Image

Les honoraires de l'agent immobilier dans le cadre d'une vente


Selon la Loi Hoguet et ses articles 72 et 73, le professionnel de l'immobilier qui accepte une mission, doit détenir préalablement à toute action commerciale, un mandat. Ce document doit préciser le montant des honoraires et à qui en revient la charge.

"Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties." (Pour en savoir plus sur le mandat lire notre article).

Le montant des honoraires de l'agent immobilier à l'occasion d'une vente n'est pas encadré par la loi. Les frais d'agence sont donc librement fixés et peuvent donc faire l'objet d'une négociation entre l'agence et le vendeur dans le cadre de la vente d'une maison ou d'un appartement. En pratique, les mêmes règles de calcul se retrouvent dans la plupart des contrats.
Le plus souvent, le montant des honoraires est ainsi défini en proportion du prix de vente : plus le montant de la transaction sera élevé, plus celui des frais d'agence le sera également. Le montant du pourcentage est la plupart du temps dégressif.

Si ces tarifs sont librement définis, l'agent immobilier est néanmoins soumis à certaines règles en matière d'affichage des frais de commission d'agence. Ainsi, les frais doivent être exprimés TTC et être affichés de manière visible et lisible à l'entrée de l'agence et le cas échéant, en vitrine.
Depuis le 1er avril 2017, les agences immobilières ont de nouvelles obligations en matière d'affichage des prix. A cette date, l'arrêté du 10 janvier 2017 (pris en application de la loi Alur) remplace l'arrêté du 29 juin 1990. Il fixe de nouvelles règles en prévoyant notamment :
- l'obligation pour l'agence de publier le barème des prix proposés sur son site internet ;
- l'obligation de faire systématiquement figurer le prix de vente des biens et de préciser à qui incombe le paiement des frais d'agence.

L'arrêté conserve les règles d'affichage déjà imposées avant son entrée en vigueur. Elles obligent les professionnels de l'immobilier à afficher leurs tarifs de manière visible et lisible (soit en vitrine, soit à
l'entrée de l'agence). Doivent être mis notamment en évidence le montant de la commission (en pourcentage) et le mode de calcul des honoraires (taux horaire d'intervention). Ces honoraires sont toujours exprimés TTC.
La loi ALUR stipule que lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit clairement indiquer le montant de ces honoraires en % du prix net vendeur.

Exemples :
1. A vendre joli appartement 208 000 € HAI, dont 4% d’honoraires TTC à la charge de l’acquéreur ce qui signifie que l’acquéreur acquittera 8 000 € au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette somme sera versée à l’agent immobilier mandaté.

2. Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce indique sans autre mention, ni détail, le prix total. : A vendre, jolie contemporaine de 170 m² – 400000 €… cela veut dire que les honoraires sont inclus dans le prix et supportés par le vendeur qui, en conséquence, réglera l’agent immobilier des honoraires convenus dans le mandat (soit proportionnellement au prix, soit forfaitairement).


Le montant de la rémunération doit être suffisamment déterminé ou déterminable dans le mandat. La sanction prévue pour l’agent immobilier est qu’à défaut de respecter ce principe, il n’est pas recevable à exiger en justice le versement de sa rémunération (CA Rouen du 13 juin 1991).
L'agent immobilier ne peut pas demander, directement ou indirectement, de rémunération à l’occasion de l’opération à une personne autre que celle uniformément mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.
L’acte de vente doit être, s’agissant du montant et de la charge de la rémunération due à l’intermédiaire, la fidèle reproduction du mandat d’entremise.
La jurisprudence fait une application stricte et rigoureuse de ce principe (Cass. Civ 1ère du 2 octobre 2001), ainsi :
- le débiteur des honoraires doit être indiqué dans le mandat.
- ce débiteur, s’il n’est pas le mandant initial du professionnel, doit notamment, en application du principe de la relativité des conventions tiré de l’article 1199 du Code Civil, confirmer dans le compromis «
l’obligation » ainsi mise à sa charge.
Ainsi, un acquéreur peut être contraint de payer les honoraires mis à sa charge par un mandat de vente qu’il n’a pas signé, dès lors que l’acte constatant l’engagement des parties (la promesse synallagmatique de vente) qu’il a signé le prévoit également (Cass. Civ 1ère du 2 octobre 2013).
- le débiteur mentionné dans le mandat doit être identique à celui spécifié dans l’acte de vente.

En ce qui concerne la pratique de la bascule des honoraires de charge vendeur à charge acquéreur, si le mandat stipule que la commission est à la charge du vendeur, alors l’agent immobilier ne peut réclamer aucune commission ou rémunération à l’acquéreur (Cass. Civ 1ère du 26 mai 1993).
Ce principe s’applique quand bien même la promesse de vente et l’acte authentique de vente prévoient expressément, mais en contradiction avec le mandat, que la rémunération sera à la charge de
l’acquéreur (Cass. Civ 1ère du 24 avril 2013)
Cette bascule pet être envisagée dans le cadre de 
-  l’utilisation d’un avenant au mandat initial pour faire basculer la charge des honoraires, il s’agit de la convention par laquelle les parties liées par un contrat antérieurement conclu par elles, apportent une ou plusieurs modifications aux termes et conditions dudit contrat.
La loi Hoguet n’a pas expressément envisagé l’hypothèse de l’avenant.
Mais au stade de la négociation (finale) de l’opération, il pourra être envisagé pour les parties la conclusion d’un avenant au mandat, afin de modifier le débiteur de la rémunération de l’agent immobilier et de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur.
- l’indication de la bascule d’honoraires dans une convention postérieure à l’acte authentique de vente
La Cour de Cassation a récemment relevé « qu’à défaut d’identité du redevable désigné dans le mandat d’entremise et dans l’acte constatant l’engagement des parties, les acquéreurs ne pouvaient valablement s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier que par un engagement postérieur à la réalisation authentique de la vente. » (Cass.Civ 1ère du 24 avril 2013 précité).
Il s’agit de l’application récente d’une solution déjà ancienne concernant la pratique de la reconnaissance d’honoraires qui seule permet, postérieurement à la signature de l’acte authentique, que l’acquéreur puisse de son plein gré rémunérer les services de l’agent immobilier et ce, sans possibilité de remise en cause.

Enfin, en ce qui concerne la rémunération de l’agent immobilier en cas de mandat de recherche avec des honoraires charge acquéreur, aucune disposition des articles 6 de la loi Hoguet et 73 du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne pour un même bien un mandat de vente et un mandat de recherche et cumule les deux honoraires en résultant, à condition que l’agent immobilier en informe ses mandants.
L'article 1161 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable depuis le 1er octobre 2016, dispose « Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter
pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié. »
Dès lors, sous peine d’une nullité relative, ce double mandatement devra être expressément autorisé ou ratifié par les deux mandants.
La Cour de Cassation a récemment jugé que le droit à rémunération existe pour chacun des mandants, dès lors que sont  satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 et 73 précités  (Cass. Civ 1ère du 9 avril 2015)


La promesse synallagmatique de vente signée chez l’agent immobilier oblige à lui verser sa commission, même si l’acte notarié n’est pas signé par la suite. C’est en tout cas ce que vient d’affirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 10 octobre 2018.
Dans cette affaire, un compromis de vente établi par un agent immobilier avait été signé par les parties. Deux mois plus tard, les acquéreurs et le vendeur devaient réitérer la vente par acte authentique. Toutefois, les premiers ayant décidé de renoncer à l’opération, l’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires. Dans un premier temps, la cour d’appel a rejeté sa demande aux motifs que la vente n’a pas abouti et l’acte notarié n’a jamais été signé.

L’arrêt du 10 octobre 2018 a ensuite été cassé par la Cour de cassation qui considère, sur la base de l’article 1589 du Code civil, que la signature du compromis de vente représente un accord définitif sur le bien et sur le prix.
L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 conditionne la rémunération de l’agent immobilier à la signature de cet acte engageant les parties. Dès lors, l’absence d’acte notarié ne peut avoir pour effet de le priver de ses honoraires.

En l’absence d’acte authentique et en cas de refus de réitérer la vente de l’une des parties, la Cour de cassation reconnaît généralement un droit à indemnisation de l’agence immobilière. Cette indemnisation ne peut être supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser, conformément à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 modifié par un décret du 24 juin 2015.

Dans un arrêt du 9 mai 2008, la Cour précisait même que lorsque l’acquéreur fait perdre à l’agent immobilier sa commission, il lui doit réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle. Toutefois, il en va différemment si le compromis de vente prévoit une condition suspensive.

La loi précise que lorsque l’engagement des parties comporte une condition suspensive, l’opération ne peut être considérée comme effectivement conclue. Pour rappel, une condition suspensive est une
clause figurant dans l’avant-contrat de vente permettant de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la réalisation de l’évènement prévu. Il peut par exemple s’agir de l’obtention d’un prêt ou de la revente de l’ancien logement par l’acquéreur. Ainsi, pour que l’intermédiaire puisse percevoir sa commission, la Cour exige que la vente soit effectivement conclue et constatée dans un acte écrit mentionnant l’engagement des parties. L’absence d’acte notarié ne constitue donc pas un obstacle à la demande de cette rémunération. Autrement dit, lorsque le compromis de vente ne contient pas de clauses suspensives rédhibitoires, la non-réitération de l’opération n’empêche pas l’agent immobilier de percevoir sa rémunération.


Sources : https://reassurez-moi.fr/guide/commission-agent-im...
https://www.legalife.fr/guides-juridiques/vente-im...
https://www.consortium-immobilier.fr/guide/achat-v...


Le 14 septembre 2018 mis à jour le 1er novembre 2018

0 0
Feed