Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme est un ensemble de logements « prêt-à-vivre », équipés pour recevoir une clientèle de loisirs ou d’affaires en séjour de courte durée.

I. Généralités

Le code du tourisme définit à l’article D. 321-1 la résidence de tourisme comme « un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».

Une résidence de tourisme, tout comme un hôtel, propose des services et des équipements communs (entretien des chambres, fourniture du linge de toilette et de lit, restauration, réception...). A la différence d’un hôtel, la résidence de tourisme propose des logements où la clientèle peut séjourner en toute indépendance (présence notamment d’une cuisine ou d’un coin cuisine, d’un sanitaire privé). Une résidence de tourisme est différente d’un meublé de tourisme au sens où elle regroupe un ensemble d’appartements qui sont gérés par un exploitant unique, qui mutualise les locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Ainsi, le régime de location appliqué auxrésidences de tourisme doit s’apprécier en opposition au bail d’habitation d’un local meublé, dont la durée est d’un an, ou de 9 mois en ce qui concerne un étudiant.

Le gestionnaire de la résidence de tourisme doit donc exploiter les locaux d’habitation meublés sous le régime de la location saisonnière. La location saisonnière étant la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. Une location en résidence de tourisme se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :
- le locataire n’y élit pas domicile, (c’est-à-dire le lieu dans lequel une personne possède son principal établissement) ;
- la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.
En outre, le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, répond à un régime particulier et ne peut être utilisé au sein d’une résidence de tourisme. En 2017, le parc des Résidences de Tourisme et apparthotels représentait 2 200 résidences, soit 713 000 lits (cf. mémento du tourisme 2017) dont environ 1 450 résidences classées.

Le classement des résidences de tourisme est volontaire. Il comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Il est valable 5 ans, période à l’issue de laquelle l’établissement doit renouveler la demande de classement.

Le classement d'un établissement dans la catégorie des résidences de tourisme n'est possible que si celui-ci justifie d’une obligation de location à une clientèle touristique d’au moins 70 % de ses locaux d’habitation pour une durée minimum de 9 ans, et d’un minimum de 50 lits (le prérequis de 50 lits minimum est applicable depuis le 1er juillet 2019 (l’ancien est de 100 lits)).
Ce seuil de 70 % peut être porté à 55 % pour :
- les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance ;

 - les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l'article D. 321-1 du code du tourisme et exploités depuis plusde neuf ans.

Les critères de classement ont été actualisés par l’arrêté du 10 avril 2019 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme. Les critères sont applicables aux demandes de classement présentées à compter du 1er juillet 2019. Avant cette date, le référentiel issu de l’arrêté du 4 juin 2010 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme s’applique. Cette révision permet une montée en gamme avec plus de services et d’équipements proposés aux clientèles touristiques sur les hébergements haut de gamme, un recours accru au numérique et une meilleure différenciation entre les catégories.

La grille de classement contient 219 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client et accessibilité et développement durable. Il propose un classement dynamique, lisible, exigeant et impliquant directement l’exploitant.

Un guide de contrôle mis en ligne sur le site d’Atout France a pour objectif d’apporter des précisions complémentaires qui ne figurent pas dans le tableau de classement.La création d’un compte personnel sur le site d’Atout France est nécessaire pour effectuer l’ensemble des démarches de demande de classement. Espace Résidence de tourisme.
Elle est constituée de 4 étapes :
- Étape 1 : Visite de contrôle : Remplissez votre pré diagnostic en ligne et transmettez le à l'organisme de contrôle accrédité de votre choix que vous renseignez directement sur le site d’Atout France depuis votre compte personnel et programmez la visite d'inspection.
- Étape 2 : Le certificat de visite : Une fois la visite d'inspection réalisée, l'organisme de contrôle complètera et vous transmettra en ligne le certificat de visite composé du rapport de contrôle et de la grille de contrôle. Vous pouvez accepter ou refuser ce certificat de visite.
- Étape 3 : Demande de classement : Si l'avis du cabinet de contrôle est favorable, adressez votre dossier de demande de classement en ligne.
- Étape 4 : Décision de classement et publication : Après examen de votre dossier de demande de classement, et sous réserve de la conformité de votre demande aux dispositions réglementaires applicables, Atout France prononce le classement de votre établissement pour une durée de 5 ans. L'établissement classé est alors automatiquement publié sur le site officiel du classement des hébergements (www.classement.atout-france.fr) ainsi que, prochainement, sur le site officiel du tourisme en France (www.france.fr).

Une fois la décision de classement obtenue, les établissements classés résidence de tourisme apposent obligatoirement sur leur façade un panonceau selon un modèle établi par Atout France et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme.

L’arrêté du 10 avril 2019 fixant les normes et la procédure de classement des résidences de tourisme introduit également deux dispositions :
- d’une part, le dispositif de « sécurisation de la décision de classement » dans la limite du délai de 4 mois à partir duquel elle devient définitive. Dans des cas limitativement définis, après procédure contradictoire, Atout France peut modifier la décision ou procéder au retrait de cette décision individuelle administrative qui fait grief ;

- d’autre part, le dispositif de « réclamation du client ». La procédure d’évaluation par l’exploitant de sa pratique professionnelle permet la rectification des dysfonctionnements, au regard des critères du tableau de classement, sans attendre la fin de validité de la décision individuelle, soit 5 ans. En cas de carence persistante, après une procédure contradictoire, Atout France peut modifier la catégorie d’étoiles ou abroger la décision de classement.

 
La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi 86-18 du 6 janvier 1986, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986 prévoient expressément (C. tourisme art. D 321-2) :
1°  Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation telles que définies ci-dessus pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 % des locaux d'habitation meublés, qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire.

2°  Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne, physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution.

 
Par dérogation, le seuil de 70 % est abaissé à 55 % pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans et dont le classement est arrivé à échéance au 1er avril 2015 ainsi que pour les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l'article D 321-1 du Code du tourisme et exploités depuis plus de neuf ans. Il s'applique sans préjudice des règles de copropriété issues de la loi du 10 juillet 1965 : en particulier, la modification du règlement de copropriété induite par ce nouveau seuil devra être adoptée à la majorité des deux tiers des membres du syndicat de copropriétaires, conformément à l'article 26, b de la loi de 1965.

Le gestionnaire doit communiquer à l'ensemble des propriétaires, une fois par an, un bilan de l'année écoulée, lequel doit préciser le taux de remplissage, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
En outre, les propriétaires qui en font la demande peuvent obtenir communication du compte d'exploitation de leur résidence (C. tourisme art. L 321-2).
 

L'application aux résidences de tourisme du statut des baux commerciaux (n° 39200 s.) a conduit le législateur à encadrer la commercialisation de ce placement immobilier à la fiscalité avantageuse qui permet au propriétaire, après la période de location obligatoire de neuf années, de récupérer le bien comme résidence secondaire.
Les documents de commercialisation doivent comporter des informations concernant (C. tourisme art. L 321-3 et L 321-4) :
-  le promoteur de l'opération et le gestionnaire de la résidence (outre leur identité et leurs engagements respectifs vis-à-vis de l'investisseur, doit être indiqué, pour le premier, son expérience professionnelle dans le domaine des résidences de tourisme et, pour le second, le nombre de résidences gérées) ;

-  les avantages, notamment fiscaux et financiers, de l'investissement en résidence de tourisme et les conditions pour en bénéficier, notamment l'obligation impérative de classement de l'établissement en tant que résidence de tourisme ;

-  les différents statuts possibles de l'acquéreur investisseur ;

-  le projet lui-même (la situation géographique précise de la résidence, ses modes de desserte et normes de construction, les modalités de gestion du bien comprenant l'état de la copropriété et le montant des charges, ainsi que les contraintes liées à l'agencement et à l'équipement des parties privatives).

Concernant l'indemnité d'éviction, les documents de commercialisation doivent comporter la mention suivante : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du Code de commerce, payer à l'exploitant une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l'article L 145-14. » On observera que le législateur n'a pas prévu de sanction en cas d'éventuel défaut ou insuffisance de mention dans le document de commercialisation. C'est donc probablement plus sur le terrain des dommages-intérêts que sur celui de la remise en cause du droit à indemnité d'éviction qu'il faudra rechercher la solution.

Sous les vocables les plus divers de résidence-services ou de résidence hôtelière, les opérateurs ont mis en œuvre une multiplicité de concepts souvent situés entre l'hôtel et la résidence de tourisme, notamment dans le segment haut de gamme/luxe dans lequel, par exemple, des logements meublés sont mis à disposition de clients dans un cadre de services de nature hôtelière.
Ces résidences qui n'entrent dans aucun classement administratif n'en relèvent pas moins de l'hébergement hôtelier et s'inscrivent dans les mêmes problématiques locatives.
La Cour de cassation a précisé que la sous-location étant l'objet même de l'activité de résidence hôtelière, le locataire de locaux abritant une telle activité peut les sous-louer sans être tenu de respecter le formalisme de l'appel du bailleur à concourir à l'acte de sous-location édicté par l'article L 145-31 du Code de commerce (Cass. 3e civ. 15-4-2015 n° 14-15.976 FS-PB :  RJDA 7/15 n° 484).

Les résidences-services organisées en copropriété sont régies par un statut spécifique d'ordre public qui prévoit notamment que le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux résidents de l'immeuble, de services spécifiques qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble des résidents, ne peuvent être individualisés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 41-1, al. 1).
Les catégories de services non individualisables sont : l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ; la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence ; le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 39-2).
Ces services sont confiés par convention à un prestataire (Loi du 10-7-1965 art. 41-1, al. 2). Toutefois, le conseil syndical peut se voir déléguer, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de ces services ; en l'absence de délégation, il doit donner son avis sur tout projet de convention confiée à un prestataire, surveiller la bonne exécution de la convention et en présenter un bilan chaque année à l'assemblée générale (art. 41-6, al. 3).
La convention entre le syndicat et le prestataire doit préciser notamment sa durée, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 39-2-1).
Le bilan annuel du conseil syndical doit porter sur les conditions financières d'exécution de la convention, la qualité et le contenu des services dispensés, et sur leur conformité aux attentes des résidents ; il doit être signé par le président du conseil et être joint à la convocation à l'assemblée. Le conseil syndical doit informer sans délai le syndic, en cas de difficulté d'exécution de la convention (art. 39-3).
Si l'équilibre financier du ou des services est gravement compromis ou compromet l'équilibre financier de la copropriété, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat peuvent saisir le juge qui, statuant comme en matière de référé, peut décider soit la suspension, soit la suppression desdits services (Loi 65-557 art. 41-1, al. 4). L'action doit être diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le prestataire. Le juge peut entendre le président du conseil syndical. Dans le mois qui suit son prononcé, le syndic doit porter la décision à la connaissance des copropriétaires non parties à l'instance par lettre recommandée AR ou par remise contre émargement (Décret 67-223 art. 39-6 et 39-7).

Les copropriétaires peuvent valablement constituer entre eux une association syndicale libre pour gérer les services spécifiques de la résidence (Cass. 3e civ. 14-11-2012 n° 11-23.808 FS-PB : Bull. civ. III n° 167).

II. L'application du statut des baux commerciaux

Selon l'article L 145-1 du Code de commerce, les dispositions du statut s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Si les critères du bail et du local ne posent pas en principe de difficultés pour les hôtels et résidences-services, celui de l'existence d'un fonds de commerce exploité dans les locaux loués peut s'avérer plus délicat à caractériser.

Dans un premier temps, la Cour de cassation a refusé le bénéfice du statut des baux commerciaux à une société, commerciale par la forme, dont l'activité consistait à fournir des logements meublés à sa clientèle dont elle était locataire, aux motifs que les appartements constituaient l'objet de l'activité de la société mais non le lieu où celle-ci exploitait un fonds de commerce (Cass. 3e civ. 10-11-1993 n° 91-12.626 PF :  RJDA 1/94 n° 11). Dans une affaire qui portait sur le bail consenti à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée, la Cour de cassation a toutefois semblé abandonner ce critère pour celui de la fourniture de services dans les locaux loués lequel, s'il est rempli, entraîne l'application du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ. 10-2-1999 n° 97-14.669 PB :  RJDA 5/99 n° 529).

 
La contradiction entre ces deux arrêts n'est en réalité qu'apparente. Dans l'espèce de 1993, l'activité de la société locataire se bornait à sous-louer des appartements meublés disséminés dans des immeubles différents, sans aucune unité physique ni exploitation. Il n'y avait aucune activité exercée à partir des appartements et donc aucun fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
En revanche, dans l'espèce de 1999, le bail portait sur un immeuble exploité de façon autonome pour une destination commerciale de résidence de tourisme classée impliquant nécessairement un minimum de services rendus dans les lieux loués, tels que la réception de la clientèle, le nettoyage des appartements, la fourniture de linge de toilette et de maison. Dès lors, les appartements loués étaient non seulement l'objet de l'activité de la société locataire, mais le lieu de l'exploitation d'un fonds de commerce.

L'existence d'un fonds de commerce éligible au statut des baux commerciaux a ainsi été reconnue dans les cas suivants :
-  Pour une résidence-services : alors que le bailleur faisait valoir que le chiffre d'affaires généré par les services parahôteliers était modique par rapport à celui tiré de l'activité hébergement proprement dite, la cour d'appel a considéré que, les parties ayant volontairement convenu de soumettre le bail aux dispositions du statut des baux commerciaux, il importait peu que les prestations parahôtelières fournies aient un caractère accessoire, étant observé que l'offre de ces prestations constitue un élément entrant dans le choix des occupants, peu important qu'ensuite ils n'utilisent ces services que modérément dans leur ensemble. Par suite, la société locataire exerçait dans les lieux loués une activité de prestations parahôtelières dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce de gestion et d'exploitation de résidences (CA Paris 25-1-2012 n° 10/06401, ch. 5-3 : AJDI 2012 p. 197).

-  Pour une résidence étudiante : une société exploitant une résidence universitaire bénéficie du statut des baux commerciaux dès lors qu'elle ne se contente pas d'exercer une activité de sous-location pure et simple mais consent aux étudiants le bénéfice d'installations communes et des prestations supplémentaires notamment « de nettoyage, fourniture de petits déjeuners ou de linge » (TGI Paris 7-10-2010 n° 08/13744, 18e ch., sect. 2). La même solution a été adoptée à l'égard d'un autre exploitant de résidence universitaire qui offrait comme prestations supplémentaires, notamment le nettoyage des locaux, la fourniture de petits déjeuners et de linge de maison, un service d'accueil et de gardiennage (TGI Paris 14-10-2010 n° 09/11637, 18e ch. sect. 2).

 
Dans une réponse ministérielle relative au champ d'application du droit de préemption du locataire institué par l'article L 145-46-1 Code de commerce, le ministre de l'économie et des finances a précisé, dans le droit fil de cette jurisprudence, que le locataire de locaux destinés à la sous-location en résidence étudiante, hôtelière ou Ehpad bénéficie du droit de préemption accordé au locataire commercial en cas de vente des locaux s'il fournit trois prestations d'hébergement, telles que petit-déjeuner, ménage, linge de maison ou réception (Rép. Le Grip : AN 13-11-2018 n° 9737 : BPIM 6/18 inf. 439). C'est bien le critère de la fourniture de l'offre de services qui est déterminant pour caractériser l'existence d'un fonds de commerce d'hébergement permettant au locataire de bénéficier du statut des baux commerciaux.

La durée d'un bail commercial à usage d'hôtel ou de résidence de tourisme ne peut être inférieure à neuf ans, dès lors qu'il relève du statut des baux commerciaux (C. com. art. L 145-4, al. 1).
Mais alors que tous les locataires commerciaux, sans exception, bénéficient de la faculté de résiliation triennale, et qu'ils ne peuvent plus renoncer à cette faculté, hormis pour les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureau, l'exploitant d'une résidence de tourisme mentionnée à l'article L 321-1 du Code du tourisme se voit dénier par le législateur cette possibilité, de telle sorte que le bail commercial a une durée ferme minimum de neuf ans (C. com. art. L 145-7-1).
Bien que l'article L 145-7-1 ne fasse pas partie des dispositions impératives expressément visées par le Code de commerce, la Cour de cassation a jugé que cet article est d'ordre public et qu'il s'applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, le 25 juillet 2009 (Cass. 3e civ. 9-2-2017 n° 16-10.350 FS-PBI :  RJDA 4/17 n° 228). On peut s'étonner de la formulation de la Cour de cassation qui s'est référée au seul caractère d'ordre public du texte pour justifier son application immédiate aux baux en cours. En effet, la nature d'ordre public d'un texte ne suffit pas en principe à justifier son application aux contrats en cours ; encore faut-il que l'ordre public soit particulièrement impératif (notamment, Cass. 1e civ. 4-12-2001 n° 98-18.411 FP-P : RJDA 6/02 n° 719).

Le renouvellement des baux à usage d'hôtels ou de résidences-services s'inscrit dans la problématique de la monovalence qui, selon l'article R 145-10 du Code de commerce, s'entend de locaux construits en vue d'une seule utilisation. Ce régime autonome de détermination du loyer déroge au régime général dans la mesure où il échappe à la règle du plafonnement et où la valeur locative ne repose pas sur la méthode des prix de comparaison, mais est fonction des usages observés dans la branche d'activité considérée.

l'application de la méthode hôtelière aux résidences de tourisme est justifiée par le fait que dans ces établissements le volume d'activité est en proportion directe de la capacité d'hébergement des locaux donnés à bail, capacité qui dépend étroitement de la taille, de l'ergonomie et de l'aménagement des parties accueillant le public.
Ces établissements présentent par rapport aux hôtels un certain nombre de spécificités :
-  une activité saisonnière pour des raisons climatiques ;

-  en stations de sports d'hiver, une dépendance aux dates d'ouverture de ces stations ;

-  une fréquentation variable d'une semaine sur l'autre (périodes de vacances scolaires et jours fériés) ;

-  contrairement aux hôtels, la rareté des prix à la journée ;

-  une grille tarifaire selon la période et la saison ;

-  l'existence de prix « rack » et de prix « flexibles » permettant d'ajuster/annuler une réservation ;

-  des barèmes à la personne ou au logement.

Les taux d'occupation statistiques doivent être utilisés de manière nuancée selon qu'ils sont connus au logement ou au lit et qu'ils détaillent ou non les taux d'occupation par catégories hôtelières.

Lorsque l’exploitant en résidence de tourisme (mais aussi celui en résidence étudiants ou senior) souhaite renégocier les loyers, il doit donner congé, puis proposer un avenant au bail, au minimum six mois avant son terme. Près de 70 % des baux arrivant à échéance ne sont pas reconduits aux conditions initiales, selon un sondage du Syndicat national des résidences de tourisme de 2015

Confrontés à un exploitant qui cherche à renégocier les conditions du bail initial, les investisseurs peuvent avoir intérêt à exiger, en contrepartie, certains avantages. Comme de signer un nouveau bail ferme de neuf ans - lorsque l’exploitant a toujours payé ses loyers -, afin de pérenniser les revenus proposés. En effet, après la période initiale de neuf ans, les renouvellements peuvent être assortis d’une faculté de résiliation triennale

Si la relation entre l’exploitant et les propriétaires est conflictuelle, ces derniers - ou seuls certains d’entre eux - peuvent être tentés de consentir à sa demande de congé. Dès lors que c’est l’exploitant qui ne veut pas poursuivre aux conditions initiales, ils ne sont pas tenus de lui verser une indemnité d’éviction. Mais pour eux débute alors une course contre la montre. Ils disposent en effet de douze mois pour trouver un nouvel exploitant. Dans le cas contraire, ils s’exposent à devoir reverser au prorata des années restantes, la franchise de TVA dont ils ont bénéficié à l’achat pour les vingt premières années de location.

Si les propriétaires refusent le congé ainsi que les nouvelles conditions de contrat proposées par l’exploitant, le bail initial se poursuit de droit. L’exploitant qui souhaite faire baisser ses loyers a dès lors deux ans pour saisir le juge des loyers commerciaux (art. L.145-60 et R.145-23 du Code du commerce). Celui-ci nommera un expert judiciaire afin qu’il évalue le montant des loyers et lui remette un rapport.

En cas de baisse jugée trop franche, il reste possible, pour les bailleurs qui avaient accepté le principe du renouvellement, de se rétracter et d’opter au final pour un congé délivré à l’exploitant, moyennant, cette fois, le versement d’une indemnité d’éviction dans le mois qui suit la décision du juge. En cas de désacord sur son montant - ce qui est presque systématiquement le cas - celui-ci devra être fixé dans le cadre d’une nouvelle procédure.

II. Les obligations de l'exploitant

Depuis la Loi Novelli de 2009, l’exploitant d’une résidence de tourisme classé doit (article L. 321-2 du Code de tourisme) :
- communiquer spontanément à tous les propriétaires un bilan  de l’année terminée avec les taux de remplissage obtenus, les  évènements significatifs de l’année et le montant et l’évolution des
principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence,

- communiquer un compte d’exploitation de la résidence au propriétaire qui en fait la demande.

Mécontent, un exploitant soutenait que cette obligation légale portait atteinte à la liberté d’entreprendre et au principe d’égalité devant la loi. L’exploitant a perdu et la Cour de cassation a donné raison aux propriétaires (arrêt du 28 février 2017, n° 16-21.460) : l’information délivrée par le gestionnaire aux propriétaires investisseurs doit être complète et leur donner accès « aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement ».
Les propriétaires investisseurs en résidence de tourisme peuvent apprécier la rentabilité de leur investissement, sans que le gestionnaire masque les difficultés d’une résidence par les résultats bénéficiaires d’une autre.

La jurisprudence a précisé l’étendue des éléments que doit communiquer l’exploitant aux propriétaires (Cour de cassation, 19 octobre 2017, n° 16-21.460) : le compte d’exploitation ne peut être constitué d’un simple extrait du bilan et doit comporter un détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie,…) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, location, taxes,…).

Le juge n’hésite pas à condamner l’exploitant qui  ne communique pas le compte d’exploitation ou communique un compte d’exploitation.
En 2017, un exploitant a été condamné par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 septembre 2017, n° 16/14175) : « Le document intitulé « comptes d’exploitation » communiqué récapitule le produit des locations et le taux d’occupation moyen à l’année des lots , ainsi que le montant et la nature des charges variables ( commissions sur vente, ménage, linge, énergie et fluide, intérim, charges variables autres) et des charges fixes ( frais de personnel, fournitures, location de matériel, maintenance et entretien, personnel extérieur, PTT & communication, assurance, honoraires, location immobilière, publicité et communication,taxes, divers) outre les frais de siège.
Toutefois ainsi qu’exactement retenu par le premier juge, ces éléments insuffisamment détaillés ne répondent pas à l’obligation mise à la charge de la société par l’article L 321-2 précité qui ne limite pas cette obligation de communication à de simples extraits ou récapitulatifs du compte d’exploitation. »

En janvier 2020, un exploitant a été condamné par la cour d’appel de Rennes (Cour d’appel de Rennes, 15 janvier 2020, n° 18/07809) : « La société ne peut soutenir que le
compte d’exploitation qu’il a communiqué aux propriétaires satisfait aux obligations légales puisqu’il reproduit seulement les quelques éléments comptables figurant au bilan annuel obligatoire envoyé aux propriétaires, en reprenant exactement 8 chiffres par année (total du chiffre d’affaires, total des charges variables, total des charges fixes, total des charges fixes et variables, loyer propriétaires, taux d’effort, excédent brut d’exploitation, excédent brut d’exploitation en pourcentage) ».

Les frais du siège sont les frais généraux d’administration et de direction générale engagés par la société mère (groupe exploitant) pour les besoins de l’ensemble de ses filiales et/ou établissements (société exploitante de la résidence).

Les frais de siège sont souvent forfaitisés à un % du chiffre d’affaires brut global HT par an et sont répartis généralement comme suit :

- Frais de gestion en centrale par le groupe exploitant,
- Frais de commercialisation en centrale par le groupe exploitant pour la résidence (dépenses de publicité et promotion engagées pour l’exploitation de la résidence),
- Coûts directs de gestion sur site : achats, fournitures consommables, services extérieurs, impôts et taxes, charges du personnel, autres charges dont les amortissements,
- Personnel : salaires et des charges versées aux salariés dont les contrats sont directement liés et imputés à la résidence.

III. La fiscalité applicable aux résidence de tourisme

Parmi les avantages fiscaux, l’investissement en résidence de tourisme permet déjà de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du prix HT du bien immobilier (plafonné à 300 000 €), pour une durée de 9 ans. En cas de non-respect de l’engagement de location, la réduction d’impôt pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession du logement. La rupture de l’engagement peut être due au fait que l’exploitant lui-même ne puisse plus se trouver en mesure de louer l’appartement et que son successeur si successeur il y a, est dans l’incapacité de reprendre le bail à son tour jusqu'à la fin de la période couverte par l’engagement.
Dans ce cas, le Service des impôts des particuliers (SIP) territorialement compétent est en droit de procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt accordée.

Par ailleurs, l’investissement locatif dans une résidence de tourisme ouvre droit à un régime très favorable en matière de TVA.
Lors de l’acquisition de son bien immobilier, le propriétaire est exonéré de la TVA égale à 20% du prix total du logement. Cependant, pour profiter pleinement de cet avantage et ne pas être
contraint de devoir reverser la TVA au prorata de la période au cours de laquelle il détenait le bien concerné, le propriétaire doit conserver son bien pendant 20 ans ou le revendre après 9 ans avec une continuité du bail commercial.
Malgré des conditions très encadrées par le Législateur, le régime fiscal des investissements immobiliers en résidence de tourisme apparaît globalement intéressant.

Selon le type de montage, les revenus de l'investisseur sont imposés soit dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit plus rarement dans la catégorie des revenus fonciers. Aucun régime spécial n'ayant été prévu pour l'imposition des revenus provenant des hôtels ou résidences de tourisme ou des résidences-services, il convient de faire application des règles générales en fonction des clauses des contrats de location.
Signalons que les investissements réalisés par des personnes physiques jusqu'au 31 décembre 2021 dans certaines résidences-services (résidences pour étudiants ou pour personnes âgées essentiellement) ouvrent droit à une réduction d'impôt. Ce régime, appelé en pratique le « Censi-Bouvard », est réservé aux contribuables qui, dans le cadre d'une activité de location exercée à titre non professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), destinent le logement à une location meublée (CGI art. 199 sexvicies modifié par loi 2018-1317 du 28-12-2018 art. 186). Les investissements réalisés à compter de 2017 dans les résidences de tourisme classées ne donnent plus droit à cet avantage mais une réduction d'impôt est accordée aux propriétaires de logements achevés depuis au moins 15 ans et affectés à la location qui réalisent certains travaux de réhabilitation entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 (CGI art. 199 decies G bis).

Lorsque le logement est loué meublé par le propriétaire, ce dernier est imposable sur les revenus retirés dans la catégorie des BIC soit en tant que loueur professionnel, soit en tant que loueur non professionnel (sur les critères de distinction entre loueurs professionnels et loueurs non professionnels, voir n° 49460).
Dans le cas le plus fréquent où les loyers sont soumis à la TVA, le régime micro-BIC est exclu, l'imposition des loyers étant obligatoirement établie selon un régime réel d'imposition (simplifié ou normal).
Les revenus sont également imposés dans la catégorie des BIC lorsque la location de locaux non destinés à être meublés présente un caractère commercial en raison des modalités prévues dans le contrat de bail ; il en est ainsi notamment dans le cas où la location constitue pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats d'une entreprise commerciale, ou lorsque le propriétaire fournit, de manière directe ou indirecte, des services attachés à la location des logements.

Si les logements sont loués nus par le propriétaire au gestionnaire de la résidence, même s'ils sont destinés à être sous-loués meublés aux clients, et sauf cas rare où la location revêt un caractère commercial, l'imposition des revenus relève de la catégorie des revenus fonciers.

Lorsque le logement est loué nu à usage d'habitation au preneur, dans le cadre d'un bail d'habitation, le propriétaire du logement n'est pas soumis à la contribution économique territoriale (CET). En revanche, si le preneur fait un usage commercial des locaux, ce qui est le cas de l'exploitant d'un établissement d'hébergement, l'activité de location du bailleur ne peut pas être regardée comme portant sur des immeubles nus à usage d'habitation (même si la destination finale des locaux est l'habitation) et elle entre donc dans le champ d'application de la CET (CE 4-5-2018 n° 402897 :  RJF 7/18 n° 762).
La location en meublé constitue en principe par nature une activité professionnelle passible de la CET. Il faut cependant noter que l'administration, citant un arrêt du Conseil d'État rendu en matière de taxe professionnelle qui exigeait la mobilisation d'un minimum de moyens matériels et intellectuels pour caractériser l'activité professionnelle (CE 24-3-2006 n° 269716 :  RJF 6/06 n° 718), indique que le redevable de l'impôt est la personne qui fournit la prestation d'hébergement, c'est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail (BOI-IF-CFE-10-20-20-30 n° 20).

Sources : Les résidences de tourisme | entreprises.gouv.fr

IMPAYES DE LOYERS DANS LES RÉSIDENCES DE TOURISME : QUE FAIRE ? - Légavox (legavox.fr)

Résidences de tourisme : le piège de la mutualisation des loyers pour les propriétaires bailleurs - GOBERT & ASSOCIES - AVOCATS - MARSEILLE - PARIS (gobert-associes.fr)

Le 16 juin 2020