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Les obligations du bailleur du bail d'habitation


La loi du 6 juillet 1989 met le bailleur dans l'obligation :
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué (article 6b),
- d'entretenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés (article 6c),
- de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués (article 6c),
- d'informer le locataire des mutations à titre gratuit ou onéreux concernant l'immeuble loué.


I - L'obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués

L'obligation pour le bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible a un caractère d'ordre public. Cette obligation concerne :
- les troubles provenant du bailleur lui-même,
- les troubles causés par des colocataires,
- les troubles causés par des voisins ou des tiers,
- les troubles causés par l'Administration.

A. Les troubles causés par le bailleur

Par principe, le bailleur ne peut par ses agissements venir troubles la jouissance de son locataire. Ainsi, le bailleur doit s'abstenir de tout fait de nature à priver le locataire des avantages qu'il tient du bail.
Ainsi, lui est-il interdit de supprimer des éléments d’équipement comme l'antenne de télévision. Le bail peut cependant comporter une clause autorisant le bailleur à supprimer une prestation particulière prévue au contrat à la condition qu'il y ait une contrepartie équivalente sous forme de diminution du loyer et des charges (article 4h de la loi de 1989). Le fait d'entrer dans le domicile du locataire contre son gré est susceptible de constituer une violation de domicile.Il est également interdit au bailleur de changer la forme des lieux loués. Ainsi, on doit considérer qu'il lui est interdit de modifier les accès les vues du logement loué.

B. Les troubles de jouissance causés par des tiers

Il y a trouble de fait pour lesquels la garantie du bailleur ne joue pas lorsque le locataire est perturbé dans sa jouissance sans que l'auteur du trouble ne prétende à aucun droit sur l'immeuble loué ainsi en cas de cambriolage. Il y a troubles de droit lorsque le tiers prétend avoir un droit sur l'immeuble loué ainsi s'il prétend interdire au locataire l’exercice d’une servitude bénéficiant à l'immeuble loué. Dans cette hypothèse, le bailleur répond de ce trouble.

C. Les troubles causés par l'Administration

Lorsque l'administration apporte un trouble de jouissance au locataire par le seul fait qu'elle impose l'application d'un texte légal ou réglementaire comme une réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, le trouble éprouvé par le locataire est in trouble de droit dont le bailleur doit garantie. Il en est autrement lorsque l'administration comment une voie de fait pure et simple, il appartient alors au locataire d'agir directement.



II. L'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu

En vertu de l'article 6c de la loi de 1989, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat, de façon qu'ils soient utilisables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués. Les locaux ne sont pas en état de servir s'ils présentent des dangers pour la santé ou la sécurité des habitants, ainsi lorsque l'installation électrique est vétuste et n'est plus aux normes, en cas de présence de peinture au plomb. Le respect des normes légales ou réglementaires et des travaux imposés par la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité pèse sur le bailleur. Il doit délivrer lors de la conclusion du bail un immeuble conforme aux normes et par la suite mettre l'immeuble en conformité avec les nouvelles normes édictées en cours de bail.

Ces réparations et travaux sont à la charge du bailleur peu importe leur cause, toutefois le bailleur peut s'exonérer si la dépense est d'un montant excessif. L'obligation d'entretien du bailleur ne joue plus:
- lorsque la nécessité des réparations provient des fautes ou abus de jouissance du locataire,
- lorsque le locataire refuse de payer le loyer,
- dans le cas où l'importance de l'investissement amène à considérer l'opération comme une véritable reconstruction.

Si le bailleur n'exécute pas son obligation d'entretien, le locataire peut :
- demander sa condamnation à faire les travaux dans un délai déterminé à peine d'astreinte,
- se faire autoriser judiciairement à effectuer les travaux aux frais avancés du bailleur. Il peut en même temps demander l'autorisation de compenser sa créance récupérable avec les loyers dus au bailleur,
- demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause la carence du bailleur,
- demander la résiliation du bail.
- demander l'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que les travaux aient été effectués.

Il sera nécessaire de mettre au préalable le propriétaire en demeure  d'effectuer les travaux.Indépendamment des actions civiles pouvant être intentées à l'encontre du bailleur, sa responsabilité pénale pourrait être dans certaines circonstances mise en cause.



III. Les réparations dues par le bailleur

Le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état de l'immeuble et à l'entretien normal des locaux loués (article 6c de la loi de 1989). Ceci vise bien évidemment les grosses réparations comme les travaux de toiture, de ravalement...

Le bailleur doit cependant certaines réparations dites locatives lorsque celles-ci sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction, la force majeure. Ces réparations peuvent avoir pour but soit le maintien en état de l'immeuble soit l'entretien normal des locaux loués.

L'obligation de maintenir l'immeuble en l’état signifie deux choses :
- les réparations doivent être effectuées à l'identique, en effet, rien n'oblige le bailleur à améliorer l'immeuble,
- le locataire est de ce fait protéger contre le vieillissement de l'immeuble.



IV. L'obligation de délivrance du bailleur


En premier lieu, le bailleur a l'obligation de délivrer au locataire le logement loué à la date convenue. Il est responsable du préjudice causé au locataire pour tout retard dans la mise à disposition des lieux et ce même si ce retard est imputable au précédent locataire.

Il résulte de l'article 6a de la loi de 1989 que le logement doit être en bon état d'usage et de réparation et que les équipements doivent être en bon état de fonctionnement.

La notion de bon état d'usage signifie que le logement doit être délivré dans un état tel qu'il soit propre aux usages auxquels il est destiné. Le logement n'a donc pas besoin d'avoir été remis à neuf mais il doit permettre d'y vivre décemment. Cette obligation concerne également les accessoires tels que les dépendances, cours, jardins...

Le décret du 6 mars 1987 concerne les conditions minimales de confort et d’habitabilité du logement mis en location. Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence auxquelles doivent correspondre le logement loué (lire notre article sur le sujet) . En cas de non-respect de ces normes on peut considérer que le bailleur n'a pas rempli son obligation. Ainsi, un logement ne peut être donné à bail que s'il répond aux critères de décence fixés par le décret de 2002 qui constituent des normes minimales.

La loi de 1989 fait obligation au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état de réparation. De plus, les équipements mentionnés au bail doivent être en bon état de fonctionnement. Il s'agit des équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas échéant les équipements de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun.

Il est possible de déroger à cette obligation en mettant à la charge du locataire certains travaux. Cette convention de travaux n'est possible qu'à condition que :
- le logement réponde aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret de 1987,
- le logement réponde aux critères de décence énoncés par le décret de 2002.

Il n'est donc pas possible d'obtenir par ce moyen la remise en état d'habitabilité d'un logement non conforme à ces normes comme les travaux de réfection de la toiture. Il s'agit seulement de permettre au locataire d'exécuter au lieu et place du bailleur des travaux que celui-ci pourrait faire effectuer pour améliorer le logement.

L'article 6a de la loi de 1989 exige qu’une clause particulière du contrat énumère expressément les travaux que le locataire doit faire exécuter. En pratique, la liste et un devis estimatif seront annexés au bail. Si par la suite, alors que la convention a été valablement établie, le locataire se refusait à faire les travaux, le bailleur pourrait l'y contraindre.

La clause doit en outre déterminer les modalités d'imputation des travaux sur le loyer et en particulier la durée de cette imputation. La clause devra prévoir les modalités de dédommagement du locataire en cas de départ anticipée.

L'obligation imposée au bailleur de délivrer un local en bon état d'usage et de réparation a un caractère impératif. Le locataire peut obtenir une exécution en nature et demander que les travaux nécessaires soient effectués par le bailleur. Il peut aussi obtenir des dommages et intérêts pour les troubles de jouissance que lui causent ces travaux. L'indemnisation du locataire peut aussi s'opérer par le biais d'une réduction de loyer.



V. L'obligation d'informer le locataire des mutations de l'immeuble

L'article 3 de la loi de 1989 énonce : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ».

Ce teste reçoit application en cas de mutation à titre gratuit (succession, donation..) ou à titre onéreux (vente, échange...) mais uniquement dans la mesure où elle affecte les locaux loués, peu importe qu'elle ne concerne que la nue-propriété ou l'usufruit de l'immeuble. L'obligation d'information du locataire pèse sur le nouveau bailleur c'est-à-dire celui qui aura en conséquence de cette mutation la qualité de bailleur. Le texte parlant de notification, il peut être recouru soit à la lettre recommandée avec accusé de réception soit à l’exploit d'huissier.

Le législateur n'a édicté de sanction en cas de non-respect de cette obligation.



VI. Les garanties dues par le bailleur

Le bailleur est tenu : « d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans  l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse. » (article 6b de la loi de 1989).

Les vices sont les désordres affectant la construction comme la rupture d'une poutre, d'un balcon.. La jurisprudence donne de nombreux exemples de défectuosité des installations ou équipements qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages au locataire. Ainsi constituent des défectuosités dont le bailleur doit garantie : la défectuosité des installations électriques, la mauvaise fermeture des fenêtres, une isolation acoustique insuffisante... Le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution de loyer proportionnelle en cas de troubles de jouissance.

Cette garantie due par le bailleur doit permettre d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement en faisant cesser les troubles. Le bailleur ne peut à aucun titre s'exonérer de cette responsabilité
particulière.


Quelles sont les conséquences juridiques des inondations sur les relations bailleurs / locataires ?

Les inondations dues à une catastrophe naturelle relèvent, dans la plupart des cas, des dispositions du Code Civil relatives à la destruction totale ou partielle du logement loué. « Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, oula résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » (art. 1722 du Code Civil).
La distinction entre« perte totale » ou « perte partielle » reste une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Il convient donc de se montrer prudent dans l'application de ces principes,car la jurisprudence est elle-même très nuancée.

La maison est totalement détruite ou n'est plus habitable et nécessite pour le redevenir des travaux de reconstruction Dans ces cas, le contrat de location est résilié de plein droit. Le propriétaire n'est en aucun cas obligé de reconstruire.
La perte totale de la chose louée équivaut à une destruction complète de l'immeuble. Une destruction partielle peut être assimilée à une perte totale, lorsque l'usage même de l'immeuble setrouve irrémédiablement compromis, ou n'est plus conforme à sa destination. Pour l'application de ce principe, la jurisprudence se réfère au coût des travaux nécessaires par rapport à la valeur de l'immeuble.

La résiliation entraîne les effets suivants : il n'est pas nécessaire pour le locataire de respecter un préavis. Il n'est redevable des loyers que proportionnellement au temps de sa jouissance et est fondé à se faire rembourser les loyers éventuellement payés d'avance, ainsi que le dépôt de garantie. Il ne peut réclamer aucune indemnité au bailleur (Cass. Civ. III : 2.7.03).

La maison est totalement mais temporairement inhabitable
Il convient alors d'être prudent : en effet, si la notion de perte totale s'étend au cas où, par suite des circonstances, le locataire se trouve dans l'impossibilité de jouir du logement conformément à sa destination (Cass. Civ. 22.11.22 et 17.10.68),
il n'en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu'en cas de privation de jouissance temporaire et « équitable », il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du prix. Pendant la période d'inondation, si l'on considère que le bail n'est pas résilié deplein droit compte tenu du caractère temporaire de l'inoccupation, le loyer n'est pas dû puisqu'il n'y a plus de contrepartie. Si l'on considère que, compte tenu de la durée importante d'impossibilité d'occupation, il y a perte totale de la chose louée, le bail est résilié de plein droit.

La maison est détruite en partie, mais reste habitable
La perte est partielle, lorsque l'état de l'immeuble entraîne une diminution de l'usage des lieux sans en empêcher la jouissance. Le locataire dispose, dans ce cas, d'une option ; il peut demander :
- soit une diminution du prix amiable ou, à défaut, judiciaire
- soit une résiliation amiable ou, à défaut, judiciaire du bail.

La perte partielle n'entraîne la résiliation du bail que si le juge l'estime assez considérable pour rendre impossible la jouissance des lieux loués. Pendant la période d'inondation, si une partie de la maison est inhabitable, le locataire a droit à une diminution du prix. En aucun cas, le locataire ne peut obliger le bailleur à reconstruire ce qui a été détruit, tout au plus peut-il demander une diminution du loyer.

La maison, tout en restant habitable, a été endommagée et nécessite de simples réparations
Cette situation ne justifie pas la résiliation du bail et ne relève plus de l'art. 1722 du Code Civil, mais de l'art. 6 c de la loi du 6.7.89 relatif aux obligations du bailleur.

Si la maison a été construite sur un terrain inondable, on ne peut pas dire que l'inondation est un cas fortuit, dans la mesure où l'événement était prévisible. Le bailleur est tenu pour responsable des dommages subis par le locataire du fait de la garantie de jouissance paisible qu'il doit àson locataire. Pendant la période des travaux de réparation, le loyer devra être payé intégralement, sauf si les travaux durent plus de 40 jours ; le loyer sera alors diminué à proportion du temps et de la partie du logement inutilisable. Si les réparations sont de telle naturequ'elles rendent le logement inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail (art. 1724 du Code Civil).


Sources: http://www.information-juridique.com/droit-immobil...
http://www.cours-de-droit.net/les-obligations-du-b...


Le 15 février 2018

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