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Les fenêtres en copropriété


Au sein d'une copropriété, le changement des fenêtres est encadré par le règlement de copropriété.Ce dernier précise généralement que le cadre fixe des fenêtres est considéré comme faisant partie de la menuiserie extérieure, donc de la façade de l'immeuble.


Aucune autorisation préalable de l’assemblée générale ne sera nécessaire :

- S'il s'agit d'un changement de fenêtre à l'identique. Vous vous conformez strictement au modèle de fenêtre déjà présent.

- S'il s'agit de poser une nouvelle fenêtre dont le modèle (autre que celui d'origine) a déjà été validé en assemblée générale.

Les travaux engendrés par le changement de fenêtre sont considérés dans les deux cas comme des travaux d'entretien ne nécessitant pas d'autorisation particulière.

Quoiqu'il en soit, vous devez respecter :

- le choix du vitrage (simple, double, etc.) ;les dimensions ;

- le modèle des châssis ;

- les matériaux et les couleurs.


Si les fenêtres sont en principe considérées comme appartenant aux parties privatives, leur changement collectif peut être décidé en assemblée générale des copropriétaires dans le cadre d’une rénovation globale ayant pour objet de favoriser les économies d’énergie de l’ensemble du bâtiment.
C’est en effet l’article 7 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 qui a introduit la notion de « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives », et modifié les règles de majorité s’appliquant à ce type de décision. Nécessitant auparavant un vote à l’unanimité, le changement de l’ensemble des fenêtres de la copropriété peut désormais être voté à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le changement de fenêtres s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui ont voté contre. Toutefois, ils sont dispensés de cette obligation s’ils ont fait réaliser des travaux de nature équivalente dans les 10 ans qui précèdent.
C’est le syndic qui prend en charge la maîtrise d’ouvrage des travaux jusqu’à leur réception pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il procède à la réception en présence de chaque copropriétaire concerné et peut également émettre des réserves. Après la réception définitive, il a l’obligation de communiquer à chaque copropriétaire le PV de réception et l’ensemble des documents relatifs aux travaux.

Le décret d’application du 3 décembre 2012 précise que suite à la décision de travaux de changement de fenêtre en assemblée générale, « les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et de leur coût ». L’imprécision des termes « délai raisonnable » peut être sujette à interprétation et à litige. Par ailleurs, même si le texte laisse penser que c’est au copropriétaire de réaliser les travaux, c’est bien le syndicat des copropriétaires qui est maitre d’ouvrage.
S’agissant de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, les frais correspondants sont à la charge des copropriétaires concernés, ce que précise l’article 10-1 c de la loi du 10 juillet 1965 : « sont imputables au seul copropriétaire concerné :c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; ».
C’est au syndic que revient de gérer les éventuels litiges avec les copropriétaires : par exemple si un copropriétaire ne fait pas réaliser le changement de fenêtre voté ou ne laisse pas entrer l’entreprise prestataire.


Comme tous travaux entrainant une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, le changement de fenêtres dans la copropriété doit faire l’objet d’une déclaration de travaux auprès de la mairie du lieu où est situé l’immeuble.
Si seule l’épaisseur du vitrage est différente par rapport aux fenêtres d’origine, aucune déclaration n’est nécessaire car seul l’aspect extérieur compte. Ainsi le remplacement de fenêtres en bois peintes en blanc par des menuiseries PVC de même couleur et même épaisseur ne nécessite aucune autorisation.
Dès lors que la décision de changer les fenêtres a été prise, celle du choix du prestataire fait également l’objet d’un vote. Pour cela, le syndic s’occupe de collecter des propositions chiffrées de plusieurs
prestataires et les joint aux convocations à l’assemblée générale qu’il envoie aux copropriétaires. Ces derniers peuvent ainsi en prendre connaissance de façon à faire le meilleur choix lors de l’AG.

La mise en concurrence de plusieurs prestataires n’est pas obligatoire. Elle dépend de ce que l’assemblée générale des copropriétaires a préalablement voté. En effet, selon l’article 21 de laloi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale des copropriétaires,statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Le nombre de devis nécessaire pour cette mise en concurrence est également décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. A défaut,on peut considérer qu’il y a mise en concurrence dès que deux devis sont présentés.

Lorsque le remplacement de fenêtre concerne un seul copropriétaire,  il s’agit en général de travaux sur une partie privative, sauf dans les rares cas où le règlement de copropriété considère les fenêtres comme des parties communes. Bien qu’intervenant sur une partie privative, le changement de fenêtre nécessite aussi l’accord du syndicat des copropriétaires dans lamesure où l’aspect extérieur de la copropriété s’en trouve modifié ou s’il est contraire au règlement de copropriété.
Si le remplacement de la fenêtre entraine une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit demander au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La résolution est alors votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
; »
Si le remplacement de la fenêtre est contraire au règlement de copropriété, alors une modification du règlement de copropriété est indispensable, nécessitant un vote l’unanimité.

Dès lors que l’aspect extérieur du bâtiment va être modifié, le copropriétaire doit déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie. Il est conseillé d’attendre deux mois après le vote de la résolution en assemblée générale avant de réaliser cette démarche afin d’être certain qu’aucune contestation de la décision n’interviendra dans ce délai. La réponse de la mairie intervient sous un mois, faute de quoi les travaux sont considérés comme étant autorisés.

Le copropriétaire concerné retient le prestataire de son choix et assure la maitrise d’ouvrage des travaux de remplacement des fenêtres ainsi que leur suivi, en s’assurant qu’ils respectent l’aspect extérieur de l’immeuble.
Dès lors que la fenêtre a une apparence différente de celle qui préexistait, il y a modification de l’aspect extérieur de l’immeuble :
- Couleur : il s’agit du principal critère pris en compte. Un changement de couleur de la fenêtre entraine automatiquement une modification de l’apparence du bâtiment et nécessite l’autorisation de l’AG et le dépôt d’une déclaration préalable de travaux.
- La matière : ce critère est moins important que le précédent car le remplacement d’une fenêtre avec cadre en bois blanc par une fenêtre avec cadre en PVC blanc, en tous points identiques ne nécessite en théorie pas d’autorisation ni des copropriétaires, ni de la mairie, dans la mesure ou l’aspect extérieur n’est pas modifié.
- La taille : dès lors que la forme ou la taille de la fenêtre sont modifiées, l’autorisation de la copropriété et la déclaration préalable de travaux sont indispensables.

La création d’une nouvelle fenêtre nécessite le passage de plusieurs étapes :
- Syndicat des copropriétaires : l’accord préalable de l‘assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Le vote doit alors être effectué à la majorité absolue de l’article 25 pour que la décision soit valide.
- Recours à un architecte : il n’est pas nécessaire pour ce type de travaux même sur un mur porteur. Toutefois le syndicat des copropriétaires peut conditionner son accord à sa validation du projet par un architecte afin que ce dernier atteste que l’ouverture de la fenêtre ne met pas en péril la construction, dégageant ainsi la responsabilité de la copropriété en cas d’incident.
- Permis de construire ou déclaration de travaux ? Un permis de construire n’est pas nécessaire pour une ouverture de fenêtre, une simple déclaration préalable de travaux suffit.
- Droit des voisins et règles de distance : Au-delà des règles d’urbanisme et du règlement de copropriété, la création d’une ouverture dans le mur doit respecter certaines règles afin de ne pas créer de gêne chez le voisin. En cas de vue droite, la distance minimale à respecter est de 1,9 mètres entre l’ouverture et la limite du terrain voisin ; en cas de vue oblique, la distance à respecter est de 0,6 mètres. Si l’ouverture ne permet pas de voir sur le terrain voisin mais permet seulement de voir le ciel, un mur ou un toit fermé, aucune distance minimale ne s’impose. Par ailleurs, des ouvertures peuvent être
pratiquées pour laisser passer la lumière à condition d’être constituées de châssis fixes, de posséder des verres opaques avec treillis de fer et d’être situés au moins à 2,6 mètres du plancher au rez de chaussée et à 1,9 mètres du plancher dans les étages.

Si l'immeuble est classé monument historique ou s’il est situé dans un site patrimonial remarquable, appellation qui regroupe les anciennes appellations « secteurs sauvegardés », « AVAP » (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) et « ZPPAUP » ((zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), il est nécessaire d’obtenir l’accord, de l'architecte des Bâtiments de France pour pouvoir modifier la fenêtre ou en ouvrir une.

L’architecte des bâtiments de France peut conditionner son accord au respect de :
- certaines formes : le châssis devra alors reprendre un modèle traditionnel régional ou propre au bâtiment si celui-ci est classé ;
- certaines couleurs : une palette de couleurs pouvant être utilisée pour les menuiseries, volets, portes d'entrée, portails est généralement définie régionalement ou localement afin de se conformer au bâti local.
- certains matériaux : selon les régions, bois, métal ou autres matières sont préconisés, afin de s’intégrer le mieux possible au patrimoine architectural.

Source : https://www.maison-travaux.fr/maison-travaux/conse...


Le 27 juin 2019

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