Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l’importance des sujets traités :
- à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières,
- à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65),
- à la double majorité ou à l’unanimité (art 26 loi du 10.7.65).

I. Les décisions nécessitant un vote à la majorité simple

La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte. Lorsque la loi ne prévoit pas de modalités de vote particulières, la majorité simple s'applique par défaut.

A. Décisions relatives aux organes de la copropriété

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- autorisation donnée au syndic de copropriété d'agir en justice,
- organisation et fonctionnement du conseil syndical.

B. Décisions relatives aux travaux et équipements

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (mise aux normes des ascenseurs par exemple). Ceci inclus les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement en vigueur,
- modes de réalisation et d'exécution des travaux obligatoires rendus obligatoires par un arrêté de police relatif à la sécurité ou la salubrité publique,
- modes de réalisation et d'exécution des travaux nécessaires après le prononcé d'une déclaration d'utilité publique,
- travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
- autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble sauf si ces travaux affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels,
- opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes,
- travaux de réparation courante,
- travaux de toute nature n'affectant pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels,
- remplacement d'équipement vétuste,
- équipement des places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électrique.

C. Décisions relatives aux documents de la copropriété

La majorité simple est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- désignation du ou des copropriétaires chargés du contrôle des comptes du syndicat de copropriétaires,
- approbation du budget prévisionnel,
- adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement,
- décision d'engager le diagnostic technique global de l'immeuble ainsi que son mode de réalisation.

II. Les décisions nécessitant un vote à la majorité absolue

La majorité absolue (dite majorité de l'article 25) est exigée pour voter des décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante de l'immeuble. La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).
La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante de l'immeuble.
Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un deuxième vote est possible à la majorité simple :
- immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
- dans les trois mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.

Ce deuxième vote n'est pas possible concernant les travaux de transformation ou d'amélioration de l'immeuble et pour les questions relatives à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau.

A. Décisions relatives aux organes de la copropriété

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical,
- décision de déroger à la mise en concurrence de syndics,
- délégation de pouvoir (procuration) de prendre l'une des décisions susceptibles d'être prises à la majorité simple,
- délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des
travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de
charges si la copropriété comporte au plus 15 lots.

B. Décisions relatives aux travaux et équipements

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,
- travaux affectant la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels,
- travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre non réalisés dans le cadre de travaux affectant les parties communes (y compris des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné),
- installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communication interne à l'immeuble qui porte sur une partie commune,
- installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
- installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
- travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble,
- demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires,
- suppression des vides-ordures pour des raisons d'hygiène.

C. Décisions relatives à la sécurité de l'immeuble

La majorité absolue est exigée pour les décisions portant sur la sécurisation de l'immeuble (accès des forces de l'ordre à l'immeuble et transmission des images réalisées...).

D. Décisions relatives à la vente et répartition des charges

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :
- conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale (établissement de cours communes par exemple),
- modification de la répartition des charges suite au changement d'usage d'un partie privative.

III. Décisions votées à la double majorité ou à l'unanimité

Pour les décisions les plus importantes, la majorité des copropriétaires qui a validé le projet doit représenter au moins les 2/3 des voix. Dans certains cas, l'unanimité est requise.

A. Règle applicable : majorité des 2/3

Le vote à la double majorité suppose la majorité des copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés, absents) à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
Par exemple, dans une copropriété composée de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si six copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), votent en faveur de la résolution.

B. Décisions concernées

La double majorité (dite majorité de l'article 26) est prévue pour entériner des décisions modifiant profondément le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété. Tel est le cas par exemple des décisions concernant :
- la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- la modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,
- les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble,
- la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente de sa loge qui ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble (les deux questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale).

C. Unanimité

Dans certains cas, l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble est requise. Il s'agit notamment des décisions ayant un impact sur les droits d'un copropriétaire. C'est le cas par exemple de :
- la vente d'une partie commune ayant pour conséquence de modifier la destination de l'immeuble,
- la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif),
- la suppression du poste de gardien si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble.
- la modification de la répartition des charges de copropriété.

Si la modification de cette répartition résulte de travaux ou de vente de lot de copropriété, elle peut être entérinée selon des règles de majorité spécifiques.

IV. L'ordonnance du 30 octobre 2019 (entrée en vigueur le 1er juin 2020)

Pour apprécier la règle de majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, il est précisé que les votes par correspondance doivent être pris en compte, au même titre que les personnes présentes ou représentées (art. 24, al 1er).
L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’accessibilité n’est plus subordonnée à un vote (à la majorité de l’article 24) de l’assemblée générale, mais fait l’objet d’un point d’information dans les conditions du nouvel article 25-2.

La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène est décidée à la majorité de l’article 24, et non plus de l’article 25 (art. 24, e), tout comme l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (art. 24, h). L’article 24 III est déplacé à l’article 10.

Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont décidées à la majorité de l’article 25 et non plus 26. Ilest précisé qu’en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit
être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété (art. 25, g).

La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, désormais prévue à l’article 15 de la loi de 1965, est votée à la majorité de l’article 25.

La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble doit désormais être adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

La passerelle de l’article 25-1 est généralisée en prévoyant que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité de l’article 25 mais que le projet a
recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité s’applique désormais non seulement aux résolutions votées en application de l’article 25 mais également en vertu d’une autre disposition.

La possibilité de convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois pour procéder à un second vote lorsque le projet n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires est supprimée (art. 25-1).
L’article 26-1 autrefois abrogé est rétabli. Il permet, en l’absence de toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1er,mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.

Sources :Règles de majorité en AG de copropriété - ANIL

Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? | Service-public.fr

L’abus de majorité et égalité des voix - Légavox (legavox.fr)

Abus de majorité et copropriété - Légavox (legavox.fr)

Le 9 décembre 2020