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L’évaluation et l’indemnisation des troubles anormaux de voisinage


Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. C’est une atteinte à la liberté du droit de propriété. Dans ce contexte, la Cour de cassation a créé un principe général et dit que « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». C’est une théorie qui a été fondée dans un arrêt du 27 Novembre 1844 par la Cour de cassation, qui a voulu trouver un juste équilibre entre la nécessité de protéger les voisins des bruits insupportables provenant d’une usine, et celle de permettre aux industries de développer leur activité.


Par définition, un trouble est un état qui n’est pas normal. C’est un dommage que l’on va provoquer à un tiers de manière volontaire ou non, mais cette caractéristique n'est pas déterminante. Un dommage est un acte par lequel un voisin est troublé dans ses conditions normales d’existence. On vient modifier son cadre de vie.

Le caractère anormal correspond à un dépassement des inconvénients normaux du voisinage. Certes on doit supporter un trouble quotidien au sein du voisinage, néanmoins un propriétaire n’a pas le droit d’imposer impunément à ses voisins une gêne excédant les obligations ordinaires du voisinage. En effet, la Cour de cassation a entériné cette jurisprudence en stipulant que « Le propriétaire voisin (...) est tenu de subir les inconvénients normaux de voisinage ; en revanche, il est en droit d’exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excèdent cette limite » (Cass. civ. 3ème, 4 Février 1971, 69-14.964, Bull. III, n°80) . Ainsi le droit à réparation a été reconnu lorsque le trouble causé à un voisin « a incontestablement dépassé la mesure des obligations ordinaires du voisinage » (Amiens, 3 Août 1915).


Les occasions d'engendrer un trouble du voisinage sont nombreuses et diverses. Voici une liste non-exhaustive des différents types de troubles, en fonction de leur nature : 

- Bruits provenant d'un appartement voisin,

- Odeurs d’une porcherie,

- Décomposition d’un cadavre,

- Stockage de paille à proximité d'une habitation provoquant un risque de sécurité incendies,

- Lumières excessives la nuit, néon d'une enseigne d'un magasin5- Gène causé suite à des travaux dans le voisinage,

- Pollution industrielle,

- Les dommages causés par des animaux8- Gêne esthétique, dépôt de ferrailles et autres matériels usagés à moins de 25 mètre de la limite séparative,

- Privation d’ensoleillement,

- Dégâts et ruissellement des eaux, aggravation de l'écoulement des eaux pluviales,

- Privation de vue,

- Dommage causé par des plantations.


Le caractère excessif et notamment son intensité et sa permanence doivent s’apprécier dans toutes les circonstances du cas. La difficulté est de trouver la norme de tolérance. Lors d’une expertise, la méthode d’évaluation du préjudice sera presque toujours la même. Il y a trois étapes à respecter :

 - Recherche de l’état antérieur,

- Quantification objective des modifications apportées,

- Évaluation des préjudices.


Si les troubles excessifs de voisinage sont souvent évoqués pour des pertes de luminosité et d’ensoleillement, qu’ils soient provoqués par des plantations ou des constructions, c’est tout de même rare que la sanction soit la démolition d’une maison.
Le plaignant doit apporter la preuve de la perte d’ensoleillement, de ses caractéristiques et de son ampleur. Souvent, le constat d’huissier ne suffit pas, et les géomètre-experts sont sollicités comme experts de justice, ou comme sapiteurs par l’expert, pour procéder à ces mesures et pour établir, à l’aide de logiciels spécifiques, des plans et graphiques rendant compte de la course du Soleil et de l’impact, moispar mois, de la construction incriminée, sur la propriété du plaignant, afin de permettre au juge d’apprécier le pourcentage perdu, les pièces affectées et tous éléments utiles aucalcul du préjudice subi.
En effet, pour caractériser le trouble, et le considérer comme excessif, le juge prendra en compte la période à laquelle la perte d’ensoleillement est importante (seulement l’hiver, toute l’année...), la nature des pièces affectées (séjour, salle d’eau...).
Enfin, au-delà de la perte de luminosité et d’ensoleillement, sont également mis en avant la « sensation d’enfermement », « l’impression de promiscuité et d’exiguïté », celles «d’étouffement» ou «d’écrasement », provoquées par la construction litigieuse ou encore l’éblouissement dû par exemple à des bardages métalliques, le trouble esthétique...


Pour évaluer un trouble anormal du voisinage, on peut aussi utiliser deux méthodes : la méthode globale et la méthode par décomposition. 


La méthode globale consiste à évaluer le préjudice dans son ensemble, en lui appliquant un pourcentage. Cependant, cette méthode n’est en principe pas retenue à cause de son manque de précision mais il y a des cas où il est difficile de faire autrement. Par exemple lors de la création d’un aérodrome, avec une piste d'atterrissage à proximité d’un château, entrainant manifestement une moins-value.Toutefois il est presque toujours possible de décomposer les éléments même si on applique un pourcentage global sur chaque élément. 

La méthode par décomposition permet d’affiner le montant des préjudices et correspond à ce qui est réellement demandé. Pour exemple prenons un dégât des eaux d’un appartement sur l’appartement du dessous dans une copropriété 


La première étape consiste à séparer les dégâts qui concernent les parties communes et les parties privatives (analyse des titres, du règlement et des plans annexés).  De ce fait, il va y avoir une séparation des travaux de remise en état des parties privatives et des parties communes. Ensuite, il va falloir établir la durée des travaux pour déterminer les troubles de jouissance en décomposant dans l’appartement les pièces concernées. 

Cette immobilisation implique parfois un logement à l’hôtel ou dans un autre appartement entrainant des frais qui seront directement imputés à l'auteur du trouble. - Et enfin appliquer, après recherche des valeurs locatives, le prix sur chaque pièce pour déterminer le trouble de jouissance. Il faut préciser que cette méthode est aussi applicable à tout autre type de trouble anormal du voisinage comme une privation d’ensoleillement. Cependant, un principe fixant les limites à l'évaluation du préjudice est à prendre en compte. Au seuil inférieur il faut que le préjudice soit suffisamment important. Au seuil supérieur, il ne faut pas que le préjudice conduise à une indemnisation qui va priver le fonds de tous ses droits de propriété. Comme par exemple une démolition des bâtiments existants ou l’inconstructibilité totale d’un terrain.


 Lors d’un litige pour trouble anormal du voisinage, prendre en compte l’environnement qui entoure l’objet du litige est un point déterminant de la décision du juge. 

Ainsi il va falloir analyser différents éléments :

-  Le lieu : Le lieu où se situe le trouble est très important. Va-t-on être en pleine campagne, dans une ville ou encore une zone industrielle ? En effet, un bâtiment qui ferait de l’ombre en ville serait bien plus toléré qu’en milieu rural. On parle d’acceptation du risque. Les propriétaires connaissaient le risque qu’en venant s’installer en ville, il y a la possibilité qu’une résidence se construise à côté de chez eux. Cependant, cela ne veut pas dire qu’une gêne excessive sera accepté. De plus, il faut également faire attention à la « classification » du lieu. Est-ce un endroit très prisé ou classé, avec une vue, qui est ceux pourquoi on y a fait construire une maison ? En effet, si une résidence vient s'édifier juste sous notre fenêtre alors qu’avant il y avait vue sur mer, le trouble ne sera pas de la même intensité que si c’est sur un terrain lambda. 

- Le temps : La question se pose ici de savoir depuis combien de temps dure le trouble. Si c’est un trouble occasionnel, il y aura alors plus de tolérance que si c’est un trouble habituel, régulier. Lors d'un trouble occasionnel, il n'y aura pas lieu d'intenter une action en trouble anormal du voisinage. 


La valeur d’un bien est le prix auquel celui-ci pourrait-être vendu dans les conditions normales du marché. Lors d’un litige en trouble anormal du voisinage et notamment en cas de perte définitive de vue ou d’ensoleillement il va y avoir un manque à gagner sur le prix de la location d'un bien ou même lors de la vente. On va calculer la valeur du bien avant le trouble, puis celle après le trouble. On obtiendra alors la moins-value d'un bien immobilier. Nous appliquerons cette méthode seulement dans les cas où il n'y a vraiment aucun autre moyen de réparation. Dans la majeure partie des cas, les juges préfèreront imputer cette différence de valeur en pénalité au fauteur de trouble plutôt que d’ordonner la démolition d’un bâtiment par exemple. 


Un jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 4 février 2010, (n°06/05229) a ordonné la démolition d’une partie du parc (quatre éoliennes sur vingt et une), en considérant que « l’implantation d’un gigantesque parc d’éoliennes en limite immédiate d’un domaine viticole ancien et paisible constitue de façon évidente un trouble dépassant les contraintes admissibles du voisinage par l’impact visuel permanent d’un paysage dégradé, par des nuisances auditives tout aussi permanentes altérant la vie quotidienne et par une dépréciation évidente de la valeur du domaine ».
Dans cette décision, les propriétaires du domaine ont obtenu 200 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance des lieux auxquels se sont ajoutés 228 673 euros d’indemnisation au titre de la dépréciation de la valeur de l’immeuble.
D’autres décisions vont dans l’autre sens, comme celle de la Cour européenne des droits de l’homme (26 février 2008, requête n°37664/04) qui, dans une affaire où un couple de suédois mettait en avant le
bourdonnement constant d’une éolienne située à proximité de leur habitation, ainsi que des reflets lumineux gênants, a considéré que l’intérêt général devait être pris en considération et que « l’apport des éoliennes à l’environnement primait sur la gêne occasionnée ».


Dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 4 février 2009 (n°08/08775), les juges ont ordonné le démantèlement d’une antenne-relais de 19m de hauteur, et les riverains ont obtenu 7000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral lié à l’angoisse pour leur santé et celles de leurs enfants. Ces antennes peuvent bien évidemment faire également l’objet de décisions similaires sur la base du préjudice esthétique et d’une perte de la valeur des biens.
A ce sujet, dans une étude sur l’impact des risques naturels et technologiques sur les prix de l’immobilier, réalisée par Jean- Jacques Martel, co-directeur du master 2 urbanisme et développement durable à l’Université de Lille, expert près la cour d’appel de Douai, il apparaît que, sur la commune de Poulainville (banlieue d’Amiens), sur laquelle est implantée une ligne de 2 x 400000V portée par des pylônes de 70m de hauteur, le prix de vente des terrains à bâtir est 40% inférieur à la moyenne des prix des cinq autres villes de la banlieue prises comme références


Le 25 octobre 2019

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