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L'évaluation des immeubles à usage d'habitation et l'administration fiscale


En matière d’évaluation de biens immobiliers à usage d’habitation, plusieurs méthodes d’évaluation sont susceptibles d’être appliquées.L’Administration Fiscale, la Jurisprudence préconisent la méthode d’évaluation par comparaison, qui repose comme son nom l'indique, sur la comparaison à d’autres ventes de biens immobiliers similaires. Cette méthode consiste à évaluer la valeur vénale d’un immeuble grâce à des termes de comparaison que l’on peut trouver grâce aux ventes qui ont déjà eu lieu et portant sur des biens relativement similaires.


La mise en œuvre de cette méthode nécessite de recenser toutes les ventes les plus cohérentes par rapport à l’immeuble que l’on veut évaluer. Pour rassembler ces derniers, une étude de marché est nécessaire.Selon la Jurisprudence, « la valeur des immeubles ne peut résulter que de comparaisons avec des biens intrinsèquement similaires en fait et en droit. Et cédés à des dates proches et impérativement avant le fait générateur de l’impôt ». Un nombre suffisant est nécessaire mais il n’y a pas de minimum défini.

I. La recherche des éléments de comparaison

La recherche des ventes de biens comparables doit se faire à l’aide de critères qui doivent directement concerner la nature du bien mais également l’activité du marché. En effet, afin que les références de  prix soient pertinentes, il est nécessaire de sélectionner des ventes de biens similaires, c'est-à-dire des ventes de biens de même nature. Les critères principaux, définis par l’Administration fiscale, sont au
nombre de trois :
- La catégorie de biens sur laquelle l’étude doit porter : s’il s’agit d’une maison, les biens que l’on doit recenser doivent obligatoirement être des maisons.
- Le secteur géographique de recherche : la recherche des biens de même nature doit s’effectuer dans un espace géographique qu’il convient de délimiter, le plus restreint possible.
- Il faut enfin déterminer l’étendue de la période sur laquelle la prospection des ventes sera faite.

Les critères retenus pour le recensement des biens de même nature doivent être les plus précis possible. Or, ceci n’est pas toujours évident, il conviendra donc de définir des critères plus larges pour les biens rares où le marché est peu actif.
L’Administration fiscale a établi un guide d’évaluation où trois schémas sont présents pour aider à définir l’espace de comparaison.
Si l’immeuble que l’on cherche à évaluer est :
- De catégorie courante dans l’hypothèse d’un marché actif: sachant que la limite d’ancienneté des ventes est d’un peu moins d’un an et que la limite de l’aire géographique est le canton, il est aisé de retenir un espace de comparaison restreint. En effet, les références des ventes peuvent se situer dans la limite de la commune (rue, quartier…) et parmi des transactions ayant eu lieu dans les cinq mois avant le 1er janvier  de l’année d’imposition. En effet, si le marché est très volatile, les termes de références risquent de vite être en décalage avec le marché.
- Un bien courant mais dont le marché immobilier est peu actif : l’espace de comparaison se verra dans l’obligation d’être élargi. La limite géographique est étendue au canton tandis que la limite d’ancienneté des ventes est d’un an tout au plus.
- Un bien rare dont le marché  est peu dynamique : l’espace de comparaison doit encore être étendu, cette fois-ci à l’ensemble du territoire français parmi les mutations qui sont intervenues dans les deux ou trois ans par rapport au 1er janvier de l’année d’imposition. En revanche, il est obligatoire de prendre des biens ayant exactement les mêmes caractéristiques.  L’Administration fiscale cite pour exemple les grands hôtels de luxe.

L’expert doit, à partir de toutes les références qu’il aura recensé, sélectionner « les termes de références les plus significatifs ». En effet, tous les immeubles de même nature ne sont pas nécessairement  comparables. L’Administration fiscale donne l’exemple d’un pavillon neuf avec un certain confort non comparable avec un pavillon ancien dépourvu de confort. L’idéal serait de retenir des références de ventes se rapportant à des immeubles ayant des caractéristiques identiques à celui que l’on cherche à évaluer. Mais cette situation est rare. Il est alors conseillé de se référer à des cessions avec des caractéristiques différentes mais proches comme par exemple la superficie. Des corrections sont alors à apporter liées à l’écart de valeur concernant ces différences. 

Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer  les différentes spécificités du bien à évaluer notamment l’état général du bien. Ensuite, il s’agit de sélectionner les ventes les plus significatives, c'est-à-dire celles qui ont le plus de points communs avec le bien que l’on cherche à évaluer au niveau des différents  facteurs de valeurs.

Ces derniers, communs à l’ensemble des immeubles bâtis sont les suivants :


1. Qualités physiques de l’immeuble

Tout d’abord, la situation et l’emplacement d’un immeuble bâti sont des caractéristiques importantes : ils ont une grande influence sur la valeur d’un immeuble. En effet, un bien immobilier se situant près du
centre d’une agglomération avec un réseau de moyens de transport développé aura une valeur plus élevée qu’un immeuble bâti dans un quartier vétuste où les équipements administratifs et commerciaux se
font rares. Aussi, le fait que le bien se trouve à proximité d’endroits bruyants peut être un facteur de dépréciation de valeur : ainsi la proximité d’un aérodrome, d’une autoroute ou encore d’une activité
industrielle. D’autres qualités sont appréciées comme la nature et la qualité des matériaux utilisés pour la construction de la maison. La  pierre ou le granit sont des matériaux jugés « nobles » par rapport à
des matériaux dits « légers ».

La qualité architecturale et l’importance de l’immeuble, c'est-à-dire la superficie au sol, le nombre d’étages et de pièces, sont également déterminantes. L’Administration fiscale souligne cependant que « la valeur d’un immeuble n’est pas nécessairement proportionnelle à sa superficie ». Une autre caractéristique liée à l’importance et à la qualité du bien immobilier prend de plus en plus d’importance au fil des années. Il s’agit des  éléments d’équipements et de confort offerts par l’intérieur des immeubles et qui s’améliorent en raison des progrès techniques . La valeur d’un immeuble dépend aussi de l’état d’entretien et la vétusté des immeubles.Plus l’immeuble est vétuste, moins la valeur est élevée, il s'agit donc d'un facteur de dépréciation, à l’inverse d’un immeuble où l’entretien y est régulier.

2. Les spécificités juridiques

La valeur d’un immeuble dépend également de sa disponibilité. L’état d’occupation locative d’un immeuble est un facteur de dépréciation de valeur notamment « lorsque le bien est soumis à la réglementation des baux de locaux à usage d’habitation principale » Dès lors, lorsqu’un logement est donné en location, le propriétaire a la possibilité de diminuer la valeur du bien en guise de contrepartie de son indisponibilité, considérée comme une contrainte. Le montant de l’abattement applicable dépend de la nature du bien, de la durée du bail et du montant du loyer (rép. Le Fur n°25327, JO 28 octobre 2008, AN quest. P. 9282). On considère que plus la fin du contrat de bail est lointaine, plus l’abattement est important.

Cependant, « Le conseil d’Etat a admis une décote d’au moins 20 % sur un patrimoine immobilier donné en location dans une hypothèse où le locataire ne bénéficiait pas du droit au maintien dans les lieux, ce qui laisse supposer qu’une décote plus importante peut être appliquée dans le cas contraire » (CE 10 novembre 2004, n°249505).

3. L’environnement économique

Le dynamisme d’une agglomération a également toute son importance dans la valeur d’un immeuble. En effet, un bien immobilier se trouvant dans une ville où la démographie se développe, où l’installation de nouvelles activités susceptibles de créer des emplois aura plus de valeur qu’un immeuble se trouvant dans des villes où la démographie et l’activité industrielle et commerciale se dégradent. Au total, quatre voire cinq critères doivent être retenus mais en aucun cas un seul critère doit être déterminant. Par exemple, la seule proximité d’un bien, c'est-à-dire même secteur ou encore même immeuble, n’est pas suffisante pour prouver le caractère similaire de l’élément de comparaison (Cass. Com., 24 juin 1997, n°1687 PB).

II. L'analyse des données

Cette étape est importante et déterminante pour l’évaluation du bien concerné surtout pour ceux dont un grand nombre de ventes de biens comparables a été recensé,il convient d’analyser les prix déclarés pour en déduire la valeur la plus juste du bien que l’on veut évaluer.

Deux techniques différentes peuvent être utilisées :
- La comparaison directe, qui consiste « à déduire directement la valeur du bien des prix déclarés ». Cette méthode est idéale si le bien à évaluer et ceux pris comme termes de comparaison présentent
d’importantes similitudes, par exemple lorsque les biens sont situés dans un même lotissement.
- La comparaison indirecte, qui s’effectue en fonction de la surface, il s'agit de la méthode la plus utilisée. Elle consiste, d’après l’Administration fiscale, « à choisir une unité de mesure, généralement de superficie, adaptée au type de bien en cause et à réduire les prix exprimés dans les actes à des valeurs unitaires,  sur lesquelles portera l’analyse».

III. L’estimation de la valeur

La méthode par comparaison peut se décliner de différentes manières suivant la nature des biens à évaluer. On va retenir trois natures différentes des immeubles à usage d’habitation : les maisons  individuelles, les appartements en copropriété (chaque appartement de l’immeuble appartient à un propriétaire différent) et les immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété (l’ensemble de l’immeuble appartient à un seul propriétaire).

D’après l’ouvrage « Evaluation » des éditions Francis Lefebvre, « La valeur vénale d’un immeuble faisant l’objet d’une copropriété régulièrement organisée est différente de celle du même immeuble non divisé en copropriété ».
D’après un arrêt rendu par la Cour de Cassation en 1975, les immeubles collectifs en copropriété doivent être évalués lot par lot. Un lot est constitué par un appartement. La valeur d’un lot est composée des
parties communes indivises. Concernant les parties annexes comme les caves, parkings, elles constituent un lot à part entière. En revanche, en cas de revente avec l’appartement, le prix de vente sera global sans distinction des prix des différents lots. Il convient de regrouper les différentes méthodes d’évaluation par comparaison de la façon suivante :

A. Évaluation par comparaison « directe et en bloc »

Cette méthode est applicable à tous les immeubles à usage d'habitation. Il s’agit de la technique par comparaison directe que nous avons définie précédemment. Cette méthode consiste à évaluer le terrain et la construction en un « bloc » grâce à des ventes de bien qui sont en tous points identiques.

B. Évaluation par comparaison au mètre carré de SDPHO, terrain intégré

Pour cette méthode, aucune valeur n’est attribuée au terrain. En revanche, les bases unitaires calculées pour l’évaluation de la construction doivent insérer cette valeur. Les valeurs des termes de comparaison concernant les constructions (et non les terrains) sont réduits au mètre carré de superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO) La SDPHO d’un immeuble est calculée à partir de la superficie bâtie (c’est-à-dire de la superficie couverte au sol par la construction). ou de superficie utile. La suite consiste à multiplier cette valeur unitaire par la SDPHO ou la superficie utile du bien à évaluer afin de déterminer une valeur vénale totale de ce dernier. Cette méthode est applicable aux maisons individuelles et aux immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété.

C. Évaluation distincte du terrain et des constructions

Cette autre méthode concerne les maisons individuelles et les immeubles collectifs non placés sous le régime de la copropriété. Elle consiste à dissocier le terrain de la construction. A partir de la valeur retenue  pour le « terrain nu et libre », il faut déterminer une valeur de «  terrain encombré » puis la majorer de la valeur des constructions.

Pour ce faire, trois étapes à suivre sont nécessaires :
- La première phase concerne la détermination de la valeur du terrain pour chaque terme de comparaison que l’on a précédemment retenu. Ce terrain est assimilé un terrain nu immobilisé ou encore un terrain à bâtir. Il faut appliquer à la valeur de ce dernier une décote, du fait du caractère d’immobilisation, pouvant aller jusqu’à 50 %. Cette décote maximum s’applique, d’après l’Administration fiscale, pour un  «encombrement maximum, c'est-à-dire dans l’hypothèse où la construction  édifiée épuise le potentiel de constructibilité du terrain ou, encore lorsque son implantation est telle qu’elle interdit toute nouvelle construction».
- La deuxième phase consiste à déduire, pour chacun des termes de comparaison, la portion de la valeur concernant directement la construction. Pour ce faire, on déduit la valeur du terrain déterminée à la première étape à la valeur totale (constructions et terrain). Ensuite, la valeur de la construction pour chaque terme de comparaison sera réduite au mètre carré de SDPHO. Cela servira à  déterminer le prix de la construction de l’immeuble à évaluer.
-  Enfin, la troisième et dernière étape concerne l’appréciation de la valeur totale du bien à évaluer en additionnant la valeur du terrain et la valeur de la construction, précédemment déterminées.

D. Évaluation au mètre carré de superficie habitable ou utile

Cette méthode s’applique seulement aux appartements en copropriété dans la mesure où la méthode par comparaison directe n’est pas judicieuse compte tenu du fait que les termes de comparaison ne sont pas parfaitement  adéquats.
Après avoir pris connaissance des différentes  superficies habitables des différents termes de comparaison, il est  nécessaire de dégager la valeur unitaire, c'est-à-dire la valeur du mètre carré de superficie utile.

E. Évaluation à la pièce principale

Cette méthode est utilisée pour les appartements placés sous le régime de la  copropriété dans la mesure où les méthodes par comparaison directe et au mètre carré de superficie utile ne sont pas applicables (faute de bien similaires ou faute d’informations sur les superficies utiles du bien à évaluer ou encore des biens choisis comme termes de référence). Elle tient compte seulement des pièces principales du bien dans la mesure où «les prix constatés sur le marché local, pour des biens comparables, sont réductibles à la pièce principale». Sont alors exclus la cuisine,
l’entrée, les sanitaires, les pièces servant de débarras etc. Il faut en revanche être sûr que la pièce principale des termes de comparaison soit comparable (au niveau de la superficie notamment) à celle du bien à expertiser.

Hormis la méthode d’évaluation par les termes de comparaison, d’autres peuvent cependant être utilisées. L’Administration fiscale énonce deux autres méthodes, par la capitalisation du revenu et d’après
la valeur antérieure, qu’elle conseille de choisir à des fins de recoupement avec la méthode d’évaluation par comparaison.

IV. Autres méthodes énoncées par l’Administration fiscale


A. Méthodes d’évaluation par le revenu

Cette méthode s’applique essentiellement aux biens immobiliers donnés en location, c'est-à-dire qui procurent un revenu à leurs propriétaires, que l’on nomme communément les immeubles de rapport.

1. Facteurs de la valeur des immeubles d’habitation collectifs

La valeur d’un immeuble donné en location dépend de plusieurs éléments :
- La durée du bail : Le bail est de trois ans minimum (ou un an si un événement le justifie) si le bailleur est une personne physique. En cas de personne morale, la durée minimum est de six ans.
- Du montant du loyer : Il est fixé librement ou non par le propriétaire et doit être révisé chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. D’après l’Administration fiscale, « Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires ».
- De la fiscalité : les revenus que procure la location de bien immobiliers sont imposables au titre des revenus fonciers. L’objectif de l’acquisition d’un « immeuble de placement » est le revenu que l’on peut espérer en tirer.
Deux critères sont donc pris en compte : d’une part, le montant de l’investissement et la capacité locative du logement.

2. Les différentes méthodes d’évaluation par le revenu

a. La capitalisation du revenu brut

C’est une méthode énoncée par l’Administration fiscale mais celle-ci ne doit être utilisée qu’à titre de recoupement avec la méthode préférentielle, celle par les termes de comparaison. Elle permet de déterminer la valeur vénale d’un immeuble « en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi».

Seulement, trois conditions doivent être respectées pour que son utilisation soit justifiée. En effet, le bien immobilier à évaluer « doit être productif de revenus, ces revenus doivent présenter un caractère normal eu égard au marché local et le taux de capitalisation retenu doit ressortir nettement de l’analyse du marché » (Rép. Frédéric Dupont : AN 16 septembre 1991 p. 3724, lu dans l’ouvrage « Evaluation » des éditions Francis Lefebvre).

La méthode par capitalisation suppose donc que la valeur d’un bien immobilier est en relation avec le revenu qu’il procure.

La relation peut alors s’exprimer par le rapport suivant : V = R/t avec V pour la valeur vénale, R pour le revenu et t pour le taux de capitalisation.

La mise en œuvre de cette méthode suppose donc la connaissance du revenu que l’immeuble à évaluer procure à son propriétaire. Mais il faut également déterminer un taux de capitalisation adapté à chaque type d’immeuble.

o La notion de revenu brut
Le revenu brut correspond « à la somme des cash-flows positifs annuels générés par un actif immobilier ». Il s’agit donc des sommes que le propriétaire a encaissées suite à la location de son bien immobilier.
Cela peut être des loyers ou indemnités diverses (charges incombant au propriétaire mais acquittées par le locataire) constituant le revenu réel.

o Le choix du taux de capitalisation adapté
Toute la difficulté de cette méthode repose sur la détermination du taux de capitalisation. Il « exprime un pourcentage qui correspond au rapport existant entre le revenu brut de l’immeuble et sa valeur vénale ».
Il doit être déterminé par comparaison, grâce à l’observation minutieuse  du marché immobilier local. Pour cela, il sera nécessaire de rechercher plusieurs immeubles aux caractéristiques similaires pour calculer le  taux de capitalisation que l’on appliquera au revenu brut annuel du bien à expertiser. Ce taux varie selon différentes caractéristiques comme la situation économique, le secteur géographique (Paris ou province, centre ville ou périphérie), la nature ou encore la classe de l’immeuble…

Cette analyse des facteurs de dépréciation et d’appréciation de la valeur permettront d’affiner le choix du taux de capitalisation après avoir analysé le marché.

b. Méthode par actualisation des flux futurs

Cette méthode repose sur le fait que la valeur d’un bien est liée aux revenus qu’il va procurer sur une période. La valeur vénale évaluée est donc basée " sur le montant qu’un investisseur est prêt à payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années futures". Cette méthode consiste alors à déterminer, grâce à l’actualisation, la valeur actuelle nette des cash-flows (ou flux de trésorerie) futurs que l’on peut attendre de l’exploitation d’un immeuble.
Elle est généralement utilisée pour les immeubles présentant certains enjeux financiers et qui peuvent faire l’objet de grosses modifications dans le temps telles que des réparations importantes.

Afin de mener à bien l’évaluation d’un bien par cette méthode, il est nécessaire de planifier dans le temps toutes ces modifications susceptibles d’être réalisées ainsi que les réévaluations des loyers. Il sera alors nécessaire de retenir deux indices : celui concernant la révision des loyers et un indice concernant l’inflation (variation des prix).

De plus, il conviendra de choisir une période de référence afin de mettre en place les simulations pouvant aller par exemple de 5 à 10 ans. Cette détermination est liée au temps nécessaire pour obtenir des cash-flows stables, c'est-à-dire « qui ne devrait plus subir de variation, hors effets liés aux variations de prix .

La valeur actualisée de l’immeuble est donnée par la formule suivante :

Va = F1 + F2 + F3 + … + Fn
(1+t)___(1+t)² (1+t)3 ________ (1+t)4

F = flux de trésorerie (cash-flow libre) de l’immeuble
Ce flux est égal à la somme des cash-flows positifs déduction faite des cash-flows négatifs.
Les cash-flows positifs représentent les revenus procurés par l’immeuble c'est-à-dire les loyers mais également les revenus annexes comme la location d’antennes de téléphone ou encore les panneaux d’affichage…
Les cash-flows négatifs sont les dépenses engagées pour l’immeuble comme celles d’entretien, les travaux pour grosses réparations, la taxe foncière, le coût des impayés, le coût de la gestion de l’immeuble, etc.
Il ne faut cependant pas intégrer les dépenses liées au financement de  l’immeuble comme les annuités d’emprunts et également les impacts fiscaux.

T = taux d’actualisation
Le taux d’actualisation «  est utilisé pour déprécier des flux futurs et déterminer leur valeur actuelle, c'est-à-dire leur valeur à la date d’aujourd’hui ».

Il est composé :
o D’un taux sans risque, prenant en considération l’inflation ainsi que le coût du temps. Le taux sans risque généralement retenus comme référence est celui du marché des emprunts de l’Etat comme l’OAT (Obligation Assimilable au Trésor) à 10 ans.
o D’une prime de risque, couvrant les incertitudes liées aux différentes anticipations des revenus futurs. Les acheteurs potentiels préfèrent investir dans des biens non risqués plutôt que des biens risqués. Dès lors, la condition pour investir est que le rendement attendu soit plus élevé que celui d’un placement non risqué (celui des emprunts d’Etat).

La différence entre ces taux représente un revenu supplémentaire espéré  (et exigé) et donc la prime de risque. Ce taux d’actualisation représente donc la situation des taux sur le marché

B. Méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure

C’est une méthode alternative énoncée par l’Administration fiscale mais elle ne doit être utilisée qu’à titre de recoupement avec d’autres méthodes notamment pour approuver celle par les termes de comparaison.

1. Principes

D’après l’Administration fiscale, cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un immeuble « en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur ». Le passé de la propriété à évaluer est alors pris en compte. Ce prix est ensuite multiplié par un coefficient de réajustement exprimant « l’évolution du marché des immeubles de cette nature depuis la date de cette mutation ». En effet, la valeur d’un bien immobilier est en évolution permanente et il est important que celle-ci soit prise en compte.

2. Conditions à remplir

Il  faut tout d’abord, que la valeur vénale de l’immeuble à expertiser ait été déterminée de façon cohérente lors de la mutation précédente suivant l’époque.Il est nécessaire que l’on ait pu relever, à diverses époques choisies comme époques de référence, « un nombre suffisant de termes de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix qui soit significative » pour la détermination du coefficient de réajustement. L’administration ajoute qu’il n’est pas obligatoire que « les termes de comparaison portent sur des immeubles d’une spécificité très proche de celle qui caractérise l’immeuble à évaluer». Elle suppose cependant un marché dit « actif ». De plus, il est indispensable que l’immeuble à évaluer et les termes de comparaisons retenues n’aient pas subi, depuis la vente d’origine, des modifications notables concernant leurs caractéristiques physiques (grosses réparations, desserte en transports), juridiques (un immeuble dit « libre » qui devient « occupé » au moment de l’évaluation).

V. Autres méthodes d’évaluation existantes

D’autres méthodes d’évaluation sont susceptibles d’être utilisées. D’une part, les méthodes dîtes techniques, et d’autre part, les méthodes spécifiques aux immeubles exceptionnels

A. Méthodes dites « techniques »

1. Méthode par le prix de revient

Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’immeuble en prenant en compte les dépenses engagées pour sa construction.Pour évaluer un immeuble à l’aide de cette méthode, il est nécessaire tout d’abord, de rechercher le prix d’acquisition du terrain et des dépenses annexes, comprenant notamment le coût de libération du sol, mais également de rechercher le coût de construction proprement dit. Le résultat obtenu doit être revalorisé en lui appliquant un coefficient correspondant à l’évolution constatée sur le marché des constructions neuves, entre la date de construction de l’immeuble considéré et celle de l’expertise.

Il est possible de diminuer la valeur obtenue grâce à divers abattements.

En effet, sont admis trois types d’abattements :
- Application sur le total de la dépense d’un abattement pour dépréciation immédiate.
- Application d’un abattement pour vétusté destiné à tenir compte de l’âge de la construction et de son état d’entretien.
- Application de l’abattement habituel concernant les immeubles loués. En effet, si l’immeuble est occupé, une moins-value est constatée due à la situation que l’on peut déduire de la valeur de l’immeuble.

2. Méthode par le coût de reconstruction

Cette méthode consiste « à dégager la valeur vénale d’un immeuble à partir de son coût de reconstruction soit au jour de l’expertise, soit à une époque de référence donnée qui varie en fonction de l’indice retenu :
- 1939 si on utilise l’indice de l’Académie d’architecture ;
- 1941 si on utilise l’indice de la Fédération nationale du bâtiment ;
- 1953 si on utilise l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ;
- 1974 si on utilise l’indice Bâtiment national, BT01 ».

Ces différents indices utilisables sont publiés dans des revues spécialisées. Cette méthode met en jeu la Superficie Développée Pondérée Hors Œuvre (SDPHO) Les prix au mètre carré de SDPHO sont souvent fixés en valeur 1939 ou 1953, qui sont des époques de référence servant de base à des indices du coût de construction.

Pour évaluer cette valeur, il est nécessaire de procéder à une évaluation du prix de reconstruction à neuf puis diminuer cette valeur à l’aide de différents abattements qui permettent de l’ajuster suivant les caractéristiques spécifiques du bien. Enfin, on y ajoute la valeur du terrain pour obtenir la valeur d’ensemble de l’immeuble.
Ce principe se résume à la relation suivante : Valeur de l’immeuble = Prix du terrain + (Prix de la construction neuve – dépréciations)

Plusieurs étapes sont nécessaires pour la mise en œuvre de cette méthode :
- Il faut, tout d’abord, déterminer la valeur du terrain au moment de l’expertise. Cette évaluation peut reposer sur la méthode par les termes de comparaison. Les caractéristiques du terrain sont des éléments
obligatoirement pris en compte comme sa configuration, sa topographie, son emplacement… Il est possible d’appliquer à cette valeur un abattement pour encombrement.
- L’étape suivante concerne la valorisation du coût de reconstruction du bâtiment à un moment donné « en appliquant à sa superficie développée pondérée un prix au mètre carré en vigueur à cette époque ».
- On peut par la suite réajuster « ce coût de reconstruction au jour de l’expertise en fonction d’un indice de variation qui tient compte de la vétusté et de l’état d’entretien de l’immeuble ».
- D’autres décotes peuvent également être appliquées. En effet, le coût réajusté peut encore être réduit à l’aide d’un abattement pour dépréciation immédiate puis ensuite, on peut appliquer une décote pour l’éventuelle vétusté dont a construction fait preuve au moment de l’expertise. L’ensemble de la valeur du terrain et de celle de la construction déterminées dans ces conditions représente la valeur de la propriété considérée.

Si le bien est loué, il est possible d’appliquer l’abattement pour état d’occupation de l’immeuble.

B. Méthodes d’évaluation des immeubles exceptionnels

Les immeubles exceptionnels, comme définis par l’Administration fiscale, sont « des ensembles immobiliers comprenant une ou plusieurs constructions dont la conception et l’utilisation présentent une
spécialisation plus ou moins marquée. Il peut s’agir par exemple des châteaux. »

La méthode de prédilection est celle par comparaison.

Seulement, l’espace de comparaison pour la recherche des termes de références est très étendue compte tenu du fait que les références sont peu nombreuses. Deux autres méthodes peuvent être envisagées : la méthode analytique et par la récupération foncière.

1. La méthode analytique

Cette méthode consiste « à décomposer l’immeuble en ses différents éléments  (constructions principale et dépendances, terrain d’emprise et d’environnement immédiat intégré d’une part, parc, jardins et tous autres éléments constitutifs de la propriété d’autre part), chacun d’eux faisant l’objet d’une évaluation particulière ». La somme de ces valeurs constitue l’évaluation de la propriété.

Ensuite, un abattement est applicable sur cette valeur globale pour prendre en compte la superficie, généralement grande. Cette décote est déterminée de manière forfaitaire, généralement de 10 % à 30 %.

L’administration fiscale donne l’exemple suivant :Il s'agit d'évaluer un château en bon état d’entretien et qui comporte :
- Un château : 5 217 m² SDPHO
- Dépendances bâties (orangerie, conciergerie, garages, écuries,remises…) : 1 221 m² SDPHO
- Dépendances non bâties :
o Un parc de 12 ha (ou 120 000 m²)
o Un bois de 25 ha

o Un pré de 29 ha


Étant donné les données du marché relevées en ce qui concernent les châteaux et les terres de différentes natures, nous pouvons évaluer ce bien exceptionnel comme suit :
- Château proprement dit : 5 217 m² à 90 € le m² : 469 530 €
- Dépendances bâties : 1 221 m² à 40 € le m² : 48 840 €
- Parc : 120 000 m² à 1 € le m² : 120 000 €
- Bois : 25 ha à 2 300 € l’ha : 57 500 €
- Pré : 29 ha à 3050 € l’ha : 88 450 €

La valeur d’ensemble s’élève alors à 784 320 €. L’abattement pour vente en bloc de 20 % vient diminuer la valeur qui s’élève maintenant à 627 456 €.

2. Évaluation par la valeur de récupération foncière

Les immeubles exceptionnels ont souvent pour caractéristique de posséder un terrain d’une grande superficie. De ce fait, le plus souvent, seule la valeur de celui-ci est retenue. Cette méthode dégage alors seulement la valeur du terrain qui est considéré comme un terrain à bâtir, en faisant abstraction de la construction. Doivent être déduits ensuite les frais de démolition des constructions existantes et, éventuellement, d’éviction ou de relogement des occupants.

Cependant, pour utiliser cette méthode à bon escient, il est nécessaire que plusieurs conditions soient remplies :
- Tout d’abord, le terrain doit être constructible dans le cadre de la réglementation d’urbanisme.
- Les constructions existantes doivent avoir une faible valeur. Ce n’est donc pas le cas des châteaux…
- Le terrain considéré comme terrain à bâtir doit avoir une valeur supérieure à celle de l’ensemble du terrain encombré et des constructions.

La valeur du terrain est déterminée en fonction « de la charge foncière que pourrait supporter une opération de  construction réalisée sur ce terrain ».
La charge foncière se définit par le rapport : Prix du terrain nu et libre sur la surface hors œuvre nette réellement constructible, d’après le document d’urbanisme en vigueur.

Sources : Evaluation Editions Francis Lefebvre,
http://www.thesaurus.fr/html/fichiers/pdf/les-ma-t...
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_m...


Le 29 août 2017

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