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Les vérifications préalables à l'acquisition d'un bien en copropriété

 

Si l'on veut que l'acquéreur soit en mesure de se déterminer dans des conditions de parfaite clarté, il convient que des vérifications préalables soient effectuées au stade de la signature de l'avant-contrat .

 

Dans le but de prévenir un contentieux postérieur à la vente :
- il faut tout d'abord vérifier qu'il n'existe pas d'obstacles à la vente ;
- il est également nécessaire de se préoccuper de divers événements susceptibles d'avoir un retentissement sur les rapports entre vendeur et acquéreur : assemblées devant se tenir à une date proche de la vente, procès ou travaux en cours ;
- il s'agit ensuite de recenser les dettes du vendeur afférentes au lot vendu, ainsi que ses créances.

 

I. Recensement des obstacles à la vente ou aux attentes de l’acquéreur


Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Le principe posé par l'article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, est que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot” et qu'il en “use et jouit librement... sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.
Par ailleurs, l'article 8 énonce que le règlement de copropriété “ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble”.
Ainsi est-il est fréquent de trouver dans les règlements des restrictions aux droits des copropriétaires. La Jurisprudence admet que le droit pour les copropriétaires de disposer de leurs lots puisse être limité par référence à la destination de l’immeuble.

 

Lorsqu'il s'agira d'apprécier si une clause limitant les droits des copropriétaires est ou non valable, il faudra toujours procéder à une appréciation in concreto et vérifier si, dans le cas considéré, la destination de l'immeuble justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires formulée par le règlement.
Une clause obligeant les copropriétaires à vendre leurs lots comme sanction de la violation du règlement de copropriété serait illicite (TGI Grenoble, 6 avr. 1964 à propos de l'exercice de la prostitution) ; de même pour les clauses subordonnant l'aliénation à une autorisation de l’assemblée (Cass. 3° civ., 6 mars 1973).
De même est illicite, si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, une clause interdisant la vente des caves à des personnes étrangères à l'immeuble (CA Paris, 23° ch. A. 4 juill. 2001 – CA Paris 2°ch pole 4 21 mars 2012).
Par contre, peuvent être justifiées par la destination de l'immeuble lorsqu'elles concernent un immeuble qui, compte tenu de son agencement, de son standing, des équipements dont il dispose a été conçu pour un nombre limité d'habitants, les clauses interdisant la vente séparée de chambres de service pour ne pas multiplier le nombre des occupants (Cass. 3° civ., 4 juin 1998 - Cass. 3° civ., 10 mars 1981 - Cass. 3° civ., 9 mars 1982).
A également été considérée comme licite, dans un immeuble de grand standing, la clause définissant les chambres de service comme des annexes des appartements ne pouvant être appropriées ou louées séparément de l'appartement dont elles sont l'accessoire (Cass. 3e civ., 26 févr. 2006 – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 24 nov. 2010).

 

Il est licite de restreindre la faculté de diviser les lots (en vue de la location ou de la vente) si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble : comme la volonté de limiter le nombre des occupants pour maintenir son standing (Cass. 3° civ., 9 mars 1982 - CA Paris, 23° ch. B, 19 juin 1985).
Un arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 1987 a estimé qu'une clause interdisant la division des lots était licite dans un immeuble résidentiel comportant des appartements spacieux dans un cadre calme, dégagé et verdoyant, au sein d’un quartier très recherché parce qu'elle se justifiait par la destination de l'immeuble telle qu'elle était définie aux actes par ses caractères et sa situation. En effet, ajoute cet arrêt, la division des appartements et la multiplication des unités familiales qui en résulterait ne manqueraient pas d'altérer profondément le caractère privilégié de cet habitat par une modification de la manière de vivre des habitants, par une fréquentation plus importante et plus intense, donc plus bruyante de l'immeuble et de ses abords, et par l'impossibilité d'assurer une égalité et une intangibilité des droits quant aux garages et aux jardins communs.
Est illicite la clause interdisant la division des lots dans un immeuble de standing moyen lorsqu'il apparait que l'augmentation du nombre de lots n'apporterait aucun bouleversement dons l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété (CA Paris, 23° ch. A, 4 mars 1998), de même la clause Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3° civ., 29 mai 1979) a refusé d'admettre la validité d’une clause prévoyant un droit de préférence au profit des autres copropriétaires en cas de vente de lots comme contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi.
La clause d'un règlement de copropriété prévoyant un droit de préférence en cas de vente d'un lot au profit des autres copropriétaires, doit être réputée non écrite car elle constitue une restriction au droit de libre disposition, sans être justifiée par la destination de l'immeuble » (CA Toulouse, 10 janv. 2011, n° 09/00802).

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions n°2009-323 du 25 mars 2009 a instauré un droit de préemption des copropriétaires lors de la vente de lot exclusivement à usage de stationnement.
Cette loi a inséré un nouvel article 8-1 à la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Cette mesure ne concerne donc que les immeubles dont le règlement de copropriété comporte une clause expresse en ce sens et dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement.
Le vendeur devra alors notifier au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, son intention de vendre son lot à usage de stationnement, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Il appartiendra ensuite à ce dernier, de transmettre cette information par LRAR à chaque copropriétaire aux frais du vendeur. Celle-ci vaudra offre de vente au profit de tous les copropriétaires, pendant deux mois à compter de sa notification. Pour en savoir plus sur le stationnement en copropriété lire notre article.

Ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque le lot à usage de stationnement est vendu en même temps que le lot principal du copropriétaire.

La limitation de la faculté de louer peut se justifier en considération de la destination de l'immeuble, ainsi lorsqu'il s'agit de préserver les conditions d'occupation d'origine de l'immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant des modes d'occupation (par exemple la location en meublé) qui ne seraient pas en harmonie avec le type d'occupation dont l’immeuble fait l’objet.
Mais il n'y a pas en ce domaine de solution de principe.
Ainsi est licite, dans un immeuble à caractère résidentiel :
- la clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location (CA Paris, 19 juin 1985 confirmé par Cass. 3° civ., 6 mai 1987).
- une clause qui dans un immeuble de standing interdit la location de chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 15 mai 2013, n° 11/08963, Synd. représ. par son syndic JFT Gestion c/ B et a. - CA Paris, 23e ch. A, 4 juin 1997 - CA Paris, 27 avr. 1984).
- la clause restreignant la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic s'il apparait que ce type de location entraine un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l'immeuble et en modifie les conditions d'habitation (Cass. 3° civ., 25 avr. 2006).
- une clause interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes (Cass 3° 8 déc.1976 – CA Paris 23e ch A 4 juin 1997)
Par contre, est illicite la clause imposant aux propriétaires de certains lots de les louer au syndicat pour loger le concierge (CA Versailles, 4e ch., 13 mars 2000).
Doit être réputée non écrite la clause qui, dans un immeuble où l'exercice des professions libérales est autorisé, donne à l’assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé, en stipulant que cette autorisation peut être retirée à tout moment, sans que l’assemblée ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire puisse prétendre à aucune indemnité (CA Paris, pole 4, 2e ch., 3 févr. 2010).

 

Un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 7 janvier 2015 (CA Paris, 7 janv. 2015, n° 13/00674), doit attirer l’attention sur le régime de la location meublée de courte durée en copropriété au regard des nouvelles prescriptions de la loi ALUR.
En l'espèce, des copropriétaires louaient leur appartement en meublé pour de courtes durées à des touristes. Or, le syndicat des copropriétaires faisait valoir qu'une clause du règlement de copropriété interdisait les locations en meublé. Lors d'un premier litige, la cour d'appel de Paris avait retenu que la clause du règlement de copropriété interdisant la location en meublé devait être réputée non écrite au motif que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble. Argument avait été pris de ce que, d'une part, le règlement de copropriété autorisait l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés, d'autre part, que ces locations n'avaient provoqué aucune nuisance. Un pourvoi formé contre cet arrêt avait été rejeté (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891).
Néanmoins, par la suite, les propriétaires concernés ont assigné le syndicat des copropriétaires à l'effet de le faire condamner à payer une somme correspondant à leur perte de loyers. Portant sur la licéité de l'activité de location en meublé touristique au regard de la réglementation administrative codifiée aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce second litige avait un objet distinct du premier, de sorte qu'il ne se heurtait pas à l'autorité de chose jugée.
Les juges d'appel déboutent néanmoins les copropriétaires de leur demande. D'une part, ils relèvent que l'article L. 631-7 du CCH impose, préalablement à tout changement d'affectation d'un local à usage d'habitation, l'obtention d'une autorisation préfectorale (cette compétence a été transférée aux maires depuis le 1er avril 2009). D'autre part, ils relèvent qu'un logement loué en meublé n'est plus considéré comme affecté à l'habitation lorsqu'il est donné en location pour des durées inférieures à une année à des touristes de passage, ce qui entraîne un changement d'usage au sens du texte précité. Estimant qu'une telle location est irrégulière et illicite si elle n'a pas été autorisée préalablement par l'autorité préfectorale, les juges en déduisent que le syndicat des copropriétaires était fondé à opposer aux propriétaires les dispositions d'ordre public de ce texte. Les propriétaires ne justifiant pas avoir demandé ni obtenu d'autorisation préfectorale devaient en effet être considérés comme exerçant une activité illicite, de sorte que l'opposition du syndicat était insusceptible de leur ouvrir droit à réparation. Il convient de vérifier non seulement le règlement de copropriété mais aussi :
- le champ d'application territorial de la loi, qui ne concerne plus seulement les communes de plus de 200 000 habitants et des départements visés à l'article L. 631-7, mais éventuellement aussi, certaines communes situées en zones tendues,
- si une délibération du conseil municipal a mis en place un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage pour les personnes physiques conformément à l'article L. 631-7-1 A alinéa 1er,
- s'il s'agit d'une résidence principale, d'examiner les conditions dérogatoires de l'article L. 631-7-1 A, alinéa 5.

 

Le règlement peut comporter des règles particulières concernant les modes d'utilisation possibles des lots à condition que les restrictions ainsi apportées soient justifiées par la destination de l'immeuble.
Toutefois une clause au départ licite peut devenir illicite si, entre-temps, la destination de l'immeuble évolue ou se modifie. La jurisprudence distingue :
• la clause d'habitation bourgeoise ordinaire qui permet l'exercice d'une activité professionnelle et, spécialement libérale (Cass. 3° civ., 8 juill. 1980 - CA Paris, 23° ch. B, 13 janv. 2000) ; mais exclut toute activité commerciale (Cass. 3° civ., 3 févr. 1981) y compris l'installation de bureaux commerciaux (CA Paris, 23° ch. A, 4 févr. 1999).
• et la clause d'habitation bourgeoise exclusive qui est incompatible avec toute activité professionnelle.
Les clauses du règlement de copropriété limitant ou interdisant l'exercice de certaines activités sont licites lors qu'elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.
Ainsi, le règlement peut interdire toute activité gênante par le bruit, ou l'odeur. Le règlement peut aussi ne permettre que l'exercice de certaines activités, par exemple la seule installation de bureaux, ce qui prohibe alors l’exploitation d’un restaurant (Cass. 3° civ., 9 déc. 1986), ou l'installation d'un service hospitalier de jour (CA Paris, 23° ch. B, 25 oct. 2001).
Lorsque le règlement n'autorise l'exercice que de certaines activités professionnelles ou commerciales, la tendance de la jurisprudence est d'admettre l'exercice d'activités ne présentant pas pour les copropriétaires plus d'inconvénients que celles autorisées.Dans le doute, pour éviter tout risque de contentieux, le copropriétaire vendeur du lot peut alors décider de saisir l’assemblée en lui demandant de constater que l'activité envisagée est conforme à la destination de l'immeuble et aux stipulations du règlement et de l'autoriser en tant que de besoin à la majorité de l'article 24.

 

La clause affectant tel ou tel lot à l'exercice d'un commerce déterminé dans le but d'éviter la concurrence serait nulle (Cass. 3° civ., 22 janv. 1975 - Cass. 3° civ., 2 mai 1979).
La règle actuellement admise en jurisprudence est que les clauses tendant à restreindre la concurrence au sein de l'immeuble en copropriété sont étrangères à la destination de l'immeuble dès lors qu'elles n'ont pas pour but de préserver un intérêt collectif mais qu'elles sont édictées pour protéger des intérêts particuliers. Ces clauses sont donc illicites.
La clause du règlement de copropriété portant interdiction d'apposer une enseigne en façade de l'immeuble emporte une interdiction totale et incompatible avec la destination commerciale expressément reconnue pour une partie de l'immeuble et ce au détriment des droits des propriétaires des locaux à destination commerciale faisant partie intégrante de l'immeuble. Par ailleurs, il est établi que la présence d'un panneau publicitaire sur une partie de façade ne semblait pas poser aux copropriétaires de difficulté quant au respect de l'harmonie de l'immeuble (CA Metz, 5 sept. 2013, n° 11/01701 et 13/00437, Synd. représ. par son syndic Belsim Imm. c/ Pawlowski).

 

Le règlement de copropriété ne peut pas donner, par avance, des autorisations de travaux.
La jurisprudence (Cass. 3° civ., 9 fév. 1982 - Cass. 3° 12 mars 1997) répute non écrites les clauses du règlement autorisant les copropriétaires à effectuer des travaux sur les parties communes, même s’ils sont définis de façon précise. C'est à l'assemblée seule qu'il appartient de les autoriser.
Par ailleurs, le règlement peut règlementer les travaux portant tant sur les parties privatives que communes et concernant l'aspect extérieur ou l'harmonie de l'immeuble, et par exemple obliger les copropriétaires à coordonner les travaux portant sur les parties privatives, dans la mesure où ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (clauses dites d'harmonie).

 

II. Recensement des événements susceptibles d'avoir une incidence sur la vente en cours


Certains événements sont susceptibles d'avoir un retentissement sur la vente d'un lot de copropriété et doivent amener les parties à prendre des dispositions particulières :
- la tenue d'une assemblée à une date proche de la vente ;
- l'existence d'un procès en cours ;
- le fait que des travaux ont été votés par l'assemblée.

 

La vente d'un lot de copropriété à une date proche d'une réunion d'assemblée pose des problèmes délicats.


A. La convocation à l'assemblée


Tant que le transfert de propriété n'a pas été notifié au syndic, comme l'impose l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il est inopposable au syndicat. Le vendeur est toujours copropriétaire.
Les conséquences suivantes en découlent :
- si la mutation du lot est notifiée avant la convocation de l'assemblée, le syndic doit adresser cette convocation à l'acquéreur ;
- si la notification de la mutation intervient alors que l'assemblée est déjà convoquée, la convocation que le syndic aura notifiée au vendeur est valable. Le syndic n'a pas à refaire la convocation pour l'adresser à l'acquéreur.
Mais on se trouve alors dans une situation paradoxale. Celui qui est convoqué à l'assemblée n'a plus qualité pour y participer (puisqu'il n'est plus copropriétaire) alors que celui qui a cette qualité n'y est pas convoqué.


B. La qualité pour contester les décisions de l’assemblée dépend de la date du transfert de propriété


Le problème de la qualité pour contester se résout de manière très simple :
Le vendeur a qualité pour contester les assemblées tenues avant qu'intervienne le transfert de propriété (c'est-à-dire en principe avant la vente).
Il est admis en jurisprudence que le vendeur conservait la possibilité d'agir en contestation de l'assemblée alors même que la vente avait été notifiée au syndic et qu'il n'avait donc plus la qualité de copropriétaire aux yeux du syndicat. Ce qui compte c'est qu'il ait eu la qualité de copropriétaire à la date où s'est tenue l'assemblée (Cass. 3e civ., 3 mai 1990).
Or, en pareille hypothèse c'est généralement l'acquéreur qui aura intérêt à agir. Le vendeur qui "sort" de la copropriété se désintéressera le plus souvent des décisions prises appelées à produire effet à un moment où il ne sera plus propriétaire. Le vendeur, qui a qualité pour agir, risque donc de ne pas vouloir le faire.
La conséquence est que l'acquéreur ne pourra poursuivre une action en contestation de l'assemblée engagée par le vendeur, ou engager une action de son propre chef que s'il a été expressément subrogé dans les droits du vendeur par une clause de l'acte de vente (CA Paris, 12 oct. 1995, 9 févr. 1994 et 28 mai 1993).
L'acquéreur a qualité pour contester les assemblées tenues après le transfert de propriété (c'est-à-dire en principe après la vente).

 

C. Procès en cours


Il est indispensable de vérifier au moment de la constitution du dossier de vente si des procès sont ou non en cours.
En effet selon leur résultat, vendeur ou acquéreur peuvent avoir à percevoir ou au contraire à verser des sommes dont le montant est en général a priori difficile à déterminer. Il importe donc que la question soit évoquée et que des stipulations appropriées soient insérées dans l'acte pour éviter des contestations ultérieures.
Elles ne concernent que les rapports entre les parties car en ce qui concerne le syndicat : les condamnations seront recouvrées à l'encontre de celui qui sera copropriétaire au moment de l'appel de fonds. Et s'il y a répartition des sommes qui auront été obtenues, c'est celui qui sera propriétaire au moment de cette répartition qui en bénéficiera.
Le syndic doit indiquer au notaire chargé de recevoir l'acte de vente "l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie".
Mais avant l’acte authentique, il faudra donc interroger le syndic lui-même ou le conseil syndical. On trouvera également des éléments d'information dans les procès-verbaux des assemblées, à l'occasion desquelles le syndic fait habituellement un point détaillé des procédures en cours.

 

Le vendeur peut être engagé dans un procès à l'encontre du syndicat en qualité de défendeur. Si la demande tend à obtenir une condamnation pécuniaire (demande en paiement de charges, demande de dommages et intérêts...), la condamnation sera prononcée à l'encontre du vendeur, seule partie au procès, et sa dette étant strictement personnelle ne se transmettra pas à l'acquéreur, à moins qu'il n'y ait une convention contraire expresse dans l'acte de vente.
Mais la demande formée par le syndicat (ou par un tiers) peut avoir pour objet d'obtenir une condamnation en nature : par exemple la démolition de constructions irrégulièrement entreprises par le vendeur, la remise en état de parties communes affectées par des travaux effectués par le vendeur sans autorisation préalable, etc. Si cette demande est accueillie, la consistance même du lot acquis peut s'en trouver affectée. Il est donc capital que l'acquéreur soit informé, avant la conclusion définitive de la vente, des risques que fait peser sur lui la demande du syndicat.

 

Lorsque le vendeur est demandeur à un procès intenté contre le syndicat, tout dépend, là encore, de la nature de l'instance.
Il se peut tout d'abord que la condamnation réclamée tende à réparer un préjudice subi par le vendeur à titre personnel : par exemple un trouble de jouissance, les conséquences d'un accident subi par suite d'un défaut d'entretien des parties communes. Dans ce cas les suites du procès ne peuvent en aucun cas concerner l'acquéreur.
Il se peut aussi que la demande formée à l'encontre du syndicat concerne directement ou indirectement le lot vendu : par exemple le vendeur revendique la propriété d'un comble situé au-dessus du lot vendu, ou demande la réparation de dégâts subis par le lot à la suite d'infiltrations provenant de la toiture commune, etc.
En ce cas la condamnation prononcée est de nature à bénéficier à l'acquéreur. Il est donc souhaitable qu'il soit informé du procès afin qu'il puisse reprendre la procédure pour son compte d'une part, et que l'impact financier du procès soit pris en considération pour la détermination du prix d'autre part.

 

D. Travaux


Si des travaux ont d'ores et déjà été décidés à l'époque où les négociations s'ouvrent en vue de la vente, divers cas peuvent se présenter, selon que ces travaux ont ou non été entrepris, selon que des appels de fonds ont ou non été lancés, etc. Il n'y a en ce domaine aucune solution imposée sur le point de savoir qui en supportera la charge. La convention des parties est entièrement libre et elles se détermineront en fonction de considérations de pure opportunité.
Ce qui importe avant tout est que l'acquéreur soit parfaitement informé des incidences de ces travaux.
- incidences juridiques : si par exemple les tantièmes de copropriété ou de charges afférents au lot doivent s'en trouver modifiés, ou si les travaux ont une incidence sur les prérogatives attachées aux lots (cas où par exemple les modalités de jouissance privative du lot sont de ce fait affectées) ;
- incidence financière : en dehors du coût des travaux proprement dits, des indemnités peuvent être dues à tel ou tel copropriétaire en raison du préjudice particulier qu'il subit du fait de leur exécution.

 

III. Recensement des aspects financiers de la copropriété


Aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :
1°. De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2°. Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°. Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4°. Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5°. Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

A. Les provisions du budget prévisionnel


Selon l'article 14-1, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le budget prévisionnel est voté chaque année. L'article 43, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 précise qu'il couvre un exercice comptable de 12 mois.
L'établissement d'un budget prévisionnel est obligatoire et le syndic est tenu d'effectuer les appels de fonds concernant les dépenses courantes en fonction du budget prévisionnel, sous forme de provisions pour le trimestre à venir.

Le budget prévisionnel concerne les “dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble”. On peut citer à titre d'exemple :
- les frais d'administration (honoraires du syndic ; salaires et charges sociales des préposés du syndicat ; dépenses de fonctionnement du conseil syndical ; honoraires de techniciens ou de conseil...) ;
- le coût des impôts et taxes et des assurances de l'immeuble ;
- les dépenses liées aux divers contrats de fournitures des prestations souscrites dans l'intérêt de la copropriété (eau, gaz, électricité, alimentation en fioul, etc.) ;
- les dépenses exposées pour le fonctionnement des équipements collectifs (contrats d'entretien du chauffage, de l'ascenseur, de la climatisation, etc.) ;
- les frais et honoraires des procédures en cours.

Les dépenses concernant des travaux de maintenance sont à inclure dans le budget prévisionnel. Il s’agit des "travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations".
Sont assimilés à des travaux de maintenance :
- les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent (contrats complets des ascensoristes, contrat P3 des chauffagistes) ;
- les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.

 

Les comptes de l'exercice précédent sont présentés aux copropriétaires chaque année, aux fins d'approbation, en même temps que le budget prévisionnel de l'exercice en cours.
Le syndic appelle ensuite au début de chaque trimestre des provisions égales, en principe (sauf décision contraire de l'assemblée, L. art. 14-1) au quart du budget annuel.
Lorsque le trimestre est échu il procède à l'appel de nouvelles provisions et ceci jusqu'à la fin de l'exercice.

Selon l'article 6-2 1° du décret du 17 mars 1967 “le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur”.
L'alinéa 3, de l'article 14-1 de la loi indique que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre où le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

 

B. Les provisions pour travaux


Il résulte de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les “dépenses pour travaux”.
L'article 44 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Ce sont celles afférentes :
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations préalables à l'engagement des travaux;


Sont compris dans ces dépenses les honoraires du maître d'oeuvre, les honoraires du syndic sur travaux, et le coût de la police dommages-ouvrages.
Les sommes afférentes aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée. Ces dépenses font l'objet d'un vote concernant le principe de leur engagement et les modalités d'exécution et de financement des travaux. L'assemblée prévoit l'échéancier des appels de fond en découlant.

En ce qui concerne le recouvrement, la règle est fixée par l'article 6-2-2° du décret du 17 mars 1967. Selon ce texte “le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité”. Pour des travaux décidés par l'assemblée, deux conditions doivent être remplies pour que la créance du syndicat soit liquide et exigible :
- l'assemblée doit tout d'abord avoir décidé d'engager la dépense, en approuvant les devis et marchés. Il faut une véritable décision, résultant d'une délibération (Cass. 3e civ., 25 juin 1994). Une simple "décision de principe" n'est pas suffisante (CA Lyon, 7 févr. 1996) ;
- l'assemblée doit avoir également décidé des appels de fonds (CA Aix, 12 oct. 1995– CA Aix, 4e ch., 26 mars 1998).
Les deux décisions peuvent être prises simultanément, mais ceci n'a rien d'obligatoire.
Si l'assemblée vote le principe de travaux sans fixer la quote-part des copropriétaires et que c'est seulement postérieurement à la vente qu'une autre assemblée décide des appels de fonds correspondants, c'est l'acquéreur, copropriétaire à cette époque qui doit y répondre (CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002 – CA Lyon, 7 févr. 1996 – CA Paris, 23e ch., 16 juin 1995).
Pour que l'appel de fonds soit exigible, il ne suffit pas que l'assemblée en ait fixé le calendrier, encore faut-il que l'échéance fixée soit advenue, car antérieurement le paiement ne peut être exigé (Cass. 3e civ., 14 déc. 2004). C'est donc la date à laquelle l'appel de fonds peut être effectivement réclamé qui est à considérer pour savoir qui en est débiteur (vendeur ou acquéreur).
Il en résulte que si l'assemblée substitue à des appels de fonds, décidés antérieurement pour les mêmes causes, de nouveaux appels de fonds, en fixant de nouvelles dates d'exigibilité c'est l'acquéreur, devenu copropriétaire depuis lors qui devra les supporter (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999).

 

Le fonds de travaux doit être constitué dans les copropriétés à usage d'habitation en vue de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (art. 14-2).
L'assemblée générale détermine le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle due par les copropriétaires à la majorité de l'article 25. Ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

 

Alors que les charges de copropriété présentent un caractère personnel dans la mesure où elles pèsent sur celui qui est copropriétaire au jour où elles deviennent certaines, liquides et exigibles, il n'en va pas de même pour les cotisations créées par la loi nouvelle. Il est expressément indiqué que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
Ces sommes ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
En dépit de cette précision, il est vraisemblable que les actes de vente pourront comporter des stipulations prenant en compte le versement de ces sommes dans les rapports entre vendeur et acquéreur de lot, sans pour autant qu'elles soient opposables au syndicat.
Le vendeur devra faire connaître à l’acquéreur le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur à ce fonds.

 

C. Le sort des avances


L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qualifie d'avance "les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux".

 

L'article 35 de ce même décret indique que le syndic peut exiger le versement :
- de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, qui ne peut excéder le sixième du montant du budget prévisionnel ;
- des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
- des avances constituées par les provisions spéciales prévues à l' article 18, alinéa 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 afin de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir.
L'article 45-1 précité du décret du 17 mars 1967 indique que “les avances sont remboursables”.
Comment va s'opérer la restitution au vendeur ?
- ou bien le syndic restitue au vendeur l'avance faite à ce titre et appelle parallèlement auprès de l'acquéreur une nouvelle provision pour reconstituer le fonds de trésorerie permanente;
- ou bien le syndic conserve les fonds versés par le vendeur au titre de l'avance de trésorerie permanente, ce dernier se faisant rembourser par l'acquéreur.

 

D. Sort du trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation de comptes


Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes (D17 mars 1967, art. 6-2-3°). Il s'agira généralement de l'acquéreur.

 

Le 14 avril 2021

Source : SNPI

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