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Les impôts locaux


Les impôts locaux regroupent essentiellement la taxe d'habitation, payée par la personne qui occupe le logement, et la taxe foncière, payée par  celui qui le possède. Ces impôts servent à financer le budget des collectivités locales, principalement les communes.


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I. La taxe d'habitation


La taxe d'habitation est due, en principe, par toute personne physique ou morale ayant la disposition ou la jouissance d'une habitation meublée, que ce soit en qualité de propriétaire, de locataire ou à tout autre titre


A. Définition


La taxe d'habitation est due, en principe, par toute personne physique ou morale ayant la disposition ou la jouissance d'une habitation meublée, que ce soit en qualité de propriétaire, de locataire ou à tout autre titre (occupation gratuite, par exemple) (CGI art. 1407, I et 1408). L'impôt est dû si le contribuable peut occuper à tout moment le logement, même si, en fait, il ne l'occupe pas (ou n'y fait que de brefs
séjours). Le contribuable habitant l'immeuble dont il est propriétaire est donc soumis à la fois à la taxe foncière (en tant que propriétaire) et à la taxe d'habitation (en tant qu'occupant). Si, au contraire,
l'immeuble est loué, c'est le locataire qui est assujetti à la taxe d'habitation, le propriétaire étant soumis à la taxe foncière.


B. Établissement de la taxe d'habitation


La taxe d'habitation est due dans toute commune où le contribuable dispose de locaux imposables. Elle est établie, pour l'année entière, d'après la situation existant au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI art. 1415).


C. Calcul de la taxe


Le montant de la taxe d'habitation s'obtient en multipliant la base d'imposition par les taux fixés par les conseils municipaux et les organes délibérants des établissements publics de coopération communale à
fiscalité propre (EPCI). La base d'imposition de la taxe d'habitation est constituée par la valeur locative brute des locaux diminuée, s'il y a lieu, d'un abattement obligatoire pour charges de famille et
d'abattements à la base facultatifs (CGI art. 1409 s.).


D. Principaux abattements


Un abattement obligatoire pour charges de famille est appliqué à la base d'imposition du logement affecté à l'habitation principale du contribuable (CGI art. 1411).Sont considérés comme des personnes à
charge pour le calcul des abattements :
- les enfants pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu, y compris les enfants majeurs qui ont demandé leur rattachement au foyer du contribuable ;
- les ascendants du contribuable et ceux de son conjoint, s'ils sont âgés de plus de 70 ans ou infirmes, lorsqu'ils résident avec lui et que le montant de leurs revenus de l'année précédente n'excède pas la limite fixée par l'article 1417, I du CGI.

Un abattement spécial facultatif en faveur des personnes modestes peut être fixé, au choix des communes et des EPCI à fiscalité propre qui décident l'application de cet abattement, jusqu'à 15 % de la valeur locative moyenne des habitations situées dans leur ressort (CGI art. 1411).

Cet abattement bénéficie aux contribuables dont :
- le montant des revenus de l'année précédente n'excède pas la limite fixée par l'article 1417, I du CGI ;
- l'habitation principale a une valeur locative inférieure à 130 % de la valeur locative moyenne des habitations situées dans le ressort de la collectivité considérée,.

Pour bénéficier de l'abattement, le contribuable doit adresser au service des impôts de sa résidence principale, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle il peut bénéficier de l'abattement, une déclaration comportant tous les éléments justifiant de sa situation ou de l'hébergement de personnes handicapées ou invalides.

Indépendamment des autres abattements, les communes et les EPCI à fiscalité propre peuvent instituer un abattement égal à 10 % de la valeur locative moyenne des habitations situées dans leur ressort en faveur des contribuables invalides ou handicapés.


E. Changements intervenus en 2018


La loi de finances prévoit dès 2018 une réduction de 30 % de la  taxe d'habitation sur la résidence principale pour les contribuables dont le revenu n'excède pas un certain montant.

Le dégrèvement prévu consiste en une exonération partielle puis une suppression totale de l'impôt dû par les ménages dont les ressources n'excèdent pas un plafond. La baisse du montant de la taxe d'habitation serait d'abord de 30 % en 2018, puis de 65 % en 2019 et enfin 100 % en 2020. Pour 2018, le plafond serait de 27 000 € de revenu fiscal de référence (RFR) pour une part fiscale. Ce montant serait majoré de 8 000 € pour les deux demi-parts suivantes, puis 6 000 € par demi-part supplémentaire. Les majorations de 8 000 € et 6 000 € seraient divisées par deux pour les quarts de part. Le revenu
fiscal de référence retenu serait celui de 2017 pour la taxe 2018. Le  montant de ce revenu fiscal figure sur l'avis d'imposition sur le revenu.

Cette suppression par étapes concerne les contribuables qui ne sont pas déjà exonérés ou dégrevés totalement de la taxe d'habitation car ces derniers conservent le bénéfice des mesures antérieures. Seraient exclus du bénéfice de ces mesures les contribuables qui, au titre de l'année précédant celle de l'imposition à la taxe d'habitation, seraient passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune immobilière.

Il arrive par ailleurs que la taxe d'habitation soit établie au nom de plusieurs personnes relevant de foyers fiscaux distincts. Dans ce cas, le revenu fiscal de référence à retenir prendrait en compte les revenus de chacun de ces foyers fiscaux. Le cas échéant, il serait également tenu compte du revenu des foyers fiscaux de chacun des cohabitants qui n'appartiennent pas au foyer fiscal redevable de la taxe.

Pour les contribuables dont le montant du revenu fiscal de référence dépasse les limites indiquées dans le tableau, le taux de réduction diminuerait au fur et à mesure que le niveau des revenus augmenterait. Cette mesure bénéficierait aux foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse de peu le plafond, s'il est compris par exemple pour une seule part entre 27 000 € et 28 000 €, pour 1,5 part entre 35 000 € et 36 500 €.



II. La taxe foncière


Sont par principe imposables les propriétés bâties (et biens assimilés) situées en France.


A. Champ d'application

Sont par principe imposables les propriétés bâties (et biens assimilés) situées en France. Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées pendant deux ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI art. 1383). Cette exonération est de portée générale. Elle s'applique aux immeubles affectés à l'habitation (principale ou secondaire) ainsi qu'aux immeubles à usage industriel, commercial, artisanal ou professionnel. Cependant, en ce qui concerne les immeubles autres que ceux à usage d'habitation, l'exonération ne porte que sur la part départementale de la taxe. Pour les immeubles d'habitation, l'exonération est en principe totale. Mais la commune (ou le groupement de communes à fiscalité propre) peut décider, pour la part de taxe qui lui revient, de supprimer l'exonération soit totalement, soit partiellement.

B. Calcul

Le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties s'obtient en multipliant le revenu cadastral par les taux fixés par les collectivités territoriales.Le revenu cadastral servant de base d'imposition aux
propriétés bâties est égal à la valeur locative cadastrale de ces propriétés diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 % qui est destiné à tenir compte des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement,
d'entretien et de réparation (CGI art. 1388). A la taxe elle-même s'ajoutent des frais de gestion de la fiscalité locale.

Le revenu cadastral servant de base d'imposition aux propriétés bâties est égal à la valeur locative cadastrale de ces propriétés diminuée d'un abattement forfaitaire de 50 % qui est destiné à tenir compte des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation (CGI art. 1388). A la taxe elle-même s'ajoutent des frais de gestion de la fiscalité locale.

La valeur locative cadastrale prise en compte est en principe celle qui a été déterminée, à partir des déclarations des contribuables. La valeur locative de base des diverses propriétés bâties est appréciée à la date du 1er janvier 1970.

Entre deux révisions générales, les valeurs locatives des propriétés bâties sont, en principe, actualisées tous les trois ans (CGI art. 1518). L'actualisation, destinée à tenir compte de l'évolution du marché
locatif, doit s'effectuer à l'aide de coefficients représentatifs de cette évolution, fixés au niveau départemental, par nature et catégorie de biens et par secteur géographique.En pratique, la seule actualisation
réalisée depuis la révision générale appliquée en 1974 est intervenue en 1980 avec le 1er janvier 1978 pour date de référence. Les actualisations qui auraient dû intervenir ultérieurement ont été remplacées par les revalorisations forfaitaires. Des modalités différentes sont prévues, pour cette évaluation, suivant la nature et l'affectation des biens imposables (CGI art. 1494 à 1508).

C. Redevable de la taxe foncière

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire (personne physique ou morale) dans la commune où l'immeuble est situé. Elle est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI art. 1399 s.). En cas de vente de l'immeuble après le 1er janvier de l'année d'imposition, le vendeur ne peut pas obtenir la réduction de l'impôt au prorata du nombre de mois pendant lesquels il a été propriétaire. Mais rien n'empêche le vendeur et l'acquéreur de prévoir, dans l'acte de vente, le partage entre eux de cet impôt.

D. Exonérations et dégrèvements

Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale :
- les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (CGI art. 1390) ;
- les  redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année de l'imposition dont les revenus de l'année précédente n'excèdent pas la limite fixée par l'article 1417, I du CGI (CGI art. 1391) ;
- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) dont les revenus de l'année précédente n'excèdent pas la limite fixée par l'article 1417, I du CGI (BOI-IF-TFB-10-50-40 n° 40).

Lorsqu'ils ne sont pas exonérés, les redevables âgés de plus de 65 ans au 1er janvier de l'année d'imposition dont les revenus de l'année précédente n'excèdent pas la limite fixée par l'article 1417, I du CGI bénéficient d'un dégrèvement de 100 € de la taxe afférente à leur habitation principale.

Lorsqu'ils ne sont pas exonérés, les contribuables dont les revenus de l'année précédente n'excèdent pas une certaine limite, bénéficient, sur réclamation, du dégrèvement de la taxe foncière afférente à leur
habitation principale pour sa fraction excédant 50 % de leurs revenus. Ce dispositif ne bénéficie pas aux personnes passibles de l'IFI au titre de l'année précédente.

Les contribuables peuvent obtenir un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance d'un local d'habitation (maison ou appartement) normalement destiné à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le propriétaire lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation et jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin.
Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation :
- soit indépendante de la volonté du propriétaire ;
- ait une durée de trois mois au moins ;
- et affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée (CGI art. 1389, I).



III. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères


La collecte des déchets ménagers est à la charge des communes et des groupements de communes. Le ramassage, le transport et le traitement représentent un coût qu'elles récupèrent le plus souvent grâce à une taxe : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la TEOM.


A. Qu'est ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe prélevée pour financer la collecte des déchets. Les communes ou les groupements de communes chargées du ramassage et du traitement des déchets ménagers peuvent en financer le coût de différentes façons. La collectivité peut décider de ne pas instituer cette taxe :
- elle peut décider d'instituer une redevance plutôt qu'une taxe d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). La redevance est calculée en fonction de la quantité de déchets estimée en fonction du nombre de personnes censées occuper le logement ;
- elle peut aussi décider de financer la collecte des déchets avec la redevance spéciale : la "RS" et les impôts locaux.

La TEOM porte sur toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle concerne :
- les propriétaires,
- les usufruitiers d’un logement,
- les simples propriétaires de cave ou d’emplacement de stationnement dans un immeuble.

Pour être imposable, la propriété doit être située dans une zone où les déchets ménagers sont collectés. A l’inverse, s’il est impossible aux camions d’enlèvement des ordures ménagères d’accéder à la propriété, l’habitant concerné n’est pas tenu au paiement de la redevance. 

La distance à retenir pour apprécier si votre logement doit être regardé comme desservi par le service est celle existante entre le point de passage le plus proche du véhicule du service et l’entrée de votre propriété. Cela ne peut être apprécié qu’au cas par cas. Par exemple est passible de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :  - un immeuble desservi par une voie où ne peuvent pénétrer les véhicules du service d’enlèvement des ordures ménagères, mais qui n’est distante que de 45 mètres d’une rue où passent ces véhicules.  -des immeubles situés à 288 et 410 mètres d’un conteneur relevé par les véhicules du service d’enlèvement des ordures ménagères.
Mais n’est pas passible de la taxe un immeuble éloigné de plus de 500 mètres de la plus proche des rues où circulent les voitures du service d’enlèvement des ordures ménagères.

Le propriétaire possédant une résidence secondaire dans laquelle il ne séjourne que très occasionnellement, est tout de même redevable de la TEOM, quel que soit le volume de déchets collecté. De plus, même des contribuables exonérés temporairement de taxe foncière peuvent être redevables de la TEOM.La TEOM est calculée en se basant sur la moitié de la valeur locative cadastrale : ce n’est donc pas le volume d’ordures ménagères collectées qui conditionne le montant de cette taxe.

Depuis 2013, la taxe peut, sur décision des communes et groupements de communes, comprendre une part variable incitative basée sur la quantité le mode de collecte et la nature des déchets produits. Cette part incitative peut être calculée proportionnellement au nombre de personnes composant le foyer, pendant une durée maximale de cinq ans. Chaque année les collectivités votent le taux de la TEOM, c’est pourquoi son montant peut varier sensiblement d’une commune à l’autre.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est collectée par le Trésor public,
donc l’Etat : c’est pourquoi elle s’accompagne de frais d’assiette et de recouvrement, de frais de dégrèvement et de non-valeur estimés forfaitairement. Elle est mentionnée sur l’avis de taxe foncière reçu chaque année par les propriétaires. En principe, c’est le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition qui doit payer cet impôt. Mais lorsque le logement est donné en location, le propriétaire-bailleur a le droit de récupérer le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire.

B. La récupération de la taxe auprès du locataire

La seule personne redevable de la taxe à l’égard du fisc est le propriétaire des lieux. Toutefois, il peut en obtenir le remboursement par le locataire lorsque le logement est loué, au titre des charges
locatives récupérables (en revanche, seule la taxe elle-même est récupérable sur le locataire : les frais de “rôle” pour l’établissement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne le sont pas). Dans ce
cas, la taxe est en principe incorporée dans l’ensemble des charges locatives que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer. Lors de la régularisation annuelle des charges, le propriétaire
calcule alors la différence entre le montant des charges récupérables et les provisions de charges versées par le locataire au cours de l’année.

La récupération de la TEOM auprès du locataire dépendra totalement du type de charges dont le propriétaire aura convenu avec le locataire :
- s’il s’agit d’une location vide, il s’agit toujours de charges au réel ;
- s’il s’agit d’une location meublée, il est possible d’opter librement dans le bail, pour des charges au réel ou forfaitaires ;
- s’il s’agit d’une colocation, il est possible, au moment de la signature du bail d’opter pour un forfait de charge.

Quand les charges sont « au réel », cela signifie que le propriétaire peut les récupérer auprès du locataire. Ces charges concernent l’entretien et les menues réparations des parties communes, mais aussi les services dont profite le locataire. La liste de ces charges est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Au moment où il reçoit son avis de taxes foncières, le propriétaire ne peut pas réclamer directement le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire : il devra attendre que le locataire lui verse comme chaque mois le montant des charges en même temps que le montant du loyer. A l’occasion de la régularisation annuelle des charges, le propriétaire pourra faire le compte précis de l’ensemble des charges récupérables qu’il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu’ila reçues du locataire tout au long de l’année.

La TEOM fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, mais ce n’est pas le cas du prélèvement forfaitaire des frais d’établissement des rôles, dû à l’Etat pour collecter la taxe. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l’avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire. Cependant, il est également possible pour le propriétaire de prévoir, dès la signature du bail, le règlement ponctuel des charges sur justificatif des dépenses : dans cette hypothèse, le bailleur peut demander le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire à réception de son avis de taxe foncière.

Dans le cas où les charges ont été établies au forfait, celui-ci est réputé couvrir l’ensemble des charges, y compris, par conséquent, la TEOM : le propriétaire ne peut donc pas réclamer à son locataire le remboursement de cette taxe en plus des charges que la locataire lui verse déjà chaque mois.

Lorsque le propriétaire évalue le montant du forfait de charges locatives qu’il va réclamer mensuellement à son locataire, il ne doit pas oublier d’y intégrer le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il est également possible pour le propriétaire, quand il établit le contrat de location, de prévoir une clause particulière en plus du forfait prévoyant qu’accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En cas de départ du locataire au cours de l’année, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupéré par le propriétaire, doit être calculé au prorata-temporis du temps d’occupation du logement par le locataire sur un an.

Exemple : si le locataire quitte son logement le 31 avril, le propriétaire pourra récupérer sur lui 4/12èmes du montant de la TEOM, les mois restants étant récupérés sur le locataire suivant.Pour rappel, la loi Alur a instaurée une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs destinée à mieux informer le bailleur et le locataire sur leurs droits et leurs obligations respectifs.



IV. La taxe de balayage

Il s'agit d'une taxe communale destinée à couvrir les frais de nettoyage des voies publiques. Elle a un caractère facultatif, la commune peut décider d'en instituer une ou non. Les propriétaires d'immeubles au 1er janvier de l'année d'imposition sont redevables de la taxe. Ils peuvent en obtenir remboursement auprès de leurs locataires.
Cette taxe est calculée en multipliant la superficie balayée sur toute la longueur de la façade de chaque propriété jusqu'au milieu de la chaussée (dans la limite de 6 mètres) par le tarif d'imposition.
Ce tarif d'imposition est fixé en conseil municipal. Il s'agit d'un tarif forfaitaire au mètre carré ou au mètre linéaire, qui peut être différent selon la largeur de la voie.



V. Les taxes sur les logements vacants (TLV et THLV)


Il existe deux sortes de taxes concernant les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).


La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne exclusivement les communes de plus de 50 000 habitants marquées par un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes est fixée par décret.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être instaurée dans toutes les communes où la TLV n’est pas appliquée. Depuis 2012, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent aussi mettre en place la THLV s’ils ont un plan local de l’habitat et si les territoires de leurs communes n’ont pas déjà instauré cette taxe.

Vous devez payer la taxe sur les logements vacants si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'un logement vacant dans les communes concernées par la taxe. Il s'agit des communes situées en zone tendue. Si vous disposez de plusieurs logements vacants, vous devez payer la taxe pour chacun d'entre eux.
La TLV doit être payée par les propriétaires des communes concernées possédant un logement vacant à usage d’habitation depuis minimum un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
On appelle « logement vacant à usage d’habitation » un logement ayant des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipements sanitaires…) mais qui est vide de meubles, ou avec un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation.
Les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l’année, subissant une vacance involontaire (le propriétaire cherche un locataire ou un acquéreur), nécessitant des travaux importants pour être habitable (plus de 25 % de la valeur du logement) et les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation ne sont pas concernés par la TLV.
Le taux de la TLV est calculé à partir de la valeur locative de l’habitation (la même que celle retenue pour la taxe d’habitation). Il varie en fonction de la durée de vacance du logement :
- 12,5 % la 1re année où le logement est imposable ;
- 25 % les années suivantes.

Il faut ensuite ajouter des frais de gestion qui s’élèvent à 9 % du montant de la taxe.
Le logement est exempté de TLV s'il n'est pas à à usage d'habitation.

La THLV est due par les propriétaires des communes concernées qui possèdent un logement vacant à usage d’habitation depuis plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition. Comme pour la TLV, les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l’année, subissant une vacance involontaire (le propriétaire cherche un locataire ou un acquéreur), nécessitant des travaux importants pour être habitable (plus de 25 % de la valeur du logement) et les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d’habitation ne sont pas concernés par la THLV.
Le taux applicable pour la THLV correspond au taux communal de la taxe d'habitation de la commune, majoré, le cas échéant, du taux des EPCI sans fiscalité propre dont elle est membre ou
celui de l'EPCI à fiscalité propre ayant délibéré afin d'assujettir à la THLV. Il faut ensuite y ajouter des frais de gestion de 8 % et éventuellement un prélèvement pour base élevée.



V. La taxe communale sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles

La taxe communale s'applique à la première cession à titre onéreux de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

La taxe s'applique aux cessions réalisées : 

- par les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (CGI, art. 150 U)
La taxe ne s'applique pas aux profits tirés d'une activité professionnelle imposables à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux,bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux, ce qui exclut notamment les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que lesprofits de construction réalisés à titre habituel.
- les sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U)
- et les contribuables domiciliés hors de France assujettis à l'impôt sur le revenu (CGI, art 244 bis A)

Ne sont pas soumis à la taxe forfaitaire les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale qui, sous conditions, n'entrent pas dans le champ d'application du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers en application du III de l'article 150 U du CGI.

La taxe forfaitaire s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Entrent dans le champ d'application de la taxe les cessions à titre onéreux (vente, partage, licitation) portant sur :

- les terrains nus ;
- les terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI ; Sont ainsi concernés les terrains à bâtir, y compris lorsque ceux-ci comportent des bâtiments destinés à être démolis lesquels s'entendent
des terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un  quelconque usage (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son étatdurable d'abandon, immeuble frappée d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc.).
Les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis n'entrent pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.
- les terrains divisés en lots.

Se trouvent ainsi exonérés de la taxe :
- les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
- les terrains inscrits à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale ;
- les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit) ou portant sur des titres de société.

La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Elle s'applique ainsi notamment aux cessions de terrains devenus
constructibles en raison de leur classement par un plan d'occupation des sols (POS), que ce classement soit intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ou après cette date.

La taxe s'applique aux cessions à titre onéreux : vente, partage, licitation, quels que soient les motifs ayant conduit le cédant à vendre son terrain.
-> Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou pour cause de mort, sont exclues du champ d'application de la taxe (donation, succession).
-> L'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise  individuelle (ou dans certains cas son affectation à l'exercice de la profession) ne constitue pas une cession à titre onéreux et n'entre donc pas dans le champ d'application de la taxe forfaitaire.
La taxe forfaitaire ne s'applique pas aux cessions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI.
Il s'agit des cessions de terrains :
- qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation principale du cédant, lorsque ces dépendances sont cédées conjointement (CGI, art. 150 U, II-3°) ;
- pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (CGI, art. 150 U,II-4°) ;
- échangés dans le cadre d'opérations de remembrement ou assimilées (CGI, art. 150 U, II-5°) ;
- dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (CGI, art. 150 U, II-6°) ;
- les cessions de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans au moment de la cession ;
- lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d'acquisition de celui-ci.
La taxe est assise sur la différence entre : le prix de cession  et le prix d'acquisition stipulé dans les actes (ou la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit) actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Institut national de la statistique et des études  économiques.

Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value. Il est fixé à :
- 5 % de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition ;
- 10 % de la plus-value, lorsque celle-ci dépasse 30 fois le prix d'acquisition.
Par exemple, pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine, la plus-value, étant de 200 000 € (soit 10 fois le prix d'acquisition), est taxée à hauteur de 5 %, soit 10 000 €.


Par ailleurs, l'assiette de la taxe est réduite d'1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible. Par exemple, pour un terrain rendu constructible en 2011, la taxe est
perçue sur la totalité de la plus-value, si la vente a lieu entre 2015 et 2018. Puis, si la vente est réalisée entre 2019 et 2027, la taxe est réduite de 10 % chaque année. Pour une vente effectuée à partir de 2028, le cédant ne paye plus de taxe.
En cas d'absence d'éléments de référence, qui fait que le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable (par exemple, succession non déposée, succession non imposable en France, acquisition par prescription acquisitive), la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.

La formalité est accomplie par le notaire, et non directement par le cédant. Lors de la cession, la déclaration signée par le cédant ou son mandataire, permettant de calculer la plus-value, doit être déposée par le notaire, accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière dont dépend le terrain  concerné.
Si la cession du terrain n'est pas constatée par un acte notarié (acte administratif ou ordonnance judiciaire par exemple), la déclaration doit être déposée au service des impôts des entreprises (SIE) dont relève le domicile du vendeur dans le mois qui suit la cession.
S'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, le cédant est dispensé de déclaration, mais l'acte de cession présenté à l'enregistrement doit mentionner le fondement de l'exonération.



Sources : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taxes-lo...

https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.legalplace.fr/guides/taxe-ordures-mena...
https://droit-finances.commentcamarche.com/content...
https://www.impots.gouv.fr/portail/questions/theme..

https://www.service-public.fr/professionnels-entre...


Le 1er octobre 2016 modifié le 29 octobre 2017

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