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Les surfaces et l'expertise immobilière

 

Le but de l’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et de droits après avoir analysé toutes les pièces y afférentes. Or, pour évaluer un immeuble, l’expert doit étudier et fixer plusieurs critères.  En France, il existe de nombreuses surfaces que nous allons détailler et analyser en montrant quels sont leurs points communs et comment elles interagissent.

 

I. Les surfaces hors-œuvre

 

A. La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est régie par un texte réglementaire puisqu’elle est définie assez simplement par le premier alinéa de l’article R112-2 du Code de l’urbanisme, article en vigueur jusqu’au 1er mars 2012. « La surface hors œuvre brute d’une construction est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction». Faute de précision lors de sa mise en opération, la SHOB est détaillée dans la circulaire n°90/80 du 12 novembre 1990. La SHOB prend en compte tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou simple cloisonnements) ettous les prolongements extérieurs tels que balcons, loggias, coursives.

Les éléments suivants sont constitutifs de SHOB, conformément à l’article R. 112-2 (dans sa version en vigueur jusqu’au 1er mars 2012) :

  • « les rez-de-chaussée et étages courants (y compris ceux des constructions non fermées par des murs telles que des hangars par exemple) » ;
  • « tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanine et galeries » ;
  • « les combles et les sous-sols, aménageables ou non » ;
  • « les toitures terrasses, accessibles ou non ».

En revanche, les éléments suivants ne sont pas constitutifs de SHOB :

  • « les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituants seulement des avancées de toitures devant une baie ou une façade ;
  • « les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée » ;
  • « les éléments de modénature tels qu’acrotères, bandeaux, corniches ou marquises » ;
  • « tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher, et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escaliers, d'ascenseurs, ou de monte-charge » ;
  • « les marches d'escalier (à l'exception du niveau inférieur servant d'emprise à l'escalier), les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès ».

Jusqu’à présent, la SHOB était principalement utilisée pour déterminer quels travaux devaient être soumis à un permis de construire, à une déclaration préalable ou à aucune autorisation. Elle est également utilisée pour calculer la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et établir des ratios entre ces deux surfaces afin deconnaître l’ampleur des constructions. 

 

B.La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) 

La SHON était, jusqu’au 1er mars 2012, définie aux deuxième et troisième alinéas de l’article R112-2 du Code de l’urbanisme et également commentée par la note accompagnant la circulaire n° 90-80 du 12 novembre 1990. La SHON est obtenue à partir de la SHOB en déduisant six éléments, conformément à l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme (dans sa version en vigueur jusqu’au 1er mars 2012) :

1°) « Les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial » Tous les combles et sous-sols non aménageables pour toutes activités ne sont pas constitutifs de SHON. A contrario, il est donc intéressant de s’interroger sur les critères définissant une surface aménageable. Les principaux critères sont la hauteur des locaux, leur affectation et leur consistance qu’il convient de préciser rapidement.

o La hauteur

Le critère de hauteur s’applique aux surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux situées en combles ou en sous-sol dont la hauteur sous plafond ou sous toitures, et non sous faux-plafond, est inférieure à 1.80m.

o L’affectation

Le critère d’affectation des locaux suppose de ne pas prendre en compte les locaux qui, par nature, ne sont pas aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités. Cela concerne les locaux techniques, situés en combles ou en sous-sols, et qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l’immeuble comme les chaufferies ou les machineries d’ascenseurs. Cependant, seules les surfaces effectivement prévues pour ces installations sont déductibles. Les caves individuelles n’ayant aucun autre accès sur l’extérieur que les prises d’air nécessaires à l’aération du local (cave borgne) ne sont pas constitutives de SHON. Toutefois, les locaux dans lesquels une activité quelconque peut s’exercer tels que les buanderies, celliers, salle de jeux, séchoirs, vestiaires...sont considérés comme aménageables.

o La consistance

Le dernier critère est relatif à la consistance des locaux et suppose la déduction des combles lorsqueceux-ci sont dans l’impossibilité de supporter des charges liées à l’habitation ou à toutes autres activités, ou bien lorsque la charpente est trop encombrante.

2°) « Les surfaces de plancher hors œuvre des toitures terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ».

Cette déduction vise toutes les surfaces qui ne sont pas « hors d’eau » ou « hors d’air » car ces surfaces ne sont pas utilisables en toutes circonstances contrairement à, une véranda, par exemple qui est constitutive de SHON.

3°) « Les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ».

La circulaire du 12 novembre 1990 a précisé que cette déduction comprenait également les aires de manœuvre et les sas de sécurité. Les rampes d’accès quant à elles, n’étaient déjà pas constitutives de SHOB. On ne peut donc pas déduire quelque chose n’appartenant pas à la surface. Cependant, il est clairementindiqué dans la circulaire que les surfaces de stockage, d’exposition, de réparation afin d’entreposer des véhicules destinés à la vente, à la location ou à toute autre activité commerciale sont constitutives de SHON. En effet, ces surfaces sont utilisées quotidiennement pour l’activité. Par ailleurs, elles participent à la valeur du local auquel elles sont affectées.

4°) «Les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectées au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production »

Ces déductions ne concernent que les surfaces annexes de certains bâtiments d’exploitation agricole. Les objectifs de la SHON étaient de vérifier que le projet respecte la densité de construction ou les droits à construire autorisés mais aussi de liquider les taxes d’urbanisme notamment lorsque le plafond légal de densité est dépassé. Ces surfaces ont été déduites afin de ne pas pénaliser les propriétaires de ces surfaces qui sont très vastes mais qui peuvent servir uniquement à une activité agricole.

5°) Une surface supplémentaire de 5% pour tenir compte de l’isolation est déduite des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation et préalablement réduites des déductions citées précédemment.

Bien avant le Grenelle de l’environnement, cette déduction prend forfaitairement en compte l’isolation des locaux (à condition qu’elle existe), diminuant ainsi les surfaces de plancher consommées par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique.

6°) «[...] dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture des balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ».

Cette déduction a été prévue dans le but de favoriser l’amélioration des logements insuffisamment équipés et notamment lorsque les limites de densité étaient atteintes. En effet, la SHON était utilisée pour déterminer le montant des taxes d’urbanisme ainsi que le calcul de la densité de construction pour l’application des coefficients d’occupation au sol (COS).

 

II. Les surfaces intra-œuvre générales

 

A. Surface de plancher (SDP) 

La surface de plancher est apparue dans le cadre de la réforme de l’urbanisme initiée en 2011. Les objectifs de cette réforme étaient multiples :

  • Regrouper la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), qui étaient alors les surfaces en vigueur, en une seule surface : la surface de plancher (SDP) ;
  • Utiliser une surface unique, la SDP, pour le calcul de la taxe d'aménagement et celui de la densité d'une construction ;
  • Uniformiser le mode de calcul de la superficie qui était basé sur une circulaire26 et des jurisprudences multiples ;
  • Intégrer les objectifs du Grenelle de l'environnement, notamment en matière de bâtiment, d’énergie et d’urbanisme. Cela suppose de prendre en compte les conséquences générées par l’augmentation de l’épaisseur des murs actuels de construction devant respecter les nouvelles normes d’isolation thermique et phonique. 

La SDP est définie par l'article L112-1 du Code de l'urbanisme comme étant «la surface de plancher de la construction qui s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d'Etat précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation». L’article 1 du décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011, ayant modifié l'article R112-2, précise donc les déductions à apporter à cette définition de la SDP.

1°) « Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur »

Une embrasure est définie comme «une ouverture pratiquée dans l’épaisseur d’un mur pour recevoir une porte ou une fenêtre ». La surface de plancher est définie à partir d’une ligne invisible reliant les deux côtés de l’embrasure. La SDP est une surface intra œuvre : l’épaisseur des murs ne rentre aucunement dans sa définition. On peut donc se poser la question de savoir si cet espace est un ajout plutôt qu’une déduction. En effet, les surfaces dans les embrasures sont utilisables notamment pour passer vers l’extérieur.

2°) « Des vides et trémies afférentes aux escaliers et aux ascenseurs »

3°) « Des surfaces de plancher d’une hauteur inférieure ou égale à 1.80m »

4°) « Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres »

5°) « Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial »

6°) « Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-132 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets »

7°) « Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ».

Auparavant si les caves n’étaient pas explicitement citées dans les textes, leur déduction était faite en application du critère d’affectation précisé par la circulaire. Désormais, les caves sont visées mais la déduction ne concerne que les immeubles collectifs. Ce point permet de favoriser la construction de logements collectifs toujours dans l’objectif de densification.

8°) « D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

La déduction de 10 % se fait sur les seules surfaces affectées à l’habitation et sur la surface résiduelle après toutes les déductions. Cette déduction concerne les immeubles ayant des parties communes (copropriété, bailleurs sociaux et immeuble locatif de rapport dans les mains d’un seul propriétaire). Elle est établie pour prendre en compte les dispositions du Grenelle de l’environnement et donc l’isolation des locaux. La SHON n’excluait pas les murs extérieurs et appliquait une déduction de 5% seulement pour l’isolation. La SDP est donc a priori plus favorable que la déduction prévue par la SHON.

 

B. Emprise au sol

L’emprise au sol est définie par l’article R420-1 du Code de l’urbanisme comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus». La notion d’emprise au sol n’est pas nouvelle. Elle était déjà utilisée dans certains règlements de zone de Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU) sans qu’existe de définition réglementaire. L’emprise au sol sert notamment à déterminer la nécessité d’avoir recours à un architecte et/ou de déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable.

 

C. Superficie privative d’un lot de copropriété 

L’article premier de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 tendant à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété définit la superficie privative d’un lot de copropriété35. Cet article a introduit l’article 4636dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans les immeubles bâtis. Désormais, afin de protéger l’acquéreur et de garantir la consistance de la chose vendue, le vendeur d’un lot de copropriété a l’obligation de mentionner la superficie des parties privatives dans l’acte de vente. La surface dont il est question dans l’article 46 est déterminée par les articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n°97-532 du 23 mai 1997.L’article 4-1 tout d’abord dispose que « la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot [...] est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80m ». Ce qui caractérise cette superficie, c’est la déduction des murs et des cloisons à l’intérieur des lots. De même, cette surface ne comprend pas les marches, les gaines et les embrasures. C’est donc une surface intra-muros pièce par pièce. Toutes les surfaces que nous avons vues et que nous verrons par la suite, concernent des ensembles immobiliers. La superficie privative dite Carrez concerne un lot privatif à l’intérieur d’un ensemble immobilier. Les comparaisons avec les autres surfaces ne peuvent donc être faites que sur la base d’un lot. L’article 4-2 du décret de 1967 précise ensuite que : « les lots ou fractions de lots d’une superficieinférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1». Si le décret du 23 mai 1997 ne rappelle pas les modalités à appliquer pour les caves, les garages et les emplacements de stationnement, c’est que ces surfaces étaient déjà exclues du calcul par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque deux parties, l'acheteur et le vendeur, ne sont pas d'accord sur la surface privative dite CARREZ mentionnée dans l'acte de vente d’un lot de copropriété, l'acheteur a un délai d’un an à partir de l’acte authentique constatant la vente, pour intenter une action en diminution du prix. En effet, selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : « Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure». Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut alors être saisi et le juge va désigner un expert judiciaire, qui est chargé de déterminer la superficie exacte des lots de copropriété. Dans l’hypothèse où l’écart entre la superficie portée au certificat de l’acte translatif de propriété et celle déterminée par l’expert est supérieur à 5%, la diminution du prix portera sur l’écart complet et non pas sur le dépassement du seuil seulement. Il est important de noter que le certificat de superficie privative est valable tant que les lieux ne sont pas modifiés.

 

III. Surfaces intra-œuvre pour l’habitation 

 

A. Surface habitable

Depuis 1967, la surface habitable est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation, comme la « surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres sans tenir compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R111-10 du Code de la construction37, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m ».

il existe des différences entre la superficie habitable et la superficie privative loi Carrez, d’un point de vue légal et d’un point de vue technique : D’un point de vue réglementaire, la superficie habitable se calcule quel que soit le mode d’accès à la propriété, que l’immeuble soit ou non soumis au régime de la copropriété alors que la superficie privative dite Carrez ne se calcule que dans le cadre d’une copropriété et quelle que soit l’affectation des locaux.

D’un point de vue technique, la surface habitable et la superficie privative se distinguent au niveau de la prise en compte ou non des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volume vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements qui ne sont pas compris dans la superficie habitable. La superficie privative dite Carrez donne la superficie d’un lot de copropriété pièce par pièce. C’est un certificat individuel pour un seul lot. En revanche, la surface habitable concerne aussi bien un local isolé, qu’un ensemble immobilier. Si un tel ensemble est soumis au régime de la copropriété, alors il est constitué de la somme des superficies privatives des lots de copropriété et des parties communes. Cependant, la superficie privative dite Carrez ne fournit pas la superficie des parties communes. Ainsi, il est facile de comparer individuellement un local isolé et ce même local comme lot de copropriété, mais cela reste plus compliqué dans le cas d’un ensemble immobilier.

Bien que les sous-sols ne soient pas déduits de la superficie privative dite Carrez, cela ne provoque que très rarement une différence entre la superficie obtenue à partir de la surface habitable et la superficie privative dite Carrez. En effet, la superficie privative dite Carrez se calcule au lot par lot et non dans un ensemble. Ainsi, les lots correspondants aux sous-sols ou aux caves, sont calculés à part. La loi Carrez ne précise pas comment traiter les combles qu’ils soient aménageables ou non, aménagés ou non. Souvent, et dans le silence de l’état descriptif de division, les combles non aménageables sont compris dans les parties communes de l’immeuble. La superficie dite Carrez ne concerne que les parties privatives et ne prend pas en considération les parties communes. La faible différence entre ces deux superficies, au lot par lot, n’est pas étonnante. En effet, dans le cadre des appartements en copropriété, la surface habitable a été remplacée en 1996 par la superficie privative dite loi Carrez. La loi a été créée afin de préciser l’application de la nouvelle superficie et surtout ses conséquences. Cependant, son but n’était pas d’être différente de la superficie obtenue à partir de la surface habitable. Aujourd’hui, il est encore possible de trouver des lots de copropriété dont les superficies sont exprimées à partir de la surface habitable. Ces lots sont situés dans des immeubles soumis au régime de la copropriété avant l’application de la loi CARREZ et n’ayant pas fait l’objet de transaction depuis 1996.

 

B. Surface corrigée

La surface corrigée est définie par la loi de n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification etcodification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires que nous appellerons loi de 1948. Cette loi n’est plus en vigueur aujourd’hui mais il reste encore des locaux soumis à ce régime et elle a inspiré le législateur pour la détermination de l’assiette fiscale de l’impôt foncier. La surface corrigée correspond à la surface réelle de chaque pièce d’une habitation, modifiée par des coefficients correcteurs. Mais elle ne précise pas si la mesure est intra ou hors œuvre. Les coefficients prennent en compte différents critères d’habitabilité et de confort tels que la hauteur sous plafond, l’éclairement, l’état de vétusté, l’état général de l’immeuble, l’ensoleillement ou encore l’existence d’un lavabo ou d’un WC.

Depuis le 1er juillet 1996 et pour les seules opérations nouvelles, le calcul des subventions accordées aux constructeurs de logements HLM, ainsi que les règles de plafonnement des loyers, se réfèrent non plus à la surface corrigée mais à la surface utile. La définition de la surface corrigée n’est pas reprise dans la 4ème édition de la Charte. Elle figurait pourtant dans la 3ème édition au titre de « surface fiscale », sans que son nom ne soit explicitement donné. Aujourd’hui, en matière d’expertise immobilière, cette surface est tombée en désuétude. En effet, la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a annulé la transmission d’un bail issu de la loi de 1948 aux héritiers. Cependant, il peut être encore utile pour les experts en évaluation immobilière de connaître cette loi et donc cette surface : bien qu’elle soit en voie de disparition, il est encore possible de rencontrer de tels baux qui ont une influence importante sur la valeur d’un bien (en décote) car le locataire ne peut être évincé et le bail s’éteint au décès du bénéficiaire.

 

C. Surface utile (pour les logements sociaux)

La surface utile est régie par le décret 95-708 du 9 mai 1995 et est précisée par deux arrêtés du Ministre du logement (9 mai 1995 et 24 juillet 1997). Elle est définie comme la « surface habitable dulogement, telle que définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par arrêté du ministre chargé du logement ». Depuis 1996, la surface utile remplace la notion de surface corrigée de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Elle est utilisée pour les calculs d'assiette des subventions et de fixation des loyers pour les logements locatifs sociaux dits conventionnés.

 

IV. Les surfaces intra-œuvre pour les bureaux

 

A. Surface utile brute (SUB)

La Charte est le seul document qui définit la surface utile brute. En effet, cette surface n’est pas définie réglementairement. Selon la Charte, la surface utile brute (SUB) est égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs...) et des circulations verticales. C'est la surface utilisée par les experts en évaluation immobilière pour l'évaluation de la valeur des bureaux.

La SUB est l’une des surfaces les plus utilisées par les experts en évaluation immobilière. Pourtant sa description est incomplète. En effet, aucune précision n’est apportée sur la surface de plancher à mesurer. Faut-il la mesurer au nu intérieur ou au nu extérieur ? De plus, les éléments généralement détaillés dans les autres surfaces, sont ici regroupés dans les termes « éléments structuraux » et « circulations verticales ». Bien que quelques éléments soient cités entre parenthèses, les points de suspension de cette liste ne permettent pas de déterminer clairement les éléments à inclure ou à exclure. Les experts-immobilier savent, par la pratique, ce qui est ou non constitutif de SUB. Cependant, la Charte s’adresse également aux clients des experts en évaluation immobilière qui ne connaissent pas obligatoirement la pratique. La SUB est utilisée pour les bureaux car le but est de valoriser l’espace en tant que plateau et non en tant que surface limitée. Pour ce type d’usage, les cloisons peuvent être abattues. Il n’est donc pas utile d’en tenir compte. De même pour les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80 m, un bureau peut facilement être installé sans que cela ne pose de problème.

 

B. Cas particuliers

1. Surface utile nette (SUN)

La surface utile nette concerne l’évaluation des bureaux. Elle est définie comme étant « la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées...). Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires ». La Charte n’apporte aucune précision supplémentaire quant à la surface utile nette. Pourtant, la définition nous semble sujette à nombreuses interprétations : la définition fait référence à la surface utile mais est-ce vraiment la surface utile telle que nous l’avons vu précédemment ? Faut-il faire abstraction de ce qui n’est pas réservé au travail ? Et dans ce cas, comment traiter les open-spaces ? Nous pouvons également nous interroger sur les termes « surfaces administratives », « les surfaces de recherche fondamentale », le bureau d’un chercheur est-il considéré comme un espace de travail ou un espace de recherche ? Que représentent « les surfaces assimilées à la production » ? Enfin, les points de suspension dans la définition précédente ne permettent pas d’identifier l’ensemble des éléments à prendre en compte. Cela a certainement conduit la direction générale des finances publiques (DGFiP) à produire une note en date du 19 février 2010, réalisée dans le cadre de la politique de gestion patrimoniale des biens de l’Etat. Dans cette note, la DGFiP, propose une définition plus précise pour la SUN, à utiliser pour le patrimoine de l’Etat : « La surface utile nette (SUN) est la surface de travail, réelle ou potentielle, destinée aux résidents, comprenant les surfaces annexes de travail, exclusion faite des surfaces des services généraux, des logements, des services sociaux, et de certaines zones non transformables en bureau ou salles de réunions (hall, amphithéâtre, circulations, sanitaires, vestiaires) ».

Nous pouvons résumer cette définition par la formule suivante: SUN = SUB – (surfaces légales et sociales + surfaces de services généraux + logements + restauration +surfaces spécifiques).

Dans cette note, il est précisé que la SUN et la SUB sont mesurées à 1.30 m du sol (et que les plinthes ne sont pas déduites). Cependant, ces deux définitions n’étant pas définies par des textes de lois ou des décrets, ce ne sontque des recommandations. Ces surfaces sont conventionnelles et les parties doivent se mettre d’accord sur leur définition lors de la signature du contrat. Il est impératif de rappeler cette définition dans le rapport. Il convient également de préciser certains termes de la définition de la SUN :

  • Les circulations primaires correspondent aux circulations principales ne pouvant faire l’objet d’aménagement et de cloisonnement. En cas de double fonction, c’est le statut primaire qui l’emporte et la surface n’est donc pas comptabilisée dans la SUN.
  • Les circulations en open-space rentrent dans cette catégorie car elles devraient être matérialisées. Elles ne sont donc pas prises en compte dans la SUN.
  • Les circulations internes et les dégagements sont des circulations qui résultent du cloisonnement, à usage exclusif de l’occupant.
  • Les amphithéâtres et salles de cours (destinées à des tiers) ne sont pas comptabilisés dans la SUN. Les salles de réunion (de formation, séminaire) sont comptabilisées dans la SUN.
  • Les archives, si elles sont situées dans une pièce aveugle (de par des éléments non modifiables, les cloisons amovibles n’en faisant pas partie) ou dans un sous-sol, ne sont pas comptabilisées. Dans le cas contraire, elles le sont.
  • Salle de restauration : si la salle contient des éléments remarquables tels qu’un évier, ou une arrivée d’eau alors elle n’est pas comptabilisée. Si les locaux sont facilement transformables en bureau alors ils sont comptabilisés dans la SUN.
  • Les salles techniques pour les serveurs et l’informatique en général (sous réserve qu’elles ne soient pas situées en sous-sol ou dans une salle aveugle) sont comptabilisées dans la SUN.

 

Ces listes sont purement suggestives, tous les cas de figure ne sont évidemment pas mentionnés. La décision finale appartiendra à l’expert. Rarement ce dernier dispose d’un plan permettant d’effectuer des contrôles. De ce fait, les superficies dont ils disposent ne sont pas toujours exactes. Comme pour la SUB, la Charte ne donne qu’une définition succincte de la SUN. Cependant, cette surface est beaucoup moins utilisée par les experts en évaluation immobilière car elle sert principalement à établir des ratios à respecter (nombre de mètres carré minimum réservés au travail par personne par exemple). •La SUN et la SUB sont calculées sur le même principe que la SHON et la SHOB. La SUN ne fait que déduire des éléments de la SUB. Si cette dernière était précisée comme nous l’avons vu précédemment, la SUN le serait indirectement aussi.

• Il conviendrait de détailler le terme « circulations horizontales » en y incluant les couloirs, et les passages dans les locaux aménagés en open-space.

• Attention il faudra toutefois préciser ce que représente un « passage » en limitant ce passage à une largeur minimum de 1.40m qui respecte les normes d’accessibilité pour les handicapés.

• Enfin, il faudrait détailler ce que sont les « locaux sociaux » et leur concept. Par définition, ce sont des locaux situés au sein de l’entreprise, ils ne sont pas affectés à la production directe mais contribuent au confort des salariés. Ils comprennent les salles de restauration, de repos, les vestiaires, l’infirmerie... Certains locaux sociaux peuvent être modifiés au fil du temps. Il faut donc définir leur existence dans le temps ; la qualification en local social est-elle validée seulement à la vue de l’expert ou doit-elle être pérenne ? 

 

2.Gross Leasing Area (GLA)

La surface GLA a été introduite par les experts en évaluation immobilière anglo-saxons suite à l’apparition des premiers centres commerciaux. Elle est définie par la Charte comme étant « la surface hors œuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines technique. Elle necomprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots ». Elle tient compte des murs de séparation, des poteaux. Bien que la Charte extraie les circulations communes, il se peut qu’une quote-part de partie commune du mail soit compris dans la GLA, mais ce dernier cas est très rare. Cette surface est utilisée pour les galeries marchandes ou les centres commerciau.

 

Sources : Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière

Aurélie Visine. Évaluation immobilière d’un bien : le rôle essentiel des surfaces. Sciences de l’ingénieur. 2013. dumas-00942160

 

Le 1er septembre 2020

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