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Les travaux en copropriété


La loi distingue les travaux privatifs et les travaux d'intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et  « parties communes » de l'immeuble.

Les travaux privatifs sont réalisés, en principe, par le copropriétaire sur le local privatif. Le syndicat est, en principe, le seul habilité à réaliser les travaux d'intérêt collectif portant sur les parties communes.



I. Les différentes catégories de travaux

Dans une copropriété, il existe deux grandes catégories de travaux :

A. Les travaux privatifs

Ce sont les travaux effectués par des copropriétaires sur leur partie privative et à leurs frais. Les copropriétaires sont seuls décisionnaires en la matière, sauf lorsque ces travaux privatifs sont susceptibles de modifier les parties communes ou s’ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (ex : pose d'une parabole) ou s'ils risquent de porter atteinte à la solidité de l'immeuble : il faut alors et au préalable obtenir l'autorisation de l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il faudra donc veiller à inscrire ces travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, fournir un dossier technique complet et attendre la tenue de l'assemblée. Si les travaux ont été effectués avant l'autorisation, l'assemblée peut les ratifier a posteriori, soit par une délibération spécifique, soit indirectement en refusant d'autoriser le syndic à agir contre le copropriétaire concerné.


Mais si le copropriétaire prend l'initiative d'effectuer des travaux en copropriété affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale (ou malgré son refus), il ne pourra plus demander au juge de valider rétroactivement les aménagements effectués.
Même s'ils sont autorisés par l'assemblée ou par le règlement de copropriété, les travaux réalisés par un seul copropriétaire peuvent encore être contestés s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.
En cas de refus de l'assemblée générale, le copropriétaire peut demander cette autorisation au tribunal de grande instance. Le tribunal devra dire si le refus de l'assemblée est abusif ou non et si les travaux projetés portent réellement atteinte à la destination de l'immeuble.
La démolition des constructions irrégulières peut être obtenue, à défaut d'autorisation ou de ratification, sur demande du syndicat ou même d'un seul copropriétaire (si l'action est menée par un seul copropriétaire, il doit justifier d'un préjudice concret et personnel).
L'auteur des travaux litigieux doit alors remettre les lieux dans leur état antérieur. Le syndicat des copropriétaires a dix ans pour agir (loi le 65-557, 10.7.65, art 42),
S'il s'agit d'une véritable appropriation d'une partie commune (par exemple, le fait d'intégrer un couloir de l'immeuble à son appartement), la prescription est de trente ans.

Exemples de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale :
• faire poser un store,
• agrandir une fenêtre,
• pose d'une enseigne pour un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à usage mixte,
• abattre un mur porteur pour réunir 2 appartements,
• transformer un balcon en véranda. 


L’interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation, au sein de ses parties privatives, de travaux régulièrement votés en assemblée générale est étendue à la réalisation de tous travaux d’intérêt collectif (Ord. 30/10/2019 art. 8 / loi du 10.7.65 : art.9). Cette obligation n’est donc plus limitée à certaines catégories de travaux et s’impose au copropriétaire, si les
circonstances le justifient, même s’il existe une autre solution n’affectant pas ses parties privatives
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Il est en outre précisé que le syndicat des copropriétaires exerce les pouvoirs de maître d’ouvrage pour la réalisation de ces travaux d’intérêt collectif tant sur les parties privatives que communes.
Enfin, le copropriétaire peut, en cas de privation temporaire totale de jouissance de son lot, solliciter auprès de l’assemblée générale une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

B. Les travaux d'intérêt collectif

Ce sont les travaux qui concernent les parties communes ou les équipements communs et qui intéressent donc tous les copropriétaires. La décision d'effectuer des travaux d'intérêt collectif relève soit de l'assemblée générale, soit du syndic. Cela dépend de la nature même des travaux. Lorsque la décision d'effectuer ou non les travaux appartient à l'assemblée, la majorité nécessaire pour le vote varie selon la nature  et l'importance des travaux (Pour en savoir plus).

Sont dispensés de l'autorisation de l'assemblée générale et peuvent donc être décidés par le syndic : les travaux de menu entretien (qui auront toutefois déjà été prévus dans le budget prévisionnel et donc acceptés dans leur ensemble par l'assemblée) et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (le syndic convoquera une assemblée pour faire entériner ces travaux).



II. Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité


Les travaux d'entretien des parties communes qui permettent de maintenir l'immeuble en bon état ainsi que les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite sont décidés par l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.


Aucune disposition légale n’oblige le syndicat des copropriétaires à mettre aux normes d’accessibilité les parties communes d’immeubles ne comportant que des logements. Un copropriétaire ne peut donc pas imposer au syndicat des copropriétaires la réalisation de ce type de travaux. Un nouvel article 25-2 ouvre la possibilité pour un copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux
envisagés.
Le copropriétaire exerce les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.  L’assemblée générale ne peut s’opposer à la réalisation de ces travaux que par une décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Lorsque les travaux concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, leur coût est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

S'ils concernent le fonctionnement des services collectifs et des éléments communs, alors le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle du service ou de l'équipement commun pour chaque copropriétaire.
Il s'agit de la même règle de répartition que celle applicable pour les charges communes générales et les charges spéciales.



III. Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration apportent une plus-value économique ou de confort à la copropriété. Comme par exemple le remplacement d'une chaudière au fuel en bon état par une chaudière à gaz plus économique ou la création d'un local à usage commun pour les vélos. Ou encore, le remplacement d'un ascenseur (hors obligation légale).
Il existe plusieurs types de travaux d'amélioration :

A . Les travaux d'amélioration effectués à l'initiative des copropriétaires

Certains de ces travaux doivent être votés à la double majorité et d'autres à la majorité absolue, plus souple.
Les travaux d'amélioration soumis au vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1969 sont :
• l'installation d'un ascenseur,
• l'installation de boîtes aux lettres,
• le remplacement d'une chaudière en état de fonctionnement par une chaudière plus performante et plus économique,
• la plantation d'arbres,
• le ravalement lorsqu'il n'est pas imposé par l'administration et qu'il ne relève pas non plus de l'entretien courant,
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur plus de 10 ans.

Les travaux d'amélioration soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 sont des travaux d'amélioration technique :
• l'installation ou la modification d'antennes, de réseaux de télévision, du câble ou du satellite,
• les fermetures de l'immeuble (exemples : installation d'un interphone, remplacement d'une porte de garage manuelle par une porte automatique),
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur moins de dix ans,
• la pose de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
• la modification du réseau de distribution électrique devant permettre de charger des accumulateurs de véhicules électriques sur des emplacements de parking,
• la suppression des vide-ordures (pour des impératifs d'hygiène).

Si l'article 30 de la loi de 1965 stipule que les frais occasionnés par ces travaux sont répartis entre les copropriétaires en fonction de l'avantage que chacun en retirera … la notion d'«avantage» n'est pas définie. Pour beaucoup, elle se rapproche de la notion d'«utilité» prise en compte pour le mode de répartition des charges de copropriété relatives aux équipements communs, sans pour autant y correspondre complètement.

Les copropriétaires qui ont voté contre ces travaux et les copropriétaires absents et non représentés lors du vote peuvent demander un paiement échelonné sur dix ans, soit dix annuités.

Ces travaux sont souvent onéreux et la copropriété peut être amenée à souscrire un emprunt pour les financer. S'il y a eu emprunt, les annuités des copropriétaires opposants ou absents et non représentés comprennent les intérêts de l'emprunt.

B. Les travaux d'amélioration obligatoires en vertu des lois et des règlements

Certains travaux sont imposés par la loi pour des raisons de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou encore d'environnement. L'assemblée générale ne peut pas s'opposer à la réalisation de ces travaux : ce ne sont donc pas les travaux eux-mêmes qui sont soumis au vote de l'assemblée générale mais les modalités d'exécution de ces travaux (quand, par qui,à quel coût, …). Le vote est soumis aux règles de majorité de l'article 25 de la loi du10 juillet 1969 (majorité absolue)

Par exemple : la loi impose la suppression des vide-ordures ; le vote lors de l'assemblée générale permettra de retenir une date pour le chantier et d'accepter un montant pour ces travaux qui devront nécessairement être faits.

Autre exemple : les travaux d'économie d'énergie qui ne relèvent pas de l'entretien.
La réglementation oblige les copropriétés à effectuer des travaux lourds et onéreux pour respecter les programmes de réduction de consommation d'énergies. Surtout lorsque les bâtiments sont anciens (construits avant 1975) parce qu'ils sont alors concernés à plusieurs titres : isolation,assainissement, ascenseurs.

Les principaux travaux d'amélioration obligatoires sont :
• les travaux de désamiantage, de déplombage,
• les travaux de mise en conformité des ascenseurs,
• la mise en conformité avec les normes de sécurité des gaines et canalisations,
• la pose de compteur de calories pour le chauffage collectif,
• la pose de compteurs d'eau chaude pour le chauffage collectif,
• le ravalement imposé par l'administration,
• la suppression des vide-ordures pour des raisons d'hygiène.

La contribution financière des copropriétaires aux travaux d'amélioration rendus obligatoires par la loi suit la même règle de participation que pour les charges.

C. Cas particulier des travaux de surélévation

Les travaux de surélévation sont des travaux d'amélioration de la copropriété qui ont pour résultat de créer ou d'augmenter la surface des locaux privatifs. Ils sont soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969.
Ces travaux étaient soumis au vote à l'unanimité de l'article 26 (double majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété), jusqu'à la loi Boutin de 2009. Malgré l'assouplissement mis en place par cette loi, il faut toujours l'accord unanime des copropriétaires du dernier étage. En fonction de la nature des travaux envisagés, le type de majorité requise diffère. Lorsque des travaux de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif sont réalisés par le
syndicat des copropriétaires, certains copropriétaires bénéficient d’un droit de priorité lors de la vente des lots créés.
Afin de clarifier le champ d’application de ce droit de priorité, l’article 35 est modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019 : il bénéficie aux "copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée" et non plus à ceux "de l’étage supérieur du bâtiment surélevé".



IV. Le vote en assemblée générale

A. Les travaux concernés par la majorité simple

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, liste les travaux concernés par cette majorité, sans que cette liste soit limitative :
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
- Les  adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement  La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation.
- Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.
- La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

B. Les travaux nécessitant la majorité absolue

Il en va de même pour la liste des travaux qui nécessitent l’autorisation de la majorité de tous les copropriétaires :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
- La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.
- La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

- L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes.
- L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes.
- L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
- L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
- L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, etc.).

C. Les travaux demandant une double majorité

Ces travaux requièrent l’accord des 2/3 des voix des copropriétaires représentant plus de la moitié des copropriétaires en nombre. On y retrouve notamment :
- Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.
- La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.

D. Les travaux votés à l’unanimité

Dans ce cas, la totalité des copropriétaires doivent être présents ou représentés lors de l’assemblée générale et voter en faveur des travaux concernés. Il s’agit généralement des décisions les plus graves pour la copropriété pouvant amener un changement de destination de l’immeuble ou modifiant la répartition des charges.


IV. Le financement des travaux

Lorsque des travaux sont effectués sur les parties communes (travaux d'amélioration, de ravalement, d'économie d'énergie, de désamiantage notamment), les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides ou d'avantages fiscaux leur permettant de financer leur quote-part.
• l'éco-prêt à taux 0 : pour des travaux d'économie d'énergie effectués dans les immeubles achevés avant le 1er janvier 1990. A noter qu'à partir du 1er avril 2012, les copropriétés auront elles aussi accès à
l’éco-prêt à taux zéro afin de financer les travaux lourds.
• la TVA à 5,5 % : pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans des immeubles achevés depuis plus de deux ans. Cette condition d'ancienneté disparaît si les travaux sont urgents mais aussi lorsque les travaux portent sur les parties communes des bâtiments collectifs qui comportent plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.
• le crédit d'impôt : concerne certains travaux d'équipements pour les personnes âgées ou handicapées et des travaux d'économie d'énergie réalisés dans une résidence principale.
• les aides de l'ANAH : l'Agence Nationale de l'Habitat peut subventionner certains travaux effectués sur les parties privatives comme sur les parties communes, sous certaines conditions (comme l'ancienneté de l'immeuble, les revenus si les travaux sont effectués par un copropriétaire occupant). Les aides peuvent être collectives et/ou individuelles et se cumuler.


Lorsque l’assemblée générale se prononce sur des travaux concernant les parties communes, des travaux d'intérêt collectif sur parties privatives ou des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat (mentionnés à l’article 26-4), la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux est inscrite à l’ordre du jour de la même assemblée générale (art.25-3).
Le délai de réponse des copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt collectif est unifié : la notification au syndic de leur décision doit, à peine de forclusion, intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, pour tous les copropriétaires (art.26-4). Auparavant, pour les copropriétaires défaillants ou opposants, le point de départ du délai courait à compter de la tenue de l’assemblée générale.


Les travaux décidés, votés et ayant fait l’objet d’un appel de fonds avant le transfert de propriété restent à la charge de l’ancien copropriétaire, l’acquéreur n’est redevable que des frais pour les travaux votés et exigibles après le transfert de propriété. Cette règle vaut pour tous les types de travaux (ravalement, mise aux normes électriques…).
Mais, l’acheteur et le vendeur peuvent décider une répartition différente, par exemple l’acheteur peut prendre en charge le ravalement voté et exigible avant le transfert de propriété, après négociation avec le vendeur sur le prix de vente. Cette répartition n’est toutefois pas opposable au syndicat, elle n’est valable qu’entre l’acheteur et le vendeur.



V. L’indemnisation des copropriétaires

En vertu de l’article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 : " …Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité."
Le préjudice peut être temporaire ou définitif.

Si le trouble de jouissance n'est que temporaire, le copropriétaire aura droit à une indemnité compensatrice. S'il est définitif, de deux choses l'une :
· il peut disparaître en effectuant certains travaux dans les parties privatives, comme l'insonorisation d'un appartement pour le protéger de nuisances sonores imputables au fonctionnement d'un nouvel ascenseur ou la circulation de voitures sur une cour transformée en parking ; l'indemnisation doit correspondre au coût de ces travaux ;
· il est impossible de remédier aux troubles de jouissance ; le copropriétaire est en droit de réclamer une indemnité le couvrant du préjudice qu'il subi, lequel peut d'ailleurs aller jusqu'à la dépréciation définitive d'un lot.

L'appréciation de la gravité des troubles de jouissance relève des juges du fond, en fonction des circonstances de chaque espèce.

La diminution définitive de la valeur d'un lot peut résulter d'un trouble permanent et irréparable, consécutif aux travaux, et qui, par suite, altère ou même fait disparaître les qualités spécifiques d'un lot (Exemples : perte de la tranquillité de logements situés au rez-de-chaussée du fait de la création d'un parc de stationnement , réduction de l'éclairement et de l'ensoleillement d'appartements consécutive à l'édification d'un bâtiment à usage commun, nuisances phoniques inhérentes à l'installation d'un ascenseur...).

Il s'agit donc d'atteintes portées indirectement aux parties privatives en raison des travaux, que la loi, par dérogation aux principes en matière de jouissance des lots a estimé devoir être acceptées au nom de l'intérêt collectif, mais à charge d'indemnisation. Celle-ci ne peut être accordée que dans la mesure où les travaux entraînent une diminution significative de la valeur du lot : il a ainsi été jugé que dans le cas de travaux entraînant l'impossibilité pour les copropriétaires de jouir normalement de leurs terrasses privatives, une indemnisation leur est due.

L'indemnisation des copropriétaires lésés par l'exécution des travaux est déterminée par l'assemblée générale qui doit la répartir selon le critère énoncé à l'article 9, dernier alinéa de la loi : « …Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues parles a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »

Si le ou les copropriétaires lésés estiment insuffisantes les sommes allouées, il leur appartient de déférer la décision devant le tribunal dans le délai de deux mois à compter de sa notification, conformément aux prescriptions de l'article 42, alinéa 2, de la loi aux fins de voir réformer ladite décision et fixer judiciairement une nouvelle indemnité.



V. Les travaux réalisés par un copropriétaire

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux
droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Ainsi tout copropriétaire est en droit d’effectuer des travaux et d’aménager son logement comme il le souhaite, la liberté d’entreprendre étant la règle générale en la matière. Il y a deux sortes de travaux réalisés par les copropriétaires sur les parties privatives : les travaux sans autorisation et les travaux soumis à autorisation.

A. Les travaux sur les parties privatives qui n'exigent pas d'autorisation

Peuvent être réalisés sans autorisation :
• les travaux qui n'affectent pas les parties communes,
• les travaux qui n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble.

Ce sont essentiellement les travaux d'aménagement courant d'un logement qui concernent les murs intérieurs non porteurs, les éléments d'équipement (revêtements), les portes intérieures et tout ce qui ne relève pas du gros œuvre.

Concernant les embellissements, il convient de vérifier dans le règlement intérieur si aucune clause ne limite l'utilisation de certains revêtements. Le règlement intérieur peut en effet déterminer ce qu'il est possible de faire ou non : par exemple, s'il est possible de remplacer de la moquette par du carrelage (plus de bruit potentiel pour les voisins).
Attention, toutes les parties privatives comprennent des éléments qui sont en fait des parties communes. Les murs porteurs notamment, mais aussi par exemple les radiateurs, la tuyauterie et les canalisations dans un immeuble équipé de chauffage collectif.


Tout copropriétaire peut ainsi effectuer des travaux de redistribution intérieure des pièces à l'intérieur de son lot, sous réserve toutefois de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble et de ne pas provoquer de troubles ou d'atteintes aux parties privatives des autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas obliger le copropriétaire à choisir telle ou telle entreprise pour réaliser les travaux, même si le règlement de copropriété le prévoit. Une telle clause n'a pas de valeur légale.
Ce même syndicat ne peut pas non plus exiger qu’un architecte contrôle les travaux en cours ou en fin d’exécution. L’intervention d’un architecte ou d’un expert peut être exigée si les travaux en copropriété sont soumis à l’approbation préalable. Tous les travaux de copropriété doivent respecter la destination de l’immeuble.


B. Les travaux sur les parties privatives soumis à autorisation

Tous les travaux privatifs qui modifient les parties communes ou qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée. Un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut déposer la déclaration de travaux en mairie que s'il a préalablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25).


Un copropriétaire à l'occasion de la réalisation de ses travaux strictement privatifs, peut porter atteinte aux parties communes et/ou aux droits des autres copropriétaires, dans différents cas de figure :
- travaux de remplacement d'une moquette par du carrelage source de nuisances pour les copropriétaires
- suppression d'une cloison privative, qui avec le temps, est devenue porteuse.

Il est fréquent que le règlement de copropriété, dont les mentions doivent par principe être respectées, limite la liberté dont jouissent les copropriétaires pour aménager leurs parties privatives.
Des clauses de certains règlements de copropriété imposent aux copropriétaires dans l'hypothèse d'un changement ou de modification du revêtement de sol, que le nouveau dispositif présente des caractéristiques d'isolation phonique au moins équivalentes à celles du matériau d'origine.
Un copropriétaire se trouvera en faute s'il remplace la moquette existante par du carrelage ou du parquet sans s'assurer préalablement que cela ne détériore pas le niveau de l'isolation phonique (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre a, 4 juin 2003, numéro 2002 / 18731).

En l'absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété, et en cas de nuisances pour les copropriétaires, le régime juridique des troubles anormaux de voisinage trouvera application, si les travaux provoquent une situation dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité d'un copropriétaire peut se trouver engagée même lorsque les travaux sont effectués uniquement dans ses parties privatives, dans l'hypothèse où ils n'ont pas été conduits avec les précautions et la prudence nécessaire, en provoquant des préjudices pour les autres copropriétaires ainsi pour
- des travaux ayant eu pour conséquence une perte d’éclairement du lot voisin,
- des travaux ayant provoqué des infiltrations d'eau,
- la suppression de cloisons intérieures ayant entraîné le fléchissement d'un plancher.

Dès que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d'une autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965  (majorité des voix de tous les copropriétaires).
Les tribunaux se montrent le plus souvent extrêmement vigilants quant au respect de cette obligation, et ce quel que soit l'importance de ces travaux qui dès lors qu'ils empiètent sur les parties communes, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété.
On distingue dans les parties communes :
- les murs porteurs.
- les plafonds.
- les canalisations.
Ainsi le le fait d’installer un conduit de cheminée ou de ventilation, d’effectuer un branchement sur un tuyau commun ou d’installer une gaine d’évacuation doit être autorisé par l’assemblée.

L'autorisation de l'assemblée est indispensable, même si ces travaux ne portent pas atteinte au gros œuvre, ne sont pas en opposition avec la destination de l'immeuble, ne réduisent pas l'usage des parties communes, car ils peuvent être bloqués par cette même assemblée de copropriété s’ils n’ont pas été autorisés.

Les terrasses ou balcons, qui sont le plus souvent classés parties communes mais dont l'usage exclusif appartient à un seul copropriétaire, sont les sujets de litige les plus fréquents car même s'il est le seul à pouvoir l'utiliser et à y accéder, cette partie commune ne peut être utilisée comme partie privative.

S'il veut aménager (à ses frais) la terrasse ou le balcon dont il a l'usage, il doit demander aux copropriétaires l'autorisation d'y procéder et les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble.
L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que cette majorité est requise pour les décisions concernant "l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".

Les travaux qui ne se contentent pas "d'affecter" des parties communes, mais qui ont pour conséquence une véritable appropriation de parties communes par un copropriétaire, relèveront de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

On pourra notamment évoquer les exemples :
- des aménagements réalisés par un copropriétaire sur une terrasse partie commune à jouissance privative avec édification d’un local formant une extension de son appartement,
- de l’extension d'une terrasse privative par démolition d'un mur séparant une terrasse privative de la terrasse accessible, partie commune,
- de travaux de construction de locaux ou injonctions d’un local,
- de la surélévation de l’immeuble.

Les deux critères essentiels pour apprécier si les travaux relèvent ou non de la double majorité de l'article 26, sont :
- l'importance de l'atteinte aux parties communes
- la modification éventuelle de l'usage et de la jouissance des parties communes qui en résulte.
Le copropriétaire qui projette de réaliser les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur doit préalablement solliciter l'autorisation de la seule assemblée générale, y compris dans une copropriété qui ne comprendrait que deux personnes, qui statuera à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux ne peuvent ni résulter d'un "accord tacite", ni d'une autorisation donnée par le syndic qui ne dispose pas du pouvoir nécessaire. Ainsi, l'accord du Conseil Syndical de l'immeuble se révèle insuffisant.
La demande d’autorisation de travaux ne peut émaner que du copropriétaire notamment bailleur, à l’exception du locataire qui ne dispose d’aucun lien de droit avec le syndicat.
En outre, le syndicat peut parfaitement conditionner l'autorisation à diverses conditions, par exemple le respect des diverses modalités dans la réalisation des travaux, le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou d'un expert, lesquelles conditions devront toutefois être justifiées par l'intérêt collectif.
La jurisprudence invalide et déclare non écrite toute clause du règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer certains travaux, même précisément définis sur les parties communes.

Le copropriétaire demandeur adressera au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou d'une assemblée générale spécialement convoquée à cet effet en application des dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967.

L'assemblée générale ne pourra valablement délibérer que si les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées, ce qui signifie que le copropriétaire doit proposer un projet de résolution sur lequel l'assemblée devra délibérer.

L'article 10 al. 2 du décret du 17 mars 1967 impose que la demande d'autorisation de travaux soit accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux, qui sera joint au projet de résolution, et ce pour la bonne information de l'assemblée générale, par exemple pour l’implantation d’une hotte d’extraction et d’un conduit d’évacuation (Cour d’Appel de Paris, pôle 4 chambre 2, 29 septembre 2010, JurisData n°2010-19925 ; Loyers et copr.2011, comm.53 et 68).

Si l’assemblée n’a pas à motiver dans le procès-verbal sa décision de refus, il doit être néanmoins en cas de litige justifié et motivé sérieusement, sous peine de constituer un éventuel abus de droit ou de majorité, qui peut alors être contesté par la voie d’un recours judiciaire en annulation devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation l’immeuble, dans les conditions fixées par l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour d’Appel de Paris, le 11 septembre 2013, n°11 / 001 157- Cass. 3ème civile, 3 octobre 2012, n°11 – 12.026) attention également au risque d’annulation du refus d’autorisation par le Tribunal, en cas de de rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’assemblée générale refusant à certains ce qui a été accordé à d’autres. L’assemblée générale doit donc s’efforcer de respecter le principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires.

Si l’autorisation doit par principe être préalable, la jurisprudence reconnaît toutefois la faculté pour l’assemblée générale, de ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation, par une
régularisation « a posteriori », à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble (Cass. 3ème civile, 20 nov. 1985, n°84 – 16.414).

L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration.
L'article 30 de la loi pose deux conditions :
- que les travaux envisagés constituent une amélioration,
- que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble.

La jurisprudence exige en plus :
- que le copropriétaire doit avoir des droits sur les parties communes concernées,
- que les travaux n'aient pas été déjà réalisés.

Dans l'hypothèse où un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur sans avoir sollicité l'autorisation préalable de l'assemblée générale ou du Juge, les travaux sont irréguliers et directement exposés à un risque de démolition et ou de remise des lieux en leur état antérieur (Cass.3ème civ., 18 juin 1975, :JCP N1976, prat.6342).

Le droit d'agir du syndicat des copropriétaires se prescrit par dix ans délai qui court de la date à compter de laquelle les travaux irréguliers ont été achevés, et ce alors même que les travaux réalisés en infraction n'étaient pas apparents pour les autres copropriétaires.

Si en revanche, l'action concerne des travaux irréguliers qui ont également eu pour conséquence une « appropriation de parties communes » ou une utilisation d'un droit de construire, droit accessoire aux parties communes, la prescription de l'action sera alors de trente ans. L’action peut être entreprise par le syndicat lui-même agissant pour la sauvegarde des droits collectifs
en sa qualité de gardien des parties communes, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et également en violation des articles 9 et 25 de la même loi.

L'action est également ouverte aux copropriétaires à titre individuel.

Sources : https://www.syndic-one.com/quelles-aides-pour-les-...
https://www.travauxlib.com/guides-travaux/copropri...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.juritravail.com/Article/copropriete-sy...


Le 5 décembre 2018 mis à jour le 11 novembre 2019

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