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Les jardins en copropriété

Disposer d’espaces verts est valorisant pour la copropriété et agréable pour ses occupants. Selon les cas, ces jardins peuvent être privatifs ou bien appartenir aux parties communes et dans ce cas soit bénéficier à tous les copropriétaires, soit être à la seule jouissance d’un ou plusieurs copropriétaires. Dans tous les cas, certaines règles doivent être respectées en matière de plantations dans les jardins de la copropriété.

Qu’il s’agisse d’espaces communs ou privatifs, le syndicat des copropriétaires peut limiter le type de plantations autorisé par le biais du règlement de copropriété. En effet ce dernier peut prévoir une liste limitative des variétés autorisées de façon à garantir une certaine uniformité dans la copropriété. Si ce type de liste ne pose pas de problème dans les parties communes, elle est généralement mal accueillie pour les parties de jardin privatives dans lesquelles les copropriétaires souhaitent planter ce que bon leur semble. Pour cela, une modification du règlement de copropriété est nécessaire, ce qui peut se révéler difficile à obtenir.
Par ailleurs, bien que pouvant paraître excessif, ce type de liste limitative permet d’éviter d’avoir des plantes envahissantes qui se propagent d’un jardin à l’autre sans que rien ne puisse permettre de les faire disparaître ensuite, par exemple du millepertuis, des bambous et même des mimosas.

Le règlement de copropriété peut limiter à l’intérieur de la copropriété :
- La hauteur des plantations ;
- La distance entre les plantations et le mur extérieur de la copropriété ou entre chaque jardin.
Par ailleurs la réglementation locale, ou à défaut le code civil fixe également des règles qui doivent dans tous les cas être respectées vis-à-vis des fonds tiers.
Si des grandes villes comme Paris ou encore Bordeaux ne posent aucune distance minimale à respecter pour les plantations, la plupart des autres municipalités appliquent les règles énoncées par l’article 671 du code civil :
- Une distance de 50 cm au moins de la limite séparative du fonds voisin pour les plantations de 2 mètres ou moins de hauteur ;
- Une distance minimale de 2 mètres, lorsque les plantations dépassent 2 mètres de hauteur.

A défaut de respecter les distances en vigueur, les plantations litigieuses peuvent être arrachées, déplacées ou coupées sur la demande du propriétaire du fonds voisin.
Si le jardin est privatif, c’est au copropriétaire concerné de s’en occuper, à ses frais.Si le jardin fait partie des parties communes, c’est au syndicat des copropriétaires de prendre en charge l’entretien du jardin.
Concrètement c’est le syndic qui engage une personne pour s’en occuper ou fait appel à un prestataire de services. Les frais correspondant sont répartis entre les copropriétaires selon la règle des tantièmes détenus.
Si le jardin est une partie commune réservée à la jouissance exclusive d’un seul copropriétaire, l’entretien courant revient à ce dernier. Toutefois si l’entretien concerne l’élagage d’un arbre nécessitant l’intervention d’une société spécialisée et ne peut être fait par le copropriétaire lui-même, par exemple en présence d’un arbre très haut, la charge pourra en revenir à la copropriété toute entière.

Selon l’article 673 du code civil, les voisins chez qui les branches de la copropriété dépasseraient ne peuvent les couper. Il revient à la copropriété de le faire. Le propriétaire du fonds voisin peut d’ailleurs aller devant la justice pour astreindre le copropriétaire ou la copropriété à le faire, selon qu’il s‘agit d’un jardin commun ou privatif.

Si la demande d’élagage ou d’arrachage de l’arbre émane de la commune dans le cadre de son pouvoir de police administrative, par exemple parce que l’arbre ou ses branches représentent un danger, la décision d’arracher ou d’élaguer l’arbre est prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Si la demande d’élagage est faite dans le cadre de l’entretien courant du jardin, la décision est prise à la majorité de l’article 24.
Dans le cas d’une demande d’arrachage ou abattage, la décision peut être prise à des majorités différentes en fonction du contexte :
- à la double majorité de l‘article 26 si la décision de planter l’arbre avait été prise à cette même majorité et si son arrachage comme sa plantation constituent des améliorations ;
- à l’unanimité si l’arbre constitue un élément de la copropriété, par exemple un arbre de très grande taille ou un arbre livré avec la copropriété.

S’il s’agit d’un arbre situé dans une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance exclusive, a priori c’est au syndicat des copropriétaires de prendre la décision d’élagage ou d’arrachage, que les arbres aient été plantés par la copropriété ou par le copropriétaire. En effet en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, les arbres resteront la propriété du syndicat des copropriétaires, par la théorie de l’accession.
Les jardins mitoyens au bâtiment de la copropriété peuvent être considérés comme une partie commune ou partie privative en fonction de ce que le règlement de copropriété prévoit. Il en va de même pour un jardin sur le toit-terrasse de l’immeuble dont la jouissance exclusive peut être confiée à un copropriétaire en particulier. Dans tous les cas,le règlement intérieur de copropriété fait référence à cette répartition dans le détail, afin qu’aucun doute ne soit possible. 


Pour les jardins privatifs en copropriété, comment fonctionnent les règles, l’entretien, l’usage et les bruits ?

Comme le définit l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; il est alorsle seul à pouvoir l'utiliser et peut y effectuer de légers aménagements ». Ainsi, les autres résidents ne peuvent pas venir y poser leurs chaises longues ou venir y planter une quoi que ce soit.
Lorsqu’un jardin est déterminé comme partie privative, seul un vote à l’unanimité du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale pourra changer la répartition des lots. A cette occasion, le règlement de copropriété devra être modifié.

Les jardins peuvent être désignés, en copropriété, comme :
- Partie commune : si le jardin n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété ou s’il est présent dans la liste des parties communes de la copropriété.
- Partie privative : lorsque le jardin appartient à un copropriétaire depuis la mise en copropriété du bâtiment ou lorsqu’un copropriétaire a acheté cet espace commun auprès du syndicat des
copropriétaires.
- Partie commune à « jouissance exclusive » : le jardin est alors destiné à l’usage exclusif de la personne mentionnée. Il peut s’agir de plus d’un copropriétaire. Temporaire ou permanent, le droit dejouissance est différent d’un droit de propriété.

Lorsqu’il s’agit d’une partie commune :
- tous les frais sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;
- toutefois, l’entretien peut être confié à une tierce personne comme l’agent d’entretien ou le concierge par exemple ;les copropriétaires peuvent également s’occuper eux-mêmes de l’entretien des jardins privatifs s’ils arrivent à s’organiser.

Lorsqu’il s’agit d’une partie commune à jouissance exclusive :
- l’étanchéité d’un jardin en toit-terrasse et les travaux de gros œuvre sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

- les copropriétaires qui en bénéficient ont à leur charge « l’entretien du revêtement superficiel ».


Selon la loi, « aucun bruit ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité » (article R.1334-31 du Code de la santé publique).
Tout comme pour un logement, la liberté d’usage d’un jardin privatif par son propriétaire ne doit pas atteindre les troubles de voisinages. Ainsi, il n’est pas possible de jouer à la guitare toute la journée  durant dans son jardin pendant tout l’été ou de l’utiliser comme déchetterie et le laisser à l’abandon. Sont également concernés les tapages nocturnes et les bruits injurieux.

Si allumer un barbecue dans un jardin privatif situé sur le toit terrasse de la copropriété sans habitation proche à une telle hauteur ne pose aucun problème, allumer un barbecue dans un jardin privatif présent au rez-de-chaussée peut en poser de nombreux. Outre les bruits qui peuvent émaner d’un repas-barbecue, ce sont les odeurs qui risquent de se propager chez tous vos voisins : trouble de voisinage assuré.
Le propriétaire peut toutefois utiliser son barbecue dans son jardin privatif, à la condition près qu’il commence par demander l’autorisation du syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale.
Lorsque le jardin privatif est situé au rez-de-chaussée, à l’entrée de la copropriété, son propriétaire sera possiblement à la vue de tout le monde. En cela, les bains de soleil complet sont peu recommandés puisque de tels actes d’exhibitions sont condamnés par l’article 22-32 du Code pénal. Un résident peut ainsi recevoir 15 000 € d’amende, voire même un an d’emprisonnement.
Bien qu’il s’agisse d’un lieu à usage privatif, ce qui importe dans de tels cas est l’accessibilité visuelle. Selon l’article R.623-2 du Code pénal, une amende de 450 € peut être inculqué à un résident pour tout trouble de voisinage.

La destination de l’immeuble et son apparence extérieure prime vis-à-vis de l’usage que peut avoir le propriétaire de son jardin privatif. Ainsi,s’il n’a besoin d’aucunes autorisations pour de petites installations, ce n’est pas le cas pour des décisions plus importantes. En copropriété, même pour l’installation d’une structure légère, une autorisation d’urbanisme sera nécessaire. Par structure légère s’entend aussi bien une véranda démontable qu’un abri de jardin qui serait installé dans les jardins privatifs d’un copropriétaire. Ceci est rendu obligatoire par la loi de 1965 qui régit les copropriétés et notamment tout ce qui concerne l’aspect extérieur du bâtiment.

Attention, une autorisation écrite de l’assemblée générale des copropriétaires sera également nécessaire.
Le propriétaire peut sans autorisation :
- jardiner librement ;
- mettre en place des pots de fleurs et autres petites plantations, du mobilier de jardin, un bac à sable, etc.

Sans autorisation, le propriétaire ne peut pas ;
- utiliser un barbecue ;
- prévoir des travaux de constructions légères ou permanentes comme : un abri de jardin, une pergola, une terrasse ou une couverture de terrasse, etc.

Source : https://copropriete.ooreka.fr/astuce/voir/441171/j...


Le 4 avril 2019

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