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Les troubles anormaux de voisinage : notion, évaluation et indemnisation


Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. C’est une atteinte à la liberté du droit de propriété. Dans ce contexte, la Cour de cassation a créé un principe général et dit que « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». C’est une théorie qui a été fondée dans un arrêt du 27 Novembre 1844 par la Cour de cassation, qui a voulu trouver un juste équilibre entre la nécessité de protéger les voisins des bruits insupportables provenant d’une usine, et celle de permettre aux industries de développer leur activité.


Par définition, un trouble est un état qui n’est pas normal. C’est un dommage que l’on va provoquer à un tiers de manière volontaire ou non, mais cette caractéristique n'est pas déterminante. Un dommage est un acte par lequel un voisin est troublé dans ses conditions normales d’existence. On vient modifier son cadre de vie. La notion de "troubles anormaux de voisinage" est une création purement jurisprudentielle, mais aujourd'hui bien établie: la Cour de cassation fonde, en effet, ses décisions sur le principe général selon lequel "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage" (cass. civ. 3e ch. du 11.2.98, no 95-22112). Ce qui sous-entend que chacun doit tolérer les "troubles normaux" inhérents à toute vie en société. Il revient donc aux tribunaux d'apprécier, dans chaque cas, si la dose de désagréments qui vous est infligée par vos voisins est normale ou non.

Le caractère anormal correspond à un dépassement des inconvénients normaux du voisinage. Certes on doit supporter un trouble quotidien au sein du voisinage, néanmoins un propriétaire n’a pas le droit d’imposer impunément à ses voisins une gêne excédant les obligations ordinaires du voisinage. En effet, la Cour de cassation a entériné cette jurisprudence en stipulant que « Le propriétaire voisin (...) est tenu de subir les inconvénients normaux de voisinage ; en revanche, il est en droit d’exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excèdent cette limite » (Cass. civ. 3ème, 4 Février 1971, 69-14.964, Bull. III, n°80) . Ainsi le droit à réparation a été reconnu lorsque le trouble causé à un voisin « a incontestablement dépassé la mesure des obligations ordinaires du voisinage » (Amiens, 3 Août 1915).


Les occasions d'engendrer un trouble du voisinage sont nombreuses et diverses. Voici une liste non-exhaustive des différents types de troubles, en fonction de leur nature : 

- Bruits provenant d'un appartement voisin,

- Odeurs d’une porcherie,

- Décomposition d’un cadavre,

- Stockage de paille à proximité d'une habitation provoquant un risque de sécurité incendies,

- Lumières excessives la nuit, néon d'une enseigne d'un magasin5- Gène causé suite à des travaux dans le voisinage,

- Pollution industrielle,

- Les dommages causés par des animaux8- Gêne esthétique, dépôt de ferrailles et autres matériels usagés à moins de 25 mètre de la limite séparative,

- Privation d’ensoleillement,

- Dégâts et ruissellement des eaux, aggravation de l'écoulement des eaux pluviales,

- Privation de vue,

- Dommage causé par des plantations.


Le maire a le pouvoir de réprimer les atteintes à la tranquillité publique telles que les troubles de voisinage (art. L. 2212-2 du CGCT). En cas d'insuffisance de sa part sur ce point, la responsabilité de la
commune peut être engagée. Ainsi, dans une affaire où un couple habitait à côté d'une salle des fêtes, les juges ont condamné la commune pour trouble anormal de voisinage. Aux nuisances sonores venaient s'ajouter d'autres nuisances liées au fonctionnement de cet équipement, bruit des voitures, irruption dans leur jardin de personnes participant à des soirées, dégradations de biens et dépôts d'ordures (CAA de Douai du 10.5.07, n° 06DA00490). Très souvent alerté, le maire s'était contenté de faire poser des rideaux censés atténuer le bruit et des panneaux d'interdiction de stationnement.

L'intervention du maire n'est pas systématique. Pour qu'elle s'impose, il faut que le trouble de voisinage soit caractérisé, comme le rappelle une décision (CAA de Bordeaux du 17.6.07, n° 05BX01912)
concernant la commune de Biran (32). Dans cette affaire, un habitant se plaignait des cloches qui le dérangeaient tous les matins à 7 heures.
Après avoir relevé qu'il s'agissait d'un usage local auquel les autres administrés étaient attachés, les juges ont considéré que cette sonnerie, de courte durée, n'était pas de nature à troubler l'ordre public, même si elle excédait le niveau sonore autorisé par les articles R. 48-1 et suivants du code de la santé publique.

Enfin, la mesure prise en réponse à une nuisance doit être proportionnée à celle-ci. Un arrêté du maire de Venasque (84), pris à la demande du voisinage, interdisant à un agriculteur d'utiliser une
éolienne considérée comme trop bruyante, a été jugé illicite (CAA de Marseille du 6.3.06, n° 04MA01701). Pour les juges, il relevait d'un excès de pouvoir car il ne comportait aucune limite d'exécution dans le temps et portait atteinte à l'activité de l'agriculteur.


Le caractère excessif et notamment son intensité et sa permanence doivent s’apprécier dans toutes les circonstances du cas. La difficulté est de trouver la norme de tolérance. Lors d’une expertise, la méthode d’évaluation du préjudice sera presque toujours la même. Il y a trois étapes à respecter :

 - Recherche de l’état antérieur,

- Quantification objective des modifications apportées,

- Évaluation des préjudices.


Si les troubles excessifs de voisinage sont souvent évoqués pour des pertes de luminosité et d’ensoleillement, qu’ils soient provoqués par des plantations ou des constructions, c’est tout de même rare que la sanction soit la démolition d’une maison.
Le plaignant doit apporter la preuve de la perte d’ensoleillement, de ses caractéristiques et de son ampleur. Souvent, le constat d’huissier ne suffit pas, et les géomètre-experts sont sollicités comme experts de justice, ou comme sapiteurs par l’expert, pour procéder à ces mesures et pour établir, à l’aide de logiciels spécifiques, des plans et graphiques rendant compte de la course du Soleil et de l’impact, mois par mois, de la construction incriminée, sur la propriété du plaignant, afin de permettre au juge d’apprécier le pourcentage perdu, les pièces affectées et tous éléments utiles au calcul du préjudice subi.
En effet, pour caractériser le trouble, et le considérer comme excessif, le juge prendra en compte la période à laquelle la perte d’ensoleillement est importante (seulement l’hiver, toute l’année...), la nature des pièces affectées (séjour, salle d’eau...).
Enfin, au-delà de la perte de luminosité et d’ensoleillement, sont également mis en avant la « sensation d’enfermement », « l’impression de promiscuité et d’exiguïté », celles «d’étouffement» ou «d’écrasement », provoquées par la construction litigieuse ou encore l’éblouissement dû par exemple à des bardages métalliques, le trouble esthétique...


La notion de trouble anormal de voisinage est indépendante de toute notion de faute: on peut être déclaré responsable de tel ou tel trouble sans avoir commis d'erreur ou d'infraction. Les activités professionnelles sont souvent à l'origine de tels troubles. C'était le cas d'une discothèque dont la musique émise à haut niveau provoquait une pollution sonore importante pour ses voisins. Son exploitant fut condamné à leur verser 5 000 F (762 €) de dommages et intérêts et à faire installer un limitateur de bruit (CA de Besançon du 22.3.94, no 190). Même sanction pour une entreprise de confection qui avait construit un atelier contre le pavillon de ses voisins. Les juges ont estimé que le bruit et les trépidations engendrés jour et nuit par les machines à coudre dépassaient les inconvénients normaux de voisinage
dans ce quartier résidentiel paisible. L'exploitant a donc été condamné à leur verser 15 000 F (2 287 €) de dommages et intérêts et à isoler son atelier. Attention, lorsque les troubles anormaux de voisinage sont provoqués par un locataire, c'est son propriétaire qui est responsable.
Par exemple, une dame se plaignait depuis plusieurs années des bruits provenant d'un parc d'attractions situé à 500 m de chez elle. Le propriétaire du terrain, sur lequel les forains installaient leurs manèges, connaissait parfaitement les nuisances qu'ils provoquaient, ce qui ne l'empêchait pas de renouveler la location chaque été. Les juges l'ont donc condamné à payer 100 000 F (15 245 €) de dommages et intérêts à sa voisine (cass. civ. 2e ch. du 31.5.00, no 98-17532). Toutefois, les tribunaux rejettent la plainte de voisins mécontents lorsque ceux-ci se sont installés à proximité d'une activité professionnelle existante (art. L 112-16 du code de la construction et de l'habitation). Par exemple, des époux se plaignaient de bruits provenant d'une scierie proche de leur maison. Les juges ne leur ont accordé aucune indemnité parce que l'installation de la scierie était bien antérieure à la leur, que son activité s'exerçait en conformité avec la réglementation et que l'exploitation "continuait à s'effectuer dans les conditions d'autrefois" (cass. civ. 3e ch. du 27.4.00, no 98-18836).

Les troubles de voisinage provoqués par les animaux sont fréquents. Mais ils ne sont pas tous "anormaux". Tout dépend de leur intensité et de l'environnement, rural ou urbain. Les aboiements de chiens
intempestifs donnent lieu à de nombreuses procédures et, le plus souvent, à des condamnations. Par exemple, une personne ayant des problèmes cardiaques a obtenu 20 000 F (3 049 €) de dommages et intérêts de son voisin pour avoir subi les aboiements violents et continus de son chien (cass. crim. du 6.9.00, no 99-86884). Mais les chiens peuvent aussi déranger le voisinage, même dans un hameau de montagne. Le propriétaire de plusieurs chiens laissant ses bêtes dans un local inadapté (ni aération ni possibilité de nettoyage), proche d'autres habitations, l'a appris à ses dépens. En effet, ses voisins se sont plaints des fortes odeurs qui émanaient du chenil et des aboiements incessants. Selon les juges, "il appartient au propriétaire de tout animal, même en milieu campagnard, d'assurer sa garde dans des
conditions d'hygiène et de salubrité suffisantes pour éviter tout désagrément sérieux aux voisins". Ces derniers ont reçu 3 000 F (458 €) de dommages et intérêts (CA de Toulouse du 24.6.96, no 265). De même, dans une autre affaire, les juges ont condamné pour trouble anormal de voisinage le propriétaire de sept chiens de chasse aboyant nuit et jour à verser 4 000 F (610 €) de dommages et intérêts à l'occupant d'une maison située à 20 m de là (CA de Nancy du 23.10.97, no 97-2249). Un coq qui chante sans cesse dès 4 heures du matin peut également causer un trouble anormal valant à son propriétaire une condamnation à 1 500 F (229 €) de dommages et intérêts (CA de Bordeaux du 29.2.96, no 285). En revanche, aucune sanction n'a été prise contre le propriétaire d'un poulailler installé à proximité du terrain de son voisin. Selon le juge, la présence de quelques poules et canards "dans une commune à caractère rural n'a rien d'exceptionnel et ne peut constituer une source de nuisance, dès lors que leur nombre reste réduit" (CA de Paris du 18.12.98, no 25793).

Le constructeur d'une maison ou d'un immeuble peut être tenu pour responsable des dommages collatéraux provoqués par cette construction et ce même s'il a parfaitement respecté la réglementation en vigueur et le code de l'urbanisme. C'est le cas du propriétaire d'un terrain qui avait décidé de démolir un vieux hangar et de faire construire à la place un immeuble de rapport. Le nouvel immeuble était nettement plus haut et plus proche du mur séparatif que le hangar. Mais surtout, il comportait de nombreuses fenêtres à la vue plongeante sur le jardin et la piscine des voisins. Bien que la construction ait été autorisée par un permis de construire dûment publié et affiché, son propriétaire a été condamné à verser 300 000 F (45 734 €) de dommages et intérêts aux voisins pour le "trouble de tranquillité" provoqué par le grand nombre de fenêtres et la moins-value immobilière qui en résultait (CA de Paris du 7.4.98, no 13291). De même, un propriétaire avait fait édifier un pavillon adossé à celui de sa voisine. Une fois construit et habité, cette voisine s'est plainte de nuisances acoustiques répétées. Bien qu'un expert ait identifié une indépendance insuffisante entre les deux maisons, le tribunal a reconnu que le propriétaire du nouveau pavillon n'avait commis aucune faute. Néanmoins, il l'a condamné à verser 50 000 F (7 622 €) de dommages et intérêts à sa voisine, solidairement avec l'entrepreneur, et à effectuer des travaux d'isolation (CA de Versailles du 18.1.88, no 6301).

Le propriétaire d'un terrain est responsable des dégâts occasionnés par la végétation qui s'y développe. Les arbres donnent lieu à de nombreux contentieux entre propriétés voisines. Mais les troubles de voisinage occasionnés peuvent être très différents, selon qu'il s'agit de simples problèmes de vue ou de vrais dégâts provoqués par des chutes d'arbres. C'est pourquoi les jugements rendus par les tribunaux sont très divers. Par exemple, à la suite d'une tempête, de nombreux sapins d'une plantation se sont abattus sur le terrain voisin. D'autres, en partie déracinés, menaçaient d'en faire autant. Enfin, les arbres couchés par le vent étant des épineux, le sol a été en grande partie désertifié. Les juges ont considéré que ces dégâts importants constituaient un trouble anormal de voisinage. Bien que le
propriétaire de la plantation n'ait commis aucune faute, ils ont exigé qu'il fasse enlever les arbres tombés chez son voisin, qu'il procède à la remise en état du terrain dévasté et qu'il prenne toute disposition
pour éviter la chute des arbres se trouvant encore en position instable (cass. civ. 2e ch. du 5.2.04, no 02-15206). Dans une autre affaire, des peupliers, pourtant plantés à la distance légale de la limite
séparative, provoquaient d'importants dégâts dans la maison voisine (revêtements de sol éclatés par les racines, écoulements d'eau bouchés par les feuilles mortes). Les juges ont ordonné l'abattage des arbres et le versement de 5 000 F (762 €) de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage (cass. civ. 3e ch. du 4.1.90, no 87-18.724). En revanche, les juges ont refusé de faire abattre 16 frênes de 15 m de hauteur qui bouchaient totalement la vue de la maison voisine. Certes, ils ont admis l'existence d'un trouble anormal de voisinage, mais se sont contentés d'ordonner un élagage des arbres, sans accorder de dommages et intérêts au voisin (CA de Paris 8e ch. du 29.4.97, no 08897). Même jugement pour le propriétaire d'une maison dont la vue sur la chaîne des Pyrénées avait été en partie amputée par un rideau d'arbres de 10 m de hauteur, pourtant plantés à distance réglementaire par son voisin. Là aussi, le tribunal, bien que reconnaissant la réalité du désagrément, a simplement demandé un élagage des arbres incriminés, sans accorder de dommages et intérêts (CA de Pau du 19.12.91, no 4370).
En revanche, le juge a totalement écarté la demande d'un propriétaire qui se plaignait d'une invasion de millepertuis en provenance du jardin voisin. Le juge a estimé que si son voisin laissait se propager une plante particulièrement vivace dans une zone campagnarde, cela ne  constituait pas un trouble excessif de voisinage. En conséquence, il lui appartenait d'éliminer lui-même cette plante indésirable de sa pelouse,ce travail ne dépassant pas les limites d'"un entretien habituel d'un jardin" (CA de Colmar du 17.5.91, no 1247).

Une enseigne commerciale ne constitue pas toujours une gêne aux yeux des magistrats. La présence de panneaux publicitaires ou d'enseignes lumineuses sur les immeubles peut, dans certains cas, provoquer quelques désagréments à leurs habitants. Même si les caractéristiques de ces équipements respectent parfaitement la réglementation et si leur installation a été dûment autorisée, les tribunaux peuvent en faire réduire la dimension, voire les faire enlever s'ils jugent la gêne occasionnée excessive.
Cependant, ils se montrent assez sélectifs sur la nature de ces troubles de voisinage. Ainsi, l'occupant d'un appartement situé au-dessus d'une pharmacie s'est plaint de la lumière de son enseigne, clignotant juste devant sa fenêtre. Or cette enseigne lumineuse ne fonctionnait que dans la journée, jusqu'à 20 heures. Les juges, tout en admettant que cette lumière pouvait être mal ressentie par les voisins, ont tout de même estimé que celle-ci "ne constituait pas une gêne dépassant les inconvénients normaux du voisinage d'une pharmacie, laquelle doit être signalée d'une manière très apparente et très visible". En conséquence, aucun dédommagement n'a été accordé au plaignant (CA de Paris du 30.10.91, no 91-13544). En revanche, le propriétaire d'un appartement devant lequel on avait placé un gigantesque panneau publicitaire a pu obtenir gain de cause. En effet, dans ce cas-là, le panneau, installé au sommet de l'immeuble situé en face de lui, clignotait de manière permanente toute la nuit et, surtout, le privait d'une bonne partie de lumière naturelle pendant la journée. Pour les juges, cette diminution de luminosité a été un élément décisif: ils lui ont alloué 5 000 F (762 €) de dommages et intérêts  ils ont également ordonné l'enlèvement du panneau publicitaire (CA de Bordeaux du 3.8.99, no 96-04248).


Pour évaluer un trouble anormal du voisinage, on peut aussi utiliser deux méthodes : la méthode globale et la méthode par décomposition. 


La méthode globale consiste à évaluer le préjudice dans son ensemble, en lui appliquant un pourcentage. Cependant, cette méthode n’est en principe pas retenue à cause de son manque de précision mais il y a des cas où il est difficile de faire autrement. Par exemple lors de la création d’un aérodrome, avec une piste d'atterrissage à proximité d’un château, entrainant manifestement une moins-value.Toutefois il est presque toujours possible de décomposer les éléments même si on applique un pourcentage global sur chaque élément. 

La méthode par décomposition permet d’affiner le montant des préjudices et correspond à ce qui est réellement demandé. Pour exemple prenons un dégât des eaux d’un appartement sur l’appartement du dessous dans une copropriété 


La première étape consiste à séparer les dégâts qui concernent les parties communes et les parties privatives (analyse des titres, du règlement et des plans annexés).  De ce fait, il va y avoir une séparation des travaux de remise en état des parties privatives et des parties communes. Ensuite, il va falloir établir la durée des travaux pour déterminer les troubles de jouissance en décomposant dans l’appartement les pièces concernées. 

Cette immobilisation implique parfois un logement à l’hôtel ou dans un autre appartement entrainant des frais qui seront directement imputés à l'auteur du trouble. - Et enfin appliquer, après recherche des valeurs locatives, le prix sur chaque pièce pour déterminer le trouble de jouissance. Il faut préciser que cette méthode est aussi applicable à tout autre type de trouble anormal du voisinage comme une privation d’ensoleillement. Cependant, un principe fixant les limites à l'évaluation du préjudice est à prendre en compte. Au seuil inférieur il faut que le préjudice soit suffisamment important. Au seuil supérieur, il ne faut pas que le préjudice conduise à une indemnisation qui va priver le fonds de tous ses droits de propriété. Comme par exemple une démolition des bâtiments existants ou l’inconstructibilité totale d’un terrain.


 Lors d’un litige pour trouble anormal du voisinage, prendre en compte l’environnement qui entoure l’objet du litige est un point déterminant de la décision du juge. 

Ainsi il va falloir analyser différents éléments :

-  Le lieu : Le lieu où se situe le trouble est très important. Va-t-on être en pleine campagne, dans une ville ou encore une zone industrielle ? En effet, un bâtiment qui ferait de l’ombre en ville serait bien plus toléré qu’en milieu rural. On parle d’acceptation du risque. Les propriétaires connaissaient le risque qu’en venant s’installer en ville, il y a la possibilité qu’une résidence se construise à côté de chez eux. Cependant, cela ne veut pas dire qu’une gêne excessive sera accepté. De plus, il faut également faire attention à la « classification » du lieu. Est-ce un endroit très prisé ou classé, avec une vue, qui est ceux pourquoi on y a fait construire une maison ? En effet, si une résidence vient s'édifier juste sous notre fenêtre alors qu’avant il y avait vue sur mer, le trouble ne sera pas de la même intensité que si c’est sur un terrain lambda. 

- Le temps : La question se pose ici de savoir depuis combien de temps dure le trouble. Si c’est un trouble occasionnel, il y aura alors plus de tolérance que si c’est un trouble habituel, régulier. Lors d'un trouble occasionnel, il n'y aura pas lieu d'intenter une action en trouble anormal du voisinage. 


La valeur d’un bien est le prix auquel celui-ci pourrait-être vendu dans les conditions normales du marché. Lors d’un litige en trouble anormal du voisinage et notamment en cas de perte définitive de vue ou d’ensoleillement il va y avoir un manque à gagner sur le prix de la location d'un bien ou même lors de la vente. On va calculer la valeur du bien avant le trouble, puis celle après le trouble. On obtiendra alors la moins-value d'un bien immobilier. Nous appliquerons cette méthode seulement dans les cas où il n'y a vraiment aucun autre moyen de réparation. Dans la majeure partie des cas, les juges préfèreront imputer cette différence de valeur en pénalité au fauteur de trouble plutôt que d’ordonner la démolition d’un bâtiment par exemple. 


Un jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 4 février 2010, (n°06/05229) a ordonné la démolition d’une partie du parc (quatre éoliennes sur vingt et une), en considérant que « l’implantation d’un gigantesque parc d’éoliennes en limite immédiate d’un domaine viticole ancien et paisible constitue de façon évidente un trouble dépassant les contraintes admissibles du voisinage par l’impact visuel permanent d’un paysage dégradé, par des nuisances auditives tout aussi permanentes altérant la vie quotidienne et par une dépréciation évidente de la valeur du domaine ».
Dans cette décision, les propriétaires du domaine ont obtenu 200 000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance des lieux auxquels se sont ajoutés 228 673 euros d’indemnisation au titre de la dépréciation de la valeur de l’immeuble.
D’autres décisions vont dans l’autre sens, comme celle de la Cour européenne des droits de l’homme (26 février 2008, requête n°37664/04) qui, dans une affaire où un couple de suédois mettait en avant le
bourdonnement constant d’une éolienne située à proximité de leur habitation, ainsi que des reflets lumineux gênants, a considéré que l’intérêt général devait être pris en considération et que « l’apport des éoliennes à l’environnement primait sur la gêne occasionnée ».


Dans un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 4 février 2009 (n°08/08775), les juges ont ordonné le démantèlement d’une antenne-relais de 19m de hauteur, et les riverains ont obtenu 7000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral lié à l’angoisse pour leur santé et celles de leurs enfants. Ces antennes peuvent bien évidemment faire également l’objet de décisions similaires sur la base du préjudice esthétique et d’une perte de la valeur des biens.
A ce sujet, dans une étude sur l’impact des risques naturels et technologiques sur les prix de l’immobilier, réalisée par Jean- Jacques Martel, co-directeur du master 2 urbanisme et développement durable à l’Université de Lille, expert près la cour d’appel de Douai, il apparaît que, sur la commune de Poulainville (banlieue d’Amiens), sur laquelle est implantée une ligne de 2 x 400000V portée par des pylônes de 70m de hauteur, le prix de vente des terrains à bâtir est 40% inférieur à la moyenne des prix des cinq autres villes de la banlieue prises comme références


Le 25 octobre 2019


Sources : http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_41872/les-...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_49344/les-...

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