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L'évaluation d'une entreprise agricole


La transmission d’une entreprise agricole peut se traduire par la vente de tout ou partie des biens immobiliers qui la com-posent. Si des accords sur le prix des parcelles en nature de terres ou de prés sont généralement trouvés, il en est différemment des prix pour les bâtiments.


I. L'évaluation des actifs de l’exploitation


A.  Vente des biens fonciers inscrits à l’actif

1. Terres agricoles


Les terres sont évaluées selon la méthode par comparaison aux ventes locales. L’évaluation repose sur des références de transactions effectives (SAFER, base DVF, PERVAL). Il est nécessaire que les biens vendus présentent les mêmes caractéristiques (terres à usage agricole, niveau de fertilité identique, statut juridique identique) et une localisation comparable. Un classement des parcelles par rapport aux références de ventes est effectué en prenant en compte les critères agronomiques, la forme de la parcelle, la taille, la pente, l’accès, les servitudes, les contraintes environnementales,…
Étant à l’actif, ces parcelles ont été achetées par l’entreprise et sont donc libres d’occupation.

2. Bâtiments avec terrain

Les terrains sont évalués selon la méthode par comparaison aux références locales en tenant compte du classement urbanistique, des servitudes et des contraintes environnementales.
Les bâtiments agricoles sont évalués en valeur d’usage. Celle-ci correspond à la valeur à neuf du bâtiment, déduction faite d’une vétusté et d’un coefficient d’adaptation :
Prix au m² (neuf, matériaux modernes) x Surface x (- 1 % vétusté) x Coefficient d’adaptation (entre 0 et 1).

La vétusté est l’état d’usure d’une chose par son usage ou par le temps. Une approche par composantes est utilisée, les différents éléments de construction (fondations, bardage, charpente, etc…) ayant des durées de vie différentes. Il convient dès lors de déterminer l’importance des matériaux par rapport au bien, autrement dit, la part de chaque corps d’état dans le coût moyen de construction, pour ainsi approcher la durée de vie des matériaux en fonction de l’usage du bâtiment et de son entretien.

Le coefficient d’adaptation est déterminé par rapport à l’activité du bâtiment et de sa capacité en fonction de l’objectif souhaité. Ce  coefficient est propre à l’exploitation. Celui-ci est lié à la taille de l’exploitation, de l’optimisation de l’espace et de la cohérence des bâtiments entre eux. La fonctionnalité est aussi dépendante de la conception du bâtiment (longueur, profondeur, hauteur, largeur…).

3. Bâtiments sans terrain  


Ce sont les bâtiments situés dans ce cas sur sol d’autrui.. Les bâtiments réalisés par le fermier sur sol d’autrui lui appartiennent jusqu’à l’expiration du bail.
A son terme, les améliorations peuvent donner lieu à créances à condition que le fermier ait respecté les règles relatives à la réalisation des travaux et que les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation. En effet, le fermier peut demander une indemnité s’il a sollicité l’accord au bailleur deux mois avant de réaliser les travaux, par LRAR. Certains travaux nécessitent un accord du bailleur, d’autres peuvent être exécutés sans son accord préalable (art L 411.73 du Code rural).

Sans accord, aucune indemnité ne peut être imposée au bailleur. De plus, ce dernier peut réclamer la démolition à la charge du constructeur et demander des dommages et intérêts sur la dégradation du fond.

b. Mode d’évaluation

En cas de cession d’exploitation et lorsque la procédure d’information du bailleur a été respectée, l’indemnité est basée sur la plus-value du bien ou sur la valeur actualisée, déduite de la vétusté.
Cette indemnité est calculée sur la base des tables d’amortissement fixées par arrêté préfectoral « fixant les tables d’amortissement pour le calcul des indemnités de sortie dues au preneur ayant des améliorations au fonds loué ».

B. Le matériel agricole

La valeur de remplacement des matériels agricoles, est la valeur utilisée majoritairement. Il s’agit de la valeur à débourser pour acquérir immédiatement un matériel de caractéristiques identiques.

C. Le matériel de stockage

Dans le cas d’une vente, le matériel de stockage est approché comme une installation. Dès lors, la notion d’immeuble par destination s’applique. Ce sont à l’origine des biens meubles affectés à un immeuble avec lequel il forme un tout indissociable. Le stockage est alors évalué en valeur d’usage

D. Les améliorations foncières


Le drainage, le forage et les canalisations enterrées sont considérés comme immeuble par destination.

- Pour les terres en fermage, ces ouvrages sont des améliorations foncières réalisées par le preneur sortant. L’exploitant peut donc demander une indemnité de sortie au propriétaire, à condition qu’il ait  respecté les règles relatives à la réalisation des travaux. L’évaluation se fait via un arrêté préfectoral .
- Pour les terres en propriété et lorsque le propriétaire cédant ne souhaite pas vendre les terres, celui-ci ne peut rien réclamer au preneur entrant. Seuls les éléments démontables (pompes, tuyaux non enterrés, …) peuvent être valorisés.
- Si le propriétaire souhaite vendre les terres, l’irrigation et le drainage peuvent être totalement valorisés et un amortissement technique sera calculé, basé sur la valeur d’usage du bien. Leur valeur peut être aussi estimée par comparaison avec des ventes de terres également drainées et/ou irriguées.

Les méthodes d’évaluation des fumures et arrières fumures reprennent les imports/ exports des éléments fertilisants effectués par l’exploitant, année par année, pendant toute la durée du bail. Si l’amélioration est positive, le cédant peut demander une indemnité au bailleur.

Lors des cessions, les améliorations du fonds ont souvent caché des valeurs non justifiées. L’article L 411-74 mentionne que toutes sommes indûment perçues par le bailleur ou le preneur sortant, à l’occasion d’un changement d’exploitant, sont sujettes à répétition et majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement. Cette action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %, pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite et, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de 18 mois à compter de la date d’effet du congé. Cet article ne concerne pas seulement les améliorations du fonds car tous biens mentionnés aux actifs de l’exploitation peuvent cacher des sommes non justifiées.


E. Les parts sociales

Un état à jour des parts doit être demandé à chaque organisme pour connaître les valeurs de ces dernières. L’exploitant a souvent une idée plus ou moins précise de la valeur de chaque élément mobilier et immobilier composant son exploitation. Néanmoins, il appréhende plus difficilement son évaluation exacte. En effet, l’entreprise agricole n’est pas seulement un ensemble de biens (tracteurs, bâtiments, animaux…) que l’on évalue. C’est aussi un outil de production capable de produire, vendre et, dans l’idéal, générer un revenu. Elle a donc une valeur économique. C’est sur cette base que les Experts Fonciers ont développé une méthode d’estimation d’entreprise appelée Valeur de l’Entreprise Agricole ou plus couramment «VEA ».

La première étape de la VEA consiste à évaluer les valeurs des immobilisations inscrites en comptabilité. Ce sont principalement :
- les éléments incorporels,
- les bâtiments et les installations,
- le matériel appelé le cheptel mort,
- le poste « état des sols – améliorations du fonds »,
- les animaux appelés le cheptel vif,
- les parts sociales.

Le travail de l’Expert  consiste à donner une valeur vénale à chacun de ces éléments composant l’exploitation. La valeur patrimoniale est donc la somme de ces divers postes. Cependant, dans la méthode patrimoniale on ne tient pas compte des résultats économiques de l’exploitation. Ainsi, un expert pourrait attribuer la même valeur à deux exploitations ayant des bâtiments, matériels, animaux, parts sociales, DPB et améliorations du fonds  identiques mais des débouchés, un environnement géographique… très différents.
Cette méthode n’étant pas suffisante, la VEA propose de combiner à la valeur patrimoniale une valeur économique.

Dans la méthode de la VEA, l’Expert tient compte de la valeur économique : que va rapporter cet outil ? Va t-il pouvoir faire vivre une famille ? Va t-il permettre des investissements ? Va-t-il pouvoir se développer ? Ou vaut-il mieux placer ses capitaux dans une entreprise autre ?

Pour estimer la valeur de rendement de l’entreprise, la méthode de la VEA s’appuie sur les revenus dégagés. Une personne dispose d’un capital de 15 000 € qu’elle place dans un établissement bancaire à 2,5 % par an. Le revenu obtenu s’élève à : 15 000 € x 2,5 % = 375 €.
A l’inverse, supposons que cette même personne qui a placé un capital inconnu dans un établissement bancaire à 2,5 % par an, perçoive 500 € par an de revenus.
Le capital placé est donc de : 500 / 0,025 = 20 000 €.

L'expert va fixer le revenu à capitaliser en prenant en compte les divers risques auxquels l’exploitant et l’exploitation vont être confrontés. Il retiendra un taux et une durée de capitalisation (nombre d’années pendant lesquelles l’exploitant est assuré de pouvoir tirer un revenu de cette entreprise).

Concrètement, à partir des résultats comptables de l’exploitation, l’Expert détermine un Excédent Brut d’Exploitation (EBE) dit « corrigé ». La méthode de la VEA propose de retenir un EBE corrigé moyen sur 5 ans en écartant les valeurs extrêmes.

- Etape 1 : L’expert part du résultat d’exploitation auquel s’ajoutent les amortissements et les annuités de crédit- bail. Il obtient un EBE.

- Etape 2 : Cet EBE est corrigé pour tenir compte de la valorisation du travail non rémunéré du chef d’exploitation ou de sa famille et des revenus fonciers de biens détenus en nom propre. On ajoute alors un fermage « fictif » sur les surfaces dont l’exploitant est propriétaire.

- Etape 3 : L’expert détermine ensuite un taux de risque moyen. La VEA propose trois critères de risques et affecte à chacun un pourcentage  individualisé :
*le risque 1 est lié aux moyens de production (qualité des sols, situation géographique, du matériel,…),
* le risque 2 concerne la pérennité de l’exploitation (risque d’expropriation, de reprise par un propriétaire,…),
* le risque 3 est relatif aux facteurs externes à l’entreprise (apparition probable de nouvelles techniques de production,sensibilité des productions aux aléas du marché,…).
Cette liste non exhaustive s’adapte au contexte de l’évaluation (zone péri-urbaine, risque sanitaire, agriculture biologique, débouchés de production…)

- Etape 4 : l’EBE corrigé moyen sur 5 années est capitalisé sur une durée fixe, à un taux déterminé, chaque année, en fonction du marché financier.

Cette méthode, basée sur des résultats comptables approuvés, représente la capacité de l’entreprise à rembourser ses emprunts, à rémunérer l’exploitant et le capital investi.

B. La prise en compte du bilan

La cession de l’exploitation agricole s’accompagne également de la cession des éléments non immobilisés au bilan. Elle comprend les stocks, les créances, la trésorerie mais également les dettes.
A la valeur issue de la combinaison des méthodes de calcul :
- sont ajoutés : l’actif circulant (stocks, créances, disponible) + la valeur du foncier non bâti (les terres) + la valeur du foncier bâti (s’il a été considéré non essentiel à l’exploitation et donc exclu de la valeur patrimoniale),
- est retranché : le passif.



II. La fiscalité applicable à la transmission de l'exploitation agricole


A l’occasion de sa cessation d’activité, le revenu imposable de l’exploitant agricole est en général plus élevé que son revenu habituel, ce qui génère un premier niveau d’imposition. Les éventuelles plus-values réalisées peuvent aussi être imposables, c’est un deuxième niveau d’imposition. S’il est propriétaire de biens fonciers (terres, bâtiments), la vente peut aussi faire apparaître des plus-values taxables : c’est un troisième niveau d’imposition. Enfin, il faut prévoir les droits d’enregistrement des actes : en principe, ils sont à charge de l’acquéreur, .

A.  Le revenu exceptionnel de cessation d’activité

1. Pour les exploitants soumis au régime « Micro-Bénéfice Agricole » (Micro BA)

Le régime Micro-Bénéfice Agricole a remplacé le « forfait agricole ». Les recettes à retenir sont celles qui ont été perçues au cours de l’année civile, mais attention, certaines sont exclues de ce régime, et notamment les plus-values de cessions qui sont imposées suivant des règles fiscales propres. A l’occasion de sa cessation d’activité, il convient donc de bien vérifier ce qui est inclus dans le régime Micro et ce qui ne l’est pas.

2. Pour les exploitants soumis au régime du réel

Le revenu de l’année de cessation d’activité d’une exploitant soumis au régime réel d’imposition est souvent plus élevé que son revenu habituel en raison de l’évaluation des stocks et des diverses réintégrations fiscales. De plus, il faut éviter d’imposer deux  récoltes la même année, ce qui risque d’arriver si l’exploitant clôture  son exercice un 30 juin et cesse son activité avant le 31 décembre de la même année. Le choix de la date de cessation d’activité est donc particulièrement important à bien déterminer.


B. L’imposition des plus-values professionnelles

Il y a plus-value si un bien détenu par une entreprise est cédé pour un montant supérieur à celui qui figure à son bilan. Si elle porte sur un bien détenu depuis moins de 2 ans, cette plus-value est imposable selon la tranche d’imposition du contribuable.
Dans les autres cas, elle est soumise à un impôt de 12,8 % auquel  s’ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux soit un montant total de 30 %.

1. L’exonération des « petites entreprises »

En agriculture, si le chiffre d’affaires de l’exploitation, au cours des deux années civiles qui précèdent la cession, est inférieur à 250 000 €, la plus-value est entièrement exonérée, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans. Entre 250 000 € et 350 000 €, la plus-value est partiellement exonérée.

2. L’exonération des cessions inférieures à 300 000 €

Si la valeur des biens transmis est inférieure à 300 000 €, la plus-value est entièrement exonérée, à condition que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans. Si la valeur des biens transmis est comprise entre 300 000 € et 500 000 €, cette exonération est partielle. Dans la détermination du prix de cession, il est donc parfois judicieux de prendre en compte l’application de ce régime…

3. L’exonération des cessions pour départ à la retraite

Si le cédant cesse toute fonction lors de la cession et fait valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois qui suivent ou qui précédent la transmission, la plus-value est exonérée d’imposition, mais reste soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) à condition que l’activité aitété exercée pendant au moins 5 ans.

4. Les abattements pour durée de détention sur plus-values immobilières

Un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième est applicable sur les plus-value à long terme concernant les immeubles inscrits au bilan d’une entreprise. En conséquence, la plus-value à long terme lors de la cession d’un immeuble inscrit au bilan depuis plus de 15 ans n’est pas imposable.

C. L’imposition des plus-values privées

1. L’impôt et les prélèvements sociaux

Sur les biens immobiliers du patrimoine privé de l’exploitant (notamment les terres), les plus-values sont soumises à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, grâce à un dispositif d’abattement selon la durée de détention, aucune imposition sur la plus-value n’est applicable si le bien est détenu depuis au moins 22 ans. Quant aux prélèvements sociaux, ils ne sont pas applicables si le bien est détenue depuis au moins 30 ans.

2. Les cas d’exonération

Quelques cas d’exonération de taxation de la plus-values :
- si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession,
- si le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 €,
- si le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité.

3. La taxe sur terrains devenus constructibles

Depuis 2010, il existe une taxe sur les ventes de terrains devenus constructibles. Elle est calculée sur la plus-value et son taux est de 5 à 10 % selon le montant de la plus-value. Avant toute opération de vente de terre, il convient donc de bien mesurer l’impact fiscal de façon à choisir le bon moment pour procéder à la vente.

D. Les droits d’enregistrement

Dans la plupart des cas, sur les ventes de biens mobiliers et de parts de sociétés agricoles, les droits d’enregistrement sont fixes (125 € en général). En revanche, les droits sont proportionnels sur les ventes immobilières et le notaire informe l’acquéreur de leur montant avant l’opération. Ces droits sont à la charge de l’acquéreur.


Source : Le Mag Expert Foncier mars 2020


Le 16 avril 2020

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