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L'expropriation


Le code de l'expropriation définit l'expropriation comme suit : « L'expropriation, en tout ou partie,d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des  titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. Elle donne lieu à une juste et préalable indemnité. »

L'expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales...) de contraindre une personne privée (particulier) ou morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, dans un but d'utilité publique préalablement constaté et moyennant une indemnité fixée à l'amiable ou par le juge judiciaire. Elle contribue notamment à la réalisation d'ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d'assainissement...) et d'aménagements urbains.

Les biens pouvant être expropriés sont les propriétés (maisons, immeubles, terrains) des personnes privées (particuliers) ou morales (sociétés, par exemple), et les droits qui vont avec (usufruit, servitude…). L'expropriation peut porter sur la totalité du bien ou sur une partie de celui-ci.

L'expropriation doit suivre une procédure qui se déroule en deux temps :
- une première phase administrative préparatoire au cours de laquelle la personne publique doit démontrer l'utilité publique de son projet,
- et une deuxième phase judiciaire servant à garantir le transfert de propriété à la personne publique et le paiement d'une indemnité à la personne expropriée.

L'expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique.
Les juges considèrent que cette condition est remplie dès lors que :
- le projet est réellement justifié,
- qu'il ne peut pas être évité.

Le recours à l'expropriation n'est en effet possible qu'à l'épuisement de toutes les autres solutions, comme l'acquisition amiable, le droit de préemption, et que l'atteinte à la propriété de la personne expropriée n'est pas disproportionnée par rapport à l'objectif poursuivi.

L'expropriation est généralement considérée comme étant d'utilité publique lorsqu'il s'agit de projets concernant :
- la création de lotissements communaux,
- la création d'espaces verts,
- la création d'établissements d'enseignement ou hospitaliers,
- l'amélioration de la voirie.

I. La phase administrative

La phase administrative se déroule en deux temps :
- une phase d'enquête publique destinée à informer très largement le public,
- et une phase d'enquête parcellaire permettant d'identifier le propriétaire concerné et lui permettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l'expropriation.

Ces enquêtes durent au minimum quinze jours calendaires chacune. L'enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments d'information susceptibles d'éclairer le public parmi lesquels, notamment :
- une notice explicative du projet,
- son plan de situation,
- le périmètre délimitant les biens à exproprier et l'estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

Une fois le dossier transmis,le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête publique. L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.
L'ouverture de l'enquête est mentionnée dans les journaux diffusés par le département et fait l'objet d'un affichage dans la commune où le projet doit avoir lieu.
Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'utilité publique du projet est caractérisée, le préfet prononce une déclaration d'utilité publique (DUP).
Cet acte doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l'affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif.

L'enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier. Une fois le dossier transmis, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête parcellaire.
L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.
La personne publique doit informer personnellement le propriétaire du bien de l'ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessible les parcelles en prenant un arrêté de cessibilité.

L'arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien par lettre recommandée avec accusé de réception.

II. La phase judiciaire

Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien, le transfert de propriété peut avoir lieu.

Ce transfert de propriété peut se faire par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée. À défaut, la personne publique peut saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) qui prononce une ordonnance d'expropriation. Cette ordonnance est notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.

L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et les droits réels immobiliers (usufruit, servitude…) de l'exproprié à la personne publique.
À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d'hypothèque sur le bien. Les baux en cours prennent également fin.
En revanche, tant qu'il n'a pas été indemnisé par la personne publique, l'exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer mais une indemnité d'occupation à l'exproprié jusqu'à son départ effectif.

La personne publique doit proposer une offre d'indemnisation à l'exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification.
À partir de la réception de ce courrier, l'exproprié dispose d'un délai d'un mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception :
- son acceptation,
- ou le montant détaillé de sa demande.

Dès l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut également mettre en demeure l'expropriant de lui adresser une offre d'indemnisation. À défaut de réponse dans le délai d'un mois, il peut saisir le juge de l'expropriation du TGI.

En l'absence d'accord amiable, le juge de l'expropriation doit être saisi par l'une ou l'autre des parties afin qu'il fixe une indemnité. Celle-ci doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Cette indemnité comprend :
- une indemnité principale qui correspond à la valeur du bien exproprié à la date de la décision de première instance et permet à l'ancien propriétaire d'acquérir;
- un bien équivalent à celui dont il est dépossédé. La consistance du bien exproprié est en revanche arrêtée à la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui exclut la prise en compte d'améliorations de toutes sortes depuis l'ordonnance ;
- d'autres indemnités accessoires sont versées si le juge considère qu'il y a préjudice (par exemple, dépréciation du bien en cas d'expropriation partielle si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales).

Une réévaluation de l'indemnité peut être demandée par l'exproprié si, dans un délai d'un an à compter de la décision de justice ayant fixé le montant de l'indemnité, celle-ci n'a toujours pas été payée. La réévaluation est alors fondée sur la valeur vénale du bien au jour de la nouvelle instance.

L'expropriation d'un bien immobilier peut, dans certaines circonstances, se solder par un euro symbolique d'indemnité. C'est le cas, admis par la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 15.3.2018, R 17-14.066), lorsqu'un terrain supporte des constructions en mauvais état et que la valeur du terrain est inférieure au coût des travaux nécessaires pour le débarrasser.
Un propriétaire exproprié soutenait cependant qu'il était inconcevable d'être dépossédé d'un bien immobilier pour une somme symbolique. Celle-ci est évidemment sans rapport avec la valeur du bien, disait-il. Mais il n'a pas été entendu. La Cour européenne des droits de l'homme exige que l'indemnité d'expropriation soit "en rapport" avec la valeur du bien.
Pour arriver à ce résultat nul, le juge applique une méthode d'évaluation appelée méthode "de récupération foncière". Elle consiste, en partant du prix de vente espéré à la fin du projet, à déduire le coût des travaux et opérations diverses, pour donner au terrain la valeur restante.
En l'espèce, en partant du prix connu du terrain nu à bâtir, la commune qui expropriait a déduit le coût des travaux de démolition et a constaté qu'ils étaient supérieurs. Elle en a déduit, à juste titre, selon les
juges, que le terrain encombré ne valait rien et n'a accordé qu'un euro symbolique.

La personne publique dispose d'un mois après le paiement des indemnités dues à l'exproprié pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.

La personne publique doit également proposer une indemnisation au locataire évincé et lui proposer une solution de relogement, au moins six mois avant son éviction.


Après accord, le bénéficiaire d’une indemnité d’expropriation peut, dans certains cas, percevoir une indemnisation en nature. Le droit au relogement constitue une modalité de réparation en nature aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires de locaux d'habitation. Aux termes de l'article L. 14-1 du Code de l'expropriation, les propriétaires occupants des locaux d'habitation expropriés et dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés pour l'attribution de logements construits en application de la législation relative aux HLM bénéficient d'un droit de priorité :

- soit pour le relogement en qualité de locataires dans un local dont le loyer n'excède pas celui d'un local HLM de même consistance ; 

- soit pour leur accession à la propriété au titre de la législation applicable en matière  d'habitation à loyer modéré ainsi que pour l'octroi, le cas échéant, des prêts correspondants.
En cas de relogement par l'expropriant, l'exproprié a droit à une indemnité conformément à l'article R. 13-74 du Code de l'expropriation, mais celle-ci ne peut inclure les frais de déménagement (CA Paris, 21 oct. 2004, SA d'économie mixte grand projet urbain Clichy-sous-Bois c/ Tandavarayen : RD imm. 2005, p. 42, obs. F. Donnat et C. Morel).

III. La reprise d'un bien exproprié

Après une expropriation, l'ancien propriétaire conserve un droit de rétrocession sur le bien, c'est-à-dire un droit de reprise, sous certaines conditions.

L'ancien propriétaire bénéficie d'un droit de rétrocession :
- si l'ancien bien n'a pas reçu dans un délai de cinq ans suivant l'ordonnance d'expropriation la destination prévue par la déclaration d'utilité publique (DUP) ou a cessé de recevoir cette destination,
- ou lorsque la personne publique (État, collectivités territoriales...) désire se séparer du bien acquis par expropriation.

L'exercice du droit de rétrocession s'effectue :
- soit à la demande du propriétaire,
- soit à l'initiative de la personne publique.

L'ancien propriétaire peut demander la rétrocession du bien pendant trente ans à partir de la date de l'ordonnance d'expropriation.La loi n'a prévu aucune forme quant à la demande de rétrocession, il vous suffit donc d'avertir la personne publique par tous moyens. Il est recommandé, toutefois, de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas d'accord avec la personne publique sur la rétrocession du bien, il faut une entente sur le prix de vente.
En l'absence d'accord sur le prix de vente, le propriétaire saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI).

La  personne publique peut rejeter la demande en contestant l'absence de conformité du projet à la DUP. Dans ce cas, il es possible de saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) dans un délai de deux mois à partir de la décision de rejet afin qu'il se prononce :
- sur la validité de votre demande
- et sur le montant du prix de vente.

L'exercice du droit de rétrocession peut s'effectuer à l'initiative de la personne publique lorsqu'elle désire vendre le bien acquis par expropriation.
Dans ce cas de figure, la personne publique doit :
- informer en priorité l'ancien propriétaire de sa décision de vendre, par lettre recommandée avec avis de réception,
- et l'inviter à opter entre l'exercice immédiat de son droit de rétrocession ou la renonciation de ce droit.

L'ancien propriétaire d'un délai de deux mois, à partir de la réception du courrier, pour faire connaître à la personne publique par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'acceptation
- et le montant du prix de vente qu'il est prêt à accepter.
L'absence de réponse dans le délai de deux mois vaut renonciation à la vente. S'il n'y a pas d'accord sur le prix de vente, la personne publique doit  saisir le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI).

Si l'identité ou le domicile de l'ancien propriétaire est inconnu, la personne publique publie un avis par voie d'affiche dans la commune où est situé le bien qu'elle souhaite vendre. Cet avis est également publié dans les journaux diffusés par le département. La publication la plus récente fait courir un délai de trois mois pour les personnes souhaitant faire valoir leur droit de rétrocession.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 7 septembre 2018

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