La chascuniere

Les études géotechniques


Par décret du 22 mai 2019 sont apportées des précisions sur les études géotechniques prévues aux articles L. 112-20 et suivants du Code la construction et de l'habitation. Ces études géotechniques devront être annexées aux actes de vente à compter du 1er janvier 2020.


L'article 88 de la loi du 23 novembre 2018, dite Élan, a créé un article L. 112-21 du CCH imposant, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la fourniture par le vendeur d'une étude géotechnique préalable.Il faut également, pour que cette obligation s'impose, que le terrain se situe dans une zone où les dispositions d'urbanisme permettent la réalisation de maisons individuelles. Cette étude, suivant l'article L. 112-21 du CCH, doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges.


Par ailleurs, un deuxième texte, l'article L. 112-24 du CCH, également créé par l'article 88 de la loi Élan, impose, lorsqu'est vendu un terrain sur lequel a été bâti une maison individuelle et qu'était obligatoire la réalisation d'études géotechniques, que celles-ci soient annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges.Lesdits articles n'étaient pas applicables immédiate-ment. En effet, l'article L. 112-20 du CCH précise qu'un arrêté doit définir les zones exposées au phénomène précité. En outre, l'article L. 112-25 du CCH dispose qu'un décret en Conseil d'État doit préciser notamment les modalités de définition des zones mentionnées à l'article L. 112-20 du CCH, le contenu et la durée de validité des études géotechniques.


Le décret visé à l'article L. 112-25 du CCH est paru le 23 mai 2019 et contient les précisions suivantes :

• Tout d'abord, concernant le champ d'application de l'obligation de fournir une étude géotechnique, l'article R. 112-5 du CCH précise que 4 zones doivent être distinguées : exposition forte ; exposition moyenne ; exposition faible ; exposition résiduelle. Le dernier alinéa dudit article dispose que l'étude géotechnique doit être établie dès lors que le terrain se trouve dans une zone à exposition forte ou à exposition moyenne.

• Ensuite, les articles R. 112-6 et R. 112-7 du CCH distinguent le contenu des études géotechniques, suivant qu'il s'agit d'une étude géotechnique préalable ou d'une étude géotechnique de conception. Le contenu précis de ces études sera défini par arrêté. Une fois ces arrêtés parus, il faudra veiller à ce que les études remises par le vendeur, qu'il s'agisse d'un terrain non bâti ou d'un terrain portant une maison individuelle, soient bien conformes auxdits arrêtés

.• Mais encore, l'article R. 112-8 du CCH apporte des précisions sur la durée de validité des études géo-techniques. Pour l'étude géotechnique préalable, sa durée de validité est de 30 ans mais ce unique-ment si aucun remaniement du sol n'a été effectué.Pour l'étude géotechnique de conception, elle n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Il y aura dès lors lieu d'être particulièrement vigilant puisqu'il conviendra de comparer le bien vendu avec le projet ayant fait l'objet de l'étude géotechnique préalable. Pour ce faire, il conviendra de demander au vendeur de fournir les contrats qu'il a conclu pour la réalisation de sa maison. Si des différences apparaissaient entre le projet ayant fait l'objet de l'étude et l'immeuble vendu, l'étude géotechnique pourrait pour autant s'avérer suffisante. Tout dépendra, en effet, de l'ampleur des différences constatées et des conditions de réalisation des travaux. Ainsi, ce en application de l'article R. 112-9 du CCH, il n'y a pas lieu de réaliser une étude géotechnique préalablement à la conclusion de contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant. C'est donc parfois non pas deux mais plus de deux études géotechniques que le vendeur devra fournir et qui devront être annexées à l'acte de vente.

Enfin, l'article 2 du décret du 22 mai 2019 précise qu'il est applicable aux actes de vente mentionnés aux articles L. 112-21 et L. 112-24 du CCH et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Ainsi, sous condition de parution des arrêtés attendus, à compter du 1er janvier 2020, il sera nécessaire :

• pour la vente de terrain non bâti constructible, soumis à l'article L. 112-21 du CCH, d'obtenir du vendeur la remise d'une étude géotechnique préalable ;

• pour la vente d'une maison individuelle, soumise à l'article L. 112-24 du CCH, de vérifier la date de la conclusion du contrat ayant conduit à la construction de la maison. Si elle est postérieure au 31 janvier 2019, le vendeur devra fournir au minimum une étude géotechnique préalable et une étude géotechnique de conception.


La carte d'exposition des formations argileuses au phénomène de mouvement de terrain différentiel identifiera quatre catégories de zones  :
 - les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
- les territoires qui ne sont pas classés dans l'une des trois zones précédentes sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.


Cette étude de conception est obligatoire au moment d’édifier une construction et a pour objet de fixer les prescriptions constructives  adaptées à la nature du sol, en prenant en compte notamment  l’implantation même du bâtiment.  Cette étude de conception n’est toutefois pas obligatoire pour les contrats ayant pour objet des travaux :
- qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment,  l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le  sous-sol du bâtiment
- relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m² et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.

Le constructeur de l’ouvrage est tenu soit de suivre les recommandations de l’étude fournie, soit de respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Si l’étude indique une absence de  risque, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation (CCH art. L 112-23 nouveau). Les frais liés à l’étude géotechnique sont à la charge du vendeur du terrain, à défaut, du maître de l’ouvrage (CCH art. L 112-22, al. 1 et 2 nouveaux).


Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage devra transmettre l’étude aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du code civil.

Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartiendra au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Ces contrats préciseront que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Lorsqu’elles ont été réalisées, l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci.
En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, elles sont annexées au cahier des charges. Il en va de même, le cas échéant, de l’étude géotechnique préalable.

La durée de validité de l'étude géotechnique préalable réalisée en cas de vente d'un terrain non bâti constructible est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.
L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.


En conclusion, on remarque que le décret du 22 mai 2019 n'apporte pas de précision sur l'auteur de l'étude géotechnique (compétence, assurance, ...), contrairement à ce qui est prévu pour les diagnostiqueurs à l'article L. 271-6 du CCH. Il faut espérer qu'il sera remédié à cette absence avant l'entrée en vigueur de ces dispositions.


Source : SNPI


Le 23 octobre 2019

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