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Les vices du consentement dans la vente immobilière


Lors de la conclusion d'un contrat de vente, l'échange de consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat. En effet, il s'agit d'un des grands principes directeurs en droit des obligations : celui qui s'oblige doit y consentir préalablement. Ce consentement est soumis à quelques règles énoncées par le Code civil dont la plus importante est qu'il doit être exempt de vices.
L'article 1130 du Code civil énonce qu' « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.». Par conséquent, lorsque le consentement à un contrat de vente est entaché d'un vice, tel que l'erreur, le dol ou la violence, ce contrat de vente peut être annulé. 


I. L'erreur


L'erreur consiste en une fausse représentation de l'objet du contrat de la part du contractant, le plus souvent l'acheteur. Cela entraine une discordance entre la croyance de celui-ci quant à l'objet du contrat et la réalité et par conséquent, son consentement a été vicié. L'article 1132 du Code civil énonce que l'erreur n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'elle tombe sur la substance même de l'objet du contrat.
L'erreur sur la substance du contrat se définit comme une erreur portant sur les qualités substantielles, essentielles de la chose du contrat et en l'absence de laquelle, l'acheteur n'aurait pas contracté. En d'autres termes l'erreur n'a pas à porter obligatoirement sur l'objet même du contrat, mais peut porter sur les qualités attachées à la substance de l'objet (l'acheteur souhaite acheter un buffet, mais un modèle Louis XVI par exemple).
Pour qu'il y ait annulation du contrat de vente sur le fondement de l'erreur, la victime doit prouver que le vendeur avait connaissance de l'importance qu'avait cette qualité substantielle à ses yeux. Cette qualité étant rentrée ainsi dans le champ contractuel car elle était connue par les deux parties, dès la formation du contrat, comme étant substantielle.

Ce sont les juges qui apprécient au cas par cas si la qualité substantielle du contrat est rentrée ou non dans le champ contractuel, aidé, si possible, par les preuves rapportées par la victime. Mais l'erreur peut porter aussi, plus objectivement sur l'utilité de la chose (comme l'achat d'un terrain qui se révèle impropre à la construction...).


L'article 1134  du Code civil envisage l'erreur sur la personne, tout en précisant qu'il ne s'agit pas d'une cause de nullité du contrat de vente à moins que la considération de cette personne constitue la cause même du contraint. L'erreur sur la personne est donc une cause de nullité du contrat lorsque ce dernier a été conclu « intuitu personae » (en fonction de la personne). On entend par erreur sur la personne aussi bien une erreur concernant l'identité civile ou physique de cette personne, ou encore concerner les qualités essentielles attachées à cette personne (compétences professionnelles, situation
familiale…).
Les juges ont, par exemple, décidé qu'un contrat était nul pour cause d'erreur sur la personne parce qu'il apparaissait que l'une des parties avait l'intention de contracter avec une agence commerciale d'expérience, et non avec une personne physique (St-Denis de la réunion, 6 octobre 1989).


Pour que l'erreur entraine la nullité elle doit tout d'abord présenter un certain nombre de caractères. Tout d'abord l'erreur doit être excusable et ne pas être la conséquence de la faute de celui qui a commis
l'erreur. En effet, si la faute est considérée comme inexcusable, grossière, ou encore si elle pouvait être évitée au moment de la conclusion du contrat, il n y' aura pas annulation de la vente. Pour déterminer le caractère excusable ou non de l'erreur, il faut se référer aux qualités de la partie qui a commis l'erreur. Pour les tribunaux, l'erreur est donc inexcusable des lors qu'elle est fautive, et assez souvent, la demande d'annulation du contrat est rejetée sur la seule constatation d'une négligence de la part de l'acheteur qui aurait manqué à son devoir de s'informer. Il convient alors de veiller à obtenir le minimum d'information nécessaire à connaitre l'objet exacte du contrat de vente avant de s'engager.


Ainsi Monsieur et Madame Z ont acquis une maison en mauvais état, sur laquelle ils ont réalisé des travaux, sans demander d'autorisation à la Mairie.  Celle-ci a rendu un arrêté interruptif des travaux, et le Tribunal  correctionnel a condamné les époux Z à démolir les ouvrages réalisés. Les époux Z ont donc souhaité annuler la vente au motif que ni le vendeur,  ni le Notaire, ne leur avaient indiqué que leur projet n'était pas  réalisable.
Dans un arrêt en date du 5 décembre 2012 (n°11-18773), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affirme que les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter l'annulation de la vente pour
dol et erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, dans la mesure où ils ont déclaré lors de la vente ne destiner le bien ni à la  démolition, ni à la reconstruction.
Le fait que le bien soit en  mauvais état et nécessite des travaux de réhabilitation impose à l'acquéreur de préciser expressément son intention de procéder à des travaux de réhabilitation lors de la vente.
La Cour de cassation a également indiqué que les acquéreurs ne pouvaient pas engager la responsabilité du Notaire, qui n'avait pas l'obligation de lever un certificat d'urbanisme.
Il appartenait aux acquéreurs de se renseigner plus avant par eux-mêmes pour savoir si leur projet de réhabilitation était réalisable au regard des règles d'urbanisme.
Lors de l'achat d'un bien en mauvais état, il importe donc :
- de préciser au vendeur et au Notaire les travaux envisagés,
- de se renseigner auprès de la Mairie pour savoir si ces travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire),
- de vérifier qu'ils sont susceptibles d'être autorisés au regard du POS ou du PLU.


Ensuite, l'erreur doit être déterminante du consentement pour être cause de nullité : il doit être clairement établi que sans cette erreur la partie n'aurait pas contractée. Pour savoir si cette erreur a été ou
non déterminante, les juges tiennent compte de la personnalité du plaignant, de ses compétences dans le domaine concerné par la vente. Le caractère déterminant s'apprécie au jour de l'échange des
consentements. La preuve de l'erreur appartient à celui qui prétend que son consentement a été vicié et peut être rapportée par tout moyen.
L'erreur ne sera pas retenue si les parties avaient convenu d'un aléa relatif à l'objet dans le contrat, car selon un principe juridique connu en droit civil « l'aléa chasse l'erreur ». Puis, l'erreur peut être en droit ou en fait, cela importe peu. En effet, l'erreur qui porte sur le droit n'est toujours considérée comme inexcusable par les juges et ce malgré l'adage « nul n'est censé ignorer la loi». 


Le 12 juin 2014, la Cour de cassation a annulé une vente immobilière car les acheteurs se sont vu retirer leur permis de construire par le maire. Les juges en ont déduit que les acquéreurs avaient rétroactivement été victimes d'une erreur sur la  substance de la chose vendue (Cass. Civ. III, 12 juin 2014, N° de pourvoi: 13-18446).
En l'espèce, des propriétaires ont vendu un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation. Quelques semaines plus tard, le permis  de construire délivré aux acquéreurs a été retiré en raison de la  suspicion de la présence d'une cavité souterraine.
Or, le contrat stipulait expressément que le terrain vendu était destiné à la construction d’une maison d’habitation. Les acheteurs ont donc assigné le notaire et les vendeurs en annulation de la vente et en réparation du préjudice subi.
Les cours d'appel et de cassation ont jugé que la vente devait être annulée. Selon la jurisprudence posée par l'arrêt de la Haute Cour, la vente dont la constructibilité immédiate du  terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs doit être annulée en l'absence de constructibilité.
Il en est ainsi même si le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente. La date à laquelle s’apprécie l'erreur est celle du jour de la conclusion du contrat.
Cet arrêt nous enseigne donc que la  preuve de l'erreur peut être rapportée à l'aide d'éléments  d'appréciation révélés postérieurement à la date du contrat.


Lorsque la preuve de l'erreur est rapportée et acceptée par les juges, la sanction est la nullité relative du contrat de vente (ce qui signifie qu'elle ne peut être demandée que par le contractant alors que dans le cadre d'une nullité absolue, la nullité du contrat peut être demandée par tout intéressé). L'action en nullité se prescrit par 5 ans à compter du jour où l'erreur a cessé, c'est-à-dire du jour où celui qui a commis l'erreur a pris conscience de cette erreur.
L'action en nullité ne peut être formée que par celui dont le consentement a été vicié ou par ses héritiers. Cependant, l'erreur peut être sanctionnée par la nullité absolue dans le cas de l'erreur obstacle par
exemple (annulation plus précisément fondée alors sur l'absence de cause ou fausse cause). En outre, la victime de l'erreur peut obtenir des dommages intérêts pour le préjudice qu'elle a subi du fait de cette erreur s'il est établit que le cocontractant a commis une faute.



II. Le dol


Selon l'article 1137 du Code civil, le dol peut être une cause de nullité du contrat de vente. A la différence de l'erreur qui est spontanée, le dol est une erreur provoquée par l'autre partie.Le dol est défini comme des manœuvres pratiquées par l'une des parties poussant l'autre à contracter (ruse, tromperie). Il s'agit de manœuvres malhonnêtes. Sans ces manœuvres il parait évident que l'autre
partie n'aurait pas donné son consentement.
Tout d'abord, le dol se caractérise par un élément matériel qui peut se traduire selon deux moyens :
- la manœuvre qui est un acte positif. Il est accompli dans l'objectif de tromper l'autre partie. Derrière ce terme on retrouve l'idée de tromperie, d'artifice ou encore d'escroquerie. Mais attention, toutes les manœuvres effectuées dans le but de pousser l'autre partie à contracter ne sont pas forcément répréhensibles.

Le mensonge est une manœuvre visant à mentir sur un élément constitutif du contrat, pour certains il s'agit d'une catégorie autonome du dol et d'autre l'intègre aux manœuvres. Pour s'y retrouver, il a été mis en place une distinction entre le bon dol et le mauvais dol. Le bon dol est toléré et relève plus de l'exagération ou de l'habilité de la personne. Car en droit des contrats, le vendeur est soumis à une obligation d'information de l'acheteur sur le bien qu'il souhaite acquérir.
Quant au mauvais dol, il est caractérisé quand la volonté de tromper l'autre est manifeste au vu des informations données.
- Mais le dol peut aussi se caractériser par ce que l'on appelle la réticence dolosive.
Il s'agit ici d'un acte négatif, la personne malhonnête va passer sous silence un élément qui, s'il avait été connu de l'autre partie, l'aurait dissuadé de contracter. Il s'agit aujourd'hui de la forme la plus courante du dol, les juges retenant cette qualification à chaque fois qu'une partie a manqué à son obligation précontractuelle d'information.
On dit ainsi que la réticence dolosive exploite l'erreur mais ne la provoque pas. La notion de dol est par conséquent plus étendue.

La notion de manœuvres frauduleuses suppose une action positive destinée à abuser le cocontractant.  Il s'agit de la mise en œuvre de moyens techniques ou juridiques pour  dissimuler un fait, généralement l'une des caractéristiques de l'immeuble vendu, ou au contraire faire croire à son existence.

La Cour de cassation a considéré que constitue une manœuvre dolosive l'annexion d'un bail à la promesse de vente alors qu'aucune location n'est en cours au jour de la signature de l'acte authentique, lorsque l'occupation par un locataire au jour de la vente est une condition substantielle du consentement de l'acheteur (Cass. 3e civ. 11 Fev. 2014 n° 12-29.986).

Le dol peut se caractériser par un mensonge, le vendeur va travestir la vérité. Il est admis qu'un simple mensonge, même sans machinations, c'est-à-dire non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol (Cass. 3e civ. 6 nov. 1970). En matière immobilière, la Cour de cassation considère que les manœuvres frauduleuses sont notamment caractérisées par l'insertion d'énonciations mensongères dans un acte authentique.
Le mensonge peut porter sur la situation matérielle, mais aussi juridique du bien.

Le dol peut être retenu au motif que le vendeur a donné des informations  inexactes sur la surface du bien (CA Paris 14-10-1999, 2e ch. B). En revanche, la seule insistance, manifestée par de fréquentes démarches pour convaincre l'autre partie de vendre un bien, n'est pas constitutive d'une manœuvre dolosive (Cass. com. 2-6-1981 : Bull. civ. IV n° 259).

Le mensonge peut caractériser à la fois la faute civile de dol, justifiant ainsi la nullité de l'acte, et l'infraction pénale de pratique  commerciale trompeuse (C. consom. art. L 121-1). Le dol peut résulter d'une simple réticence, en l'absence même de tout acte positif (Cass. 3e civ. 15 janv. 1971).

L'obligation de contracter de bonne foi impose en effet aux cocontractants de  s'informer mutuellement et complètement des caractéristiques du bien et  de l'opération dans sa globalité. Tout manquement à cette obligation, c'est-à-dire toute omission d'informer son cocontractant, peut, si elle est intentionnelle et déterminante pour la victime, entraîner la nullité de la convention pour dol.

La réticence peut porter sur la situation matérielle du bien vendu, mais  les vices physiques étant généralement visibles, la rétention  d'information portera le plus souvent sur la situation juridique du  bien.
Ainsi, commet un dol le vendeur qui omet de prévenir l'acquéreur que le bien  vendu est un préfabriqué et non une construction traditionnelle (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-19.343).
De même, la nullité pourra être demandée à si le vendeur omet de prévenir l'acquéreur qu'il existe une action en cours tendant à l'annulation du  permis de construire (Cass. 1e civ. 12-12-1995 n° 93-21.076).
Dissimuler des informations sur l'environnement situé à proximité du bien peut  aussi être constitutif d'un dol, par exemple lorsque le vendeur garde le silence sur l'installation prochaine d'une porcherie (Cass. 3e civ. 2-10-1974 : Bull. civ. III n° 330).

Des acheteurs avaient découvert après la signature d'une promesse de vente, que la maison avait fait l’objet de travaux d’agrandissement sans autorisation (Cass. 3e  civ. 21 oct. 2014 no 13-12.433; no 1255 F-D).  Ils renoncent alors et assignent les vendeurs et l’agence immobilière afin d’obtenir l’annulation de la promesse de vente, la restitution du dépôt de garantie et l’indemnisation de leur préjudice, les vendeurs faisant valoir qu’ils ignoraient la date des travaux d’extension.


Il n'y a pas dol lorsque le l'acheteur d'un bien connait son prix réel mais ne le dit pas au vendeur (qui est censé connaitre la valeur de ce qu'il vend) et l'achète donc au prix demandé par ce dernier. En effet, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, autrement dit, le vendeur ne sera pas fondé à agir en nullité pour dol de l'acquéreur car c'est lui qui a commis une faute en ne se renseignant pas mieux et en demandant un prix qui ne correspondait pas à sa valeur marchande réelle. Mais le dol de l'acheteur a été accueilli par les juges dans une affaire où celui-ci s'était tu mais concernant les qualités essentielles de la chose et non pas simplement sur sa valeur. Par ailleurs, les juges prennent en comptent la qualité des contractants, car dans cette seconde affaire, le vendeur était un simple particulier tandis que l'acheteur était un professionnel.


La réticence dolosive a été retenue dans un arrêt rendu le 16 mars 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 16 mars 2011,n° 10-10.503, FS-P+B). La haute juridiction a effet considéré que le vendeur d'immeuble est tenu à un devoir général de loyauté et doit porter à la connaissance de l'acquéreur, dès lors qu'il en est informé, la présence d'amiante. Cette information aurait en effet empêché l'acquéreur, s'il l'avait connu, de contracter aux conditions prévues. Toutefois, dans cet arrêt, la nullité de la vente n'a pas été demandée. La victime du dol a préféré prétendre à l'octroi de dommages et intérêts pour lui permettre de faire pratiquer les travaux de désamiantage. Ces derniers lui ont donc été accordés.
Ensuite, la caractérisation du dol suppose l'existence d'un élément intentionnel. En effet, le dol suppose de vouloir tromper le contractant, ce qui le différencie ainsi de l'erreur. La preuve de cet élément intentionnel est plus facile à rapporter dans le cadre d'un mensonge ou d'une manœuvre qui suppose un acte positif, une action de la partie malhonnête. Cette preuve est donc plus difficile à rapporter dans le cadre de la réticence dolosive, qui suppose une abstention de la part de son auteur. Et là, seul le caractère intentionnel peut prouver la mauvaise foi de la partie en l'absence d'un élément matériel.


Dans un premier temps, tout comme l'erreur, le dol doit être déterminant du consentement de la victime. Ce caractère permet ainsi de distinguer le dol principal (déterminant du consentement et sanctionné par la nullité du contrat) au dol incident (qui n'a aucune influence sur la volonté de la partie qui aurait contracté même en l'absence de ce dol. La seule sanction sera la mise en jeu du contractant par une diminution du prix par exemple, ou des dommages intérêts mais pas de nullité du contrat). Pour être déterminant, le dol doit être antérieur ou concomitant à la conclusion du contrat. Ce caractère est apprécié en fonction de la personnalité de la victime (est-ce un professionnel ou particulier…).
Dans un second temps, le dol doit émaner d'un cocontractant pour entrainer la nullité du contrat de vente. Le dol émanant d'un tiers est pris en compte mais il sera sanctionné que sur le terrain de la
responsabilité délictuelle et n'aura pas d'incidence sur le contrat. Par exception le dol du tiers sera pris en compte dans certaines situations. C'est le cas lorsque le dol émane du représentant du contractant, ce dernier agissant en lieu et place de celui-ci il est logique que son dol soit assimilé à celui d'une partie. Mais encore faut-il que le représentant ait accompli ses manœuvres dans le cadre de son mandat de représentation.
Le dol du tiers est pris en compte lorsque le tiers est le complice d'un des cocontractants. Le dol est sanctionné par la nullité relative du contrat de vente. Attention, c'est celui qui se prétend victime de dol qui doit le prouver, le dol ne se présume point. Mais le dol peut aussi être une faute et être sanctionné sur le fondement de la responsabilité délictuelle et entrainer l'allocation de dommages intérêts.
Les deux sanctions sont laissées au libre choix de la victime sachant que les deux peuvent se cumuler.


Le dol n'est en principe une cause de nullité de l'acte que s'il émane du  vendeur, mais quelques rares décisions de justice ont admis le dol  commis par l'acheteur, tel que le fait, pour le maire d'une commune, de s'abstenir de révéler au vendeur l'état d'avancement d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols ayant pour effet de rendre le bien acheté constructible (Cass. 3e civ. 29-1-2013 n° 12-11.944).
En principe, le dol commis par un tiers au contrat n'est pas une cause de nullité, sauf s'il est possible de faire état d'une collusion  frauduleuse entre le tiers et le cocontractant. Le dol suppose de démontrer l'intention de tromper, de simples exagérations ne suffisent pas. Le vendeur doit avoir été informé du caractère déterminant pour son contractant de l'information qu'il lui est reproché d'avoir dissimulée, le plus souvent, la connaissance du caractère déterminant se déduira des faits de la cause, l'information revêtant une importance commune à tout candidat.

Le dol n'est une cause de nullité de la vente que s'il est établi que sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Ainsi, dès lors qu'il apparaît que la personne trompée aurait acquis à un prix inférieur si elle avait connu la situation exacte, les juges peuvent annuler le contrat pour dol (Cass. 3e civ. 22-6-2005 n° 04-10.415).
Toutefois, la victime ne peut se prévaloir d'un dol s'il est établi qu'elle connaissait l'information qui aurait prétendument vicié son consentement.

Un vice connu de notoriété publique et de surcroît identifié dans le cahier des charges ne peut pas être invoqué à l'appui d'une demande en nullité pour dol (Cass. 3e civ. 16-1-1970).

La situation personnelle de la victime peut être prise en compte pour  déterminer son aptitude, ou au contraire son incapacité, à identifier  les manœuvres utilisées, la qualité de professionnel de l'acquéreur est notamment prise en considération.
En revanche, il n'y a pas lieu de prendre en compte la faute de la  victime, le dol est donc cause de nullité même si l'erreur du cocontractant était inexcusable.

Une décision récente de la Cour de Cassation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-27821) précise qu'il y a dol seulement si la partie victime  n'a pas pu obtenir les informations dissimulées par d'autres moyens. Ainsi, l’acquéreur d’un appartement situé au-dessus d’un bar saisit la justice afin d’obtenir l’annulation de la vente à cause des nuisances sonores  provoquées. A l’appui de sa démarche, il fait valoir que le vendeur l’avait induit en erreur en demandant au gérant du bar de baisser la musique durant les visites précédant l’achat.
L'acquéreur de l'appartement a donc bien été victime de manœuvres et de dissimulations d'information déterminantes dans son choix de l'appartement. Cependant,les juges décident qu'il n'y a pas dissimulation de l'information dans la mesure où l'acquéreur était largement en mesure de se la procurer par d'autres moyens. Le compte rendu d'assemblée générale de la copropriété qui précisait très explicitement la présence de nuisances sonores lui a été présenté. De plus, le logement étant situé dans un quartier présentant des nuisances sonores de manière générale, l'acheteur était censé être au fait de cette possibilité.
C'est bien la présence écrite des nuisances sonores, qui est déterminante : attention donc à tous les documents que l'on vous présente lors d'une vente immobilière. On ne peut reprocher un dol au vendeur si des documents décrivant explicitement les informations non mentionnées reprochées ont été consultés. La décision d'un achat immobilier doit donc être mûrement réfléchie, puisque la  rétractation d'un contrat pour nullité doit répondre à une série de conditions.

Lorsque le vendeur garde le silence sur le comportement problématique de son voisin de palier, alors qu’il sait que la tranquillité est un critère déterminant pour l’acquéreur, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive (Cass. civ. 3 du 18/04/2019, n° 17-24.330).
Dans une affaire, Mme H a signé un compromis de vente pour l’acquisition d’un appartement. Après avoir appris qu’une procédure judiciaire était en cours suite à de nombreuses nuisances causées par un voisin de palier (dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants...), l’acheteuse a refusé designer la vente définitive chez le notaire. Assignée par le vendeur en paiement de la clause pénale prévue dans le
contrat, Mme H pointe un défaut d’information loyale et complète à son égard sur l’attitude du voisin. Elle avait pourtant bien spécifié lors de ses visites que le critère de tranquillité était primordial pour elle, compte tenu de l’agression dont elle avait été victime dans son enfance.
De son côté, le vendeur soutient que l’acquéreur était au courant du  comportement « problématique» du voisin puisque le procès verbal de  l’assemblée générale de la copropriété qu’il lui a remis en parlait  Malgré cet argument, la Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du  montant de la clause pénale, car, lors des visites, le vendeur avait  assuré à l’acheteur qu’il n’avait aucun problème de voisinage et avait donc fait preuve de réticence dolosive.
Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation a également considéré que le consentement de l’acheteuse avait été vicié, car le vendeur avait dissimulé le comportement de son voisin de palier. Et ce,
alors qu’il savait que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur.  La Cour de cassation considère qu’en pareil cas la vente peut être annulée et que le montant de la clause pénale n’est pas due.



III. La violence


La violence est la pression exercée sur le contractant pour le contraindre à conclure le contrat, le consentement est par conséquent vicié car dépourvu de toute liberté. La violence peut être physique : coups, mauvais traitement. Elle engage la nullité absolue du contrat et est sanctionnée pénalement.
La violence peut aussi être morale : pression psychologique par exemple, contraignant la partie à contracter. Ici, pour que le consentement soit vicié, il faut que le consentement ait été donné dans la
crainte de l'autre partie. La nullité du contrat est relative. Il existe par ailleurs la violence économique, admise depuis peu par les juges. C'est par exemple le cas lorsqu'un patron d'entreprise devant livrer au plus tôt un client ait obligé d'accepter la hausse non justifiée des prix de son fournisseur. Dans cette hypothèse, la victime doit prouver le caractère illégitime de la situation de puissance économique. Car seule l'exploitation abusive d'une situation de dépendance économique, faite pour tirer profit, et menaçant directement les intérêts légitimes de la personne visée par cette contrainte pourrait caractériser la violence. En effet, la simple exploitation de la dépendance économique ne suffit pas à caractériser la violence afin de laisser libre cours au jeu de la concurrence. Enfin, bien que la jurisprudence soit peu abondante sur ce sujet, les juges ont déjà sanctionné la violence exercée sous la forme de l'exploitation par une partie d'un état de nécessité. La violence n'émane pas de
l'individu mais de circonstances extérieures, d'évènements qui sont ensuite exploités par la personne contre une autre pour tirer un profit illégitime. La violence est régie par les articles 1140 et suivants du Code civil. Ainsi, pour être source de nullité, elle doit revêtir deux caractères.


Tout d'abord, la violence doit être illégitime, ce qui suppose que l'acte constitutif de la contrainte ne soit pas autorisé par la loi (sont autorisées par la loi les grèves, les saisies…). Mais n'est pas autorisée la voie de fait, telle que la séquestration du patron dans le cadre d'une grève. Ensuite, la violence doit être déterminante pour vicier le consentement de la victime. Si l'acte de violence a été exercé contre un tiers (l'épouse ou les enfants du contractant par exemple), il peut être cause de nullité à condition d'avoir altéré la liberté de décision du contractant.
La gravité de la violence est appréciée par les juges en fonction de la personnalité de la victime.


Le juge peut se fonder sur des éléments postérieurs à la date de  formation du contrat de vente pour apprécier la violence constitutive  d’un vice du consentement du propriétaire par un tiers au contrat. En 2007, par acte notarié, un propriétaire a vendu une maison  d’habitation, au prix de 30.000 euros, à des époux qui l’ont revendue à  de nouveaux acquéreurs la même année, au prix de 62.000 euros.En 2008, l’ancien propriétaire a assigné les premiers et seconds acquéreurs en  annulation des ventes successives sur le fondement du vice du  consentement. En 2010, le demandeur a été placé sous curatelle simple, sa fille étant désignée curatrice.

Le 4 décembre 2014, la cour d’appel de Rennes a annulé la première vente et de fait la seconde. Elle a précisé que le propriétaire devrait reprendre cet immeuble, avec restitution du prix au premier acquéreur par le propriétaire et restitution du prix au second acquéreur par le deuxième vendeur. Elle a relevé que les attestations versées aux débats confirmaient le comportement manipulateur d’un tiers au contrat qui, entretenant depuis plus de deux ans une relation avec le propriétaire, l’isolait de son entourage familial et l’incitait à le laisser gérer son patrimoine. Par ailleurs, selon la cour d’appel, une main courante en 2007 et des certificats médicaux produits établissaient que le propriétaire avait présenté, peu avant la vente, des épisodes de troubles mentaux. Elle ajoute qu’il avait été admis à percevoir l’allocation adulte handicapé à compter de 2009 en raison d’un taux d’incapacité entre 50 et 75 % et qu’à la suite de la vente de sa maison,il avait déposé plainte contre ce tiers pour abus de confiance. Elle
rappelle par la suite que le propriétaire n’avait dû quitter sa maison en 2005 qu’en raison de l’état d’insalubrité de celle-ci, dans l’attente de sa réhabilitation, avant d’ajouter qu’il avait été entendu en 2007 par les services de police en raison de menaces proférées par ce tiers et sa concubine à la suite de sa plainte, ce qui confirmait l’emprise de cet homme sur la personne du propriétaire. Elle conclut enfin que ce tiers était présent lors de la signature de l’acte de vente de la maison et avait procédé au retrait de 10.000 euros, soit le tiers du prix, le lendemain du versement de celui-ci, en vertu d’une procuration obtenue deux mois plus tôt.
Le 4 mai 2016, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a estimé que la cour d’appel, qui pouvait se fonder sur des éléments postérieurs à la date de formation du contrat, a pu déduire de l’ensemble de ces éléments la violence constitutive d’un vice du consentement du propriétaire et a ainsi légalement justifié sa décision.



Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/vende...

https://immobilier.avocats-picovschi.com/comment-d...

https://www.village-justice.com/articles/annulatio...


Le 19 août 2019

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