Les études géotechniques

Par décret du 22 mai 2019 sont apportées des précisions sur les études géotechniques prévues aux articles L. 112-20 et suivants du Code la construction et de l'habitation. Ces études géotechniques devront être annexées aux actes de vente à compter du 1er janvier 2020.

L'article 88 de la loi du 23 novembre 2018, dite Élan, a créé un article L. 112-21 du CCH imposant, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la fourniture par le vendeur d'une étude géotechnique préalable .Il faut également, pour que cette obligation s'impose, que le terrain se situe dans une zone où les dispositions d'urbanisme permettent la réalisation de maisons individuelles. Cette étude, suivant l'article L. 112-21 du CCH, doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges.

Par ailleurs, un deuxième texte, l'article L. 112-24 du CCH, également créé par l'article 88 de la loi Élan, impose, lorsqu'est vendu un terrain sur lequel a été bâti une maison individuelle et qu'était obligatoire la réalisation d'études géotechniques, que celles-ci soient annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges.Lesdits articles n'étaient pas applicables immédiatement. En effet, l'article L. 112-20 du CCH précise qu'un arrêté doit définir les zones exposées au phénomène précité. En outre, l'article L. 112-25 du CCH dispose qu'un décret en Conseil d'État doit préciser notamment les modalités de définition des zones mentionnées à l'article L. 112-20 du CCH, le contenu et la durée de validité des études géotechniques.

Le décret visé à l'article L. 112-25 du CCH est paru le 23 mai 2019 et contient les précisions suivantes :

• Tout d'abord, concernant le champ d'application de l'obligation de fournir une étude géotechnique, l'article R. 112-5 du CCH précise que 4 zones doivent être distinguées : exposition forte ; exposition moyenne ; exposition faible ; exposition résiduelle. Le dernier alinéa dudit article dispose que l'étude géotechnique doit être établie dès lors que le terrain se trouve dans une zone à exposition forte ou à exposition moyenne.

• Ensuite, les articles R. 112-6 et R. 112-7 du CCH distinguent le contenu des études géotechniques, suivant qu'il s'agit d'une étude géotechnique préalable ou d'une étude géotechnique de conception. Le contenu précis de ces études sera défini par arrêté. Une fois ces arrêtés parus, il faudra veiller à ce que les études remises par le vendeur, qu'il s'agisse d'un terrain non bâti ou d'un terrain portant une maison individuelle, soient bien conformes auxdits arrêtés

.• Mais encore, l'article R. 112-8 du CCH apporte des précisions sur la durée de validité des études géo-techniques. Pour l'étude géotechnique préalable, sa durée de validité est de 30 ans mais ce unique-ment si aucun remaniement du sol n'a été effectué.Pour l'étude géotechnique de conception, elle n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Il y aura dès lors lieu d'être particulièrement vigilant puisqu'il conviendra de comparer le bien vendu avec le projet ayant fait l'objet de l'étude géotechnique préalable. Pour ce faire, il conviendra de demander au vendeur de fournir les contrats qu'il a conclu pour la réalisation de sa maison. Si des différences apparaissaient entre le projet ayant fait l'objet de l'étude et l'immeuble vendu, l'étude géotechnique pourrait pour autant s'avérer suffisante. Tout dépendra, en effet, de l'ampleur des différences constatées et des conditions de réalisation des travaux. Ainsi, ce en application de l'article R. 112-9 du CCH, il n'y a pas lieu de réaliser une étude géotechnique préalablement à la conclusion de contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant. C'est donc parfois non pas deux mais plus de deux études géotechniques que le vendeur devra fournir et qui devront être annexées à l'acte de vente.

Enfin, l'article 2 du décret du 22 mai 2019 précise qu'il est applicable aux actes de vente mentionnés aux articles L. 112-21 et L. 112-24 du CCH et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Ainsi, sous condition de parution des arrêtés attendus, à compter du 1er janvier 2020, il sera nécessaire :

• pour la vente de terrain non bâti constructible, soumis à l'article L. 112-21 du CCH, d'obtenir du vendeur la remise d'une étude géotechnique préalable ;

• pour la vente d'une maison individuelle, soumise à l'article L. 112-24 du CCH, de vérifier la date de la conclusion du contrat ayant conduit à la construction de la maison. Si elle est postérieure au 31 janvier 2019, le vendeur devra fournir au minimum une étude géotechnique préalable et une étude géotechnique de conception.

La carte d'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel identifiera quatre catégories de zones  :
 - les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
- les territoires qui ne sont pas classés dans l'une des trois zones précédentes sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.

Cette étude de conception est obligatoire au moment d’édifier une construction et a pour objet de fixer les prescriptions constructives  adaptées à la nature du sol, en prenant en compte notamment  l’implantation même du bâtiment.  Cette étude de conception n’est toutefois pas obligatoire pour les contrats ayant pour objet des travaux :
- qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment,  l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent,
- relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.

Le constructeur de l’ouvrage est tenu soit de suivre les recommandations de l’étude fournie, soit de respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Si l’étude indique une absence de  risque, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation (CCH art. L 112-23 nouveau). Les frais liés à l’étude géotechnique sont à la charge du vendeur du terrain, à défaut, du maître de l’ouvrage (CCH art. L 112-22, al. 1 et 2 nouveaux).

Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage devra transmettre l’étude aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du code civil.

Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartiendra au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Ces contrats préciseront que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Lorsqu’elles ont été réalisées, l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci.
En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, elles sont annexées au cahier des charges. Il en va de même, le cas échéant, de l’étude géotechnique préalable.

La durée de validité de l'étude géotechnique préalable réalisée en cas de vente d'un terrain non bâti constructible est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.
L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Le décret du 22 mai 2019 n'apporte pas de précision sur l'auteur de l'étude géotechnique (compétence, assurance, ...), contrairement à ce qui est prévu pour les diagnostiqueurs à l'article L. 271-6 du CCH. Il faut espérer qu'il sera remédié à cette absence avant l'entrée en vigueur de ces dispositions.

Un décret du 25 novembre 2019 publié au Journal officiel du 26 novembre 2019 (D. n° 2019-1223, 25 nov.2019, JO 26 nov.), complète le dispositif et définit les techniques particulières de  construction applicables, dans les zones exposées à ce phénomène de retrait-gonflement des argiles, aux constructeurs ayant conclu un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements.

Les constructeurs sont ainsi tenus (CCH, art. L. 112-23) :
- soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d'ouvrage, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
- soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Le nouvel article R. 112-10 du Code de la construction et de l’habitation, issu du présent décret, précise que ces techniques particulières de construction doivent permettre d'atteindre les objectifs suivants :
- limiter les déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;
- limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;
- limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.

Un arrêté à paraître des ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques naturels majeurs définira les techniques de construction permettant d'atteindre ces objectifs.

Ces dispositions s'appliqueront aux contrats de construction ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements conclus à compter du 1er janvier 2020.

Le décret du 22 mai 2019 a décrit succinctement le contenu de ces études, mais renvoyait à un arrêté le soin de le détailler. C’est chose faite avec l’arrêté du 22 juillet 2020 - qui s'applique, rétroactivement, au 1er janvier 2020 comme le décret.

Concernant tout d’abord la vente d’un terrain constructible, l’étude préalable doit permettre « une première identification des risques géotechniques » du site (art. 1er de l’arrêté). « Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ».

Le texte définit ensuite les éléments attendus a minima, mais propose aussi une méthode clés en main. Il énonce en effet qu’« une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité présent article ».

L’étude à fournir avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements est, elle, décrite à l’article 2 de l’arrêté. Elle doit « fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l'étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel […] ».

Là encore, le maître d’ouvrage  sera assuré de respecter ses obligations s’il commande une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) conformément à la norme NF P 94-500 précitée.

Enfin,  l’arrêté ménage le portefeuille du maître d’ouvrage dans le cas où les travaux portent sur l’extension d’un bâtiment qui a déjà fait l’objet d’une étude géotechnique de conception. Il pourra en effet réutiliser telle quelle cette étude, si celle-ci envisageait déjà l’extension et si le procédé constructif imaginé n’a pas changé. A défaut, « l'étude géotechnique de conception de l'extension peut s'appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l'étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d'extension ».

Sont visées les opérations suivantes effectuées dans les zones concernées :

- Vente d'un terrain non bâti constructible
- Conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'oeuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements à réaliser sur ce terrain.


L’étude est fournie aux entreprises chargées des travaux.
Sont néanmoins exclus (Art. R. 112-9 du CCH) :
- Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
- Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
c) Conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) art. L 231-2 c. du CCH (l’étude constitue une pièce annexée au contrat)
d) Par suite, les mutations successives de ce terrain (que celui-ci ait fait l’objet entre temps de travaux de construction ou non).

Il est mis en plcae deux types d'études géotechnique :

a) L’étude géotechnique préalable

Une étude « préalable » sur l'ensemble du terrain en cas de vente d'un terrain non bâti constructible doit être réalisée, puis transmise à l'occasion de chaque mutation. Elle a une durée de validité de 30 ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (Art. R. 112-8 al.1 du CCH).
L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols précise qu’elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire et peut être complétée par des investigations relatives au projet.
Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme.

b) L’étude géotechnique « de conception »

Elle doit être réalisée et transmise en l’absence de réalisation initiale sur le terrain d’une étude géotechnique « préalable », à l’occasion des travaux de construction précités et également annexée à la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle.
Par suite elle est transmise lors des mutations successives de l’ouvrage ou de la maison individuelle en cause.
Elle n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (Art. R.112-8 al.2 du CCH).
L’article 2 de l’arrêté précité précise qu’elle a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l’étude géotechnique préalable. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en oeuvre.
Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant-projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 est présumée conforme.
En pratique même en présence d’une étude « préalable » portant sur le terrain, le constructeur pourra faire réaliser avec l’accord du maître d’ouvrage une étude « de conception » qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (art. L.112-23 1° du CCH).

La loi ne prévoit aucune sanction expresse en cas de manquement du vendeur à son obligation de fournir une étude géotechnique préalable. Cependant, le notaire pourra refuser d'instrumenter, étant tenu de refuser de donner l'authenticité à une convention dont il connaît l'illicéité. Par ailleurs, le droit commun est amené à s'appliquer pour sanctionner notamment l’obligation d’information du vendeur ou mettre en cause la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut à son devoir d’information et de conseil.

Au « JO » du 16 août 2020, figure un troisième arrêté du 22 juillet 2020, relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène précité, prévues par les articles R. 112-10 et L. 112-23 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces articles disposent en effet, comme énoncé plus haut, que des études de sol doivent être réalisées, dans les zones susvisées, avant la conclusion d’un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte ne comportant pas plus de deux logements. Et que le constructeur devra par la suite, soit suivre les recommandations de l’étude géotechnique, soit « respecter des techniques particulières de construction » – que le présent arrêté vient donc définir. Il comprend trois grandes séries de règles.

Tout d’abord, les bâtiments en maçonnerie ou en béton « sont construits avec une structure rigide », impliquant « la mise en œuvre de chaînages horizontaux et verticaux, ainsi que la pose de linteaux au-dessus des ouvertures ».

Ensuite, tous les bâtiments doivent être dotés de fondations renforcées, afin de limiter les déformations des ouvrages. Ces fondations seront réalisées en béton armé, coulées en continu, et en respectant notamment des profondeurs minimales fixées par l’arrêté (en principe, 1,20 m en zone d'exposition forte, ou 0,80 m en zone d'exposition moyenne). Elles devront être « ancrées de manière homogène, sans dissymétrie sur le pourtour du bâtiment », et « désolidarisées des fondations d'une construction mitoyenne ». Une construction sur vide sanitaire ou avec sous-sol est prescrite.

Une autre série de règles vise à limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité du bâtiment, propices au retrait-gonflement des argiles.

L’arrêté impose par exemple que « les eaux de gouttières éloignées des pieds de façade, avec un exutoire en aval de la construction » ; que « les eaux de ruissellement superficielles ou souterraines détournées à distance de l'habitation en mettant en œuvre un réseau de drainage »… Ou encore, que « la surface du sol aux abords de la construction imperméabilisée ». Cela pourrait prendre la forme d’un trottoir périphérique ou d’une géomembrane enterrée, lit-on sur le site Géorisques édité par le BRGM. Sans imposer un matériau en particulier, l’arrêté oblige aussi à réduire le risque de rupture des canalisations enterrées « par l'utilisation de matériaux flexibles avec joints adaptés ».

Les variations de teneur en eau dues à la végétation sont également envisagées, et doivent être prévenues par diverses mesures, telles que le respect d’une « zone d’influence » entre le bâti et la végétation (une fois la hauteur de l'arbre à l'âge adulte), ou à défaut la mise en place d’un écran anti-racines. En cas de difficultés techniques causées par le fait que l’ouvrage est construit sur un terrain réduit ou en limite de propriété par exemple, la profondeur des fondations doit être augmentée.

Enfin, l’arrêté prévoit qu’en « présence d'une source de chaleur importante dans le sous-sol d'une construction [chaudière par exemple, NDLR], les échanges thermiques entre le terrain et le sous-sol sont limités. Pour cela, les parois enterrées de la construction sont isolées afin d'éviter d'aggraver la dessiccation du terrain situé dans sa périphérie ».

Sources : Un nouveau diagnostic obligatoire : l’étude Géotechnique des sols - Journal de l'Agence (journaldelagence.com)

Les différentes études géotechniques - Etude de sol géotechnique (etudedesolgeotechnique.fr)

Dans quel cas une étude géotechnique est-elle obligatoire pour vendre un terrain ? (ast-groupe.fr)

Le 23 octobre 2019 mis à jour le 10 août 2020