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Les obligations en matière de protection incendie en copropriété


Extincteurs, portes coupe-feu, détecteurs de monoxyde de carbone, alarmes à incendie ou encore ascenseurs aux normes, certains dispositifs sont obligatoires dans les parties communes d'un immeubles, d'autres conseillés et certains interdits.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L’article 18 de cette même loi confère au syndic la charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
La jurisprudence est donc venue logiquement préciser que l’administration de l’immeuble qui incombe au syndic comporte notamment la sécurité de ses occupants.(par exemple : CA PARIS 23ème ch B12 février 2004, n°2003/13396 ; Cass.Civ., 3ème, 17 décembre 1996, n°95-11.822 ; CA PARIS, Pôle 4, chambre 2, 4 Février 2015, N° 13/05227 ; CA BORDEAUX, Chambre civile 1, section B 28 Décembre 2010, N° de rôle 09/02636)
Dès lors le syndic, dans le cadre de sa gestion, devra veiller à ce que les équipements collectifs nécessaires au respect de la règlementation incendie dans les immeubles d’habitation soient installés, en bon état de fonctionnement et que les installations électriques de l’immeuble - quel qu’il soit - ne soient pas dangereuses.

Le syndic doit veiller au respect de la réglementation relative aux immeubles d’habitation et aux immeubles de grande hauteur et de manière générale à la sécurité de l’immeuble.S’agissant des ERP, il pourra par prudence vérifier auprès de son propriétaire qu’un ERP nouvellement créé dans l’immeuble, conformément aux termes du règlement de copropriété, dispose des autorisations administratives pour se faire. 

En outre, si le règlement de copropriété d’un immeuble composé exclusivement d’ERP ne comporte pas de dispositions spécifiques lui octroyant des fonctions particulières en ce domaine, il lui est recommandé de prendre l’initiative de soumettre cette question au vote des copropriétaires en passant soit par la réforme du règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 prévue à l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, soit au vote de l’article 25 prévu par le nouvel article 18-1 AA de la loi du 27 mars 2014 .


Concernant les normes applicables, le syndic peut dans sa gestion se reposer sur les sociétés spécialisées l’attention des professionnels sur les abus de facturation en ces matières de sorte que les contrats de maintenance étudiés sur chacune des prestations fournies.
  • Détecteurs de fumées

Pour les détecteurs de fumée en copropriété, c’est l’arrêté du 5 février 2013 qu’il faut consulter. Cet arrêté rend obligatoire l’installation de détecteur de fumée dans les parties privatives,: « Dans les parties privatives des bâtiments d'habitation, au moins un détecteur de fumée normalisé est installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres. Le détecteur est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ».
L’origine des incendies provenant en majorité des parties privatives, il est donc important que ce texte de loi soit respecté.
A contrario, les parties communes d’une copropriété ne doivent pas être équipées de détecteurs de fumée, « Il est interdit d'installer des détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d'habitation ». La raison pour cela est simple, il s’agit d’une question de sécurité. Lorsque les résidents entendent sonner l’alarme incendie dans l’immeuble, ils sortent par leur porte d’entrée. Hors, s’il s’agit du détecteur de fumée du couloir qui sonne, les habitants se mettraient en danger et pourraient se retrouver nez à nez avec un incendie.


  • Extincteurs

Si les extincteurs sont un bon moyen de se défendre contre un incendie, leur présence n’est pas nécessairement obligatoire dans tous les cas, cependant, ces mesures de précaution peuvent aussi être décidées à l'initiative des copropriétaires. Les extincteurs sont obligatoires dans les cages d'escaliers pour les immeubles de plus de 15 étages. Il en faut au minimum un.
Pour les parkings, l'obligation est d'un extincteur pour 15 voitures et une caisse de sable à chaque niveau de parking. Dès que le parking dépasse trois niveaux, des dispositifs d'extinction automatique sont obligatoires.
Pour les chaufferies, cela dépend du matériau utilisé. Ainsi, pour les chaufferies utilisant le fioul, il faut deux extincteurs dans le local et un autre dans l'espace de stockage s'il est différent. Pour le chauffage au gaz, il faut un extincteur à poudre polyvalente dans la chaufferie. "L'extincteur doit être accompagné d'un panneau précisant Ne pas utiliser sur flamme gaz",. Et pour un chauffage au charbon, il faut un extincteur dans le local. Dans le local des machines pour le ou les ascenseurs, l’ascensoriste doit installer un extincteur, la responsabilité lui incombe pour sa sécurité et celle de ses salariés (articles R. 4227-28 et suivants du Code du travail).

Il est légalement obligatoire d’installer des extincteurs dans les cages d’escalier uniquement dans le cas où la hauteur de l’immeuble est supérieure à 50 mètres. Si la copropriété n'abrite pas que des logements, cette hauteur est alors réduite à 28 mètres (arrêté du 18 octobre 1977, modifié par les arrêtés du 22 octobre 1982 et du 16 juillet 1992).
Il est également possible d’installer un extincteur dans les parties privatives, cela est alors à l’initiative et à la charge de chaque copropriétaire.

De même, le syndicat des copropriétaires a tout à fait le droit de faire installer des extincteurs dans les cages d’escalier même si l’immeuble est moins haut. Dans ce cas-là, le sujet doit être abordé lors d’une assemblée générale. La décision pourra être prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, autrement dit : la majorité s’obtient avec ⅔ des voix de tous les copropriétaires.

  • La porte coupe-feu

Les normes de sécurité incendie imposent la mise en place de dispositifs de protection au sein des immeubles afin de protéger les bâtiments comme leurs occupants. Parmi ces dispositifs se trouvent les
portes coupe-feu, obligatoires dans certaines situations.
La porte coupe-feu est une porte technique qui ne permet pas d’éviter les incendies ou de les éteindre mais qui permet de les contenir et de lutter contre leur propagation. Son rôle est primordial lorsque
l’incendie se déclenche car elle :
- Compartimente les zones où les flammes sont présentes ;
- Permet d‘éviter la propagation de celles-ci au reste du bâtiment.
De cette façon, elle participe à assurer la sécurité des occupants de l’immeuble en permettant aux secours d’arriver sur les lieux et de pouvoir intervenir en procédant à l’évacuation de l’immeuble, puis à l’extinction de l’incendie.
Comme les parois coupe-feu, les portes coupe-feu sont des dispositifs anti-incendie dits passifs.

Les portes coupe-feu font désormais partie des dispositifs anti-incendie obligatoires dans les nouveaux immeubles. Leur présence et leur localisation dépend de l’année de construction du bâtiment.

Dans les immeubles après 1987, la présence de portes coupe-feu fait partie des dispositifs anti-incendie dont certains bâtiments à usage d’habitation collective doivent obligatoirement être équipés.
La réglementation mise en place par l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, et mise à jour en 2005 subdivise les bâtiments en différentes familles, selon leur nombre d’étages et leur hauteur.
Toutes les familles d’immeubles disposant de celliers ou de caves indépendant des logements doivent être équipés de bloc-portes coupe-feu « de degré une demi-heure, ouvrir dans le sens de la sortie en venant des celliers ou des caves, être munis d'un ferme-porte et ouvrables sans clé de l'intérieur. »
Par ailleurs, les immeubles d’habitation collective relevant des familles 2, 3 et 4 doivent être équipés de blocs portes coupe-feu dans les escaliers permettant la communication entre le sous-sol et le reste du bâtiment.

Les portes palières peuvent également être coupe-feu afin  de retarder la propagation des flammes lors d’un incendie : plus le bâtiment sera compartimenté et plus il sera facile de contenir  l’incendie et d’évacuer les habitants de l’immeuble.

Dans les immeubles avant 1987, la présence de portes coupe-feu est obligatoire seulement dans les immeubles dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à une hauteur inférieure à 50 mètres.

Les portes coupe-feu doivent être installées :
- Au niveau du local à poubelles, si celui-ci ne s’ouvre pas vers l’extérieur ;
- Au niveau des escaliers permettant la communication entre le sous-sol et le reste du bâtiment.

Les portes coupe-feu s’ouvrent vers l’extérieur et sont munies de ferme porte qui permettent de les ouvrir sans clé dans le sens intérieur/extérieur.
La porte coupe-feu est composée de plusieurs matériaux :
- Une structure en composite incombustible ;
- Un renfort en métal ;
- Des parements en bois dur.

Les portes coupe-feu utilisées doivent être homologuées afin de posséder une résistance au feu suffisante et une réaction adaptée. Les portes coupe-feu doivent répondre à la norme NF EN 1154/A1 de juin 2003 qui est venue compléter la norme de 1997 NF EN 1154. Cette norme précise quels dispositifs de fermeture doivent être montés sur les portes ou sur leur encadrement. Par ailleurs, des normes spécifiques s’appliquent aux portes coupe-feu également étanches aux fumées.
Le classement des portes coupe-feu est réalisé en fonction de leur résistance et de leur réaction au feu.
La résistance au feu est le temps durant lequel la porte va limiter la propagation des flammes.
La réaction au feu est la manière dont la porte va se comporter quand elle va être soumise aux flammes c’est à dire la façon dont elle va s’enflammer et alimenter le feu.

Une étiquette apposée sur la tranche de la porte atteste de son niveau de résistance au feu. Ainsi la résistance aux flammes doit être au minimum de 15 minutes,  mais de nombreux équipements proposent des caractéristiques plus  performantes.
La durée de résistance au feu est aussi fonction de l’épaisseur de la porte : pour une porte de 40 mm, la résistance sera de 30 mn, et de 1heure pour une épaisseur de 50 mm. Par ailleurs tous les accessoires de la porte, tels que gonds ou charnières doivent résister à une température de 800° sans fondre.

Selon l'arrêté du 31 janvier 1986, non seulement des équipements anti-incendie sont obligatoires, mais leur entretien annuel aussi. Cette obligation a été inscrite à l’article R111-13 du code de la
Construction et de l’Habitation.
Lors de la visite annuelle d’entretien, le bon fonctionnement des ferme-portes des portes coupe-feu est ainsi vérifié.
Ces vérifications doivent alors être consignées sur un registre de sécurité, tenu par le syndic.

  • Le système de désenfumage

Les cages d’escaliers doivent obligatoirement être équipées d’un système de désenfumage, autrement appelé un exutoire de fumée. Il s’agit en effet d’un équipement anti-incendie indispensable à
l’évacuation de la fumée. Son activation se fait manuellement, par air comprimé (pneumatiquement) ou électriquement. L'article 25 de l'arrêté du 31 janvier 1986 dispose: "En partie haute de l'étage le plus élevé, la cage d'escalier doit comporter un dispositif fermé en temps normal permettant, en cas d'incendie, une ouverture d'un mètre carré au moins assurant l'évacuation des fumées".

  • Les blocs de secours

Lors d’un incendie, les blocs de secours sont des éclairages fonctionnant indépendamment des circuits électriques normaux. Ils permettent de servir de relais de sécurité lors d’une coupure d’électricité causée par un incendie. Ils sont notamment présents au niveau des paliers d’escalier.

  • L'encloisonnement de la cage d'escalier

Lors de la construction d’un immeuble, l'encloisonnement de la cage d’escalier doit être réalisé. Si l’immeuble est trop ancien, cet encloisonnement n’avait probablement pas été prévuà l’époque et il sera difficile de le faire ajouter.
L’encloisonnement d’une cage d’escalier consiste à installer une porte palière à chaque étage. Celle-ci a l’avantage de limiter la propagation de la fumée.
Ce principe est désormais obligatoire dans toutes les copropriétés dont la hauteur de l’immeuble dépasse les 8 mètres.

  • L’affichage des consignes de sécurité et des plans d'évacuation

Le syndic de la copropriété, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, doit procéder à l’affichage des consignes de sécurité (il s’agit des règles d’évacuation à suivre en cas d’incendie), ainsi que des plans du rez-de-chaussée et du sous-sol, s’il y en a un, dans le hall d’entrée de l’immeuble, ainsi qu’à proximité des portes, escaliers et ascenseurs.
Ceux-ci faciliteront l’intervention des sapeurs-pompiers puisqu’ils mentionneront le repérage des vannes permettant la coupure du gaz ainsi que l’emplacement des commandes de désenfumage.
Si le parking ou des places de stationnement sont à proximité de ces accès, le syndic de la copropriété doit y afficher les consignes relatives à la sécurité incendie et aux plans d’intervention.

L’article 100 de l’arrêté du 21 janvier 1986 prévoit que "le propriétaire ou, le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins, est tenu d'afficher dans les halls d'entrée, près des accès  aux escaliers et aux ascenseurs :
- Les consignes à respecter en cas d'incendie :
- Les plans de sous-sols et du rez-de-chaussée.
Les consignes particulières à chaque type d'immeuble à respecter en cas d'incendie doivent être également affichées dans les parcs de stationnement, s'il en existe, à proximité des accès aux escaliers et aux ascenseurs."
Pour les constructions nouvelles à compter du 1er octobre 2015, a minima, les éléments suivants figurent sur les plans d'intervention :
- l'emplacement des cloisonnements principaux et des cheminements des sous-sols ;
- l'indication des dégagements, voies intérieures ou cours permettant d'atteindre l'extérieur du bâtiment ;
- l'emplacement des ascenseurs et monte-charge, avec leurs accès ;
- l'emplacement des locaux poubelles et réceptacle s'il existe un vide-ordures ;
- l'emplacement des moyens de secours, notamment les prises de colonnes sèches et les commandes de désenfumage.
Ce plan doit être conforme à la norme AFNOR NF S60303.

  • Accessibilité par l’extérieur

Un emplacement de stationnement doit être laissé libre pour les engins de secours et leur accessibilité au bâtiment doit être possible à tout moment. L’espace réservé dépend de la taille de  l'immeuble. Ainsi, pour un immeuble de moins de 8 mètres, les pompiers pourront utiliser une échelle déployable manuellement.
Cependant pour un immeuble plus haut, ils auront besoin d’utiliser des engins plus encombrants pour pouvoir déplier une plus grande échelle de manière sécurisée.
Cet aménagement permet de faire gagner du temps aux pompiers. Un temps précieux qui peut sauver des vies.

  • Les colonnes sèches

Des conduits vides, autrement appelés des colonnes sèches, peuvent être prévus dans l’immeuble. Ces canalisations verticales permettent aux pompiers, en cas d’incendie, d’alimenter tous les étages en eau sous pression. Elles sont munies d’une prise par niveau, ce qui permet aux pompiers d’être beaucoup plus efficaces.
La pose de ces colonnes sèches est obligatoire à partir de la troisième famille d’immeubles (lorsque le plancher du logement le plus élevé se trouve au moins à 28 mètres de hauteur).

L’installation d’équipements pour la sécurité anti-incendie n’est pas la seule obligation portée par l’arrêté du 31 janvier 1986. Un entretien annuel est également imposé aux copropriétés par le Code de la construction et de l’habitation.
Le syndic doit consigner, sous la forme de document de son choix, les informations relatives à cette visite annuelle au cours de laquelle sont vérifiés le bon fonctionnement :
- des systèmes de ventilation, de détection, de désenfumage, voire également des colonnes sèches ;
- des portes coupe-feu et des ferme-portes ;
- ainsi que du mécanisme de manœuvre des ouvertures en haut des escaliers.
Lorsque le syndicat des copropriétaires vote lors d’une assemblée générale pour l’installation d’équipements de sécurité non obligatoires, un contrat de maintenance annuelle doit être souscrit. Cela doit également être mentionné dans le carnet d’entretien du syndic de la copropriété.
Si aucun contrôle n’est effectué sur l’installation effective de ces équipements de sécurité, tout comme sur l’entretien, dans le cas d’un incendie, la non-installation des équipements obligatoires ou leur non-entretien sera considéré comme une faute et la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pourra être mise en cause.

En cas d’incendie, il s’agira d’une infraction à la réglementation applicable (art. 223-1 du Code pénal) et ce préjudice sera considéré comme une mise en danger de la vie d’autrui.
Les copropriétaires ne seront pas les seuls responsables.

Lors d’un incendie dans un immeuble, la responsabilité du syndic de copropriété peut être engagée notamment dans le cas où il n’a pas souscrit à une assurance habitation pour protéger l’immeuble contre de tels risques. L’indemnisation du préjudice subi est généralement payée par l’assurance habitation de l’immeuble. En effet, selon les causes de l’incendie, ce ne sera pas forcément l’assurance habitation des copropriétaires ou des locataires qui fonctionnera.
Un défaut d’assurance peut légalement être imputé au syndic de copropriété, la souscription faisant partie de ses missions. Selon le contexte propre à votre copropriété et à la décision des juges, le syndic de copropriété peut être amené à verser des dommages et intérêts aux copropriétaires à la suite d’un incendie.


Suite à un incendie, un copropriétaire peut légalement arrêter de payer les mensualités de son crédit immobilier en cas de destruction de son bien immobilier. Il s’agit alors d’une suspension du paiement du crédit à demander auprès de votre banquier. Le paiement de la cotisation d’assurance sur l’emprunt doit toutefois continuer à être versé.

Lorsqu’un logement devient inhabitable, le locataire peut cesser de payer son loyer au propriétaire dès lors qu’il n’est plus possible de vivre dans le logement. C’est le seul litige valable pour que le locataire cesse de payer son loyer. Cette disposition est prévue par l'article 1722 du Code civil :« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

Lorsque l’accès au logement est interdit par les forces de l’ordre sur une durée d’une semaine, le locataire doit payer son loyer, il peut toutefois demander une réduction de celui-ci. Si le propriétaire refuse, le locataire aura la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation.


Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.lavieimmo.com/mieux-habiter/votre-imme...

http://www.dmt-avocats.fr/les-syndics-et-la-protec...

https://www.baticopro.com/guides/les-obligations-d...


Le 18 juin 2019

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