Image

Les travaux affectant l'aspect extérieur de la copropriété

 

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose aux copropriétaires d’entretenir la façade de leur immeuble. Elle leur interdit aussi toute modification de l’aspect extérieur du bâtiment sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, une autorisation de l’administration sera, le plus souvent, requise sous la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

Selon la jurisprudence, si des travaux modifiant l’aspect d’une façade ont été effectués sans autorisation, les juges peuvent imposer une remise en état. Mais ils peuvent aussi autoriser des travaux refusés par l’assemblée des copropriétaires. Ils sanctionnent aussi le défaut d’entretien de la façade ayant occasionné des dommages.

 

Si des travaux ne sont visibles d'aucun endroit, ils n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble. Tel est le cas pour des changements de fenêtres qui ne sont pas visibles depuis la voie publique ni des autres occupants de l'immeuble en copropriété (voir par exemple CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 6 juin 2012, n° 10/17189 ; Civ. 3ème, 11 mai 1999, n° 93-10477). Par définition, de tels travaux « invisibles » ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation.

Et comme la mauvaise foi de certains copropriétaires est parfois sans borne, les auteurs du présent article n’ont pas résisté à la tentation de reproduire l’extrait de l’ordonnance du TGI de Grasse, à propos d’un immeuble situé à Cannes : « l’aspect extérieur de l’immeuble doit s’apprécier depuis l’extérieur, et en fonction de la vision normale que peuvent avoir les passants de l’immeuble, et non une vision au téléobjectif. Or les photographies prises depuis la Croisette sans téléobjectif ne font pas apparaître une atteinte à l’esthétique de l’immeuble ou une modification de son aspect extérieur » (TGI Grasse, service des réf., 17 mars 2014, n° 13/01296).

Si des travaux sont visibles, le juge appréciera la situation au cas par cas, c'est-à-dire in concreto. Ainsi la création d'un conduit extérieur requiert l'autorisation de l'assemblée générale dès lors que, visible de tous depuis la rue, ce conduit affecte l'aspect extérieur de l'immeuble (CA Paris, pôle 1 - ch. 8, 25 janv. 2019, n° 17/13458). En revanche, certains travaux peuvent être dispensés d'autorisation, dès lors qu'ils ne nuisent pas à l'harmonie générale de l'immeuble, tels le remplacement de persiennes par des volets roulants de même couleur ne modifiant pas de façon notable les façades (CA Aix-en-Provence, 11 déc. 2014, n° 13/23907).

Pour se déterminer, les juges prendront en considération l’harmonie préexistante aux travaux litigieux. Ainsi sera-t-il malaisé d’invoquer une atteinte à l’harmonie d’un immeuble « des années 1950/1960 sans architecture remarquable » (CA Paris, 14 oct. 2009, n° 08/03045) ou l’atteinte esthétique portée à une façade « massive et peu homogène » qui « comporte sept étages et de nombreux balcons clôturés par des loggias » (TGI Nanterre, 8e ch., 6 déc. 2007, n° 06/10498). Pour dire les choses un peu trivialement, si la façade de l'immeuble est laide et encombrée, les juges pourront facilement admettre de nouveaux travaux. Un peu plus ou un peu moins.

 

Tous les travaux effectués par un copropriétaire, s’ils sont susceptibles de modifier les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble, sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (art.25 b de la loi n°65-557 du 10.7.65 sur la copropriété). Cette obligation est souvent reprise dans le règlement de copropriété. Elle y est parfois assortie d’exceptions, par exemple pour les propriétaires de locaux professionnels.
Seuls les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment sont concernés comme, par exemple, la construction d’une véranda (CA de Paris du 10.12.08, n°08/13550). Il faut aussi l’autorisation de la copropriété pour repeindre la façade extérieure de son lot dans une couleur différente de celle du reste de l’immeuble (CA de Lyon du 18.11.08, n°07/03538) ; pour pouvoir mettre des films protecteurs sur ses vitres, à l’intérieur de son logement, afin de les rendre opaques et colorées (CA de Paris du 6.11.08, n°07/20887) ou bien pour pouvoir poser des barreaux à ses fenêtres, au rez-de-chaussée (cass. civ. 3e du 4.12.07, n°06-19931).

 

Que les travaux soient prévus dans des parties communes ou dans des parties privatives, l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires est indispensable (CA de Poitiers du 27.2.08, n°06/00102). Cet accord s’impose même lorsque l’ouvrage est entrepris dans le but de se conformer à la loi. En témoigne cette affaire dans laquelle un boulanger avait installé sur la façade de son immeuble un conduit d’évacuation des buées, pour remplir ses obligations légales. Il a été condamné à le retirer faute d’avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires (CA de Paris du 11.9.08, n°07/17277).

Une autorisation de travaux donnée par son syndic (CA de Paris du 6.11.08, n°07/20887) ou par son propriétaire, si l’on est locataire, est insuffisante (CA de Paris du 8.11.07, n°07/02532). Les travaux doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965. Une autorisation donnée à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, celle des présents ou des représentés, peut être annulée (TGI de Nancy du 25.1.07, n°06/03482).
Enfin, si l’assemblée donne son accord sous conditions, celles-ci doivent être respectées. Dans une affaire, la construction d’un balcon avait été validée par l’assemblée sous réserve de recueillir l’accord de tous les voisins. Or le propriétaire a effectué les travaux alors qu’il lui manquait l’agrément de deux copropriétaires. Le juge l’a condamné à détruire l’ouvrage (CA de Montpellier du 25.9.06, n°05/05181).

 

Lorsque l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié sans autorisation, le juge peut ordonner sa remise en état. Par exemple, une propriétaire habitant au rez-de-chaussée d’un immeuble régulièrement tagué a été condamnée à repeindre sa partie du mur dans une couleur similaire au reste de l’immeuble. Elle avait, en effet, d’abord repeint ce mur en bleu ciel puis en marron chocolat (CA de Lyon du 18.11.08, précité p. 62).

Une femme, qui avait décidé seule de remplacer ses fenêtres d’origine par des fenêtres à doubles vantaux et ses volets métalliques par des volets roulants, a dû tout remettre en l’état d’origine (CA de Besançon du 8.10.08, n°07/01999). Même sanction pour une copropriétaire qui avait condamné une fenêtre avec des carreaux de parpaing (CA de Paris du 15.5.08, n°07/13204) et pour le locataire d’un local commercial qui avait modifié sa devanture et son enseigne sans autorisation (CA de Paris du 12.3.08, n°07/18469).

Les copropriétaires ou le syndicat mécontents peuvent demander la démolition des travaux non autorisés pendant un délai de 10 ans (art.42 al. 1 de la loi de 1965). Il est donc possible de recevoir une assignation en justice plusieurs années après la fin des travaux. Ce fut le cas de ce copropriétaire qui avait fait remplacer sa véranda par une autre, différente, en 2000, mais n’avait été convoqué qu’en 2004 (CA de Paris du 22.3.07, n°06/11794). Dans cette autre affaire, la question s’est posée de savoir à partir de quel événement court le délai de 10 ans. Un propriétaire avait installé un système de climatisation sur le toit de son immeuble en 1987 et avait fait remplacer ce matériel en 1999, à chaque fois sans autorisation. Le syndicat des copropriétaires a intenté une action en 2007. Était-elle encore recevable ? La Cour de cassation a répondu par la négative: le délai court à compter des premiers travaux faits sans autorisation (cass. civ. 3e du 22.10.08, n°07-17780).

 

Seuls les travaux refusés par l’assemblée des copropriétaires et qui entrent dans le champ de l’article 25 b de la loi de 1965 peuvent être autorisés par un juge. Ce qui exclut les travaux proscrits par le règlement de copropriété. Dans cette affaire, la copropriétaire avait  demandé à l’assemblée l’autorisation de fermer sa loggia et d’y poser un système de climatisation. Les copropriétaires avaient refusé, estimant que ces travaux porteraient atteinte à l’esthétique de l’immeuble et risqueraient de créer un trouble sonore. Saisi de la demande, le juge a répondu à la propriétaire qu’il ne pouvait pas intervenir, car ces travaux étaient interdits par le règlement de copropriété (CA de Grenoble du 24.2.09, n°07/00157). Les juges rappellent, par ailleurs, qu’ils ne peuvent pas autoriser des travaux, s’ils n’ont d’abord été soumis à l’assemblée générale. Un propriétaire, qui s’était vu refuser la pose d’un Velux et d’un garde-corps sur sa partie de toit, avait obtenu en justice cette autorisation. Or, il en avait profité pour aménager le toit en terrasse. Il fut condamné à supprimer cet aménagement, faute d’avoir demandé d’abord l’autorisation de l’assemblée générale (CA d’Orléans du 10.11.06, n°05/01632).

 

Les travaux modifiant l’aspect extérieur d’une façade sont soumis au contrôle de l’administration. Il faut obligatoirement déposer en mairie un permis de construire ou une déclaration préalable, en fonction de l’importance des travaux (art.R.421-17 du code de l’urbanisme).

 

Lors d’un dépôt de demande de permis de construire, l’administration doit s’assurer, lorsqu’il s’agit d’une copropriété, que le demandeur a bien reçu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que cette autorisation porte bien sur les travaux visés dans la demande.
À défaut, le permis de construire peut être refusé (CAA de Paris du 18.10.07, n°06PA01338) ou annulé, s’il a été délivré en dépit de cette obligation (CAA de Marseille du 7.7.08, n°05MA02499). Cette même obligation est à la charge de l’administration qui reçoit une déclaration préalable de travaux. Les juges ont, de plus, précisé que lorsque l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas versée au dossier, l’administration pouvait rejeter la demande sans avoir à demander au préalable au déposant de fournir cette pièce (CE du 29.6.05,n°268782).

En l’absence d’accord de l’administration, les travaux effectués sont illégaux et peuvent entraîner des poursuites pénales. La propriétaire d’une maison qui avait effectué sans autorisation un ravalement modifiant la façade - en peignant des briques au-dessus des fenêtres, changeant la couleur du portail, de la clôture et des garde-corps - a été condamnée à 1 000 € d’amende avec sursis (CA de Paris du 10.11.06, n°06/04691). Cet autre propriétaire, qui n’avait effectué que de simples travaux de remise en état d’un auvent sans modification a, en revanche, été relaxé (CA de Paris du 10.9.08, n°07/06354). Les travaux réalisés doivent, en outre, correspondre strictement au permis obtenu (CAA de Bordeaux du 5.11.07, n°05BX01539).

 

Une copropriétaire a loué un lot à une société afin qu’elle y exploite un restaurant et un local commercial. Réunis en Assemblée générale (AG), les copropriétaires ont autorisé la modification de la façade, le remplacement de l’enseigne et celui du store fixe conformément à la notice descriptive et aux plans et photomontages établis par le maître d’œuvre de la société locataire.

Le projet tel qu’il avait été soumis à l’assemblée n’ayant pas été respsacté, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé le propriétaire et le locataire en dépose de la terrasse, en remplacement de l’enseigne et du store par des éléments conformes aux autorisations données et en interdiction d’entreposer les poubelles du commerce dans la courette commune, d’user des caves comme lieu de stockage et d’exploiter une activité de livraison à domicile.

Le syndicat ayant obtenu gain de cause y compris en appel, le locataire a fait grief à l’arrêt de le condamner solidairement avec le copropriétaire à déposer la terrasse. Pour lui, cet équipement, composé de panneaux de protection l’encadrant et donc amovible, étant autorisé par décision municipale, l’autorisation de l’assemblée générale n’avait pas à être demandée.

Or, pour les juges d’appel, il ressortait des photographies postérieures à la réalisation des travaux qu’une terrasse n’avait pas été prévue au projet. Selon eux, l’installation d’un tel équipement nouveau par rapport à l’existant portait manifestement atteinte à l’aspect de la façade de l’immeuble et nécessitait l’autorisation préalable de la copropriété requise à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. De surcoît, la Cour a considéré que le mode d’exploitation des commerces avoisinants avec terrasses ne pouvait valoir exonération du manquement du locataire à ses obligations. Elle a ainsi pu en déduire l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant la mesure de remise en état ordonnée.

Outre la question de la terasse, la copropriété reprochait au locataire de ne pas avoir respecté les couleurs de l’enseigne et du store du restaurant, telles qu’elles étaient indiquées en assemblée générale. Selon la notice descriptive et les photomontages approuvés par l’AG, l’enseigne devait être composée d’un bandeau gris sur lequel les lettres devaient être de coloris blanc et le store de couleur grise. Or, au vu des photographies faites après les travaux, ces deux éléments étaient fushia.

Ainsi, la Cour d’appel en a conclu que cette modification constituait un trouble manifestement illicite, justifiant la condamnation en référé à remplacer les éléments contestés pour les mettre en conformité avec l’autorisation votée.

Or, pour le restaurant, «le règlement de copropriété autorisant la pose d’enseigne de plein droit, sous la seule réserve des autorisations administratives», il n’était pas tenu de solliciter l’autorisation de l’AG pour modifier la couleur de son enseigne. Ainsi, le locataire estimait qu’en se bornant à relever que le store était rose fushia quand il devait être de couleur grise, «la cour d’appel, qui n’a pas caractérisé l’existence d’un trouble manifestement illicite, a privé sa décision de base légale».


Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation a été dans le sens des juges d’appel. Elle a estimé que le changement de couleur de l’enseigne et du store ainsi que l’installation d’une terrasse, même démontable, sans l’approbation de l’AG constituait une violation caractérisée des autorisations données par les copropriétaires, justifiant les mesures ordonnées par le premier juge, à savoir un remplacement par des éléments conformes à ceux approuvés par l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 07/01/2021, n° 16-26.998).

 

Il n’est parfois pas possible, notamment dans une copropriété, d’installer sans autorisation une chaudière à ventouse qui nécessite de percer un mur extérieur, d’après un arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2022 (Cass. Civ 3, 9.3.2022, E 21-15.797). Elle peut en effet causer des dommages esthétiques au niveau des parties communes.

Même s’il s’agit d’installer un appareil indispensable pour l’habitant, ces travaux seraient qualifiés de «trouble manifestement illicite» et entraîneraient l’obligation de remettre en état, d’après la Cour de cassation.

Si l’évacuation d’une chaudière à condensation ne se fait pas par une cheminée, elle se fait par une «ventouse», c’est-à-dire à travers le mur extérieur, ce qui nécessite un percement d’un diamètre de huit à douze centimètres.
Considérant que la chaudière était nécessaire et que le trou n’était qu’un dommage très minime, un habitant d’appartement avait réalisé cette installation sans y avoir été autorisé par l’assemblée des copropriétaires.

Le mur extérieur étant une partie commune, propriété du syndicat des copropriétaires, ce dernier s’est plaint, en justice, d’une détérioration. Le juge des référés, juge de l’urgence et des affaires évidentes, a cependant rejeté la demande de suppression de la ventouse et de remise en état. Il n’y a pas de risque pour la sécurité ou la santé d’autrui, a-t-il observé, il n’y a de désagréments pour personne, y compris visuels car la ventouse est discrète, et le travail a été fait dans les règles de l’art.

Mais le juge s’est trompé, a dit la Cour de cassation. Ces considérations sont inutiles dès lors qu’il s’agissait de travaux réalisés sans autorisation sur le bien d’autrui et la remise en état aurait dû être ordonnée.

 

Sources : https://www.syndic-one.com/quelles-aides-pour-les-...
https://www.travauxlib.com/guides-travaux/copropri...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.juritravail.com/Article/copropriete-sy...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_79103/l-as...

https://www.legavox.fr/blog/mariani-lehnisch/mais-regardez-immeuble-teleobjectif-juge-29894.htm

http://leparticulier.lefigaro.fr/article/il-faut-se-conformer-aux-travaux-votes-en-assemblee-generale-de-copropriete/

 

Le 29 juin 2022

0
Feed

Laisser un commentaire