L'exécution des travaux au cours du bail d'habitation

Le locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement loué. En effet, la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires prévoit des obligations incombant respectivement au preneur et au bailleur.

Lorsque l’exécution de travaux au sein du logement devient une difficulté, il conviendra tout d’abord de distinguer les travaux nécessaires à la conservation du logement et les travaux d’amélioration.

L’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et la loi Alur du 24 Mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové établissent l’obligation du locataire de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux ». Cette obligation légale d’accès au bien loué s’explique car le législateur a entendu prévenir tout risque de désaccord entre le locataire et le bailleur alors même qu’il s’agit d’une visite exercée dans le but d’une amélioration du bien, d’une action au service du locataire.

Le locataire est de par l'article  7e de la loi de 1989 obligé de subir certains travaux affectant les  lieux loués. D'une façon générale, le locataire doit subir les travaux  nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux  loués et ce peu importe que ces travaux aient ou non un caractère d'urgence.
Le bailleur  pourra donc procéder à des travaux qu'ils soient urgents ou non et quelle que soit la nature des réparations envisagées. Les travaux urgents doivent être supportés par le locataire sans contrepartie dès lors qu'ils ne durent pas plus de quarante jours. En ce qui concerne les travaux d'amélioration, le locataire n'a pas à les subir en effet, le bailleur se voit interdire de modifier la consistance de l'immeuble en cours de bail et le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible.
De plus, il résulte de l'article 17e de la loi de 1989 que l'accomplissement des travaux d'amélioration implique une augmentation de loyer à débattre entre les parties, ce qui implique qu'elles se soient mises préalablement d'accord sur le principe même des travaux. Il se peut que l'immeuble comporte plusieurs occupants, si des travaux d'amélioration des parties communes ou d'autres parties privatives de l'immeuble deviennent nécessaires, le locataire devra les subir.

Le locataire est obligé : « De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

Selon l'article 1724 alinéa 2 du Code Civil, lorsque des travaux durent plus de quarante jours, le loyer doit être diminués à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. Cet abattement proportionnel à la durée des travaux et à l'importance du trouble subi par le locataire sera fixé d'un commun accord entre les parties ou à défaut par le tribunal. A contrario, si les travaux durent moins de quarante jours, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation.

Selon l’alinéa 3 de l'article 1724 du Code Civil, si les travaux sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et les travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (il s’agit des critères de décence liés à la performance énergétique minimale). Le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.
Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.
Par ailleurs, si les travaux :
- présentent un caractère abusif,
- ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
- ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,
le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Néanmoins, cette situation ne dispense pas le locataire de verser les loyers.

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur réalisation par courrier adressée en recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès, etc.).
Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Le bailleur peut, dans un premier temps, mettre en demeure le locataire de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectuées les travaux programmés (courrier recommandé avec AR). Le locataire doit se rendre disponible pour faciliter l’accès au logement ou, en cas d’indisponibilité, se doit de confier les clés du logement à la personne de son choix (votre gestionnaire, parent proche, etc.…).
Ce courrier recommandé de mise en demeure peut également être établi par votre gestionnaire conformément au mandat de gérance que vous avez signé. En effet, en règle générale, le mandat de gérance impose au gestionnaire l’obligation de faire exécuter tous les travaux importants dans le logement (sans obtenir votre accord préalable en cas d’urgence), d’en régler les factures et plus généralement de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires.

Le locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement loué En effet, la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires prévoit des obligations incombant respectivement au preneur et au bailleur.
Lorsque l’exécution de travaux au sein du logement devient une difficulté, il conviendra tout d’abord de distinguer les travaux nécessaires à la conservation du logement et les travaux d’amélioration.
Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de certains travaux

Tout d’abord, le locataire a l’obligation de laisser exécuter les travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué ne pouvant être différés à la fin du bail.
Par exemple, si à la suite d’un dégât des eaux dans le logement loué, un plombier doit intervenir pour effectuer une recherche de fuite et réparer le dommage, le locataire doit donner l’accès au logement et accepter ces travaux.
Aussi, l’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux tels que :
– La préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
– Les travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Le locataire s’oppose à la réalisation de ces travaux ou ne répond pas ! Quels sont vos recours ?

Le bailleur peut, dans un premier temps, mettre en demeure le locataire de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectuées les travaux programmés (courrier recommandé avec AR). Le locataire doit se rendre disponible pour faciliter l’accès au logement ou, en cas d’indisponibilité, se doit de confier les clés du logement à la personne de son choix (votre gestionnaire, parent proche, etc.…).
Si le locataire ne répond pas à ce courrier ou y répond par la négative, il convient de mettre en place une procédure judiciaire spécifique dite de référé. L’objectif de cette procédure est d’obtenir du juge l’autorisation de pénétrer dans le logement loué pour y faire réaliser des travaux urgents (article 484 à 492-1 du code de procédure civile). Cette procédure est mise en place devant le président du tribunal judiciaire du lieu où est situé le logement.
L’intervention d’un avocat n’étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l’acte introductif d’instance (assignation ou requête). Il est cependant conseillé de s’adresser à un professionnel, éventuellement à l’huissier, pour rédiger cet acte qui doit être argumenté.

Le propriétaire ne peut s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée (article 6d de la loi de 1989). Par ailleurs, l'article 7f énonce que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Lors du départ du locataire, il sera décidé du sort des aménagements ou transformations effectués par le locataire :
- les aménagements étant conservés par le propriétaire avec ou sans indemnités,
- les lieux étant remis en l'état.

Les travaux de transformation sont tous ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels de l'immeuble tels que la suppression d'une cloison ou l'élargissement d'une porte.Selon l'article 7f de la loi de 1989, les travaux de transformation doivent faire l'objet d'un accord écrit du propriétaire. En outre, cet accord doit être préalable bien que rien ne s'oppose à une régularisation a posteriori.

Si le locataire procède à des travaux de transformation sans l'accord du bailleur, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux soit immédiatement, soit au départ du locataire ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans indemnisation du locataire. En ce qui concerne les travaux d'aménagement qui ne nécessitent aucune autorisation du bailleur, ils resteront acquis au bailleur en fin de bail sans qu'il puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur et sans que le locataire puisse prétendre à une indemnité.

Le preneur est libre de réaliser des aménagements mais pas des transformations. Cette opposition est susceptible de provoquer des difficultés d’interprétation. En principe, c’est le tribunal qui fera une appréciation souveraine sur la nature des travaux réalisés par le locataire.

Il arrive que les parties s’entendent pour définir à l'avance les travaux qui constituent des transformations et ceux qui ne constituent que de simples aménagements.

La jurisprudence a reconnu la licéité de ces clauses dont l’efficacité peut être remis en cause car le texte étant d'ordre public, le juge conserve toute latitude pour remettre en cause le contenu de l'accord.

La Cour d’Appel de DOUAI a rendu un arrêt intéressant sur les travaux qu’un locataire pouvait entreprendre, sans aucune autorisation du bailleur et a considéré que la pose d'un parquet flottant et d'un nouvel habillage de baignoire constituent de simples aménagements qui ne nécessitent pas l'autorisation du bailleur et que partant , le locataire ne pouvait être poursuivi à des frais de remise en état pour ce type de travaux. (CA Douai, 9 janv. 2020, n° 18/03547  : JurisData n° 2020-000397)

Dans cette affaire, il existait une clause du bail qui reprenait les prescriptions des articles 6 et 7 de la loi de 1989, distinguant les aménagements autorisés des transformations interdites sauf accord exprès du bailleur.

En dépit de l’interdiction de réaliser certains travaux, le locataire avait opéré des modifications qui auraient nécessité l'accord du bailleur. Il avait notamment modifié l'accès à l'habitation en supprimant le portail en bois et remplacé la pelouse par des gravillons et petits cailloux , remplacé la cheminée par un poêle à granulés ;supprimé le bureau afin d'agrandir la superficie de la salle de bains ;créé une cloison et obstrué une porte d'accès dans la pièce principale.

Il est indéniable qu'il s’agissait de transformations dans la mesure où ces modifications portent sur le gros œuvre ou la distribution des lieux loués.

Les juges ont en revanche décidé que la pose de parquet flottant dans le rez-de-chaussée et la pose d'un nouvel habillage de baignoire constituent de simples aménagements.

Il faut bien distinguer les travaux soumis à autorisation des simples aménagements.

En aucune manière, un locataire peut effectuer des travaux de transformation , lesquels sont généralement des changements irréversibles et modifient la distribution du logement.

Il a été jugé que percer des gros murs, déplacer ou abattre des cloisons, supprimer un escalier, élargir une porte, constitue des transformations. C'est le cas lorsque le preneur aménage des chambres de bonne en un espace de vie unique, modifiant par là même la configuration des lieux loués et la disposition des parties communes par rapport aux parties privatives (CA Paris, 6e ch. C, 22 janv. 2008, n° 07/07027 : JurisData n° 2008-355071). 

Constitue également une transformation illicite, le fait d'abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens, même si cette transformation est réversible (CA Paris, 4e ch., 31 mai 2011, n° 10/09024 : JurisData n° 2011-011841 ; Loyers et copr. 2011, comm. 238)

Pour éviter tout contentieux,  le locataire doit obtenir un accord écrit du bailleur sous forme d’accord, conformément à la loi.

Lorsque les travaux ont été effectués sans autorisation, le bailleur dispose d’une option légale prévue par l’article 7-f de la loi de 1989). Il peut soit garder le bénéfice des transformations soit exiger du locataire une remise en l’état et ce, même si les travaux ont apporté une amélioration au logement loué. En tout état de cause, le locataire ne peut prétendre au remboursement en tout ou partie des frais engagés pour ces travaux.

Selon les dispositions légales, le locataire peut effectuer des travaux d’aménagement du logement, sans nécessairement prévenir le bailleur, ni même lui soumettre son projet. 

Il résulte des dispositions légales le bailleur ne peut « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée », (article 6 d loi de 1989).

Les aménagements , qui n’ont pas fait l’objet de définition légales, peuvent se définir, comme des travaux de faible importance qui ne modifient pas la structure ou la configuration du logement et sans qu’ils ne soient irréversibles. Il s’agit souvent de travaux de décoration tel que la peinture, la pose de parquet flottant , de moquette..

En revanche, relèvent de la catégorie des aménagements les travaux consistant à changer le papier mural ou la moquette, à renforcer l'isolation phonique ou thermique (notamment par l'adjonction d'un double vitrage), à accroître le confort ou la salubrité du logement loué.

La pose de convecteurs électriques ne peut non plus être qualifiée de transformation, qui doit s'entendre de tout changement apporté à la structure ou à la configuration des lieux loués (CA Nancy, 2e ch., 23 nov. 1993 : JurisData n° 1993-048301).

La pose de spots lumineux au plafond, de placard ou d’étagères constituent de tels équipements, selon la jurisprudence (CA de Paris, 6e ch. C, du 20 mars 2001, CA de Nancy, 2e ch. civ, du 23 novembre 1993).

En général , le juge prend en considération le caractère démontable et provisoire des travaux , pour considérer qu’il s’agit d’aménagement.

Sources: Les gros travaux réalisés par le bailleur en cours de bail - Légavox (legavox.fr)

Quels sont les travaux que le locataire peut réaliser dans l’appartement qu’il loue ? - Légavox (legavox.fr)

L'exécution des travaux par le locataire au lieu et place du bailleur et réciproquement - Légavox (legavox.fr)

Le 19 novembre 2018