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L'état des lieux

L’état des lieux est un document qui établit à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement. Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs.


I. Qu'est ce qu'un état des lieux ?


L’état des lieux est un document qui établit à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement.Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars  2014) encadrent les états des lieux locatifs.

Le décret n°2016 - 832 du 30 mars 2016, fixe pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté. Depuis le 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret sont entrées en vigueur.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de
réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe deux possibilités d'écarter cette présomption :
- lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
- ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. Le décret évoque également le problème de la vétusté des logements en fin de bail.

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». « Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait  l’objet d’un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local (...), même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord ». 

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.


La vétusté est la conséquence de l’usage normal de la chose louée et elle est à la charge du bailleur, il est même possible qu’il ait une quote-part de travaux à sa charge sur des


travaux pourtant locatifs. Néanmoins, il n’y a pas de définition légale ou règlementaire de la vétusté ; celle-ci est donc laissée à l’appréciation souveraine du juge de fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation.
Les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, sont à la charge du bailleur. Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire.
L’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives.
Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit oucas de force majeure.
Par exemple, en cas d’infiltration d’eau par le toit, le locataire est exonéré de poser un nouveau papier peint à la place de celui qui a été endommagé.

La période de franchise est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération donc il n’est pas appliqué d’abattement.
Par exemple : Un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le chauffe-eau est défectueux. Cet élément est  en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement.
Il n’existe pas de textes réglementaires sur l’application d’une franchise, mais certaines grilles de vétusté ont été établies suite à des négociations entre bailleurs et associations de locataires.
En cas de détérioration d’un équipement durant la période de franchise, le locataire supporte intégralement le coût de son remplacement. Passé cette période, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient d’abattement.
Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans). L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans -2 ans). Cet abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de remplacement.
Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote-part résiduelle de la dépense reste à la charge du locataire.

L’établissement de ces grilles de vétusté est conseillé aux bailleurs pour éviter toute discussion en fin de bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquent pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).

Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie,  le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
- soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
- soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.
Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire.En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question.
A titre indicatif, il a été estimé que :
- la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ;
- la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ;
- la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ cinq  ans.
Dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé.


En ce qui concerne l'établissement d'un état des lieux pour des locaux commerciaux, selon la loi Pinel de juin 2014, cette démarche est également obligatoire dans le cadre de la réalisation d’un bail professionnel. Il existe deux cas de figure selon la présence ou l’absence des parties lors de l’état des lieux :
- les deux parties sont présentes : comme pour l’état des lieux d’un logement, la démarche est gratuite et sous le contrôle du loueur et du preneur ;
- l’une ou les deux parties sont absentes : l’état des lieux doit obligatoirement se faire sous le contrôle d’un huissier de justice. Les frais entraînés sont répartis équitablement entre les deux parties.
Une fois un accord trouvé, l’état des lieux peut-être rédigé en respectant les éléments obligatoires énoncés dans l’article L 145-40-1 du Code de Commerce. Ces mentions obligatoires sont sensiblement les mêmes que pour l’état des lieux contradictoire d’un logement.



II. La réalisation de l'état des lieux


Le décret indique que l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il doit donc décrire le logement et constater son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
A l'entrée et à la sortie du logement :
- Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie,
- Sa date d'établissement,
- La localisation du logement,
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
- Le détail et la destination des clefs ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves.

A la sortie du logement :
- L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,
- La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée,
- Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
- Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
- La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
- L'état des lieux est remis en main propre à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Pour rappel : "Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage" (article 3-2 de la loi de 1989). Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.

La date d’état des lieux doit être fixée avant la fin du délai de préavis  selon les disponibilités des cocontractants sans pour autant libérer le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à l’expiration du préavis. La date d’état des lieux peut être fixée au plus tard le dernier jour de l’exécution du contrat de bail de location. Si l’une des deux parties ne peut pas être présente lors de l’état des lieux de sortie, elle peut mandater un tiers qui sera chargé de réaliser l’état des lieux contradictoire pour son compte. Dans ce cas, elle devra formaliser par écrit une procuration en mentionnant l’identité du tiers mandataire et les missions précises qui lui sont assignées.

L’absence totale d’état des lieux de sortie peut avoir des conséquences néfastes :
– le locataire n’aura pas de constat écrit qui prouvera qu’il a bien rendu le logement dans son état initial : il risque de voir sa responsabilité engagée pour des dégradations postérieures à son départ.
– le bailleur, quant à lui, n’aura pas de document écrit permettant de lister les éventuelles dégradations provoquées par le locataire. Il sera difficile pour lui sans document écrit de prouver que le locataire en est responsable et d’obtenir le dédommagement.

Si le locataire remet les clés au bailleur avant de réaliser avec ce dernier l’état des lieux de sortie, il existe un risque pour lui d’être tenu d’éventuelles dégradations intervenant entre la remise des clés et l’état des lieux de sortie.


Il est présumé que le locataire reconnaisse avoir reçu un logement en bon état de réparations locatives si aucun état des lieux d’entrée n’a  été réalisé. S’il refuse l’état des lieux, les preuves justifiant que les dégradations constatées à sa sortie ne sont pas de son fait seront à sa charge.
L’absence du locataire lors de l’état des lieux de sortie ou du propriétaire implique que l’état des lieux contradictoire n’aura aucune valeur légale aux yeux de la loi et ne pourra être retenu comme preuve en cas de litiges. Il sera considéré qu’aucun d’état des lieux n’a été effectué et les conséquences seront les mêmes qu’en cas d’absence d’un tel constat.
Si le propriétaire ou le locataire refuse d’assister à la visite ou n’est pas en mesure de se déplacer, la rédaction de l’état des lieux peut être confiée à un huissier. Il est important de noter que la décision de celui-ci est incontestable et sera imposée aux deux parties.
Le preneur est en droit de demander la modification de l’état des lieux d’entrée, et ce, même après sa signature, s’il découvre des défauts devant être signalés et pouvant lui être préjudiciables à la fin du bail de location. La Loi Alur-Duflot encadre cette protection en octroyant un délai de dix jours au locataire, pendant lequel il a la possibilité de se manifester. Ses réserves doivent être envoyées à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le refus d’état des lieux émane du bailleur, ce sera à lui de prouver que les défauts et les dégradations constatés sont dus à un mauvais entretien du locataire.

Bien que l’état des lieux permette de prévenir les conflits entre bailleurs  et locataires, il peut néanmoins donner lieu à des désaccords.S’il existe un désaccord sur l’état des lieux contradictoire entre le propriétaire et le locataire, l’affaire peut être déléguée à un huissier de justice. Une fois encore, les frais engendrés par cette procédure devront être partagés également entre ces deux parties.


Une visite de pré-état des lieux peut être organisée à la demande du bailleur et/ou du locataire. Ce « pré-état des lieux » n’est pas obligatoire mais sa réalisation peut permettre de limiter les risques de litiges en sortie en anticipant les éventuelles réparations locatives que le locataire pourrait être tenu defaire.

Le pré-état des lieux est un document qui a uniquement pour but d’informer le locataire avant la restitution, concernant :
- les réparations,
- les remises en état,
- les remplacements d’éléments,
- les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement.


Il l’informe également sur le coût éventuel des réparations locatives (fixées par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui resteraient à sa charge lors de son départ du logement. Ce document permet souvent d’éviter bon nombre de conflits, c’est pour cela qu’il doit être réalisé sur la base de l’état des lieux d’entrée, de manière à ne pas faire supporter au locataire des réparations qui ne lui incomberaient normalement pas. Il est important de noter que le pré-état des lieux n’est pas obligatoire et n’a pas de valeur contractuelle. De plus, il  n’est pas signé par les parties au contrat de bail et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire : cela signifie qu’il est inopposable aux parties au contrat de location.


En pratique, le pré-état des lieux est souvent proposé dans le secteur HLM et SEM, par exemple après que le locataire ait adressé une lettre de résiliation du bail (lettre de congé), mais il est très peu utilisé dans le secteur privé.
Étant donné qu’il s’agit uniquement d’un élément de dialogue entre les parties, le pré-état des lieux n’est pas obligatoirement matérialisé par un écrit. Cependant il est fortement conseillé de faire établir un rapport écrit à la suite de la visite conseil. Le cas échéant, un double devra être remis au locataire.
A cette occasion, une évaluation approximative des coûts pourra également lui être remise. Il est fortement recommandé que le pré-état des lieux soit proposé et réalisé le plus tôt possible après réception du congé de façon à ce que le locataire ait le temps d’effectuer, par lui-même ou par le biais des entreprises qu’il aura choisies, les travaux de réparations locatives nécessaires qui seront éventuellement à sa charge (c’est à dire les réparations, les remises en état, les remplacements d’éléments et les prestations d’entretien).
Il est également préférable que la visite-conseil et l’état des lieux final soient réalisés par le même préposé du bailleur. Cela permet d’éviter les positions divergents du bailleur entre le pré-état des lieux et l’état des lieux final.

Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir
justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
- soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
- soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état.
Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire.
En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question. Or étant donné qu’il n’existe pas de “grille de vétusté” légale, le bailleur doit se référer aux usages en la matière ou convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l’objetd’un “accord collectif de location”.
Cette prise en compte de la vétusté est donc aléatoire et engendre souvent des discussions entre bailleur et locataire. En effet, la loi Alur de mars 2014 et son décret du 30 mars 2016 ne fixent pas de grille de vétusté.
Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent choisir, lors de la signature du contrat, d’appliquer une grille de vétusté existante.Cette grille doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location.
Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré ou pour ceux détenus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).

A titre indicatif, il a été estimé que :
- la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ;
- la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ;
- la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ 5 ans.

Dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé.



III. Les frais d'état des lieux


Dans la plupart des cas, les états des lieux d'entrée et de sortie sont établis à l'amiable et de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Lorsqu'un tiers est mandaté pour établir un état des lieux d'entrée, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent excéder :
- le montant payé par le bailleur,
- dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Attention, l'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire. Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, ou s'il ne peut être établi de manière contradictoire car l'une des parties ne se présente pas, le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou constat locatif loi de 1989 .Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un huissier, les frais sont partagés de façon égale entre le bailleur et le locataire comme le stipule le décret du 12 décembre 1966 modifié par le décret et l’arrêté du 26 février 2016. Les tarifs d’exercice de l’huissier varient en fonction de la surface du bien loué logement :


- moins de 50 m2 : 174,68 € ;
- de 50 à 150 m2 : 196,56 € ;
- supérieur à 150 m2 : 273,78 €.


Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 1er septembre 2016

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