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Les obligations du locataire du bail d'habitation

 

L'article 7 de la loi de 1989 énonce les obligations qui pèsent sur le locataire :
- l'obligation de payer le loyer et les charges,
- l'obligation d'user paisiblement des lieux,
- l'obligation de respecter la destination des lieux loué,
- l'obligation de procéder aux réparations à sa charge,
- l'obligation de s'assurer.

 

 

I - L'obligation de payer le loyer et les charges

Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation exclut en autres que le locataire diffère le paiement au motif que le bailleur refuse d'effectuer des travaux. Le locataire qui prétend avoir des droits à faire valoir à l'encontre du bailleur doit saisir le tribunal pour les faire valoir. Toutefois, le non-paiement du loyer peut ne pas être sanctionné ainsi lorsque le loyer est illicite. En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.



II. L'obligation d'user paisiblement des locaux loués

Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués (article 7b de la loi de 1989). Cette jouissance paisible imposée par la loi va se traduire essentiellement :
- par l'obligation d’occuper effectivement les lieux,
- par l'obligation de les utiliser normalement, c'est-à-dire en vue de l'usage auquel ils sont destinés en se gardant de tout abus de jouissance.

Il y a abus de jouissance lorsque le locataire use de l'immeuble dans des conditions anormales ou excessives de sorte qu'il en résulte une dépréciation de l'immeuble ou une gêne pour le propriétaire ou des tiers. Ont été jugés ainsi :
- le tapage,
- les bruits, les odeurs,
- le fait que le locataire n'aère pas ou ne chauffe pas le logement ce qui a entraîné des dégradations (humidité, moisissures),

Le bailleur étant tenu à l'égard des voisins du locataire de leur assurer une jouissance paisible, cette responsabilité lui permet, voire l'oblige à faire sanctionner le comportement d'un locataire qui troublerait les autres occupants de l'immeuble. Un comportement du locataire préjudiciable à la tranquillité des autres n'est pas obligatoirement circonscrit à l'intérieur des lieux loués : il peut concerner des parties communes ou des équipements communs ou des faits commis aux abords des lieux loués, s'ils troublent la jouissance paisible des autres locataires

Lorsque les désordres reprochés au locataire prennent place dans les lieux loués, que ce soit le logement lui-même ou les parties communes de l'immeuble, le manquement contractuel est avéré.

Il en est ainsi quand le locataire est l'auteur de nuisances, notamment sonores, dans son immeuble au détriment de ses voisins. Il appartient alors aux juges du fond d'apprécier, souverainement, la gravité de ce manquement. 

Ainsi, a manqué à ses obligations, le locataire qui, en dépit des avertissements et des mises en demeure, n'a pas modifié son comportement à l'origine des troubles anormaux du voisinage en laissant se propager de manière indiscutable des odeurs nauséabondes depuis son logement et depuis la cour attenante, dans lesquelles il accumule les immondices (CA Poitiers, 2e ch. , 22 juin 2004, n° 03/00788 : JurisData n° 2004-256682).

 

Constituent des manquements graves et répétés à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et l'expulsion de celle-ci et de tous les occupants de son chef, le fait pour son fils d'avoir violemment pris à partie les gardiennes de l'immeuble, tant dans la loge que dans les parties communes, et d'avoir agressé un voisin avec qui ils étaient en conflit. (Cass. 3e civ. 5 mars 2013 n° 12-12.177 (n° 286 F-D), Laoud c/ Etablissement Paris habitat-OPH Epic).

Ces troubles peuvent provenir d'un comportement agressif du locataire, de ses enfants ou de toute autre personne dont il répond en application de l' article 1735 du Code civil (CA Dijon, 29 janv. 2008 : JurisData n° 2008-355075. – CA Pau, 2e ch., 8 nov. 2007, n° 07/00317 :  JurisData n° 2007-355034). Ainsi, la circonstance que le trouble ait été commis par un enfant majeur du locataire n'est pas un fait justificatif pour lui, sauf à démontrer qu'ils ne résidaient pas dans le logement loué (Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 09-11.027 : JurisData n° 2009-050345  ;  Loyers et copr. 2010, comm. 2. – contre CA Paris, 6e ch. , sect. B, 20 nov. 2008).

 

Un jugement du tribunal d’instance de Saint-Étienne en date du 28 novembre 2000, relatif aux bruits provoqués par les ébats amoureux   d'une locataire a ordonné son expulsion. Le contrat de bail signé prévoyait expressément que la locataire devait« jouir des locaux en bon père de famille » le tribunal avait relevé qu’il résultait des attestations produites, que Mlle B.faisait monter chez elle des dizaines d’hommes par  jour; qu’elle poussait des hurlements de jouissance accompagnés de mots obscènes à toute heure du jour et de la nuit ; que ses voisins étaient réveillés par ses manifestations de plaisir en pleine nuit;que son voisin du dessus était obligé de marteler le sol à coup de poing pour calmer ses ardeurs ; que, toujours en pleine nuit des hommes s’excitaient sur leur klaxon et sa porte d’entrée pour l’appeler ; que certains se trompaient de porte et sonnaient aux portes d’à côté ; qu’elle se promenait sur son balcon en string pour racoler maris, femmes, enfants, avec explication de ce qu’elle voulait faire ; qu’elle jetait ses préservatifs usagés par la fenêtre....Et qu’en conséquence, il en résultait que la jouissance de Mlle B. était une jouissance bruyante, gênante et préjudiciable aux autres occupants de l’immeuble, ce qui amenait le tribunal à ordonner l’expulsion.

 

Ne constitue pas un trouble de jouissance les propos à caractère personnel adressés par un locataire à un mandataire de la société bailleresse et non à celle-ci ne constituent pas, quelle qu'en soit la teneur, un manquement de ce locataire à son obligation de jouissance paisible. (Cass. 3e civ. 17 septembre 2008 n° 07-13.175 (n° 850 FS-D), Jaffart c/ Sté Paris Centre).

 

La notion de jouissance paisible des lieux, comme celle d'usage de la chose louée en bon père de famille prévue par l'article 1728 du Code civil, sont des notions qui n’ont pas  à l'appréciation des juges, qui peuvent ainsi sanctionner tout comportement anormal et préjudiciable du locataire.

Il a été jugé qu’il n'y a pas de lien entre le trouble constaté et le manquement imputé au locataire dès lors qu'il a été commis dans le hall d'un immeuble situé à plus d'un kilomètre de l'immeuble loué. (Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16.955, FS-P+B, Sté HLM logement francilien c/ Sanoa (pourvoi c/ CA Paris, 6e ch., sect. C, 13 mai 2008) : JurisData n° 2009-049877).

Dans cette décision, la Cour de Cassation a limité le périmetre de l’obligation de jouissance paisible et refuse d'admettre la résiliation du bail pour des faits commis dans les parties communes d'un immeuble faisant, certes parties du même ensemble immobilier, mais situées à plus d'un kilomètre du lieu du logement loué. Dans cette affaire, le fils du locataire avait bien eu un comportement répréhensible, qui avait d'ailleurs entraîné sa condamnation, avec d'autres prévenus à une peine correctionnelle pour délit d'entrave. Mais ces faits ne pouvaient être rattachés aux conditions d'occupation de l'appartement loué, dont les attestations des voisins domiciliés à la même adresse révélaient au contraire qu'elles étaient paisibles.

 

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » (C. civ., art. 1315) et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » (C. proc. civ., art. 9). Des modes de preuve particuliers sont cependant à la disposition du bailleur. Tout d'abord, le bailleur pourra solliciter l'intervention des forces de l'ordre à l'égard des personnes qui, en occupant un espace commun, entravent l'accès et la libre circulation, empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité ou nuisent à la tranquillité des lieux (CCH, art. L.126-2).

Par ailleurs, mais sous certaines conditions, pourront être exploités les enregistrements d'un système de vidéosurveillance des parties communes de l'immeuble à la condition qu'ils respectent les dispositions de la loi dite Informatique, fichiers et libertés du 6 janvier 197.

 

La loi 2007-297 du 5 mars 2007, relative à la prévention de la délinquance, a modifié l'article 4, g de la loi du 6 juillet 1989 en introduisant le « trouble de voisinage constaté par une décision de justice » comme possible motif de résiliation de plein droit du bail. La même loi a créé un article 6-1 qui donne aux voisins importunés la possibilité de contraindre un propriétaire bailleur à agir, au besoin en poursuivant la résiliation du bail, contre son locataire auteur de troubles leur causant préjudice. 

 

 

III. L'obligation de respecter la destination des lieux loués

Lorsque les locaux ont été loués à usage d'exclusif d'habitation, toute utilisation à usage professionnelle est interdite même si elle n'est que partielle. Dans le cas d'une location à usage mixte d'habitation et professionnel, le locataire n'a pas l'obligation d'utiliser les locaux loués à chacun des usages prévus par la loi.

Toutefois, si le bail stipule expressément que l'exercice de la profession n'est autorisé que dans une partie des lieux loués, identifiée au bail, le fait d'affecter la totalité des locaux à un usage professionnel constitue une faute contractuelle. Si en fin de bail, le locataire n'exerce plus dans les lieux qu'une activité professionnelle, il ne pourra plus prétendre au bénéfice de la loi de 1989.

Si le logement loué dépend d'un immeuble en copropriété, le locataire doit aussi respecter le règlement du copropriété. En outre, le locataire doit respecter le règlement intérieur de l'immeuble.

L'article L 123-10 du Code de Commerce permet cependant aux personnes physiques qui désirent s'inscrire au RCS de déclarer à titre exclusif d'adresse celle de leur habitation. De plus, les articles L123-11 et L123-11-1 du Code de Commerce permettent aux personnes morales qui demandent leur immatriculation au registre du Commerce et des Sociétés d'installer leur siège au domicile de leur représentant légal pour une durée ne pouvant excéder cinq ans. Le bailleur est en droit de faire effectuer un constat d'huissier afin de vérifier que l'utilisation des locaux loués est conforme à la destination du bail.

En cas de changement d'affectation opéré en violation des clauses du bail, la tolérance du bailleur ne crée pas de droit au profit du locataire. La sanction des abus de jouissance ou des changements de destination non autorisés est la résiliation du bail. Le bailleur peut demander le rétablissement des lieux à leu affectation d'origine.



IV. L'obligation de répondre des dégradations et des pertes survenues dans les lieux loués

Le locataire est obligé (article 7c de la loi de 1989) de : « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du  bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. ». 

La dégradation du logement loué s’apprécie en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie. Deux conditions sont posées pour que la responsabilité du locataire soit engagée :
- il faut que les dégradations et les pertes se soient produites pendant la durée du contrat,
- les dégradations et les pertes doivent être survenues dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive.

Si le locataire après avoir donné congé quitte les lieux avant le terme du contrat, il reste responsable jusqu'au terme de ce dernier des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même postérieurement à son départ. C'est une véritable présomption qui pèse sur le locataire. A partir du moment où des dégradations ou pertes sont constatées, il doit en répondre. Pour mettre à l'abri sa responsabilité, le locataire doit prouver :
- soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure,
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur,
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait d'un tiers qu'il na pas introduit dans le logement. Ainsi le locataire est responsable des dégradations causés par des déménageurs ou des ouvriers chargés de faire des réparations dans le logement.

 

La responsabilité retenue en cas de dégradation dans un logement en cours de location dépend de l'origine de cette dégradation (par négligence, par usure ou en cas de force majeure). Le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages résultant de sa négligence (défaut d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.

Les dégradations engendrées par défaut d'entretien ou manque de soins en cours de location peuvent être de nature diverse, notamment :
- trou ou tache sur les murs,
- porte enfoncée,
- moquette brûlée, parquet abîmé...

Le locataire est responsable de ces dommages s'il en est l'auteur ou s'ils sont causés par :
- les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement,
- les personnes qu'il héberge ou invite,
- les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou professionnel mandaté pour réaliser des travaux par exemple),
- un sous-locataire.
Pour être exonéré de sa responsabilité, le locataire doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne lui sont pas imputables (faute commise par le propriétaire ou grosse réparation lui incombant).



V. L'obligation d'entretenir et de réparer

Le locataire est obligé : « De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements  mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7d de la loi de 1989).

Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail. Il est donc important que les équipements afférents aux locaux loués soient expressément énoncés. On entend par entretien courant les mesures à prendre au fil du temps à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux loués (huilage, raccords de peinture..). Le locataire a en principe à sa charge les menues réparations et réparations locatives. Cependant, le locataire n'a pas à effectuer les réparations lorsqu'elles sont occasionnés par vétusté, malfaçons, vices de construction.

Si le locataire n'exécute pas les obligations qui lui incombent, le bailleur pourra le contraindre au besoin judiciairement à effectuer les travaux à sa charge ou demander la résiliation judiciaire du bail.

 

Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du bailleur et ce même si ces dommages ont la nature de réparations locatives.. La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple : peintures dont la couleur a  passé,ou revêtements de sols usés.

 


VI. L'obligation de s'assurer

Le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire (article 7g de la loi de 1989). Sont ainsi visés les risques d'incendie ou d'explosion, les risques de dégâts des eaux et plus généralement tous les risques qui sont habituellement couverts par les polices multirisques. La jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises que la responsabilité d'un administrateur de biens était engagée s'il n'exigeait pas du locataire lors de la remise des clefs de la souscription d'un contrat d'assurance.

Le locataire doit justifier de la souscription de cette assurance non seulement lors de la remise des clefs mais également chaque année à la demande du bailleur : il s'agit de la remise au bailleur d'une attestation d'assurance. Le locataire doit rester libre du choix de la compagnie d'assurance : il n'est pas possible de lui imposer dans le bail de souscrire auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.

En cas de défaut d'assurance, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail ou s'il le préfère la condamnation du locataire à souscrire une assurance à peine d'astreinte. Le bailleur peut enfin se prévaloir du défaut d'assurance en fin du bail pour donner congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur peut également souscrire une assurance pour son compte et récupérer les frais auprès du locataire. Le bien est alors assuré et le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d'assurance par douzième à chaque paiement du loyer (le montant doit figurer sur la quittance).

Dans la pratique, le bailleur doit envoyer une mise en demeure informant le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte. Attention, cet envoi vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Le bailleur doit donc choisir et ne peut pas en parallèle tenter de résilier le bail pour ce motif.

La loi ALUR a prévu une pénalité sous forme de majoration de la prime d’assurance récupérable auprès du locataire. Le décret ALUR du 30 mars 2016 a fixé le montant maximal de cette majoration à 10%.

Sources: https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locata...

https://www.legavox.fr/blog/gillioen-alexandre/regles-legales-matiere-sonorisation-lieu-28984.htm

 

Le 13 février 2018

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