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Les terrasses et balcons en copropriété

 

Les terrasses dans un immeuble en copropriété peuvent être intégrées à un lot ou constituer, elles-mêmes, un lot de copropriété.

 

Elles peuvent aussi constituer un élément de structure de l'immeuble, qu'il s'agisse du gros œuvre des façades ou de la toiture. Elles peuvent être également une partie du sol, privatif ou commun. La nature juridique des  terrasses est définie par le règlement de copropriété. Une terrasse peut être privative, lorsqu'elle est la propriété exclusive d'un copropriétaire, incluse dans la définition d'un lot ou constituant elle-même un lot. Elle peut être une partie commune générale, propriété indivise de tous les copropriétaires. Elle peut aussi être une partie commune spécifique, partie commune indivise des copropriétaires d'un bâtiment. Elle peut être, enfin, une partie commune, réservée à la jouissance exclusive d'un ou de plusieurs copropriétaires, comme c'est en général le cas des rez-de-jardin et des terrasses d’agrément conçus comme tels dès l’origine de la construction.

Dans ce cas, sauf mention contraire au règlement, le ou les copropriétaires qui en ont l’usage supportent uniquement l’entretien du revêtement superficiel ; les travaux portant sur le gros œuvre et l’étanchéité restent des charges générales. Le bénéficiaire de la jouissance privative ne dispose d'aucun droit de disposition sur la terrasse - partie commune. En effet, il n'en est pas le seul propriétaire et il ne peut l'utiliser que dans le champ des prévisions contractuelles. Le copropriétaire accédant à une terrasse, une cour ou un jardin peut disposer du mobilier de jardin et des plantations dans les limites fixées par le règlement de copropriété (par exemple, pas de bacs à plantes trop imposants et lourds, pas de pergolas…). En revanche, un élément destiné à être ancré dans le sol ou les parois de l’immeuble ne pourra se passer d’autorisation de l’assemblée générale (AG), même si le règlement ne l’interdit pas expressément, car ce type d’installation entre dans la catégorie des «travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble» (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965).

De ce fait, il ne peut jamais modifier la consistance de la partie commune ni édifier une construction sur la terrasse sans une autorisation spéciale de l'assemblée générale, et ce quand bien même il disposerait d'un droit de jouissance exclusif (Cour de cassation, 3ème civile, 5 octobre 1994, N°93-11.020).
Par exemple, il a été jugé que le syndicat des copropriétaires était bien fondé à demander la suppression d'une grille installée par le copropriétaire sur la terrasse sans avoir été régulièrement autorisé par l'assemblée générale (CA Paris, 23ème chambre, 4 novembre 1994, JurisData n° 1994-204877).


Par ailleurs, le copropriétaire doit toujours respecter la destination convenue de la terrasse. Cette destination est fixée par le règlement de copropriété ou la décision de l'assemblée générale.
Il a été jugé que si le copropriétaire a été autorisé à aménager la terrasse en jardin d'été, il lui est interdit de le transformer en jardin d'hiver (Cour de cassation, 3ème civile, 30 janvier 1996).
De même, le fait qu'une terrasse soit accessible d'un appartement ne permet pas à son propriétaire de l'aménager en terrasse d'agrément (CA Paris, pôle 4, chambre 2, 18 mai 2011).
Ainsi, si le bénéficiaire du droit de jouissance exclusive entend modifier l'usage de la terrasse, il devra solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, qui serait alors rendue à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux d'aménagements, comme la construction d'une véranda, sont soumis à l'autorisation expresse de l'assemblée générale. Si l’on veut, ensuite, édifier une construction, même légère, dans la cour, la terrasse ou le jardin concernés, il faut s’assurer que c’est possible. Le règlement de copropriété peut, en effet, valablement interdire l’installation de toute superstructure ou de tout aménagement tels que vérandas et pergolas (CA de Paris 19e ch. B, du 3.6.93, Brion c/Vuitton). Il est impossible alors pour l’assemblée générale de passer outre (cass. civ. 3e du 8.9.09, n° 08-14.001). Sauf si l’accord est donné à l’unanimité de tous les copropriétaires.
Au contraire, le règlement de copropriété peut avoir accordé à l'avance la possibilité de faire des travaux (article 37 de la loi du 10 juillet 1965).

 

L'aménagement projeté ne doit, en tout les cas, jamais porter atteinte à l'aspect de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires voisins. Ainsi, il a été jugé que portait atteinte à l'harmonie de l'ensemble de la résidence et créait un trouble aux autres copropriétaires, le fait pour un copropriétaire bénéficiaire d'un droit de jouissance privative sur une terrasse, d'installer "une véranda en aluminium, une pergola en bois, une baignoire", alors que le règlement de copropriété interdisait toute construction ou édifice sur la terrasse (CA Paris, 19e chambre, 3 juin 1993, JurisData n° 1993-021406).

 

Le bénéficiaire du droit de jouissance de la terrasse a l'obligation d'entretenir le revêtement superficiel de cette dernière (par opposition au gros-oeuvre), il doit respecter également son affectation.
De plus, le copropriétaire doit se conformer aux décisions et initiatives du syndicat, qui agit en qualité de gardien des parties communes.
Si le règlement de copropriété ou la décision de l'assemblée générale ayant accordé le droit de jouissance privative à un copropriétaire sur la terrasse n'a pas mis à la charge de ce dernier une obligation d'entretien, c'est le syndicat de copropriété qui en a la charge (puisque la terrasse entre dans les parties communes).


Le bénéficiaire se trouve dans une situation similaire aux autres copropriétaires lors de travaux de maintenance entrepris par le syndicat sur les parties communes de l'immeuble.
Par exemple; il ne peut s'opposer au passage sur la terrasse dont il a la jouissance privative pour permettre l'exécution des travaux de ravalement des façades, sauf à demander réparation des éventuels dommages qu'il aurait supportés (CA Paris, 23 février 1996 : JurisData n° 1996-020349). Cependant, puisque ces travaux sont susceptibles d'entraver, au cours de leur exécution, la jouissance normale du titulaire du droit sur la partie de l'immeuble concernée, le bénéficiaire peut demander réparation du trouble à la jouissance.


Les tribunaux ont tendance à considérer qu'eu égard à la nécessité de sauvegarder l'intégrité des parties communes, celle-ci doit prévaloir sur l'intérêt personnel du bénéficiaire, à moins que les travaux aient porté atteinte de façon disproportionnée au droit d'usage de l'intéressé.
Il a été jugé que les frais de pose de carrelage des terrasses doivent, après la réfection de leur étanchéité, être supportés par les seuls copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive et l'obligation d'entretien (CA Reims, 27 sept. 2004, n° 03/01194, JurisData n° 2004-266119).

Si le défaut d'étanchéité existait avant l'acquisition des copropriétaires, le syndicat a l'obligation de supporter le coût de réfection de l'étanchéité, le revêtement superficiel incombant, lui, aux copropriétaires (Cass. 3ème civile, 29 décembre 2006). Les terrasses, bien que parties communes, font souvent l'objet d'un droit de jouissance exclusive au bénéfice des lots de copropriété dont la configuration permet l'accès direct à ces ouvrages.

Le droit de jouissance privative ne constitue pas, par lui-même un lot de copropriété bien qu'il ait un caractère réel (Cour de cassation, 3ème civile, 6 novembre 2002)

Ainsi, le titulaire du droit de jouissance ne dispose pas de la propriété de la terrasse. Il dispose cependant d'un certain nombre de prérogatives relatives à l'usage de la terrasse (sous réserve des pouvoirs du syndicat qui est le gestionnaire des parties communes)

 

À défaut de disposer d’un jardin, bénéficier d’un balcon ou d’une terrasse permet d’assouvir ses envies de plantations. Les suspensions de pots et jardinières sont souvent autorisées, mais il est nécessaire de le faire en toute sécurité et de vérifier que le choix des fleurs, plantes et autres végétaux sont autorisés à la culture dans votre département.

 

Si vous souhaitez accrocher des pots et des jardinières sur votre balcon, sachez qu’il y a certaines règles à respecter. Informez-vous ici sur vos droits et obligations. La cour de cassation a jugé illicites les clauses de règlements de copropriété interdisant de fleurir son balcon dès lors qu'il s'agit d'un aménagement sans risque de nuisance: plantes en pots ou bacs transportables, balustrades ou garde corps en fer. L'avis du syndic de copropriété est en revanche nécessaire si vous envisagez une plantation nécessitant des installations lourdes avec carrelage, bacs maçonnés pouvant modifier la façade, la véranda,....

Installer des pots de fleurs sur la rambarde de votre terrasse est généralement autorisé à partir du moment où ils sont installés avec un garde-corps. La réglementation en matière de plantation sur un balcon ou une terrasse est précise. La limite de la propriété s’arrête à la rambarde. En d’autres termes, tout ce qui n’est pas situé à l’intérieur de votre balcon ou terrasse ne vous appartient pas. Cela signifie que les pots de vos plantations doivent se situer du côté intérieur de la rambarde. En immeuble, sauf disposition contraire, les treillages réalisés avec  des fleurs grimpantes sont autorisés à condition que la plante ne  déborde pas sur la façade ou chez le voisin.
Dans certains immeubles, l’ornement de plantes, de fleurs sur les terrasses et balcons est interdit que ce soit pour des raisons de sécurité (chutes d’objets) ou pour les dégradations esthétiques et matérielles que ces installations peuvent occasionner.
Que vous soyez copropriétaire ou locataire, l’entretien du balcon ou de la terrasse est à votre charge. Votre terrasse peut être fleurie à condition de rester propre et entretenue,dans le respect des règles indiquées sur règlement de copropriété, et par la même occasion pour ne pas occasionner de nuisances visuelles.

Pour éviter les chutes de pots ou de jardinières et les accidents, il est recommandé de veiller à ce que les jardinières soient bien installées et résistantes aux intempéries, les grosses rafales de vent par exemple). En cas d’accident dû à la chute d’un objet provenant de votre terrasse, votre responsabilité est engagée sur les dommages causés sur les passants et la façade. Vous serez également responsable des infiltrations en cas d’arrosage excessif.

Certaines plantations suspendues sont interdites ou restreintes. Pour vous assurer du choix de vos plantes, vous pouvez vous rapprocher de la DDPP de votre département (Direction départementale de la Protection des Populations). Que ce soit pour la décoration ou la consommation, la culture du cannabis est interdite en France. D’autres plantes psychotropes sont illégales comme le Peytol : un cactus dont les vertus hallucinogènes sont utilisées dans des cérémonies chamaniques par les Amérindiens.
Certaines plantes sont interdites par les préfectures, car elles génèrent des problèmes d’allergies graves à l’arrivée du printemps.
L’Ambroisie, par exemple, est une plante sauvage dont l’arrachage est imposé dans certains départements avant la période de floraison. L’ambroisie se ressème très vite et elle est nocive pour la santé des personnes sensibles aux pollens.
Le feu bactérien est une maladie qui touche les plantes et les arbres fruitiers. Il menace les cultures de fruits à pépins et autres végétaux. Ainsi, selon les régions, certaines espèces sont interdites ou limitées pour éviter la prolifération du feu bactérien comme les aubépines, pommiers,  Pyracantha, Cotoneaster, Nashi et poiriers.D’autres plantes sont nuisibles et doivent être arrachées pour éviter leur prolifération.
Le gui, par exemple, connu pour certains bienfaits sur la santé ou pour la tradition du Nouvel An, est une plante parasite. Il épuise nos arbres et favorise leur chute.

 

L’évacuation des eaux pluviales d’une propriété à une autre est régie par différents textes de lois. Néanmoins si ces textes parlent d’eau provenant de toiture (Article 681 du code civil) ou d’eau « s’écoulant naturellement » d’une propriété à une autre (Article 640 du code civil), rien n’est précisé concernant le cas du ruissellement d’un balcon à un autre. Les DTU (Document Technique Unifié) 20.12 et 43.1 définissent les règles d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviale des balcons, terrasses et toiture-terrasse.
Si une pente et une évacuation vers l’extérieur sont bien prévues, rien n’est dit sur les possibles nuisances générées par l’écoulement des eaux sur les balcons inférieurs.

Balcon et terrasse sont deux éléments d’architecture différents mais souvent leur appellation respective est employée indifféremment pour l’un ou pour l’autre.
Un balcon est une dalle qui s’avance en saillie sur la façade de l’immeuble. Il est légèrement pentu afin que les eaux pluviales puissent s’évacuer librement vers l’extérieur.
La terrasse fait partie intégrante du bâtiment et elle possède un acrotère c’est-à-dire un rebord. L’eau de pluie ne peut donc pas s’écouler librement. Elle est récupérée vers une lancière ou pissette qui la projette au dehors ou elle est acheminée par un avaloir vers le réseau d’évacuation des eaux pluviales. Dans ce dernier cas l’évacuation des eaux ne gêne personne.
Par contre en cas d’écoulement naturel ou via une pissette ou lancière, l’eau retombe sur le fond inférieur.

En dehors des eaux pluviales que vous devez bien laisser s’écouler, vous n’avez en revanche pas à subir les ruissellements d’eau d’arrosage de plantes ou de nettoyage du balcon au dessus de chez vous. Malheureusement ces troubles de voisinage sont assez fréquents. Dans ce cas, que les balcons de votre résidence soient considérés comme des parties communes ou privatives, vous êtes en droit de demander à votre voisin indélicat de prendre ses précautions pour cette eau ne s’écoule plus chez vous.
Comme pour tous les troubles du voisinage, commencez par une démarche amiable :
Contactez votre voisin pour lui expliquer la situation.

A défaut de réaction, passez au courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le trouble persiste, contactez le syndic de la copropriété et/ou le propriétaire de l’appartement si votre voisin est locataire.
Faire appel à un conciliateur de justice peut vous permettre d’avoir gain de cause et de renouer le dialogue lorsque la situation est bloquée chacun s’estimant dans son droit…
L’article R111-15 du code de la Construction et de l’Habitation prévoit une obligation quant à la présence de garde-corps aux balcons, mais aussi aux fenêtres dans certaines situations.
- En ce qui concerne les balcons, terrasses, loggias ou galeries : les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre. Toutefois,si le garde-corps mesure plus de 50 cm d’épaisseur, alors la hauteur requise n’est que de 80 cm.
- En ce qui concerne les fenêtres, si leur partie basse est située à moins de 90 cm du plancher, elles doivent être équipées d’un garde-corps s’élevant au moins à un mètre du plancher.

Si vous souhaitez installer un garde-corps ou le faire rénover, il est indispensable de contacter la mairie. En effet, il  s’agit d’une modification de l’aspect de l’extérieur du bâtiment et les  services de l’urbanisme doivent donner leur accord. Le secteur où vous habitez peut en effet être régi par un PLU (Plan Local d’Urbanisme). A défaut, le maire a le droit d’imposer certaines règles d’harmonie du paysage urbain.
Pour la construction ou la rénovation d’un garde-corps de balcon, il faudra donc déposer une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.

Si les balcons en copropriété sont soumis à une réglementation spécifique, c’est avant tout pour une raison de sécurité : une chute de balcon pouvant être mortelle.
Pour cette raison, les normes de sécurité en France prévoient un garde-corps obligatoire pour tout balcon à 50 centimètres du sol, ou plus. Attention, cette réglementation a donc pour sens qu’un balcon au rez-de-chaussée (ou une terrasse surélevée) peut nécessiter un garde-corps.

 

Pour savoir à qui revient l’entretien du garde-corps de balcons et son éventuel changement, il faut s’en remettre au règlement de copropriété qui mentionne dans la plupart des cas si les gardes-corps sont des parties privatives ou communes.
Dans certains cas, le règlement de copropriété classe les gardes-corps des balcons comme des parties communes à jouissance privative. Procéder à un vote en assemblée générale est donc incontournable pour que l’ensemble des garde-corps de la copropriété soient changés en même temps.
Deux cas de figure peuvent alors être identifiés. Il s’agit soit d’une intervention concernant l’amélioration de l’immeuble, soit d’un ravalement de façade qui inclut le changement des garde-corps des balcons.

Selon la catégorisation des charges, leur répartition ne sera pas la même. S’il s’agit de charges générales, seuls les tantièmes des copropriétaires seront comptabilisés. S’il s’agit de charges spéciales, le coefficient d’utilité entrera aussi en compte dans la répartition.

Dans la plupart des cas, toutefois, il s’agit d’un élément privatif. Pour changer le garde-corps d’un balcon, le copropriétaire doit alors commencer par se tourner vers le syndicat des copropriétaires et obtenir un avis favorable en assemblée générale, puisque les travaux pourront modifier la façade extérieure de l’immeuble de la copropriété.
C’est l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les modalités d’un logement décent. Ainsi, le copropriétaire bailleur doit absolument s’occuper de la maintenance et  de l’entretien du garde-corps du balcon du logement qu’il loue.
Selon le type de travaux, des majorités différentes devront être obtenues.
- majorité simple de l’article 24 pour de simples travaux de réparation ou remplacement à l’identique des existants,
- majorité absolue de l’article 25 pour des travaux d’amélioration ou suite à une injonction administrative.

 

Sources : .

L'usage des terrasses en copropriété
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Copropriété: terrasses et jardins, du rêve à la réalité
 

 

Le 24 février 2022

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