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Les spécificités du contrat de bail en HLM


Les habitations à loyers modérés (HLM) sont destinées au logement des personnes ayant de faibles revenus.

Ce type de location bénéficie d'une réglementation spécifique, car elle associe à la fois de nombreuses dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que certains principes émanant de la loi de 1948 :
- loi de 1989 : institue les règles concernant les charges récupérables ;
- loi de 1948 : le locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux ;
- Code civil : régit le principe des réparations locatives (avec généralement pour complément les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 applicables également aux baux d'habitations classiques).



I. Les bénéficiaires

Les bénéficiaires de ce type de logement doivent, selon l’article L 441-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) :
- être de nationalité française ou séjourner régulièrement sur le territoire français (titulaires d’un titre de séjour parmi ceux de la liste fixée par arrêté du 15 mars 2010)
- remplir des conditions de ressources : des plafonds sont arrêtés annuellement. 



II. La procédure de demande de logement

La demande de logement doit se faire depuis depuis le 31 décembre 2015 :
- par voie électronique dans le système national d'enregistrement (SNE)
- auprès de l'un des guichets enregistreurs avec le formulaire de demande

Par voie électronique, les informations qui sont exigées pour effectuer une demande sont les suivantes :
- l’identité du demandeur et des autres personnes à loger,
- l’adresse du demandeur et autres coordonnées permettant de le joindre,
- la situation de famille du demandeur,
- la situation professionnelle du demandeur et des autres personnes à loger,
- les ressources du demandeur et des personnes à loger et revenu imposable,
- la situation actuelle de logement,
- les motifs de la demande,
- le type de logement recherché et la localisation souhaitée,
- le cas échéant, handicap d'une des personnes à loger rendant nécessaire l'adaptation du logement.

Pour une demande effectuée auprès d’un guichet enregistreur, le dossier comprend :
- un formulaire de demande rempli et signé ;
- une photocopie de la carte nationale d'identité ou du titre de séjour ;
- une photocopie du livret de famille ;
- les deux derniers avis d'imposition sur le revenu ;
- les derniers décomptes des prestations familiales perçues.

L’enregistrement a lieu soit par un gestionnaire départemental désigné par le préfet, soit par le demandeur lui-même au sein du système national d’enregistrement (SNE).

L’enregistrement vaut attribution d'un numéro unique et remise d’une attestation d'enregistrement de la demande (attestation sous un mois à compter du dépôt de la demande).

L’attestation remise au demandeur lors de l’enregistrement de sa demande doit comporter :
- Le nom, le prénom et l’adresse du demandeur ;
- L'indication des nom et adresse du service qui a procédé à l'enregistrement ;
- Le numéro départemental ou, en Ile-de-France, le numéro régional ;
- La date de réception de la demande et celle de son dernier renouvellement (le cas échéant) ;
- La liste des bailleurs disposant de logements sociaux dans les communes demandées ;
- Les cas dans lesquels la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 peut être saisie ;
- La date à partir de laquelle le demandeur peut saisir la commission de médiation et l'adresse de la commission ;
- La durée de validité de la demande, les modalités de son renouvellement et les conditions de radiation ;
- Les modalités selon lesquelles il pourra obtenir ultérieurement de l'information sur l'état d'avancement de sa demande.



III. L'information du public et des demandeurs améliorée sur les logements sociaux

Toute personne qui envisage de présenter une demande de logement social a droit à une information sur :
- les modalités de dépôt de la demande et les pièces justificatives qui peuvent être exigées,
- les caractéristiques du parc social et le niveau de satisfaction des demandes exprimées sur le territoire qui l'intéresse,
- les informations concernant les règles d’accès au logement social,
- les procédures applicables sur l’ensemble du territoire national,
- la liste des guichets d’enregistrement,
- le délai local fixé pour saisir la Commission de médiation (le « délai anormalement long »),
- les procédures applicables et les personnes morales intervenant dans le processus d’attribution des logements sur le territoire,
- les critères de priorité applicables sur ce territoire,
- les caractéristiques et la localisation du parc social,
- les indicateurs permettant d’estimer le délai d’attente moyen selon les secteurs géographiques,
- les types de logement,
- la liste des lieux d’accueil.

Tout demandeur de logement social a droit à :
- Une information sur les données le concernant qui figurent dans le système national d'enregistrement et dans le dispositif de gestion partagée de la demande ;
- Une information sur les principales étapes du traitement de sa demande ;
- Une information sur les caractéristiques du parc social et le niveau de satisfaction des demandes exprimées sur le territoire mentionné dans sa demande et sur tout autre territoire susceptible de répondre à ses besoins.


IV. Le contrat de location en HLM : quelques spécificités

A l’instar du bail pour des logements vides dans le secteur privé (loi 6 juillet 1989), le contrat pour un logement HLM est un contrat écrit avec mentions obligatoires (notamment le nom et siège social du bailleur, le montant du loyer, etc.), auquel est annexé un état des lieux contradictoire (c'est-à-dire pour lequel les deux parties ont participé en tous points à son élaboration).

A. Le dépôt de garantie – article 75 de la loi du 1er septembre 1948

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser :
- un mois de loyer (si le loyer est payé en début de mois)
- deux mois de loyer (si le loyer est payé en fin de mois)

B. Le loyer

1. Le montant du loyer

Le Conseil d’administration (CA) de l’organisme HLM fixe un montant minimum et un montant maximum de loyer par mètre carré. Cette fourchette est établie en tenant compte notamment des prix de revient de la construction à la charge des organismes et des frais de gestion, de contrôle et d'entretien (article L 442-1 du CCH). Ainsi, le loyer se calcule par le prix du mètre carré appliqué au nombre de mètres carrés du logement (surface dont le calcul diffère selon que le logement est ou non conventionné).

Le loyer peut être augmenté en cours de bail, généralement annuellement. C’est le CA qui détermine la hausse applicable, et qui transmet sa délibération au Préfet.

La hausse se justifie par l’équilibre financier de l’organisme, mais le CA n’est pas totalement libre dans la détermination de cette hausse : celle-ci ne doit pas rendre les loyers supérieurs aux plafonds fixés par le Code de la construction et de l’habitation ; toutes les hausses cumulées ne doivent pas dépasser 10 % par semestre (article L 442-1 du CCH)

2. Le paiement du loyer

Le loyer doit être payé mensuellement, sauf accord contraire des parties, indiqué dans le bail.

Toutefois, il est possible de revenir à un paiement mensuel (quand le paiement prévu est supérieur) à tout moment, sur demande de l’une ou l’autre des parties.

La délivrance de quittances est, comme pour les logements privés, obligatoire sur demande du locataire.

C. L’état des lieux

Comme pour toutes les locations, le logement à loyer modéré doit être décent  (au sens de l’article 6 loi du 6 juillet 1989). Le locataire doit procéder à toutes les réparations locatives (article 6 c de la loi du 6 juillet 1989).

Concernant la sortie des lieux, deux grandes spécificités existent pour le bail d’un logement HLM :
- généralement un pré-état des lieux est établi afin de mieux appréhender la sortie des lieux ;
- des grilles de vétusté ont été mises en place au sein des organismes HLM. Ces grilles permettent de calculer la quote-part dont est redevable le locataire lorsque des éléments sont abîmés à la fois par l’écoulement du temps (vétusté) et par sa propre faute ; et permet de décharger le locataire du remplacement ou de la réparation d’un élément lorsque celui-ci a été abîmé par seul écoulement du temps.

D. La durée de location

La grande spécificité du contrat en HLM constitue le droit au maintien dans les lieux (article 4 de le loi du 1er septembre 1948). Par conséquent, la durée du bail inscrite importe peu. Le seul cas où le bailleur peut donner congé au locataire est lorsque l’immeuble est démoli : dans ce cas, il donne congé avec préavis de trois mois (un mois exceptionnellement), selon l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

Le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, ou d’un mois dans les conditions de droit commun.

Le délai du préavis est réduit à un mois si le locataire bénéficie de l’attribution dans le parc du même bailleur d’un autre logement. Ce délai est de deux mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents.

E. Le transfert ou la continuation du bail de location

La loi prévoit :
- la "continuation" du contrat de location en cas d’abandon du domicile, au profit de bénéficiaires limitativement énumérés par la loi.
- le "transfert" du contrat de location en cas de décès au profit de bénéficiaires limitativement énumérés par la loi.

Les bénéficiaires sont les suivants :

- le conjoint survivant ;
- le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins d’un an à la date de l’abandon/ à la date du décès ;
- les ascendants , le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon / la date du décès.

Le droit au transfert du bail en cas de décès s’applique avec toutefois le maintien d’une seule condition : la condition de ressources pour celui bénéficiant du transfert. S’il existe plusieurs bénéficiaires du transfert ou de la continuation du droit au bail, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.



V. Les obligations spécifiques à un locataire en HLM

Le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire implique des obligations spécifiques dont il est redevable :
- il doit résider au moins huit mois par an (2° de l’article 10 de la loi 1er septembre 1948) dans le logement qui lui a été attribué, sauf pour motifs professionnel, légitime. A défaut, le locataire ne pourra plus
bénéficier du maintien dans les lieux.
- il doit « occuper suffisamment » le logement (article R 641-4 CCH) : c'est-à-dire qu’il ne doit pas habiter dans un logement plus grand que nécessaire à ses besoins et à ceux de sa famille. Le nombre de pièces habitables ne doit pas être plus important que le nombre de personnes vivant dans le logement plus deux autres pièces.
- il ne peut sous-louer (article L 442-8 CCH) Il s’agit d’une obligation d’ordre général. A défaut de la respecter, les locataires encourent une amende de 9000 euros.
Par dérogation, les locataires peuvent, dans des conditions très strictes, procéder à une sous-location d’une partie de leur logement.



VI.  La résiliation du bail HLM


La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais il peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions.


A. Le dépassement du plafond de ressources

Le bail peut être résilié lorsque les ressources du locataire sont au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM et ce, durant au minimum deux années consécutives.
Le bailleur n'a pas à faire de proposition de relogement. Le locataire doit alors quitter les lieux dans un délai de trois ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement des ressources.
Par exemple, si en 2014 et en 2015, l'enquête a montré que les revenus du locataire dépassent le plafond, le délai sera calculé à partir du 1er janvier 2016. Il doit avoir quitté le logement avant le 1er janvier 2019.

Le bailleur informe le locataire de sa situation dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double des plafonds. Six mois avant l'issue du délai de trois ans, il notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier la date à laquelle les lieux doivent être libérés
Cette procédure s'interrompt :
- si, durant le délai de trois ans, les revenus sont devenus inférieurs aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement,
- ou le locataire atteint l'âge de 65 ans jusqu'à l'année où apparaît pour la deuxième fois consécutive un dépassement du double des plafonds,
-  depuis le 1er janvier 2018, la perte du droit au maintien dans les lieux intervient dès que les ressources du locataire dépassent, pendant deux années consécutives, 150% du plafond de revenus pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

La période de maintien dans les lieux est ramenée de trois ans à dix-huit  mois, à compter du 1er janvier suivant les deux années de dépassement des ressources.
Le maintien dans les lieux est rétabli si, au cours de cette période, les revenus du ménage retombent sous les plafonds PLS.
Le locataire perd également son droit au maintien dans les lieux s'il ne répond pas, pendant deux années consécutives, à l'enquête annuelle sur les ressources. Il doit alors quitter le logement HLM à la fin d'une période de dix-huit mois.
Par ailleurs, un locataire ne peut pas être contraint de quitter son logement, quels que soient ses revenus, lorsque :
- le locataire est âgé de plus de 65 ans,
- le locataire, quel que soit son âge, présente un handicap ou a à sa charge une personne présentant un handicap,
- le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
- le logement est situé en zone urbaine sensible.

B. Le non-respect de ses obligations par le locataire

1. Le non paiement du loyer et des charges

Le non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus peut causer la résiliation du bail suite à une décision de justice. Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Le bailleur adresse un commandement de payer. Si le paiement n’intervient pas dans un délai de deux mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut accorder un délai de paiement s'il estime que le locataire est en situation de régler sa dette. Si le locataire paie dans le délai, il peut rester dans le logement.

2. Les troubles du voisinage

Si un locataire la cause de troubles de voisinage, le bailleur peut proposer une offre de relogement correspondant aux besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. En cas de refus ou d'absence de réponse après un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception, le bailleur peut saisir la justice.
Le bailleur peut aussi ne faire aucune offre de relogement et lancer directement une procédure judiciaire. Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de trois mois entre la notification de l'assignation et la date de l'audience.

En cas d'action en justice, une clause résolutoire peut s'appliquer. Le juge ordonnera alors automatiquement l'expulsion. Si l'expulsion est prononcée, le locataire un délai de deux mois minimum pour quitter les lieux. Ce délai peut être porté à trois mois notamment en raison des conditions météorologiques. Toutefois, si le locataire a refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de deux mois.

3. L’occupation insuffisante du logement

Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure), par le locataire ou les personnes qui vivent habituellement dans le foyer. Dans le cas contraire, le bailleur peut délivrer une assignation en justice avec un délai de trois mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, le locataire aura de deux à trois mois pour quitter les lieux.

4. La sous-location du logement

Sous certaines conditions, la sous-location d'une partie du logement est admise. En revanche, il est interdit de sous-louer l'ensemble du logement ou de le céder. En cas de non-respect cette interdiction, le juge peut résilier le bail à la demande du bailleur.

5. L’échange de logements

Sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles, ...), l'échange de logements entre locataires est autorisé. L'échange de logement est autorisé, sans avoir à fournir de justification, pour les locataires qui en font la demande et qui respectent les trois conditions cumulatives suivantes :
- les deux logements doivent appartenir au même propriétaire et être loués dans le même groupe d'immeubles,
- l'une des deux familles comporte au moins trois enfants,
- l'échange doit permettre d'accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

En dehors de ces conditions, toute demande d'échange de logement nécessite l'accord préalable écrit du bailleur. Les locataires qui échangeraient leurs logements sans l'accord du bailleur peuvent voir leur bail résilier.
Chaque locataire se substitue automatiquement à celui qu'il remplace pour le reste de la durée du bail. Chacun des locataires continue le bail de l'autre, aux mêmes conditions et clauses.

Dans tous les autres cas, les locataires doivent obtenir l'accord du bailleur. S'ils ne respectent pas cette obligation, le juge peut résilier leur bail, à la demande du bailleur.

6. La cession du logement

Il est interdit de céder (gratuitement ou non) son logement. En cas de  non-respect de cette interdiction, le juge peut résilier le bail à la demande du bailleur.

C Les autres cas de résiliations

1. Le logement inadapté

a. Le logement trop grand

Le locataire n’a plus du droit au maintien dans les lieux lorsque le logement devient sous-occupé. Les personnes de plus de 65 ans ou les personnes, quel que soit leur âge, présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap ne sont pas concernées. Le bailleur doit proposer au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins du locataire.
Ces offres doivent répondre aux trois caractéristiques suivantes :
- satisfaire aux conditions de décence,
- être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
- être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, le locataire bénéficie d'une aide à la mobilité. Elle couvre :
- les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance le déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
- les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
- les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

En cas de refus de toutes les offres, le bail est résilié. Le locataire devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

b. Le cas du logement social adapté au handicap

Si le locataire bénéficie d'un logement social adapté au handicap et  a moins de 65 ans, le bail peut être résilié si la personne handicapée ayant justifié l'attribution d'un tel logement n'occupe plus le logement.
Le bailleur doit proposer au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins .
Ces offres doivent répondre aux trois caractéristiques suivantes :
- satisfaire aux conditions de décence,
- être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
- être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, le locataire bénéficie d'une aide à la mobilité. Elle couvre :
- les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance le déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
- les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
- les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Si le locataire refuse ces trois offres, le bail peut être résilié. Il  doit alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai :
- de six mois,
- ou dix-huit mois en cas de décès d'une personne handicapée dont le locataire avait la charge.
Ce délai court à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

3. La démolition du logement

Si le logement doit être démoli, le bailleur doit faire au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins du locataire. Si ce dernier refuse ces trois offres, il perdra son droit au maintien dans les lieux.
Le locataire devra alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai de six mois. Ce délai court à compter de la notification de la troisième offre de relogement.



VII. Le supplément de loyer de solidarité (SLS)


Le supplément de loyer de solidarité (surloyer) pour les HLM est appliqué aux ménages dont les ressources dépassent de plus de 20 % les plafonds des ressources pour l'attribution d'un logement locatif social.
Les locataires sont assujettis au SLS lorsque leurs ressources (toutes les ressources des personnes composant le foyer) excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources pour l'attribution du type de logement social habité
Toutefois, le SLS n'est pas appliqué :
- si le le logement est situé en zone de revitalisation rurale (ZRR),
- si le logement est situé dans une zone classée quartier prioritaire de la politique de la ville (QP),
- si le logement est situé depuis le 31 décembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) n'ayant pas été classée quartier prioritaire de la ville à partir du 1er janvier 2015.
Si les ressources sont 1,5 fois supérieures au plafond pendant 2 années consécutives, le locataire peut être contraint par le bailleur de quitter son logement, sauf situations particulières (locataire âgé notamment).

Le SLS éventuellement dû à partir du 1er janvier de l'année N+1 est calculé par le bailleur durant l'année N. Le bailleur réalise tout d'abord une enquête ressources pour savoir si  le locataire est susceptible d'être redevable du SLS. Le questionnaire est distribué au cours du 2e semestre de l'année en cours (année N).
Le locataire a l'obligation de répondre au questionnaire dans un délai d'un mois. Il doit indiquer au bailleur le nombre de personnes vivant dans le foyer et les ressources de chacune d'elles durant l'année précédente (année N-1).
Sur la base de ces informations, le bailleur calcule le montant du SLS dû. Il fournit ensuite une information permettant de vérifier le montant du SLS exigé. Le SLS ainsi calculé est dû à partir du 1er janvier de l'année suivante (année N+1).

En l'absence de réponse, le bailleur adresse une mise en demeure. À défaut de réponse dans un délais de quinze jours, le locataire devra un SLS d'un montant plus élevé et régler une indemnité de frais de dossier de 25 €. Dès réception des renseignements par le bailleur social, ce dernier régularise votre situation concernant le SLS. Le trop-perçu vous est reversé dans un délai de deux mois.
Si  le locataire ne répond pas à l'enquête ressources durant 2 années consécutives, il doit quitter votre logement (sauf exceptions).

Dès que le bailleur constate un dépassement de 20 %, il applique le SLS.
Le SLS est calculé en fonction :
- de la surface habitable du logement (SH),
- d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources d'attribution d'un logement locatif social (CDPR),
- et d'un montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR). Ce montant est fixé selon la zone géographique de localisation du logement.


Le montant mensuel du SLS est obtenu selon la règle de calcul suivante : SLS = SH x CDPR x SLR.
Le montant du SLS est minoré en présence d'un enfant de plus de 18 ans :
- titulaire d'une carte d'invalidité,
- et à la charge du locataire.
Le montant de votre loyer (hors charges) augmenté du montant du SLS ne peut pas dépasser 30 % des ressources de l'ensemble des personnes du foyer.

Jusqu'au 31 décembre 2020, le surloyer ne s'applique pas en ZUS et en zone de revitalisation rurale.
Bénéficient du droit au maintien dans les lieux, quelles que soient leurs ressources :
- les locataires âgés de plus de 65 ans,
- les locataires souffrant d'un handicap ou ayant à leur charge une personne handicapée,
- les locataires des logements situés en zone urbaine sensible.



VIII. Abandon ou décès du locataire d'un logement social


En cas de décès du locataire d'un logement social, les conditions à respecter pour bénéficier du transfert du bail sont différentes selon que le logement social est un logement conventionné ou non. Si votre
logement social ouvre droit à l'APL, c'est un logement conventionné.


Bénéficient du transfert de bail : le conjoint, les descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès, le partenaire lié par un PACS et les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge qui vivaient  avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ou du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. Il appartient à la personne qui se prévaut du transfert de démontrer qu’elle répond aux critères fixés parles textes, notamment la durée de la cohabitation avec le locataire. À défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. Pour bénéficier du transfert du bail, les bénéficiaires doivent respecter les trois conditions suivantes :
- avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ou de l'abandon du domicile,
- respecter une condition d'occupation suffisante (le logement ne doit pas être sous-occupé),
- respecter les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.

Les deux dernières conditions ne sont toutefois pas exigées à l'égard :
- du conjoint, du partenaire pacsé et du concubin
- et des ascendants, des personnes handicapées et des personnes de plus de 65 ans.


Le transfert de bail aux enfants des locataires décédés est envisageable s’ils vivaient dans les lieux depuis de nombreuses années, et que le ménage souhaitant bénéficier de ce transfert peut se comprendre en tant que cellule économique et familiale. Tel est l’apport de l’arrêt de la troisième  chambre civile de la Cour de cassation rendu le 25 mars 2015  (n° 14-11.043).
En l’espèce, un couple, titulaire d’un bail consenti par un organisme HLM et portant sur un F4, décède. L’un des enfants des défunts souhaitant se maintenir dans les lieux, ladite société refuse de lui  transférer le bail et l’assigne en constatation de la résiliation du  bail et en expulsion. Les autres enfants des défunts interviennent  volontairement à la procédure et sollicitent le transfert du bail à  leurs noms.

La Cour d’appel fait droit à la demande de transfert de bail, au  prétexte que le ménage s’entend dans son acception de cellule économique et familiale et qu’aucun texte ne s’oppose au transfert d’un tel bail à des frères et sœurs vivant ensemble L’organisme HLM se pourvoit alors en cassation et soutient,  conformément à l’article 14 de la loi de 1989, qu’en cas de décès du  locataire, le bail ne peut être transféré à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès si, et seulement si,  le logement est adapté à la taille du ménage.

De fait, selon le bailleur HLM, les trois enfants des défunts ne constituent pas un ménage. Mais la Cour de cassation n’adopte pas cette position et rejette le  pourvoi en s’appuyant sur l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Ce  dernier dispose qu’en matière de location HLM, le droit au transfert  d’un bail suppose que le bénéficiaire du transfert remplisse les  conditions d’attribution d’un logement social et que le logement  concerné soit adapté à la taille du ménage.
Aussi, selon la Cour de cassation, outre qu’aucun texte ne s’oppose à ce qu’un bail HLM puisse être transféré à des frères et sœurs vivant  dans les lieux depuis de nombreuses années, le logement litigieux de  quatre pièces était parfaitement adapté à la taille d’un ménage d’au  moins trois personnes, mais aussi les ressources des demandeurs ne  dépassaient pas le plafond fixé pour l’attribution d’un tel logement.

Au début de l’année 1970, un bailleur social a donné à bail un appartement de six  pièces à Monsieur B. Au décès de celui-ci, le bail a été poursuivi par sa veuve, qui est décédée par la suite. Le bailleur social a assigné Monsieur D. son fils, demeuré dans les lieux, afin de faire juger qu'il  ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son nom en raison de l'inadaptation du logement à la taille du ménage.La cour d’appel de Versailles a fait droit à la demande du bailleur social. Le fils de la locataire décédée devait former un pourvoi en cassation et reprochait au bailleur social de ne pas avoir respecté au préalable aux termes de l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation son obligation en cas de sous-occupation d’un logement de proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins.
Or, la cour d'appel a considéré que Monsieur D. ne pouvait bénéficier des dispositions de ce texte au motif que celles-ci s'appliquent aux rapports entre organismes d'HLM et locataire, qualité que n'avait pas Monsieur D. au décès de sa mère, et dans la mesure où la taille de ce logement, composé de six pièces, n'est pas adaptée à la situation de l'intéressé, qui vit seul.

La cour de  cassation a validé pleinement l’appréciation de la cour d’appel et a jugé dans un arrêt du 20 décembre 2018 n° 18-10.124 que le logement n'était pas adapté à la situation de Monsieur D. qui vivait seul dans les lieux, et que celui-ci ne pouvait prétendre au transfert du bail à son profit.
D'autre part, elle a retenu que l'article L. 442-3-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'applique qu'aux rapports entre l'organisme d'HLM et le locataire et que le bailleur social n’était pas tenu de proposer un relogement à Monsieur D. qui n'avait pas la qualité de locataire.



Sources : https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/265...
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/256...
https://www.dossierfamilial.com/sante-social/heber...
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/contrat-de...
http://www.adil25.org/se-loger-dans-le-doubs/la-lo...
https://legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/particula...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 18 juillet 2018

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