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Les obligations du bailleur d'un local commercial


Le bailleur est soumis à la fois à une obligation de délivrance, d'entretien et à une garantie des troubles de jouissance ultérieure.


I. L'obligation de délivrance

L'obligation consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l'article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail. Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que le local soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire aura trois options :
- l'exécution forcée demandée au juge (sauf impossibilité matérielle ou juridique)
- la résiliation du contrat, avec souvent une demande d'indemnité
- l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.


Cette obligation de délivrance de la chose louée se matérialise notamment par la remise des clefs au locataire.L’usage veut aussi que le bailleur mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert. La délivrance oblige également le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle.

Le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail.Ainsi,un bail pourra être résilié aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance dès lors que le local ne peut  être affecté à l’usage prévu. A titre d’illustration, un bailleur qui donne à usage de snack-bar un local alors qu’il sait que cette activité nécessite un changement  d’affectation du local exige une autorisation administrative laquelle a  d’ores et déjà été refusée méconnait l’obligation de délivrance conforme du local.

Il s’agit également pour le bailleur de remettre un bien loué « en bon état de réparations ». Mais s’agissant de ce principe, il n’est pas impératif de sorte que les parties peuvent valablement y déroger en prévoyant par exemple que le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent sous réserve cependant que les lieux loués permettent la destination autorisée par le bail. Néanmoins, ces clauses sont à rédiger avec la plus grande prudence car si une telle clause peut prévoir que le locataire s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, la présence d’une telle clause est interprétée strictement par les tribunaux et en tout état de cause ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné pendant toute la durée du bail.
A ce titre, en matière de bail commercial, en l’absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, et dans tous les cas pour les baux conclus ou renouvelés après cette date (loi Pinel), le bailleur est tenu des grosses réparations.

L’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée est donc inhérente à l’obligation de délivrance conforme.
La charge de la preuve de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur : ainsi il lui appartient de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation et lorsque le locataire allègue une délivrance partielle, le bailleur doit établir qu’il a satisfait entièrement à son obligation.

Il existe un véritable arsenal de sanctions pour le locataire victime de manquements de son bailleur à l’obligation de délivrance. Ainsi, les sanctions peuvent aller de l’action en exécution forcée (par exemple de délivrer les lieux en bon état), de l’action en exception d’inexécution (libérant le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à la délivrance de la chose louée) à l’action en résiliation du bail et même à la demande de dommages-intérêts.



II. L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives. Afin de répartir les travaux entre locataire et bailleur, de nombreux baux commerciaux font référence au Code Civil
En vertu de l'article 605 alinéa 2 du code civil : "Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”

Le bailleur est donc tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce l’article 606 du Code Civil , de manière limitative.
Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :
- la réparation des toitures, gouttières, murs, cheminées ;
- la réfection des planchers et des escaliers ;
- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

Le bail commercial pouvait parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le locataire à ses frais, à condition que la clause soit précise. Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise. Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, il n’est désormais plus possible pour le bailleur de reporter la charge des grosses réparations sur le locataire. Les grosses réparations ne seront plus jamais à la charge du locataire.

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.
De plus, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement.

Lorsque les juges sont  sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.


La Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit respecter l’obligation de délivrance notamment s’agissant de l’entretien du bien afin qu’il soit conforme à sa destination contractuel (Cass. Civ. 3e, 19 octobre 2017, 16-14.134). Dans cet arrêt, il était question d’un locataire qui avait pris à bail des locaux à usage de boulangerie au rez-de-chaussée d’un immeuble dont le bailleur était propriétaire. Le plancher de l’appartement situé au premier étage avait cédé et avait endommagé le local commercial et les installations nécessaires à l’exploitation de la boulangerie.
En réalité, le sinistre était la conséquence de l’humidité dégagée par l’utilisation du four à buée du boulanger. S’en était suivi une procédure au titre de laquelle allait être déterminée les responsabilités des uns et des autres dans la survenance de ce sinistre.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation considère que le propriétaire a  manqué à son obligation d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils avaient été loués et doit donc supporter les conséquences dommageables liées à l’effondrement du plafond.
En effet, selon la Haute Juridiction : le preneur avait régulièrement  entretenu le four, l’état de vétusté de ce matériel n’était pas établi, «la nature du plancher en bois aggloméré était incompatible avec l’exploitation d’un fournil », et « l’humidité, qui se dégageait du four à buée, même si elle avait été partiellement à l’origine de l’état du plafond, était la conséquence d’un usage normal des locaux destinés exclusivement à l’exploitation d’une boulangerie » retenant « qu’il incombait au bailleur de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la structure du plafond » (Cass. Civ. 3e, 19 octobre 2017, 16-14.134).



III. L'obligation de garantie

Cette obligation tend à prévenir les troubles de jouissance que pourrait  subir le preneur. On peut distinguer trois types de garanties :

A. La garantie des vices cachés

L'article 1721 du Code civil précise que le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé. Le caractère "caché" du vice est apprécié par le juge.
Il faut que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le preneur le destinait.

Contrairement à la vente d'un bien immobilier, le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde. Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. En revanche, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou relevés dans l’état des lieux.

B. La garantie d'éviction

L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un trouble de droit. La garantie d'éviction concerne d'une part la garantie du fait personnel du bailleur, et d'autre part du fait d'un tiers. Le tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le bailleur.

1. Éviction du fait personnel du bailleur

Cette garantie vise à interdire au bailleur certains actes qui pourraient faire perdre au preneur la libre jouissance de son local. Il est par exemple interdit de modifier le local (Article 1723). Il a aussi été jugé que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu'il a détruit (Civ. 3e, 25 janv. 2006). De nouveau, il peut être dérogé à cette garantie dans le contrat.

2. Éviction du fait d'un tiers (art. 1725 et 1726 Code civil)

Le bailleur ne garantit que les troubles de droit et non les troubles de fait. Le preneur devra alors agir directement contre l'auteur du trouble (sauf faute du bailleur). Ici, le "trouble de fait" est une action commise par une ou plusieurs tierces personnes qui prive le preneur de la jouissance de son bail (Par exemple, empêcher l'accès au local). Le "trouble de droit" est la revendication par un tiers d'un droit de propriété ou de toute autre droit réel, c'est-à-dire un droit sur la chose (Par exemple un droit au bail).

Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-...

https://www.village-justice.com/articles/bail-comm...


Le 23 août 2018

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