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Les principaux intervenants de l'immobilier


Quels sont les différents intervenants de l'immobilier ?




I. L'agent immobilier 


L'agent immobilier est l'intermédiaire professionnel rémunéré qui met en relation des acheteurs et des vendeurs de biens immeubles ou qui négocie entre les parties la location de ces immeubles. Très souvent, cette activité s'accompagne de celle de mandataire en vente de fonds de commerce et, éventuellement, de celle de gestion et administration d'immeubles, évaluation d'immeubles, etc.

L'activité d'agent immobilier est strictement réglementée par : 

- la loi « Hoguet » (Loi 70-9 du 2-1-1970), modifiée en dernier lieu par la loi Alur » (Loi2014-366 du 24-3-2014) et la loi dite « Macron » (Loi 2015-990 du  6-8-2015) ; 

- le décret 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par différents décrets. 

Ce cadre contraignant défini par la loi est d'ordre public. Un fichier des professionnels de l'immobilier soumis à la loi Hoguet a été mis en place par le décret 2015-703 du 19 juin 2015 ainsi
qu'un Code de déontologie par le décret 2015-1090 du 28 août 2015.
L'agent immobilier est également tenu de toutes les obligations des commerçants. Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (C. com. art. L 110-1).La loi Hoguet est applicable aux personnes, sans considération de leur nationalité , qui, de manière habituelle, prêtent leur concours aux opérations ci-après portant sur lebien d'autrui :
1. L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis et, depuis le 27 mars 2014, la recherche, ce qui implique l'application dorénavant de la loi Hoguet aux « chasseurs de biens » qui effectuent une prestation de recherche de biens immobiliers pour le compte d'un prestataire de service moyennant rémunération.
2. L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.
3. La cession d'un cheptel mort ou vif.
4. La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété.
5. L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce.
6. La gestion immobilière.
7. La vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ou à la vente de fonds de commerce, à l'exclusion des publications par voie de presse.
8. La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé
9. L'exercice des fonctions de syndic de copropriété.

Pour être agent immobilier, il faut :
- justifier de son aptitude professionnelle,
- justifier d'une garantie financière,
- être assuré pour sa responsabilité professionnelle,
- ne pas être frappé d'incapacité ou d'interdiction.

Ces conditions remplies, l'agent immobilier peut demander la carte professionnelle lui permettant d'exercer son activité. La loi Alur du 24 mars 2014 a mis en place une obligation de formation continue qui
conditionne le renouvellement de la carte. La première façon de justifier d'une aptitude professionnelle suffisante est la présentation de l'un des diplômes ci-après (Décret du 20-7-1972 art. 11) :
- un diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
- un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II, c'est-à-dire bac + 3) et sanctionnant des études de même nature;
- le brevet de technicien supérieur professions immobilières ;
- un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation. Justifient d'une aptitude
professionnelle suffisante les personnes qui remplissent cumulativement
les deux conditions suivantes (Décret du 20-7-1972 art. 12) :
- être titulaire soit du baccalauréat, soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
- avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité soumise à la loi «Hoguet » et correspondant à la mention demandée sur la carte

A défaut des diplômes visés ci-dessus, l'aptitude professionnelle peut résulter de l'exercice d'un emploi subordonné se rattachant à une activité soumise à la loi « Hoguet » pendant au moins dix ans. Cette
durée est réduite à quatre ans lorsque le demandeur de la carte professionnelle a exercé soit un emploi de cadre au titre duquel il était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite
complémentaire, soit un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.



II. Le marchand de listes


Le marchand de listes est un professionnel de l'immobilier dont l'activité consiste à proposer des listes ou des fichiers de logements à louer ou à vendre. Le client, moyennant le versement d'une somme
généralement forfaitaire, peut consulter des listes de logements, avec les coordonnées de leurs propriétaires. A la différence de l'agent immobilier, le marchand de listes ne participe pas à la transaction. Une
fois la liste transmise, les parties traitent directement entre elles, que ce soit pour la visite des lieux, la négociation ou la rédaction des actes.

Un vendeur de listes est celui qui, à titre onéreux, recueille des offres de vente ou de location, les organise en listes ou fichiers qu'il met à la disposition de clients en quête d'un bien immobilier à acheter ou
louer.
Peu importe la nature du support matériel sur lequel sont proposés les listes ou fichiers, cependant les journaux de petites annonces ne sont pas concernés.

Comme l'agent immobilier, le marchand de listes doit être titulaire d'une carte professionnelle. La carte est spécifique et exclusive à cette activité particulière et porte la mention « Marchand de listes ». Les
conditions d'obtention de la carte professionnelle sont identiques à celles applicables à l'agent immobilier : le marchand de listes doit justifier de ses aptitudes professionnelles, sa moralité, d'une assurance de responsabilité et d'une garantie financière.

Le marchand de listes a l'obligation d'établir avec l'acheteur une convention par écrit qui précise son objet, sa durée, les caractéristiques du bien recherché, l'ensemble des obligations professionnelles qui lui incombent, la nature de la prestation promise et le montant de la rémunération prévue. Les conventions doivent également rappeler l'interdiction faite au marchand de listes de recevoir un paiement préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers Le marchand de listes a également l'obligation de préciser dans la convention les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6, II). La clause relative au remboursement doit indiquer que le client qui prétend obtenir remboursement sera tenu d'en informer le marchand de listes par écrit remis contre signature ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le marchand de listes aura 15 jours à compter de la remise de la demande ou de la première présentation de la lettre recommandée pour procéder au remboursement ou motiver son refus par
écrit. Le remboursement devra intervenir en une fois et sans frais (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 79-2). Un original de la convention écrite doit être remis au client. Le marchand de listes doit également établir une convention avec le propriétaire d'un bien immobilier qui va figurer sur la liste. Cette convention précise son objet, sa durée, la description du bien ou des biens sur lesquels elle porte, et s'il y a
lieu, le montant de la rémunération à la charge du propriétaire. La convention conclue entre le marchand de listes et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier doit comporter une clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle le propriétaire s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1 de la loi Hoguet (agent immobilier et marchand de listes essentiellement) et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6, I-der. al.). Les conventions sont conservées pendant 10 ans (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 79-1 et 79-2).

Les conventions conclues par le marchand de listes (que ce soit avec les acheteurs de listes ou les propriétaires des biens immobiliers) doivent être mentionnées par ordre chronologique sur un registre spécial, qui peut être tenu sous la forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivant du Code civil Le numéro d'inscription sur ce registre spécial est reporté sur celui des exemplaires de la convention qui reste en la possession de l'acquéreur de listes ou du propriétaire du bien. Le registre spécial est conservé pendant 10 ans (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 79-1 et 79-2). Tous les versements ou remises faits au marchand de listes doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire, dans les mêmes conditions que l'agent immobilier.

La rémunération des marchands de listes est librement fixée. Mais aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit ne leur est due ou ne peut être exigée par eux, préalablement à la parfaite exécution de leur obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive (Loi du 1-2-1970 art. 6, II). Depuis le 1er juillet 2014, le contrat doit prévoir les modalités de remboursement en cas d'inexécution partielle ou totale (listes n'offrant que des logements déjà vendus ou situés hors de la zone délimitée par le client, etc.)

Le marchand de listes qui commet une faute professionnelle est susceptible d'engager sa responsabilité civile. Il peut être tenu de restituer les sommes versées en cas d'inexécution de sa mission. Il peut en outre être condamné à verser des dommages-intérêts à son client si ce dernier rapporte la preuve d'une faute à l'origine du préjudice subi. Mais la mission du vendeur de listes étant par définition limitée, le préjudice sera généralement limité au temps perdu et au coût des démarches vainement entreprises. Depuis le 1er septembre 2015, le marchand de listes encourt également des sanctions disciplinaires dans des conditions identiques aux agents immobiliers s'il ne respecte pas les règles déontologiques de la profession. La responsabilité pénale du marchand de listes peut, comme celle de l'agent immobilier, être retenue en cas de manquement aux obligations posées par la loi Hoguet ou d'infraction à une disposition pénale.



III. Le diagnostiqueur immobilier


L’intervention d’un professionnel est obligatoire pour l’établissement des diagnostics concernant le plomb, l’amiante, les termites, l’état de l’installation de gaz et d’électricité, ainsi que pour le diagnostic de performance énergétique (art. L271-6 al.1 du Code de la construction et de l‘habitation).


Les diagnostics doivent être établis par une personne ayant des garanties de compétences. Il peut s’agir soit d’une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité dans le domaine de la construction, soit d’une personne morale employant des salariés ou constituée de personnes physiques qui disposent des compétences certifiées dans les mêmes conditions.

L’exercice de la profession implique non seulement la compétence du diagnostiqueur mais également d'une garantie d’organisation. La loi dispose aussi qu’il ne faut aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou bailleur ni avec son mandataire. Le diagnostiqueur doit souscrire une assurance personnelle permettant de couvrir sa responsabilité conformément à l'article R 271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation. Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300.000 € par sinistre et 500.000 € par année d’assurance.

L’expert est responsable de la qualité de ses prestations. Il doit rechercher toutes les informations sur le bien nécessaire à la réalisation du diagnostic et doit conseiller des examens supplémentaires s’il les s’estimait nécessaires. Il doit également fournir un diagnostic complet : ainsi il doit aviser son client de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de visiter la totalité du bien. Il ne peut être responsable de l’absence d’investigations concernant un immeuble qui n’était mentionné dans sa mission ou encore lorsque le propriétaire du bien a en pleine connaissance de cause, restreint le champ de sa mission. Le vendeur pourra engager la responsabilité contractuelle de l’expert, l’acquéreur ne peut agir que sur le terrain délictuel. La responsabilité du diagnostiqueur peut en  effet être engagée s'il a fourni un diagnostic erroné.

L’expert doit remettre au vendeur un document attestant sur l’honneur qu’il est en situation régulière et qu’il dispose des moyens nécessaires à l’établissement des diagnostics.

Est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait (article R 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation) :
- Pour une personne ou un organisme certificateur d'établir un document prévu aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4 sans respecter les conditions de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance.
- Pour un vendeur de faire appel, en vue d'établir un document mentionné aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271-4, à une personne qui ne satisfait pas aux conditions de compétences, d'organisation et d'assurance définies aux articles R. 271-1 et R. 271-2 ou aux conditions d'impartialité et d'indépendance exigées à l'article L. 271-6.

La récidive est punie conformément aux dispositions de l'article 132-11 du Code Pénal. Ainsi, lorsque le diagnostic n'est pas réalisé par une personne répondant aux critères légaux, le ou les diagnostics pourraient être considérés comme nuls, d'une nullité absolue s'agissant d'une législation d'ordre public. Dans cette hypothèse, le vendeur ne serait pas exonéré de sa garantie des vices cachés.



IV. Le marchand de biens


Un marchand de biens est une personne dont l'activité professionnelle est d'acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI.
Le marchand de biens se distingue de l'agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu'il vend ou revend, alors qu'un agent immobilier n'est qu'un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d'un bien immobilier.

En ce qui concerne le statut juridique, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc remplir des obligations classiques de commerçant : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité ou établir des comptes annuels... En tant que vendeur professionnel, il est responsable des vices cachés des biens qu'il vend.

Le marchand de biens est un commerçant professionnel, à ce titre il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est assujetti à la TVA sur ses marges. À noter que le marchand de biens est exonéré des droits de mutation s'il revend un bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat.
Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur ses marges brutes.
La marge brute est la différence entre le coût de l'acquisition plus celui des travaux, et le prix de la revente. La TVA peut être déduite pour les charges de copropriété, les frais de gestion, l'achat de fournitures nécessaires, etc.

L'objectif d'un marchand de biens est le même que celui d'un commerçant : faire du commerce. Le but est donc d'acheter un bien immobilier pour le revendre à un prix plus élevé. L'avantage d'acheter, et surtout de revendre, un bien sous le statut de marchand de biens plutôt qu'en nom propre : il n'y a pas de taxe sur la plus-value lorsqu'une vente est effectuée par un professionnel.

Pour se lancer dans la profession de marchand de biens, il est nécessaire de disposer de suffisamment d'argent pour effectuer son premier achat immobilier. D'un point de vue juridique, il suffit de créer une société, SARL, EURL ou SCI,



V. Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un professionnel du monde de la construction immobilière. Il peut s’agir aussi bien d’une personne physique que d’une personne morale. Dans ce dernier cas, il peut s’agir d’une société de promotion immobilière regroupant plusieurs associés, eux-mêmes promoteurs.
Son statut est régi par les dispositions de l’article 1831-1 du Code civil. Celui-ci édicte que le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel une personne dénommée « maître d’ouvrage » (le client) confie la construction d’un ouvrage immobilier à une personne appelée «promoteur immobilier ».
Ce dernier s’oblige envers sa clientèle selon les termes et le prix convenus au contrat de promotion immobilière.
Il peut également être mandaté par le ou les clients pour réaliser d’autres opérations de nature administrative ou juridique, liées à la construction projetée.
De nombreux promoteurs immobiliers se partagent actuellement le marché en France.

Les obligations et responsabilités du promoteur immobilier commencent en premier lieu avec la construction d’immeubles bâtis, sur un terrain donné. Ses attributions s’étendent de l’étude de marché à la
commercialisation des bâtiments une fois construits. Le promoteur envisage tout d’abord la faisabilité et l’opportunité de faire construire sur un terrain.

Ensuite, il procède à l’acquisition du terrain. Sa prochaine tâche consiste à passer à la phase technique du projet de construction immobilière. Pour cela, il peut faire appel à des entrepreneurs, des architectes, des bureaux d’études… Puis, il obtient tous documents nécessaires au démarrage des travaux (tels que permis de construire…).

La phase suivante consiste dans la recherche de financement. Ce dernier sera constitué essentiellement d’emprunts (bancaires le plus souvent) ainsi que de la vente sur plans et la pré-location.

En effet, ces derniers cas concernent la vente anticipée des bureaux ou logements construits, ou la mise en location anticipée d’immeubles en état futur d’achèvement. C’est après seulement que pourront débuter les travaux de construction. Pour cela, le promoteur a généralement recours à des entrepreneurs et sous-traitants.
Enfin, le promoteur revend les immeubles ou bâtiments construits

Le promoteur immobilier a la qualité de « maître d’ouvrage délégué ».
En tant que maître d’ouvrage, il dirige les opérations de construction, de la conception du projet à la commercialisation des immeubles construits (bureaux ou logements). Il est par ailleurs l’acquéreur du terrain à construire.
En tant que maître d’ouvrage « délégué », il dirige les opérations de construction pour le compte des acquéreurs ou locataires des immeubles vendus sur plans.



VI. Le notaire


Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

Le statut du notaire est régi par l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat et le décret pris pour son application du 19 décembre 1945 avec l’ensemble des modifications qui y ont été apporté.
L’article 1 dispose que « Les notaires sont des officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux acte de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des Grosses* et expéditions.** ».
* La Grosse : c’est une copie exécutoire c’est à dire une copie authentique revêtue de la formule exécutoire dans la même forme que les jugements des tribunaux.
** L’expédition : c’est une copie authentique.
*** Le Minutier : Registre contenant les minutes des actes des notaires d’une étude. Aujourd’hui, c’est une sorte de coffre-fort électronique.


Le notaire est un officier public, nommé par le ministre de la justice, que l’Etat charge d’une mission de service public. Pour l’exécution de sa mission, l’Etat lui délègue une parcelle de l’autorité publique : il assure le service public de l’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature.

La définition de l’acte authentique est donnée par l’article 1369 du Code civil.

Le notaire constate le consentement libre et éclairé des parties. Le notaire a, en effet, également un rôle de conseil juridique.Il protège donc le consentement.L’acte peut être publié ce qui le rend opposable aux tiers. (exemple : publication de la vente). C’est la force probante de l’acte. L’acte notarié fait foi jusqu’à inscription de faux en écriture publique de son origine (c’est à dire l’identité des parties), de son contenu (c’est à dire de l’accomplissement des formalités qu’il relate et de la volonté déclarée des parties), de sa date.
La procédure en écriture est une procédure lourde qui pour éviter les contestations fantaisistes condamne le demandeur en faux à une amende d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
L’acte signé par voie électronique (AAE) a exactement la même force juridique qu’un acte sur papier. (Article 1316-1 du Code civil)
Cet acte s’impose avec la même force juridique qu’un jugement définitif. C’est la force exécutoire de l’acte notarié.

Le notariat doit en assurer la consultation et la conservation pendant 75 ans (100 ans pour les actes qui concernent un mineur), après quoi les documents seront versés aux archives.

Pour certains actes, le recours à un notaire est obligatoire comme en matière de contrat de mariage, donation entre époux, donation-partage, et pour les besoins de la publicité foncière, la donation ou la vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain).


Sources : https://leblogimmobilier.org/2016/05/23/diagnostiq...
https://location-immobilier.ooreka.fr/comprendre/m...
https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/V...

https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-v...

https://www.notaires.fr/fr/profession-notaire/r%C3...


Le 1er mars 2017

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