Les termites et autres insectes xylophages

Les termites, insectes xylophages, mérules et autres champignons lignivores peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments. Pour tenter de limiter leur prolifération, des mesures sont prises pour obliger propriétaires ou occupants à déclarer leur présence.

Le dispositif législatif et réglementaire (articles L.112-17, L.133-1 à L.133-6, L.271-4, R.112-2 à R.112-4, R.133-1 à R.133-8 et R.271-1 à R.271-5 du code de la construction et de l’habitation) mis en place vise à la protection des bâtiments. Il définit les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.

L'état parasitaire doit être joint au dossier de diagnostic technique..

Sont seuls concernés les immeubles bâtis, à l'exclusion des terrains nus, situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Le préfet délimite, sur proposition ou après consultation des conseils municipaux concernés, les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes (CCH art. L 133-5, al. 1 ; art. L 131-3 à compter du 1-7-2021). L'information sur l'existence d'une telle zone peut être obtenue, notamment, auprès de la mairie de la commune du lieu de situation de l'immeuble ou de la chambre départementale des notaires compétente. La carte des régions infestées peut également être consultée sur le site internet de l'Observatoire national des termites mis en place par le Centre technique du bois et de l'ameublement (http://www.termite.com.fr).
Le dispositif légal ne s'applique ni aux insectes xylophages autres que les termites (vrillettes, capricornes…) ni aux parasites lignivores (telle la mérule qui fait l'objet d'une réglementation spécifique. Toutefois, les parties ont la possibilité de signer un avant-contrat sous la condition suspensive (purement conventionnelle) de la production d'un état ne révélant pas la présence de parasites lignivores ou d'insectes xylophages autres que les termites. Elles peuvent même stipuler une telle condition suspensive en y incluant les termites lorsque l'immeuble n'est pas situé dans une zone contaminée. Tout est affaire de négociation et de consentement.

Si l'immeuble vendu n'est pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, le droit commun de la vente s'applique. Le vendeur qui n'est pas un professionnel peut s'exonérer de la garantie des vices cachés constitués par la présence de termites, la clause fût-elle rédigée en termes généraux (Cass. 3e civ. 12-11-1975 : Bull. civ. III n° 330). Bien entendu, le vendeur doit être de bonne foi, c'est-à-dire ignorant la contamination.

L'état doit identifier l'immeuble concerné et indiquer (CCH art. R 133-7) :

-  les parties visitées et celles n'ayant pu l'être ;

-  les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas ;

-  la date de son établissement.

L'état est établi conformément au modèle défini par l'arrêté SOCU0751093A du 29 mars 2007.
Lors de la réalisation d'un état parasitaire sur un immeuble bâti isolé, il est de bonne pratique de faire porter cet état parasitaire sur les abords immédiats non bâtis de la construction afin de déceler une infestation potentielle ou en cours.
S'agissant des immeubles en copropriété, l'état porte uniquement sur la partie privative du lot vendu (CCH art. L 271-4, al. 14).

L'état relatif à la présence de termites doit être établi par un professionnel répondant à des conditions strictes de compétence, d'assurance, d'impartialité et d'indépendance.

L'état relatif à la présence de termites doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (CCH art. L 133-6 ; art. L 126-24 à compter du 1-7-2021 ; et L 271-4, I). C'est donc dès le stade de l'avant-contrat que l'obligation s'applique.
L'état doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte authentique (CCH art. R 271-5).
Si l'état produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente (CCH art. L 271-5, al. 2).

En l'absence d'état de moins de 6 mois annexé à l'acte authentique de vente, aucune clause d'exonération des vices cachés ne peut être stipulée au profit du vendeur à raison des vices constitués par la présence de termites (CCH art. L 271-4, II).
L'acquéreur peut s'engager même si l'état est positif. Le notaire en charge du dossier veillera à ce que l'acquéreur soit parfaitement informé de la législation applicable en matière de lutte contre la propagation des termites. Quant à l'acte de vente, il est souhaitable qu'il détermine celui, du vendeur ou de l'acquéreur, qui supportera la charge des travaux d'éradication (lesquels peuvent faire l'objet d'une injonction du maire). Le vendeur, dès qu'il reçoit l'état révélant la présence de termites, doit en faire la déclaration en mairie, par lettre recommandée avec AR ou remise en main propre contre décharge (CCH art. R 133-3, al. 1).

Dans les secteurs où des foyers de termites sont identifiés, le maire peut obliger le propriétaire ou le syndic de copropriété à faire réaliser un état parasitaire. Cette injonction est prise par arrêté du maire et notifiée au propriétaire ou au syndic de copropriété.
Le  propriétaire ou le syndic de copropriété doit justifier du respect de cette obligation en adressant au maire une copie de l'état parasitaire, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. Si la présence de termites est confirmée par l'état parasitaire, le propriétaire ou le syndic de copropriété doit faire réaliser, dans un délai fixé par la mairie, des travaux d'éradication par un professionnel de son choix. Une fois les travaux terminés, le propriétaire ou le  syndic de copropriété doit adresser au maire une attestation certifiant que les travaux ont été réalisés. Cette attestation leur est remise par le professionnel qui a effectué les travaux.

Le fait pour le propriétaire ou le syndic de copropriété de ne pas justifier du respect de l'obligation d'établir un état parasitaire est puni d'une contravention de 1 500 €. En cas de carence du propriétaire ou du syndic de copropriété, et après leur mise en demeure, le maire peut faire procéder d'office et aux frais du propriétaire ou du syndic de copropriété à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux d'éradication nécessaires.

En cas de démolition totale ou partielle d'un immeuble situé dans un périmètre délimité par un arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être :
- incinérés (brûlés) sur place par le propriétaire de l'immeuble ou un entrepreneur de son choix,
- ou traités avant leur transport si leur destruction par incinération sur place est impossible.

La personne qui a procédé à l'incinération sur place ou au traitement des bois et matériaux doit en faire la déclaration dans le mois à la mairie par le biais d'un formulaire. Cette déclaration permet d'attester que les opérations d'incinération ou de traitement des bois et matériaux contaminés ont été réalisées de manière à éviter la dissémination des termites.

Dans les zones où aucun foyer de termites n'a été identifié, si l'occupant dispose d'indices révélant la présence de termites dans le logement (par exemple, présence d'une galerie-tunnel à la surface d'un mur) ou le terrain, il doit en faire la déclaration en mairie. En l'absence d'occupant, c'est au propriétaire d'en faire la déclaration. Pour les parties communes des immeubles en copropriété, c'est le syndic de copropriété qui doit faire cette déclaration.

L'occupant doit informer, par tous moyens, le propriétaire du logement qu'une déclaration de la présence de termites a été faite en mairie.Pour bien identifier la présence de termites, il est recommandé au propriétaire du logement ou au syndic de copropriété de faire réaliser un état parasitaire. Il appartient ensuite à la mairie de décider si le propriétaire ou le syndic de copropriété doit engager des travaux d'éradication.
L'absence de déclaration de la présence de termites par les personnes ayant l'obligation de le faire est puni d'une contravention de 450 € au plus.

Dès lors que le vendeur n'a pas informé l'acquéreur d'une ancienne infestation par les termites relatée dans l'état parasitaire annexé à son propre acte d'achat, il ne peut pas se prévaloir de la clause de non-garantie à raison de ce vice en invoquant l'état parasitaire négatif produit à l'acte de (re)vente du bien (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08-12.960 :  RJDA 11/09 n° 942 ; voir aussi Cass. 3e civ. 16-12-2009 n° 09-10.540).

En cas d’erreur de diagnostic, le diagnostiqueur termites doit intégralement indemniser l’acheteur dont le préjudice revêt un caractère certain.

L’acheteur d’un immeuble découvre la présence de termites alors que l’état parasitaire faisait état d’indices d’infestation de termites, sans présence d’insectes. Il assigne le vendeur en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur en indemnisation. Le vendeur invoque la clause de non-garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente pour exclure sa responsabilité.

Une cour d’appel lui donne raison : rien ne démontrait la connaissance par le vendeur, avant la vente, de la présence effective des termites, qu’un professionnel n’avait pas su détecter. La cour retient par ailleurs qu’il n’est pas prouvé que des panneaux d’aggloméré avaient été disposés sur les parquets pour masquer leur infestation par les termites.

Les juges limitent l’indemnisation du préjudice de l’acheteur au motif qu’il n’est pas établi qu’il aurait renoncé à son achat ou en aurait demandé un moindre prix s’il avait été informé de la présence effective des insectes.

La Cour de cassation confirme l’application de la clause de non-garantie des vices cachés mais censure la cour d’appel s’agissant de l’indemnisation en retenant que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à informer l’acheteur revêtent un caractère certain. (Cass. 3e civ. 8-12-2016 n° 15-20.497 FS-PB).

Les fautes commises par les diagnostiqueurs peuvent nécessiter des travaux de remise en état coûteux. A l’égard de l’acheteur, le principe est l'obligation à une réparation intégrale du préjudice (C. civ. art. 1383).

Selon une jurisprudence désormais bien établie, le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalée par le professionnel dans l’attestation destinée à informer l’acheteur constitue un préjudice certain qui doit être intégralement réparé et non la simple perte de chance d’avoir pu acheter le bien à un prix tenant compte des travaux à effectuer, c’est-à-dire inférieur (Cass. mixte 8-7-2015 n° 13-26.686 : BPIM 4/15 inf. 274 ; Cass. 3e civ. 30-6-2016 n° 14-28.839 : BPIM 5/16 inf. 316).

Le souci avec les termites c’est qu’on ne les voit pas forcément et qu’à moins de pratiquer des sondages destructifs, leur présence est parfois très difficile à déceler. Que le diagnostiqueur n’ait rien dit dans son rapport ne donne pas pour autant un blanc-seing au vendeur. Celui-ci avait effectué un traitement anti-termites par le passé, il aurait dû en toucher un mot aux acquéreurs ainsi qu’au diagnostiqueur intervenu sur les lieux. (Cour d’appel de Poitiers, 1re chambre, 28 juin 2022, n° 19/03896).

Apparemment, le diagnostiqueur n’a pas visité les combles. Sinon, l’infestation termites ne lui aurait pas échappé. Par endroits, la charpente apparaît si endommagée que la maison risque de s’effondrer. Mais le vendeur n’a pas été vraiment loyal: il savait son bien envahi par les parasites, et pourtant il s’est bien gardé de le dire… Diagnostiqueur et vendeur sont donc condamnés in solidum, l’un pour sa négligence, l’autre pour sa mauvaise foi. Ils devront verser aux acquéreurs la coquette somme de 88.000 euros qui comprend à la fois les travaux de réfection de la toiture, les frais de relogement ou de garde-meuble. (Cour d’appel de Montpellier, 7 juillet 2022, n° 22-01766).
 

Sources : Comment identifier un termite: 12 étapes (avec images) (wikihow.com)

Termites dans l'habitat | Service-public.fr

Un point sur le « i » de termites. Par Petra Cramer. (village-justice.com)

Lutte contre les termites : Anil, analyses juridiques et jurisprudence

Termites: vendeur de mauvaise foi, et diagnostiqueur négligent (infodiag.fr)

Termites, le vendeur ne doit rien cacher aux acquéreurs • infodiag

Le 3 novembre 2020