Les monuments historiques

La protection au titre des monuments historiques n’est pas un label mais un dispositif législatif d’utilité publique basé sur des principes d’analyse scientifique. L’intérêt patrimonial d’un bien s’évalue en examinant un ensemble de critères historiques,artistiques, scientifiques et techniques. Les notions de rareté, d’exemplarité et d’intégrité des biens sont prises en compte.

La demande de protection peut émaner du propriétaire du bien, de son affectataire ou de toute personne y ayant intérêt (collectivité territoriale, association de défense du patrimoine...). L’initiative de la protection peut aussi être prise par les services de l’État.

Le préfet de région pour les immeubles fait constituer un dossier de recensement et consulte la commission régionale du patrimoine et des sites (CRPS). Cette instance consultative est composée d’experts, de membres d’associations, d’élus et de membres du service des monuments historiques. La CRPS est dotée d’une délégation permanente qui préexamine les demandes. un conservateur régional des Monuments Historiques vous contactera et se rendra sur les lieux pour visiter.
La CRPS peut émettre un avis défavorable à toute protection de l’immeuble, un avis favorable à son inscription ou un avis favorable à son classement au titre des monuments historiques. Cet avis est consultatif. Le préfet de région peut refuser la demande de protection, prendre un arrêté d’inscription au titre des monuments historiques ou transmettre le dossier à l’administration centrale en cas de proposition de classement. Le ministre chargé de la culture consulte alors la Commission nationale des monuments historiques (CNMH), qui propose à son tour une décision de maintien à l’inscription ou une décision de classement au titre des monuments historiques. Dans certains cas exceptionnels, le ministre peut engager la procédure de classement d’office qui est prononcé par décret du Premier ministre après avis du Conseil d’État. La réponse demande au moins un an.
Si la demeure ne présente qu’un intérêt secondaire, elle sera inscrite à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Il existe donc deux catégories : la classification au titre des monuments historiques et l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
La seule différence entre les deux statuts porte sur les travaux.
Les biens protégés ne peuvent pas être rénovés sans l’autorisation des pouvoirs publics. Lorsque la demeure est répertoriée ISMH, le propriétaire est dans "l'obligation de ne procéder à aucune modification de l'immeuble ou partie de l'immeuble inscrit sans avoir, quatre mois auparavant, avisé le préfet de région de leur intention et indiqué les travaux qu'ils se proposent d'effectuer", indique le Code du Patrimoine.
Le préfet de région ne peut s’opposer à ces travaux qu’en engageant une procédure de classement au titre des monuments historiques. Les gros travaux nécessitant un permis de construire, d’aménager ou démolir sont accordés par ce dernier
Si le bien est classé au titre des monuments historiques, il "ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l'objet d'un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l'autorité administrative", précise les textes. n cas de vente de la propriété, le particulier doit prévenir, en amont, les services de l’État.

Si vous faites des travaux qui touchent à la structure, ils devront être obtenir l’agrément des architectes des Bâtiments de France et des architectes en chef des Monuments historiques. Enfin, vous devrez passer par une entreprise spécialisée pour refaire à l’identique toiture ou carrelage.

La décision d’inscrire un bien à l’ISMH peut se faire sans l’aval du propriétaire. Par contre, dans le cadre d’un classement, l’accord de ce dernier est impératif. Dans le cas contraire, le ministère de la Culture peut décider d’un classement d’office, en vigueur pendant un an, dès la réception de cette notification par le particulier. Pendant ce temps, l’administration est libre d’entreprendre les démarches nécessaires pour revenir à une procédure normale.

Le périmètre de protection d’un monument historique est une servitude d’utilité publique qui s’applique autour de chaque édifice inscrit ou classé au titre des monuments historiques.

Par défaut, le périmètre de protection est un rayon de 500m autour du bâtiment classé ou inscrit : d’après l’article L.621-31 du code de l’Urbanisme : «Lorsqu’un immeuble est situé dans le champ de visibilité d’un édifice classé au titre des monuments historiques ou inscrit, il ne peut faire l’objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et
établissements publics, d’aucune construction nouvelle, d’aucune démolition, d’aucun déboisement, d’aucune transformation ou modification de nature à en affecter l’aspect, sans une autorisation préalable.»
Voici quelques exemples de travaux modifiant l’aspect d’un bien :
- le remplacement des portes ou fenêtres,
- installation d’un portail
- la rénovation de la toiture,
- un ravalement de façade,
- la création d’une fenêtre de toit.
L'obligation d'obtenir une autorisation d'urbanisme concerne les travaux portant sur :
- un immeuble adossé à un immeuble classé, c'est-à-dire en contact avec cet immeuble (en élévation, au sol ou en sous-sol) ;
- un immeuble qui forme un ensemble cohérent avec un monument historique ou qui contribue à sa conservation ou à sa mise en valeur ;
- une partie non protégée d'un immeuble partiellement classé ;
- un immeuble situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit (s'il est visible du monument ou visible en même temps que lui) et situé à moins de 500 m du monument ;
- un immeuble situé dans un périmètre de protection adapté ou modifié, devenu périmètres délimités des abords (PDA).

Des dérogations au périmètre protégé de 500 m peuvent être prises sur proposition de l'architecte des Bâtiments de France (ABF).
L'autorisation d'urbanisme nécessaire dépend de la nature des travaux :
- permis de construire en cas de changement de destination du local ou d'ajout de surface de plus de 20 m² ;
- permis de démolir en cas de démolition ;
- permis d'aménager
- si les travaux nécessitent une opération d'affouillement (creusement)et/ou de surélévation du sol de plus de 2 mètres et qui portent sur unesuperficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²) ;
- déclaration préalable, au titre du code de l'urbanisme, si les travaux créent entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol ;
- autorisation préalable si les travaux modifient l'aspect extérieur du bâtiment.

La procédure de demande auprès de la mairie est identique à celle qui s'applique aux autres constructions.
L’architecte des bâtiments de France (ABF) est un agent du Service Départemental d’Architecture et du Patrimoine (SDAP) de la Direction Départementale des Affaires Culturelles (DRAC). Son rôle est de veiller à ce que l’architecture du voisinage du monument historique soit en « harmonie » avec celui-ci. Son avis portera sur :
- les matériaux utilisés (bois ou PVC pour les fenêtres, type de tuile pour les toitures, type d’enduit pour les façades),
- la couleur de ces éléments (pour les portes, les façades …),
- les détails de finition (exemple : pose de baguettes d’angle sur les arêtes des façades).

La demande à l’Architecte des Bâtiments de France est faite automatiquement. La commune leur transmet un exemplaire de la déclaration préalable de travaux ou du permis de construire, ce qui induit des délais supplémentaires dans le traitement des demandes.
L’Architecte des Bâtiments de France va analyser et rendre :
- un avis conforme : obligation de se plier aux recommandations de l’ABF,
- un avis simple : pas d’obligation de se plier aux recommandations, mais l’autorité rendant la décision (la commune le plus souvent) sera responsable en cas de litige,
- un refus : il faudra dans ce cas réitérer une demande en répondant aux critères de l’ABF

Cependant, la décision accordant le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable doit intervenir après l'accord de l'ABF. Les travaux qui ne sont pas soumis à un permis ou à la déclaration préalable au titre du code de l'urbanisme sont soumis à autorisation du préfet de département, au titre du code du patrimoine, rendue après avis de l'ABF. La demande doit être adressée en trois exemplaires à la mairie.
Le nom de l'architecte auteur du projet architectural doit être affiché sur le terrain avec l'autorisation d'urbanisme.

La propriété de monuments historiques donne droit à certains avantages fiscaux, Depuis le 1er janvier 2009, la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques en 2018 oblige le propriétaire à conserver le bien pendant quinze ans. De plus, après avoir conclu une convention avec l'Etat, la donation ou la transmission de ce patrimoine est exonérée de droits de succession.
Depuis l'imposition des revenus perçus en 2009, le bénéfice du régime est subordonné à :
- l'engagement de conserver la propriété de l'immeuble concerné pendant une période d'au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1e
janvier 2009 ;
- la détention directe de l'immeuble, sauf s'il est détenu par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'IS ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d'une même famille ou par une société constituée à l'initiative de collectivités publiques sous certaines conditions particulières ;

Le bénéfice des dispositions de l'article 156 CGI propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ayant fait l'objet d'un agrément par le ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine, est subordonné à l'engagement de leur propriétaire de conserver la propriété de ces immeubles pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.
Sauf Agrément du Ministre du Budget, le dispositif d'investissement en Immobilier Monuments Historiques ne s'applique pas aux SCI non familiales.

La défiscalisation n'est pas ouverte aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés. Sauf lorsque l'intérêt patrimonial du monument et l'importance des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention ni aux immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont les associés sont membres d'une même famille, à la condition que les associés de ces sociétés prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins quinze années à compter de leur acquisition.
L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

Sauf agrément du Ministre du Budget, la défiscalisation en Immobilier Monuments Historiques ne s'applique pas aux immeubles mis en copropriété à partir du 1er janvier 2009.
Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont :
- les immeubles classés Monuments Historiques ;
- les immeubles inscrits à I'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ;
- les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la "Fondation du patrimoine" si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine (le label est notamment subordonné à la condition que l'immeuble soit visible de la voie publique) ;
- les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l'économie et des finances et qui sont ouverts au public.

Sont réputés ouverts à la visite, les immeubles que le public est admis à visiter au moins :
- soit 50 jours par an, dont 25 jours fériés, au cours des mois d'avril à septembre inclus,
- soit 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
 
Cette durée minimale d'ouverture au public peut être réduite, dans la limite de 10 jours par année civile, du nombre de jours au cours desquels l'immeuble fait l'objet, entre le 1er septembre de l'année précédente et le 31 août suivant, de visites de groupes d'enfants, d'élèves (primaire ou secondaire) ou d'étudiants, dans le cadre de conventions conclues avec des établissements d'enseignement (publics ou privés sous contrat d'association avec l'Etat) ou des structures d'accueil collectif à caractère éducatif. Les visites doivent comprendre chacune au moins 20 participants.

En revanche, les immeubles construits sur les sites classés ne sont pas éligibles à la défiscalisation sur les Monuments Historiques, à moins, bien entendu, que ces immeubles ne soient en même temps des Monuments Historiques.

Les revenus de la location d'un monument historique  sont soumis à l'impôt sur le revenu dans a catégorie des revenus fonciers sans possibilité d'option pour le régime micro-foncier.

Les personnes ayant investi dans des Monuments Historiques peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux. Sous certaines conditions :
- les charges foncières et déficits fonciers s'imputent sans limite sur le revenu global,
- les primes d'assurance peuvent être déduites pour leur montant réel,
- les frais de promotion et de publicité peuvent être déduits pour leur montant réel,
- de même que les dépenses d'acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.

• L'investissement ne génère aucune recette

Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global. Il s'agit
notamment des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l'Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui-même d'effectuer) de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à 100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ; 50 % dans le cas contraire.

• L'investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun, après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire. 

• L'investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes. 

Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.

Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.  En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire sont en principe exonérés de droits de donation et de succession si le classement concerne l'essentiel de l'immeuble.
L'exonération s'étend également aux parcs et jardins qui entourent l'immeuble, à condition qu'ils soient aménagés pour la visite, ainsi qu'aux meubles qui en constituent le prolongement historique ou artistique.
Il y a exonération sous condition de signature par les héritiers ou légataires d'une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d'accès au public, ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés.

L'exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.

Sources : La protection des monuments historiques (lefigaro.fr)

Les abords des monuments historiques (culture.gouv.fr)

Le périmètre de protection d'un monument historique - Objectif Tune (objectif-tune.fr)

Le 17 mai 2019