informer par lettre simple la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la sous-commission compétente du département concerné.
C'est un arrêté préfectoral d'une durée maximale de 6 ans depuis le 1er janvier 2019), qui précise l'adresse postale et électronique du secrétariat de la commission et, le cas échéant, de la sous-commission, à laquelle l'huissier signale le commandement (article 14 du décret n° 2015-1984 du 30 octobre 2015).
Ce signalement à la CCAPEX n'est obligatoire que si la dette dépasse un certain montant ou une certaine ancienneté. Dès lors, l'un des deux seuils doit être atteint :
- soit le locataire est en situation d'impayé de loyer (le cas échant des charges locatives) sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre trois et six mois ;
- soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.
Les seuils peuvent varier au sein d'un même département.


Cette information se fait soit par une lettre reprenant les éléments essentiels du commandement soit en adressant directement une copie du commandement de payer. Le signalement peut s'effectuer par voie électronique par l'intermédiaire d'un système d'information qui a pour finalité d'améliorer l'efficacité de la prévention et de la gestion de la procédure des expulsions locatives (article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990). 


En principe, les frais de recouvrement sont à la charge du créancier, c'est-à-dire de celui qui réclame. Par exception, les actes de recouvrement prescrits par la loi sont à la charge du débiteur (article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution).

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par le locataire, le bailleur peut le mettre en demeure de justifier qu'il occupe bien le logement. Cette mise en demeure doit se faire par acte d'huissier de justice et peut être incluse dans le commandement de payer. Si le locataire ne réagit pas à cette mise en demeure un mois après sa signification, l'huissier de justice peut procéder à la constatation de l'état d'abandon du logement (articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution).
Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Le juge, constatant la résiliation du bail, autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, article R. 451-1 du code des procédures civiles d'exécution et décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon).

L'huissier de justice, mandaté par le bailleur, notifie au locataire l'assignation (ou la citation) à comparaître devant le tribunal d'instance selon deux formes possibles :
- la signification est faite à personne (article 654 du code de procédure civile) :
- l'acte est délivré à domicile ou à résidence (articles 655 et 656 du code de procédure civile).

Le décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 relatif au document d'information en vue de l'audience délivré aux locataires assignés aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du contrat de bail, crée une nouvelle formalité à la charge de l'huissier de justice dans le cadre de la délivrance des assignations aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail.
Ce dernier doit remettre au locataire, en main propre ou, à défaut, par le dépôt dans sa boîte aux lettres, un document d'information en vue de l'audience, qui mentionne l'importance de s'y présenter, les date, horaire et lieu de celle-ci, ainsi que la possibilité de saisir le bureau de l'aide juridictionnelle et les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions dont les adresses sont indiquées. Il précise par ailleurs les modalités de mise à disposition de ce document aux huissiers de justice par les services déconcentrés de l'Etat.
Si plusieurs locataires sont titulaires du bail, chacun doit recevoir une assignation ; c'est en particulier le cas des époux, même si un seul figure au contrat, dès lors que le bailleur a été
informé de son existence. À défaut, la décision rendue par le juge ne s'applique pas à celui qui n'aurait pas été assigné.
Les notifications ou significations faites par le bailleur sont également de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au locataire si l'existence de ce partenaire n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989).
L'assignation informe le locataire qu'il est convoqué à une audience dont la date est fixé dans un délai de deux mois minimum. Ce délai doit lui permettre de trouver des solutions (aides, nouveau logement, reprise des paiements, etc.).
Ce délai ne s'ajoute pas forcément aux deux mois donnés dans le commandement de payer, car rien n'interdit à l'huissier de signifier simultanément le commandement de payer et l'assignation à comparaître.

L'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l'huissier au préfet du département du lieu de situation de l'immeuble. La demande de relogement de l'occupant est ainsi prise en compte dans le plan départemental d'action pour le logement des défavorisés (PDALPD). Cette période comprise entre l'information du préfet et la date de l'audience permet au locataire de trouver des solutions pour améliorer sa situation.
Elle doit être notifié au moins deux mois avant l'audience (ou trois mois si le locataire bénéficie de l'allocation de logement, de l'ALS ou de l'APL). Elle peut l'être par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information.

Dans ce délai de deux mois, le préfet saisit l'organisme compétent (soit le fonds de solidarité pour le logement (FSL) soit un service social) qui aura été désigné par le PDALPD suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement (article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, articles R. 412-1 et suivants et articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution).
L'organisme, désigné par le PDALPD, réalise un diagnostic social et financier (ancienne enquête sociale) au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations. Avant que la décision d'expulsion soit prononcée, il le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la CCAPEX. Le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Devant le tribunal d'instance, l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire ; le locataire peut se défendre seul ou se faire assister par exemple, par son conjoint, son partenaire ou son concubin, un parent ou allié via un mandat de représentation en justice.
Dans les faits, les locataires sont presque toujours absents lors des audiences d'expulsion.
La demande de délais de paiement donnera lieu à une véritable instance à laquelle le locataire devra convoquer son bailleur devant le tribunal d'instance de son domicile. Il le fera par l'intermédiaire d'un huissier de justice : c'est obligatoire. Si ses ressources sont insuffisantes, il pourra demander l'aide juridictionnelle.


Le code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (article 1345-5 du code civil - ancien article 1244-1 du code civil).
En matière de bail d'habitation, et par dérogation aux dispositions du code civil, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989). Si le locataire respecte les délais et les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué : les droits du locataire ne sont plus remis en cause, et si un nouvel incident de paiement intervient, un nouveau commandement de payer devra être envoyé.
Le délai éventuellement accordé par le juge sur la demande du locataire ou d'office, est mentionné dans le jugement ou l'ordonnance d'expulsion.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent donc affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En effet, l'octroi de délais de paiement ne porte que sur l'arriéré. Le locataire doit donc être en mesure de reprendre le paiement du loyer et des charges courants. Cette faculté pour le juge d'accorder un délai de trois ans s'applique immédiatement aux baux en cours au 7 août 2015.

L'octroi d'un délai suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative. Dans une affaire jugée par la Cour d'appel d'Amiens (1ere ch., civ., 4 octobre 2016, n° 15/05502)., le locataire demandait un report de paiement de sa dette locative d'une durée de trois ans. A l'issue de ces trois ans, il proposait de s'acquitter de sa dette de façon échelonnée sur une nouvelle durée de trois ans. Ces deux demandes conjuguées revenaient à lui accorder six ans pour payer ses loyers. Il est rappelé que si le locataire se libère de sa dette, dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989). La Cour d'appel a donc confirmé l'ordonnance de référé du tribunal d'instance d'Amiens en ce qu'elle n'a pas accordé des délais de paiement au locataire

Les dispositions de l'article L. 711-6 du code de la consommation prévoient que les créances des bailleurs sont réglées prioritairement notamment aux créances des établissements de crédit et des sociétés de financement. Ainsi, selon la Cour d'appel de Poitiers, la créance du bailleur prime la créance fiscale. De plus, pour le locataire ayant repris le paiement de loyers, il apparaît justifié d'octroyer un délai de paiement du fait de sa bonne foi (CA Poitiers, 3e ch., 16 novembre 2016).
Le locataire peut demander des délais supplémentaires et les obtenir après la décision d'expulsion, et même après expiration des délais d'appel, en s'adressant au président du tribunal de grande instance : c'est lui qui assume la fonction de juge de l'exécution, compétent pour toutes les questions liées à l'exécution de l'expulsion. Il n'est pas nécessaire de recourir à un huissier pour le saisir, le locataire peut remplir un formulaire cerfa pour demander l'octroi de ce délai.

Le juge peut accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer la durée de ce délai, qui ne peut être inférieure à un mois, il tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant à exécuter ses obligations, des efforts qu'il aura fournis pour se reloger, ainsi que des situations respectives du propriétaire et de l'occupant en ce qui concerne leur âge, leur état de santé, leurs ressources et leur situation de famille. Ces délais sont renouvelables, mais le total des délais accordés dans l'ordonnance ou le jugement d'expulsion, ne peut excéder un an (article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation).

Si le locataire a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement, dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge du tribunal d'instance aux fins de suspension des mesures d'expulsion du logement du débiteur. Depuis le 1er mars 2019, la Loi ELAN (du 23/11/2018) a mis en place une coordination entre les procédures d'expulsion et de surendettement
Ainsi lorsque la procédure de surendettement est ouverte antérieurement à la procédure de résiliation de bail, cet élément doit être porté à la connaissance du juge de l'expulsion.

Si la Commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité, le Juge de l'expulsion accorde des délais de paiement qui ne concerneront que la période avant l'approbation du plan conventionnel de redressement ou le jugement prononçant le rétablissement personnel ou la décision de clôture de la procédure de surendettement.
Si un plan conventionnel de redressement a déjà été approuvé ou des mesures imposées par la Commission, le Juge de l'expulsion est tenu de respecter ces modalités. Plus précisément, lorsque l'exigibilité de la créance locative est suspendue, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois afin de permettre au locataire de saisir à nouveau la Commission de surendettement (ce qui suspend à nouveau l'exigibilité de la créance locative dans l'attente de la décision de la Commission). Si un redressement est accordé, la clause résolutoire du bail est suspendue pendant deux ans.

Lorsque la procédure de résiliation de bail est ouverte avant la procédure de surendettement, il faut distinguer plusieurs phases:
- la décision de recevabilité rendue par la Commission (qui en principe interdit le paiement des dettes antérieures) ne s'applique pas à la dette locative qui doit être honorée selon les modalités définies  par le Juge de l'expulsion.
- les délais et modalités de paiement définis par la Commission de surendettement se substituent à celles prévues par le Juge de l'expulsion. Le redressement entraine là encore une suspension de la
clause résolutoire du bail pendant deux ans.

- la déchéance de la procédure de surendettement entraine la remise en place des délais et modalités de paiement définis par le Juge de l'expulsion.

Dans tous les cas, ces mesures ne sont applicables qu'au locataire qui a repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Cette harmonisation nécessaire permet de favoriser le locataire de bonne foi qui pourra ainsi se maintenir dans son logement s'il respecte les délais et modalités de paiement imposés soit par le Juge d'instance,soit par la Commission de surendettement sans risque de contradiction entre les décisions.
Ces nouvelles modalités imposent au bailleur de faire valoir son argumentation à la fois devant le Juge d'instance et la Commission de surendettement pour éviter que cette dernière vienne mettre en échec la décision du Juge de l'expulsion.

Malgré une décision d'expulsion passée en force de chose jugée et l'expiration d'éventuels délais accordés, aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l'année suivante (pour en savoir plus sur la trêve hivernale lire notre article), à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution).
Cependant, dans le cadre d'une résiliation de bail, le locataire a été débouté de sa demande de délai dans la mesure où il ne justifiait pas de démarches pour trouver un nouveau logement. En effet, il n'avait déposé aucun dossier auprès de bailleurs privés ou sociaux. De plus, il n'avait effectué aucun versement, même partiel, au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation. Sa dette locative s'élevait ainsi à 20 000 euros. Enfin, le locataire avait déjà, du fait de la saisine du juge de l'exécution et de l'appel, bénéficié d'un délai de plus de dix-huit mois depuis la décision ayant ordonné son expulsion (CA Dijon, Ch.1., 18 octobre 2016, n° 16/00362).


Le juge rendra un jugement, ou une ordonnance (s 'il a été saisi en référé c'est-à-dire en urgence). Il pourra transmettre sa décision au préfet pour qu'il prenne en compte la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du PDALPD. Le jugement ou l'ordonnance sera ensuite signifié au locataire, c'est-à-dire porté à sa connaissance par huissier.

Le locataire peut contester la décision qui a été rendue contre lui et faire appel. Il dispose pour cela d'un mois (ou de quinze jours, seulement s'il fait appel d'une décision rendue en référé). Ce délai court de la signification du jugement ou de l'ordonnance de référé, c'est-à-dire du jour où la décision aura été portée à sa connaissance par huissier.
En principe, l'appel a un effet suspensif, ce qui signifie que la décision ne peut être exécutée tant que la cour d'appel n'a pas rendu son arrêt.
Pourtant, dans deux cas, l'appel n'a pas cet effet, et la décision peut être exécutée sans attendre l'arrêt de la cour d'appel :
- lorsque la décision rendue est une ordonnance de référé ;
- lorsque le juge a ordonné l'exécution provisoire à la demande du bailleur. Cette précision figure alors dans le jugement (article 524 du code de procédure civile).

La responsabilité pour le bailleur et l'huissier peut être engagée lorsqu 'ils expulsent, ou tentent d'expulser un locataire sans respecter les règles légales, et en particulier, sans être en possession d'une décision de justice exécutoire.  C'est une responsabilité pénale, car s'introduire chez l'occupant tant que les délais accordés par le juge pour quitter les lieux ne sont pas expirés constitue une violation de domicile, tout comme le fait de couper l'eau ou l'électricité pour tenter de le faire partir. L'occupant ainsi évincé pourra porter plainte auprès du procureur de la République. En effet, un huissier de justice qui s'introduirait ou qui tenterait de s'introduire dans le domicile d'autrui contre le gré de celui-ci hors les cas prévus par la loi, est puni de deux ans de prison et de 30 000 € d'amende (article 432-8 du code pénal). Par ailleurs, le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat (article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution), à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende.
C'est également une responsabilité civile, et le locataire pourra demander des dommages et intérêts en compensation du préjudice subi.

Le plus souvent, le locataire partira de son plein gré. Dans le cas contraire, le bailleur pourra l'y contraindre avec le concours d'un huissier et, au besoin, de la force publique (police ou gendarmerie).
La procédure d'expulsion s'applique pour "l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité" en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. Elle ne peut être mise en œuvre qu'après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). Ce commandement constitue le dernier avertissement fait au locataire et se situe entre le commandement de payer et l'expulsion. Il doit reproduire, à peine de nullité, le texte des articles L. 613-1 à L. 613-5 du code de la construction et de l'habitation qui régissent les différents sursis à expulsion.
Le fait que le locataire ne réagisse pas après la délivrance du commandement de payer, ne dispense pas le bailleur de lui délivrer un commandement d'avoir à libérer les locaux.
Le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité les informations suivantes (article R. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution) :
- l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie ;  

- la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion ;
- l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
- l'avertissement qu'à compter de cette date il peut être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.

Ce commandement peut être délivré dans l'acte de signification du jugement ou séparément.
Le commandement d'avoir à libérer les locaux fait partir le délai légal de deux mois. L'huissier l’adresse après la décision d'expulsion. Pendant ce délai de deux mois, l'expulsion du locataire ne peut avoir lieu (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut prolonger ce délai jusqu'à trois mois, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une dureté exceptionnelle, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques (article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution).

Ces deux délais ne s'additionnent pas nécessairement : si, par exemple, le jugement accorde au locataire un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et que l'huissier signifie, dans le même courrier, la copie de la décision du juge et le commandement d'avoir à libérer les locaux, le locataire ne disposera en tout et pour tout que de trois mois pour partir.

Dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le préfet, représentant de l'Etat dans le département, afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Le préfet informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (DALO).
A défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

La saisine du représentant de l'Etat dans le département par l'huissier et l'information de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par le représentant de l'Etat dans le département s'effectuent par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information (article L. 412-5 du code des procédures civiles d'exécution).

Pour procéder à l 'expulsion, l'huissier doit être en possession d'un titre exécutoire. Cela suppose non seulement qu'une décision judiciaire a été rendue et qu'il n'y a pas eu appel (à moins que le juge n'ait accordé l'exécution provisoire), mais encore que les délais accordés au locataire pour s'acquitter de sa dette ou pour quitter les lieux sont expirés.

Une fois les délais expirés, l'huissier pourra se présenter chez le locataire. Souvent, il l'aura informé du jour de sa venue, mais il n'y est pas tenu et peut venir à l'improviste, à condition que ce ne soit ni un dimanche, ni un jour férié (à moins d'une autorisation spéciale du juge justifiée par un cas de nécessité), ni la nuit entre 21 h et 6 h (article 59 du code de procédure pénale).
Plusieurs situations peuvent se présenter :
- le locataire accepte de partir : Le locataire quitte le logement et son mobilier est transporté, à ses frais, dans un lieu qu'il aura désigné,
- le locataire est absent ou l'huissier rencontre une résistance : L'huissier ne peut lui-même user de la force si le locataire est absent ou en cas de résistance (refus d'ouvrir la porte, refus de partir, opposition du voisinage…). Il doit requérir le concours de la force publique.
Il dressera alors un procès-verbal de tentative d'expulsion et demandera l'assistance du commissaire de police ou d'un officier de gendarmerie. C'est alors au préfet qu'il appartiendra d'accorder ou de refuser ce concours, compte tenu des risques que l'expulsion présente pour l'ordre public. S'il le refuse, il engage la responsabilité de l'État et le bailleur pourra demander une indemnisation,
- le locataire a abandonné les lieux : La demande tendant à voir constater la résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés peut être formée par requête. Par la même requête, peut également être demandée la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de bail ( article 1 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon).

Le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires représenté par le syndic doivent permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation. Les huissiers de justice doivent avoir accès non seulement aux boites aux lettres mais aussi aux parties communes de l'immeuble (article L. 111-6-6 du code de la construction et de l'habitation).

En principe, les meubles sont transportés en un lieu choisi par le locataire et à ses frais. A défaut, ils sont laissés dans le logement ou entreposés en un autre lieu, à condition qu'il s'agisse d'un "lieu approprié" (ce qui exclut, notamment, le dépôt sur le trottoir). Le procès-verbal d'expulsion qui est remis au locataire en donne l'inventaire, en indiquant s'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande ; il indique l'endroit où ils sont entreposés et fait sommation à la personne expulsée de les retirer dans un délai d'un mois, faute de quoi ils seront mis aux enchères publiques, après autorisation du juge, ou déclarés abandonnés si le juge considère qu'ils sont invendables. La date à laquelle le juge statuera sur le sort des meubles est également précisée dans le procès-verbal.

Lorsque les meubles sont vendus, le prix en est remis au locataire après déduction des sommes dues au bailleur. Les papiers et documents personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier.



IV. L'illégalité des arrêtés "anti-expulsion"


Les maires, comme toute autorité administrative, ne peuvent faire obstacle à l’exécution d’une décision de justice. Il résulte du principe de la séparation des pouvoirs qu’aucune autorité administrative ne peut empêcher l’exécution d’une décision de justice (Décision du Conseil constitutionnel n° 98-403 DC du 29 juillet 1998).
Le juge administratif considère ainsi que l’administration ne peut faire obstacle à l’exécution d’une décision de justice (CE, 9 octobre 1996, Commune d’Ivry-sur-Seine, n° 121323, CE, 4 mars 2010, Mme Elise A., n° 336700). Les arrêtés anti-expulsion sont ainsi régulièrement censurés sur ce fondement ( CAA Versailles, 31 mai 2007, Commune de Bagneux, n° 06VE02251, CAA Lyon, 6 novembre 2008, Commune de Vénissieux, n° 06LY01702 ; CAA Nantes, 7 juin 2013, n° 11NT02683 ; TA Melun, ord., 20 avril 2016, n° 1602939, TA Lyon, 27 mars 2019, Commune de Vénissieux, n° 1803738).

En l’occurrence, bien que l'arrêté n'interdise pas purement et simplement les expulsions locatives, il les subordonne à la justification d’une solution de relogement. Cette nuance n'est pas suffisante, dès lorsqu'une fois que le jugement ordonnant l'expulsion est rendu, toute diligence administrative préalable à l'octroi du concours de la force publique peut retarder ou rendre impossible l'exécution du jugement. La jurisprudence ne fait pas non plus de distinction (Conseil constitutionnel, décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, CAA Versailles, 16 décembre 2011, Commune de Stains, n° 11VE00428, TA Lyon, 27 mars 2019, n° 1803738)
Le Tribunal administratif de Grenoble est allé dans le même sens.

En conditionnant les expulsions à la justification d'un relogement, le maire de Grenoble a agi dans un domaine où il n'est pas juridiquement compétent, le concours de la force publique pour l'exécution des jugements. En effet, si l'occupant d'un logement qui a été expulsé par une décision de justice ne libère pas spontanément les lieux, le propriétaire peut demander à la force publique de lui prêter main-forte.

Or, cette prérogative est réservée à l’Etat seul (article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution). Cette exclusivité a été expressément mis en évidence par les juridictions administratives lyonnaises (cf. pour un exemple récent, TA Lyon, 27 mars 2019, Commune de Vénissieux, n° 1803738) et a été reprise en l'espèce par le juge grenoblois.

Le maire de Grenoble, comme d'autres maires avant lui, s'est prévalu de son pouvoir de police administrative. Le pouvoir de police municipale a pour objet la prévention des troubles à l’ordre public, et que l’ordre public inclut la sécurité, la tranquillité et la salubrité publiques, mais également la dignité humaine (CE, 27 octobre 1995, Commune de Morsang-sur-Orge, n°136727).
La dignité humaine constitue à la fois une composante de l'ordre public (CE, 27 octobre 1995, Commune de Morsang-sur-Orge, n° 136727), mais également un principe autonome, à valeur constitutionnelle
(Décision Bioéthique du Conseil constitutionnel du 27 juillet 1994). Or, d'une part, les juridictions n'ont pas été séduites par l'argument puisqu’elles ont constamment annulé les arrêtés, en jugeant que le pouvoir de police ne permettait pas de faire obstacle à l’exécution d’une décision de justice (cf. décisions précitées) ou d'empiéter sur l’exclusivité de la compétence attribuée au Préfet en matière d’expulsion locative.

Il en est allé de même quand la dignité humaine a été mise en avant (cf. CAA Versailles, 31 mai 2007, Commune de Bagneux, n° 06VE02251, CAA Versailles, 16 décembre 2011, Commune de Saint-Ouen, n° 11VE00432, TA Lyon, 27 mars 2019, Commune de Vénissieux, n° 1803738



Sources : ANIL

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://location-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/...

https://consultation.avocat.fr/blog/anthony-pinto/...


Le 27 mai 2019

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