Les obligations du bailleur d'un local commercial

Le bailleur est soumis à la fois à une obligation de délivrance, d'entretien et à une garantie des troubles de jouissance ultérieure.

I. L'obligation de délivrance

L'obligation consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l'article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail. Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que le local soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire aura trois options :
- l'exécution forcée demandée au juge (sauf impossibilité matérielle ou juridique)
- la résiliation du contrat, avec souvent une demande d'indemnité
- l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.

Cette obligation de délivrance de la chose louée se matérialise notamment par la remise des clefs au locataire. L’usage veut aussi que le bailleur mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert. La délivrance oblige également le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle.

Le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail.Ainsi,un bail pourra être résilié aux torts exclusifs du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance dès lors que le local ne peut  être affecté à l’usage prévu. A titre d’illustration, un bailleur qui donne à usage de snack-bar un local alors qu’il sait que cette activité nécessite un changement  d’affectation du local exige une autorisation administrative laquelle a  d’ores et déjà été refusée méconnait l’obligation de délivrance conforme du local.

Il s’agit également pour le bailleur de remettre un bien loué « en bon état de réparations ». Mais s’agissant de ce principe, il n’est pas impératif de sorte que les parties peuvent valablement y déroger en prévoyant par exemple que le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent sous réserve cependant que les lieux loués permettent la destination autorisée par le bail. Néanmoins, ces clauses sont à rédiger avec la plus grande prudence car si une telle clause peut prévoir que le locataire s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, la présence d’une telle clause est interprétée strictement par les tribunaux et en tout état de cause ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné pendant toute la durée du bail.
A ce titre, en matière de bail commercial, en l’absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, et dans tous les cas pour les baux conclus ou renouvelés après cette date (loi Pinel), le bailleur est tenu des grosses réparations.

L’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée est donc inhérente à l’obligation de délivrance conforme.
La charge de la preuve de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur : ainsi il lui appartient de prouver qu’il s’est libéré de cette obligation et lorsque le locataire allègue une délivrance partielle, le bailleur doit établir qu’il a satisfait entièrement à son obligation.

Il existe un véritable arsenal de sanctions pour le locataire victime de manquements de son bailleur à l’obligation de délivrance. Ainsi, les sanctions peuvent aller de l’action en exécution forcée (par exemple de délivrer les lieux en bon état), de l’action en exception d’inexécution (libérant le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à la délivrance de la chose louée) à l’action en résiliation du bail et même à la demande de dommages-intérêts.

Le locataire commercial placé dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance, même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble. 

Le locataire d'un local commercial dans un immeuble en copropriété pour y exploiter un bar-restaurant, ayant constaté des désordres de construction, agit en réparation contre le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

Une cour d'appel écarte cette demande, aux motifs qu'il n'était pas établi que les déformations de la poutre maîtresse et des solives invoquées par le locataire, qui portaient sur des parties communes, relevaient de la responsabilité contractuelle du bailleur ; ces déformations pouvaient, en effet, être attribuées soit à la structure ancienne en bois, qui présentait des déformations dès l'origine, soit à des travaux de rénovation, effectués par un ancien locataire ou sur d'autres appartements de la copropriété qui auraient pu aggraver la déformation de certains éléments de structure. 

La Cour de cassation censure la décision, jugeant au contraire que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance se déduisait des faits suivants : le plancher haut du rez-de-chaussée ne remplissait pas sa fonction ; il présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens ; des travaux de renforcement étaient à prévoir ; un dispositif d'étaiement provisoire devait être mis en place. Par suite, la demande formée contre le bailleur devait être accueillie (Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-12.871 F-D ).

L'obligation de délivrance du bien loué (C. civ. art. 1719, 1) est une obligation essentielle à la formation du contrat et le bailleur ne peut s'en exonérer que par la preuve d'un cas de force majeure (Cass. 3e civ. 19-5-2004 n° 03-12.541 FS-PB :  RJDA 8-9/04 n° 947 ; Cass. 3e civ. 28-9-2005 n° 04-13.720 FS-PB :  RJDA 12/05 n° 1321). Il ne peut pas, dès lors, se retrancher derrière le fait que les désordres aient affecté les parties communes, relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou soient imputables à un ancien locataire. C'est ce qu'illustre la décision commentée.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait également été condamné à réparer une partie du dommage subi par le locataire empêché de poursuivre son exploitation. 

II. L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives. Afin de répartir les travaux entre locataire et bailleur, de nombreux baux commerciaux font référence au Code Civil
En vertu de l'article 605 alinéa 2 du code civil : "Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”

Le bailleur est donc tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce l’article 606 du Code Civil , de manière limitative.
Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :
- la réparation des toitures, gouttières, murs, cheminées ;
- la réfection des planchers et des escaliers ;
- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

Le bail commercial pouvait parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le locataire à ses frais, à condition que la clause soit précise. Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise. Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, il n’est désormais plus possible pour le bailleur de reporter la charge des grosses réparations sur le locataire. Les grosses réparations ne seront plus jamais à la charge du locataire.

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.
De plus, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement.

Lorsque les juges sont  sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.

La Cour de cassation a rappelé que le bailleur doit respecter l’obligation de délivrance notamment s’agissant de l’entretien du bien afin qu’il soit conforme à sa destination contractuel (Cass. Civ. 3e, 19 octobre 2017, 16-14.134). Dans cet arrêt, il était question d’un locataire qui avait pris à bail des locaux à usage de boulangerie au rez-de-chaussée d’un immeuble dont le bailleur était propriétaire. Le plancher de l’appartement situé au premier étage avait cédé et avait endommagé le local commercial et les installations nécessaires à l’exploitation de la boulangerie.
En réalité, le sinistre était la conséquence de l’humidité dégagée par l’utilisation du four à buée du boulanger. S’en était suivi une procédure au titre de laquelle allait être déterminée les responsabilités des uns et des autres dans la survenance de ce sinistre.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation considère que le propriétaire a  manqué à son obligation d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils avaient été loués et doit donc supporter les conséquences dommageables liées à l’effondrement du plafond.
En effet, selon la Haute Juridiction : le preneur avait régulièrement  entretenu le four, l’état de vétusté de ce matériel n’était pas établi, «la nature du plancher en bois aggloméré était incompatible avec l’exploitation d’un fournil », et « l’humidité, qui se dégageait du four à buée, même si elle avait été partiellement à l’origine de l’état du plafond, était la conséquence d’un usage normal des locaux destinés exclusivement à l’exploitation d’une boulangerie » retenant « qu’il incombait au bailleur de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la structure du plafond » (Cass. Civ. 3e, 19 octobre 2017, 16-14.134).

Le locataire d'un local situé dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, se plaignant du mauvais état du centre et de problèmes de chauffage dans son local, poursuit le bailleur en indemnisation de son préjudice. Il a été fait droit à sa demande  (Cass. 3e civ. 23-1-2020 n° 18-19.051 F-D). Le bailleur avait manqué à ses obligations de mise à disposition et d’entretien des locaux en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des  lieux. En effet, il n’avait pas déployé d’efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun dans le local loué et dans les parties communes (qui était un accessoire nécessaire à l’usage du bien loué), aux infiltrations constatées dans le plafond du local et dans le parking commun et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans.
Le dépérissement du centre commercial et sa désertification étaient à l'origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux.
Par suite, le bailleur a été condamné à indemniser le locataire pour la perte de sa clientèle, la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat de distribution rompu et la perte de chance de conclure des accords avec de nouveaux fournisseurs (allocation de 80 000 € de dommages et intérêts).
 A défaut de stipulation particulière du bail, le propriétaire de locaux situés dans un centre commercial n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre (Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 98-23.171 : RJDA 11/00 n° 956 ; Cass. 3e civ. 11-4-2019 n° 18-12.076 F-D) ; il n'est tenu que d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance du local loué (Cass. 3e civ. 12-7-2000, précité).
S’il est propriétaire du centre commercial, le bailleur est toutefois tenu d’entretenir les parties communes du centre puisqu’elles constituent des accessoires nécessaires au bien loué (Cass. 3e civ. 19-12-2012 n° 11-23.541 FS-PBI : RJDA 4/13 n° 296). Dans cette affaire, le manquement du bailleur à ses obligations a été retenu car avaient été relevés le dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking.

III. L'obligation de garantie

Cette obligation tend à prévenir les troubles de jouissance que pourrait  subir le preneur. On peut distinguer trois types de garanties :

A. La garantie des vices cachés

L'article 1721 du Code civil précise que le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé. Le caractère "caché" du vice est apprécié par le juge.
Il faut que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le preneur le destinait.

Contrairement à la vente d'un bien immobilier, le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde. Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. En revanche, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou relevés dans l’état des lieux.

B. La garantie d'éviction

L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un trouble de droit. La garantie d'éviction concerne d'une part la garantie du fait personnel du bailleur, et d'autre part du fait d'un tiers. Le tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le bailleur.

1. Éviction du fait personnel du bailleur

Cette garantie vise à interdire au bailleur certains actes qui pourraient faire perdre au preneur la libre jouissance de son local. Il est par exemple interdit de modifier le local (Article 1723). Il a aussi été jugé que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu'il a détruit (Civ. 3e, 25 janv. 2006). De nouveau, il peut être dérogé à cette garantie dans le contrat.

Le propriétaire d'un centre commercial loue un local destiné à l'activité d'officine pharmaceutique. Une clause d'exclusivité du bail lui interdit de louer les locaux lui appartenant situés dans le centre en vue de l'exercice d'une activité concurrente de celle du locataire. 

Il a été jugé que, en donnant en location un local de ce centre à une société exerçant une activité de vente de produits parapharmaceutiques, le propriétaire avait violé la clause d'exclusivité : l'activité de pharmacie comporte la vente des produits de parapharmacie qui lui sont réservés ou qui sont autorisés par les textes législatifs ou réglementaires applicables ; dès lors que la vente des produits parapharmaceutiques entre dans le champ de l'activité professionnelle des pharmacies et que le locataire en vendait, le propriétaire avait violé la clause d'exclusivité en concluant un bail avec une société de parapharmacie.

Par suite, il a été condamné à verser des dommages-intérêts au locataire bénéficiant de la clause d'exclusivité (Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 19-18.233 FS-D ).

Si le bail prévoit une clause d'exclusivité, le bailleur ne peut pas exploiter un commerce similaire dans le reste de l'immeuble. Il ne peut pas non plus louer un local à un autre locataire qui y exploiterait le même type de commerce. De telles clauses d'exclusivité demeurent toutefois d'interprétation stricte et ne peuvent s'appliquer qu'au commerce principal autorisé (Cass. 3e civ. 25-10-1972 n° 71-11.563 : Bull. civ. III n° 547). 

En l'espèce, le propriétaire se prévalait de ce principe pour soutenir que, l'activité de parapharmacie étant, non pas comprise dans l'activité d'officine pharmaceutique autorisée dans les lieux, mais annexe et accessoire à celle-ci, elle n'était pas interdite par l'engagement d'exclusivité. 

Mais l'activité de parapharmacie constitue-t-elle vraiment une activité connexe ou accessoire à l'activité de pharmacie ? Non, répond la Cour de cassation en se référant aux textes législatifs et réglementaires qui réservent aux pharmaciens le monopole de la distribution de certains produits et les autorisent à en vendre d'autres, cette fois en concurrence avec d'autres circuits de distribution (par exemple, les cosmétiques, les huiles essentielles, les produits diététiques, etc.).

Il s'ensuit que la vente de ces produits n'est pas une activité connexe ou accessoire à celle de pharmacien, mais une activité incluse dans celle d'officine de pharmacie, comprise dans la destination initiale. 

La Cour de cassation avait déjà jugé que la vente de produits de parapharmacie par une officine pharmaceutique ne constituait pas une modification de la destination contractuelle d'un local loué à usage de pharmacie (Cass. 3e civ. 21-3-2007 n° 06-12.322  FS-PB : RJDA 8-9/07 n° 821).

2. Éviction du fait d'un tiers (art. 1725 et 1726 Code civil)

Le bailleur ne garantit que les troubles de droit et non les troubles de fait. Le preneur devra alors agir directement contre l'auteur du trouble (sauf faute du bailleur). Ici, le "trouble de fait" est une action commise par une ou plusieurs tierces personnes qui prive le preneur de la jouissance de son bail (Par exemple, empêcher l'accès au local). Le "trouble de droit" est la revendication par un tiers d'un droit de propriété ou de toute autre droit réel, c'est-à-dire un droit sur la chose (Par exemple un droit au bail).

Sources : Toutes les obligations du propriétaire du local commercial (legalstart.fr)

Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail - Légavox (legavox.fr)

Local commercial situé dans une copropriété et manquement du bailleur à son obligation de délivrance < Baux < Affaires - Éditions Francis Lefebvre (efl.fr)

La clause d'exclusivité consentie à une pharmacie interdit au bailleur de louer à une parapharmacie  < Baux < Affaires - Éditions Francis Lefebvre (efl.fr)

Le 23 août 2018 dernière mise à jour le 12 mars 2021