L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS)

L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) est obligatoire en cas de vente ou location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.

Il est valable six mois. Il permet d'informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF...). L’obligation de présenter à l’acheteur et/ou au locataire un ERSIS valide (moins de six mois) s’applique pour toute vente ou location d’un bien immobilier bâti ou à bâtir destiné ou non à l’usage d’habitation dès lors qu’il est implanté sur le territoire d’une commune à risques. L’affectation du bien immobilier (logement ou pas) devra y être notifiée afin d’envisager les éventuelles mesures préventives à y prendre notamment en cas de pollution su sol (diagnostic pollution des sols, attestation ATTES…).

En vertu de l'article L125-5 du Code de l'environnement : « I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou  le bailleur de l'existence de ces risques.
II. ― En cas de mise en location de l'immeuble, l'état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
III. ― Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
IV. ― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. ― En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou  demander au juge une diminution du prix. VI. ― Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d'application du présent article.
VII. ― Le présent article n'est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L. 323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.».
Ce texte concerne la vente ou la location de tout immeuble ou droit immobilier bâti ou non et ce sans considération pour son affectation. Seule compte le situation géographique du bien.

En principe depuis le 1er juillet 2017, vendeur et bailleur devaient avoir l'obligation d'indiquer le risque d'exposition au radon dans l'état des risques naturels, miniers et technologiques, mais son décret d’application n’a jamais été publié et ne l’est toujours pas alors que l’ERNMT est  devenu ESRIS au 1er janvier 2018. Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle, principalement présent dans les sous-sols granitiques, métamorphiques (schistes noirs comme les ardoises) et volcaniques, issu de la désintégration du radium et de l'uranium naturels de la roche ou dans certains matériaux de construction. Ainsi, les zones à risques de radon sont situées dans les massifs montagneux récents (Alpes, Pyrénées) ou plus anciens et érodés (massif armoricain, Ardennes), dans les zones de faille (roches métamorphiques) et ou dans les sous-sols qui ont abrité certains ouvrages miniers. La concentration de ce gaz dans les constructions peut engendrer des risques sanitaires importants, principalement ceux du cancer du poumon liés à l'accumulation des particules radioactives aspirées. La connaissance par le bailleur ou vendeur d'un niveau moyen ou élevé de radon dans son immeuble qui ne serait pas communiquée à l'acheteur ou au locataire constitue un vice caché, sanctionné par la loi par une résolution du contrat, une diminution du prix ou encore des dommages et intérêts.

A ce jour l’ERSIS couvre donc :
- Les risques de catastrophes naturelles : Celles causées par les éléments : crues et inondations, submersion par les vagues, tempêtes, ouragans cyclones, feux de forêt, avalanches, sismicité…
- Les risques miniers : Tous les risques d’effondrement, d’affaissement ou de tassement de cavités souterraines naturelles (grottes, cavernes, poches phréatiques…) ou artificielles (mines, exploitations souterraines, tunnels…), retraits et gonflements d’argiles créant des mouvements de sol.
- Les risques de catastrophes technologiques : Les accidents industriels survenant dans des installations classées (nucléaire, explosifs, produits dangereux et toxiques…) mais aussi les accidents routiers, ferroviaires, fluviaux et maritimes lors de transports de marchandises dangereuses sur des voies de circulation au voisinage du bien immobilier.
- Les périmètres préventifs face aux risques technologiques : Périmètre de délaissement et périmètre d’expropriation dans lesquels le propriétaire peut ou doit laisser à la commune le soin de gérer le risque.
- Le degré de pollution du sol : Selon le niveau de pollution du sol suite à une activité industrielle, celui-ci pouvant être ou non compatible tel quel ou seulement après dépollution avec le projet d’urbanisme ou d’affectation choisi.

Les secteurs d’information sur les Sols (SIS) recensent les terrains susceptibles d’être pollués en fonction des informations contenues dans les bases BASIAS, BASOL et CASIAS. L’information sur un risque potentiel de pollution des sols est alors intégrée dans les documents d’urbanisme de la commune. Ce n’est pas parce qu’un terrain est en SIS qu’il ne sera pas exploitable ou constructible mais son classement en SIS déclenchera l’obligation de diagnostic pollution des sols et d’obtention de l’attestation ATTES afin de définir la compatibilité du degré de pollution du sol avec le projet d’affectation (résidentiel, tertiaire, parc, école….).

L’ERSIS est établi en fonction des indications publiées sur le PPR (Plan de Prévention des Risques) en vigueur dans chaque commune par rapport à l’implantation castrale du bien immobilier mais comprend obligatoirement en plus :
- Les périmètres de délaissement sont des secteurs du PLU ou du POS dans lesquels le propriétaire d’un bien immobilier exposé à un risque technologique peut obtenir son rachat par la commune afin que le risque soit géré par la collectivité et non par le particulier.
-  Les périmètres d’expropriation sont des secteurs dans lesquels le droit de préemption de la commune s’applique automatiquement. Le propriétaire vendeur d’un bien immobilier classé en périmètre d’expropriation est tenu de le céder à la commune (ou à l’intercommunalité) qui est tenue de lui acheter afin d’en gérer le risque; le bien ne pourra jamais être cédé à un autre particulier ni à une entreprise.
De surcroît, si le terrain est implanté en périmètre d’expropriation, il ne sera pas possible de le céder à une personne physique ou morale ni de l’affecter àun usage locatif en raison de la préemption systématique de la commune.

L’ERSIS doit comprendre une partie graphique (plan côté) sur laquelle figure la position du bien immobilier concerné par rapport aux sources des différents risques (orientation, distance).
L'État  des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols peut être établi par le vendeur ou le bailleur lui-même, il peut également être établi par un professionnel. Cet état doit être moins de six mois avant la date de la promesse de vente, de l'acte authentique de vente ou du bail. Si cet état n'est plus valable au jour de la signature de l'acte authentique, il doit être remplacé par un nouveau qui sera annexé à l'acte de vente.
Si entre la promesse de vente et la signature de l'acte définitif la situation de la parcelle est modifiée, il devra être mis à jour. En plus de l'état lui-même, une cartographie précise du plan applicable à l'immeuble doit être annexée.

La loi du 30 juillet 2003 est très claire : acquéreurs et locataires doivent impérativement être informés des sinistres que le bien a subi et qui ont donné lieu à une indemnisation. Peu importe la localisation du bien, dès lors que le bien a subi un sinistre indemnisé, la déclaration devra être présentée lors de la transaction. Ainsi, il résulte de l'article L 125-5-IV du Code de la Construction et de l'Habitation : « IV. ― Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. »

L'indemnisation prévue concerne les immeubles qui ont fait l'objet d'une catastrophe naturelle (séisme, inondation..), les risques technologiques et industriels. Ainsi tout vendeur ou bailleur d'un immeuble bâti est tenu d'informer l'acquéreur ou le locataire et ce par écrit de tous les sinistres survenus pendant la période où il en a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé. Cependant cette information ne concerne que les sinistres indemnisés.

Le défaut de remise aux futurs acquéreurs ou locataires d’un ERSIS complet et valide avant la signature du contrat de vente ou de location engage la responsabilité civile et pénale du responsable de son exécution (vendeur, bailleur, mandataire de vente ou de location) n’ayant, par omission ou négligence, pas permis aux personnes de s’informer sur les précautions et mesures à prendre vis-à-vis des servitudes risques. En l’absence de remise d’un ERSIS obligatoire :
- L’acheteur peut : faire annuler la vente sans pénalité, faire diminuer le prix payé pour la vente même après sa conclusion ;
- Le locataire peut : faire annuler le bail sans pénalité,faire diminuer le montant du loyer même en cours de location.

Les données du site de la préfecture ne suffisent pas à informer l'acheteur du risque d'inondation (Cass. 3e civ. 18-9-2019 n° 18-16.700 FS-PBI BPIM 6/19 Inf. 422).

L’état des risques n’a décidément rien d’anodin, la moindre erreur peut conduire à la nullité de la vente. Nouvelle démonstration avec un arrêt de la Cour d’appel d’Agen. Le diagnostiqueur est condamné parce qu’il a commis une erreur, mais également le notaire qui aurait dû relever une sérieuse incohérence. Le tribunal comme la cour d’appel d’Agen retiennent cependant la bonne foi des vendeurs. En revanche, des erreurs ont bien été commises à la fois par le diagnostiqueur, et par le notaire. Le premier “s’est trompé dans la localisation du bien et a mentionné que le bien vendu se trouvait en zone à risque inondation faible à moyen alors qu’il se trouvait en zone de risque inondation de fort à très fort”. Quant au notaire, il “aurait dû remarquer l’inadéquation entre l’état des risques produit par le diagnostiqueur et le certificat d’urbanisme, ainsi que l’erreur d’identification de la parcelle.” Après tout, le certificat d’urbanisme mentionnait bien un “aléa fort à très fort”. Cour d’appel d’Agen, ch. civ., 7 avril 2021, n°18-01093.

Fournir l’état des risques en amont de la vente peut  éviter de sérieux désagréments. Dans un conflit vendeur-acquéreur, la cour d’appel de Rouen estime qu’à partir du moment où le document est annexé à l’acte de vente, le vendeur satisfait à ses obligations. Cour d’appel de Rouen, 1re ch. civile, 2 février 2022, n°20-00035.
 

Sources :  L'Etat des Servitudes 'Risques' et d'Information sur les Sols (ESRIS) (preventimmo.fr)

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Le 28 octobre 2020